PO NACIONALINĖS ŽEMĖS TARNYBOS VĖZDU – IR KAUNO VERSLININKAS

Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) valdininkų požiūris į žemės nuomos sutartis stabdo milijardines investicijas Lietuvoje. Tiesa, teismuose verslininkai jau pasiekė pirmąsias pergales.

Liepė išsinešdinti

Pernai vajų dėl valstybinės žemės sutarčių pradėjusi NŽT atrodė nepaisys jokių sveiko proto kriterijų ir bet kokia kaina sieks nutraukti, valdininkams abejonių keliančias sutartis dėl valstybinės žemės nuomos.

Po šiuo NŽT vėzdu papuolė ir Kauno verslininkas Mindaugas Plūkas. Kauno apylinkės prokuratūros pašonėje, Maironio ir K.Donelaičio gatvių kampe, sumanęs investuoti apie 6 mln. eurų į modernaus viešbučio statybą. Verslininkas buvo priverstas stabdyti projektą. Tačiau nesuskubęs vykdyti NŽT įgeidžio, M.Plūkas Kauno apylinkės teisme jau laimėjo pirmą mūšį.

Pernai rugpjūtį NŽT garsiai skelbė, kad darbo grupė nustatė 20 atvejų Kauno miesto teritorijoje, kai išnuomojant valstybinės žemės sklypus, buvo pažeisti teisės aktų reikalavimai.

Apsiginklavusi šios darbo grupės išaiškinimais,  NŽT kreipėsi į Kauno apylinkės teismą. Tarnyba prašė įpareigoti M.Plūką per tris mėnesius savo lėšomis atlaisvinti 0,0857 ha žemės sklypą, pašalinant statinį ir pateikti VĮ "Registrų centro" duomenis, kad statinys išregistruotas iš Nekilnojamojo turto registro. Priešingu atveju, leisti pačiai NŽT susitvarkyti.

Teismo sprendimas pakirpo NŽT sparnus. Tarnybos prašymas atmestas ir priimtas kardinaliai priešingas sprendimas – tarnyba įpareigota pasirašyti sutartį su verslininku.

M.Plūkas kol kas džiaugtis neskuba. "Tai dar ne pabaiga. Yra galimybė skųsti teismo sprendimą, gali keistis, o darbai stovi, kauniečiai važiuoti negali. Su rangovais susitarimai nutraukti. Valstybė negavo už tuos metus pinigų, o patyrė išlaidų įdarbindama teismus", – dėstė M.Plūkas.

Įstatymų spragos

Prašymą išsikraustyti M.Plūką NŽT motyvavo tuo, kad sutartis baigėsi, o statinys nepastatytas. Tiesa, pripažino, kad apie sutarties termino pabaigą verslininkui nepriminė. Valdininkams teko pripažinti ir faktą, kad tik praėjus daugiau nei mėnesiui po sutarties termino galiojimo pabaigos gavo skundą, todėl ir nuvyko į vietą patikrinti. Tuomet įsitikino, kad statybos pradėtos.

"Atsakovas per dešimt metų statinio nepastatė, todėl nuomos sutartis negali būti pratęsta ar naujai sudaryta. Kita vertus, tai nereiškia, kad nuomos sutartis, sudaryta 2006 m., buvo bloga, nes nebuvo pastatyto statinio", – teigiama NŽT ieškinyje.

M.Plūkas tvirtina, kad, vos iškilus tokiai situacijai, siūlė ieškoti kompromiso, tačiau NŽT nesileido į kalbas nesileido. "Tas pastatas jau turėjo būti pastatytas, visi turėjo džiaugtis, turėjo būti panaikinti važiavimo apribojimai ir normaliai atrodyti ta miesto dalis, o valstybė būtų gavusi pajamų", – užkonservuotą situaciją vertino M.Plūkas.

Verslininkas ir dabar negali suprasti, kodėl iki drastiško NŽT užmojo, anksčiau buvo įmanoma verslininkams vystyti projektus nuomojamoje valstybės žemėje, o staiga NŽT ėmė ir sugalvojo, kad taip, kaip buvo, nebebus.

