Ne nuomoti, o parduoti
Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovė "NT valdymo biuras" Žaliakalnyje, Studentų gatvėje, baigė statyti nedidelį verslo centrą "S3", kuriame biurų patalpas siūlo įsigyti nuosavybėn.
"Pasirinkome netradicinį kelią – parduoti biurus, o ne nuomoti. Kol kas mieste nėra analogiško projekto, o dirbdamas NT srityje matau, kad paklausa yra", – pastebėjo "NT valdymo biuro" vadovas Robertas Jocius.
"Įmonės nori įsigyti naujas, nedidelio ploto, ekonomiškas biuro patalpas savo veiklai. Be to, tokių patalpų ieško ir investuotojai", – pasakojo R. Jocius.
Šešių aukštų, apie 1,5 tūkst. kv. m ploto pastate iš viso suprojektuota dvylika turtinių vienetų – galima rinktis biurus nuo 77 iki 139 kv. m ploto, jų kaina prasideda nuo 1,2 tūkst. eurų už kv. m. Bendrosios verslo centro patalpos visiškai įrengtos, o biurai parduodami su daline apdaila – savininkai juos galės įsirengti pagal savo poreikius.
Patalpos su vitrininiais langais pirmame pastato aukšte tinkamos prekybos arba paslaugų bendrovėms.
Požeminiame garaže įrengta septyniolika automobilių stovėjimo vietų, o iš viso automobilių parkavimo vietų yra 35.
"Pastate įdiegėme modernias inžinerines sistemas, kiekvienas biuras turi autonominę komunalinių mokesčių apskaitos sistemą. Projektavome taip, kad bendrosios patalpos neužimtų daug ploto, todėl jų išlaikymas bus nebrangus", – teigė R. Jocius.
Pasak jo, mažoms pagal darbuotojų skaičių įmonėms Kaune modernių biurų pasirinkimas menkas, todėl jos priverstos įsikurti senos statybos administracinėse patalpose, kurios yra energiškai neefektyvios, tenka išlaikyti nemažą plotą nenaudojamų bendrų patalpų.
"Naujame pastate biuro išlaikymas yra gerokai ekonomiškesnis. Aš neabejoju, kad potencialūs klientai tai įvertins. Be to, šis projektas yra geroje miesto vietoje, kuri dar daugiau pridėtinės vertės sukurtų nedidelėms informacinių technologijų bendrovėms, samdančioms dar studijuojančius jaunus specialistus, mat šalia yra Kauno technologijų universiteto E.mokymosi technologijų centras", – konkurencinius projekto pranašumus vardijo "NT valdymo biuro" vadovas.
Jei biurą palygintume su automobiliu, tai Kaune šiuo metu nėra galimybės įsigyti naujo – tik naudotą arba apdaužytą ir suremontuotą.
Paklausi prekė
Anot R. Jociaus, su viena įmone patalpų pardavimo sutartis jau pasirašyta – naujajame verslo centre įsikurs loterijų organizavimo bendrovės "Olifėjos" biuras.
Įmonės, kurios nori įsigyti sau biurą, yra vienas tikslinių projekto "S3" klientų.
"Komercinės patalpos, kurias galima įsigyti, labai paklausios. Skaičiuojant, kad biuro nuomos kaina Kaune atsieina apie 10 eurų už kv. m per mėnesį, tai toks pirkinys kaip biuras atsiperka per 5–7 metus. Jeigu įmonė nori pirkti biuro patalpas sau, bankų finansavimo sąlygos yra palankios: skirtingi bankai finansuoja nuo 60–90 proc. tokio turto vertės. Kreditas suteikiamas 5–7 metams su galimybe pratęsti jį iki 10 metų", – pasakojo Giedrius Sidaravičius, NT agentūros "011" brokeris.
Pasak jo, mažos ir vidutinės vietinės bendrovės ieško sau biurų patalpų, bet jų pasirinkimas nedidelis, todėl bendrovės perka patalpas senuose pastatuose ir jas remontuoja arba perka butus pirmuose namų aukštuose, keičia jų paskirtį į komercinę ir įsirengia biurus.
"Jei biurą palygintume su automobiliu, tai Kaune šiuo metu nėra galimybės įsigyti naujo – tik naudotą arba apdaužytą ir suremontuotą. Tai, ką siūlo projekto "S3" plėtotojai, turi paklausą, todėl labai įdomu, kaip jiems seksis", – teigė G.Sidaravičius.
Siūlo 7–8 proc. grąžą
Anot R. Jociaus, naujame pastate parduodamos komercinės patalpos gali sudominti ir nedidelius investuotojus.
"Kelerius metus besitęsiančioje žemų palūkanų normų aplinkoje NT yra patraukli investicija. Tačiau Lietuvoje individualiam investuotojui trūksta prieinamų galimybių investuoti į NT. Jeigu smulkus fizinis investuotojas nenori investuoti į butus – pasirinkimo jis turi nedaug. Tai viena pagrindinių priežasčių, kodėl nusprendėme parduoti biurų patalpas", – teigė R.Jocius.
Pasak jo, investicijų į biurų patalpas verslo centre "S3" metinis pajamingumas būtų 7–8 proc.
Palyginti NT paslaugų bendrovės "Ober-Haus" duomenimis, investicijos į butą Kaune bendras metinis pelningumas (būsto metinės nuomos ir jo įsigijimo kainos santykis, neskaičiuojant patiriamų turto savininko išlaidų bei mokesčių) pastaruoju metu sudaro 6,1 proc., o tokiu pačiu metu pernai siekė 6,3 proc. Butų generuojama investicinė grąža šiais metais jau rodo mažėjimo tendencijas visuose Lietuvos didmiesčiuose. Tai lemia per metus didėjusios butų pardavimo kainos, o nuomos kainos lieka stabilios dėl augančios konkurencijos butų nuomos rinkoje.
Anot G. Sidaravičiaus, komercinės patalpos naujame verslo centre nekonkuruoja dėl investuotojų su butais, mat pradinė investicija į biurų patalpas yra gerokai didesnė.
"Investuotojų segmentas skiriasi. Tai gali būti įmonės, ieškančios būdų diversifikuoti pinigus. Gali būti ir fiziniai asmenys disponuojantys didesnėmis pinigų sumomis. Tiesa, investuoti į komercinį NT parankiau pridėtinės vertės mokesčio (PVM) mokėtojams. Jeigu fizinis asmuo nėra PVM mokėtojas, pradinė investicija jam pabrangtų", – aiškino G. Sidaravičius.
Anot jo, perkant komercinį NT kaip investiciją, bankų kreditavimo sąlygos griežtesnės, nei įsigyjant jį savo reikmėms.
"Bankai greičiausiai finansuotų apie pusę tokio turto vertės. Bet jeigu investuotojas turi preliminarią nuomos sutartį su patikimu nuomininku, paskolos sąlygos būtų palankesnės", – dėstė brokeris.
Biurų rinka sparčiai auga
Bendrovės "Ober-Haus" naujausioje komercinio NT apžvalgoje teigiama, kad antrąjį šių metų ketvirtį Kaune fiksuojama sparčiausia biurų plėtra. NT vystytojai ir įmonės aktyviai plėtojo įvairios paskirties pastatus, kuriuose tiek savo reikmėms, tiek rinkai buvo pastatyta 14,7 tūkst. kv. m naujo biurų ploto.
Per antrąjį ketvirtį buvo baigti A ir B korpusai "Prospekto verslo parke", verslo centrai "Sitis", "B66", mišrus projektas "Žaliakalnio terasos", kur įrengta biurų nuomai, taip pat baigta statyti naujoji konsultacijų bendrovės SDG būstinė.
Anot "Ober-Haus", vien per 2017 m. Kauno miesto modernių biurų rinka gali pasipildyti 30–40 tūkst. kv. m naudingo biurų ploto. Tai reiškia, kad šiais metais visa modernių biurų patalpų rinka Kaune gali paaugti net 30–40 proc.
Komercinio NT konsultacijų bendrovės "Real Game" duomenimis, kitąmet Kaune bus baigta statyti per 60 tūkst. kv. m ploto modernių biurų.
"Didesnis pasiūlos pasirinkimas kartu suaktyvina ir paklausą, kadangi įmonės jau gali labai realiai planuoti savo plėtrą ar svarstyti apie veiklos pradžią antrame pagal dydį Lietuvos mieste", – teigė Saulius Vagonis, "Ober-Haus" Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas.
Dar trūksta mažų biurų
Tiesioginių užsienio investicijų plėtros agentūra "Investuok Lietuvoje" anksčiau ne kartą yra viešai skelbusi, kad Kaunas praranda investicijas dėl modernių biurų trūkumo, nes paslaugų centrams ar technologijų bendrovėms renkantis investicijų vietą biurų pasiūla yra vienas pagrindinių atrankos kriterijų. Šiandien Kaune plėtojami biurų projektai šią problemą sprendžia. Tačiau, anot "Investuok Lietuvoje", Kaune trūksta modernių mažų biurų pasiūlos, bendradarbystės (angl. coworking) erdvių.
Tiesa, šiame segmente per kelerius metus taip pat atsirado pasiūlos. Kauno centre nuo 2015 m. pradžios veikia bendrovės "Buro LT" pagal franšizę valdomas "Talent Garden Kaunas" ("TAG Kaunas") bendradarbystės centras. Jo kaimynystėje šiemet pradėjo veikti bendrovės "Agathum" įkurtas bendradarbystės centras "Happspace" – jame visos darbo vietos išnuomotos dar prieš atidarymą. Bendrovė ėmėsi plėtoti antrą tokį centrą ir yra skelbusi, kad Kaune iš viso jų galėtų turėti 3–4.
Šių metų pavasarį Jurbarko gatvėje duris atvėrė dar vienas bendradarbystės centras "Nessie at work".
"Tokių projektų sėkmė rodo įmonių poreikių įvairovę Kauno rinkoje – moderniuose, estetiškuose ir ekonomiškuose biuruose nori dirbti ne tik didelės bei tarptautinės įmonės, bet ir vietinis verslas, mažos ir vidutinio dydžio įmonės", – kalbėjo R. Jocius.
Jis teigė, kad verslas, investuojantis į bendradarbystės centrų kūrimą, taip pat yra potencialus "NT valdymo biuro" klientas, nes verslo centras "S3" yra patraukli vieta tokioms erdvėms kurti.