Su rangovais susitarimai nutraukti. Valstybė negavo už tuos metus pinigų, o patyrė išlaidų įdarbindama teismus.

"Įstatymas nėra tobulas ir leidžia valdininkams interpretuoti taip, kaip jiems tuo momentu patogiau. Anksčiau buvo kitaip: jei yra suformuotas sklypas, jame gali vystyti savo numatytą projektą. Pradėjai statyti – gali pabaigti. Buvo logiški sprendimai, o ėmė ir sugalvojo, kad NŽT gali daryti atvirkščiai", – stebėjosi M.Plūkas.

Trūksta atsakomybės

NŽT duomenimis, Kauno mieste šiuo metu nagrinėjamos šešios bylos, kuriose tarnyba reikalauja atlaisvinti valstybinį žemės sklypą.  Dėl dviejų sklypų – Taikos ir Savanorių prospektuose – teismo sprendimai jau yra įsiteisėję.

Dėl Savanorių prospekto įkalnėje esančio sklypo sprendimas yra įsiteisėjęs Aukščiausiojo Teismo nutartimi, o atsakovams jo neįvykdžius, Kauno apylinkės teismas leido Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai pašalinti sklype esančius atsakovų statinius. Vadinasi, sprendimas yra priverstinai vykdomas. Taikos prospekte easntis sklypas taip pat turi būti atlaisvintas.

Po didinamuoju NŽT stiklu atsidūrę verslininkai akcentavo, kad galimybės nutraukti sudarytas valstybinės žemės nuomos sutartis susiklostė iš dalies dėl to, kad Žemės įstatymas ir Vyriausybės nutarimas nevisiškai suderinti tarpusavyje. Tai sudaro galimybes skirtingai interpretuoti tas pačias situacijas, o priimant sprendimus spekuliuoti ir daryti spaudimą nuomininkui.

"Blogiausia tai, kad niekada niekas neįvertina tų valdininkų realaus darbo, kai priima tokius sprendimus. Jie turėtų bent už kažką atsakyti, tada pradėtų galvoti", – įsitikinęs M.Plūkas.

Sprendimo motyvai

Dėl M.Plūko byloje nagrinėjamo ginčijamo žemės sklypo teismas dėstydamas sprendimo motyvus iš dalies apeliuoja ir į valstybės tarnautojo atsakomybę. "Valstybė, valdydama savo nuosavybę, turi veikti protingai, atidžiai ir rūpestingai, prižiūrėti ją ir tai yra neatsiejama nuo kitų dalyvių ir valstybės interesų derinimo", – rašoma Kauno apylinkės teismo sprendime.

Teismo teigimu, vertinant nuomos terminą, pastebėtina, kad  investicijoms sukaupti ir apsispręsti dėl statinio paskirties reikalingas tam tikras terminas.

Be to, statyba yra ilgalaikis procesas, nes išnuomoto žemės sklypo vieta ir jame planuojama vykdyti statyba taip pat reikalauja papildomų laiko sąnaudų, kurios yra reikalingos visuomenei. Reikia kvalifikuotų specialistų, kad bendruomenei pristatytų projektą ir suderintų su visomis šiuo klausimu suinteresuotomis institucijomis.

NŽT nuo komentarų apie tarnybai nepalankų teismo sprendimą susilaikė: "Pasibaigusios bylos nagrinėjimo pirmos instancijos teisme komentuoti negalime, nes dar nesame susipažinę su teismo sprendimu. Teismo sprendimo apskundimo terminas yra iki balandžio 13 d."

Įpareigojo susitarti

Nugriautą pastatą K.Donelaičio ir Maironio gatvių kampe M.Plūkas įsigijo dar 2000 m. Tik 2006 m. dešimčiai metų buvo išnuomotas valstybinės žemės sklypas, kuriame buvo verslininko įsigyti griuvėsiai. Esą tiek laiko NŽT formavo sklypą.

Teismas atsižvelgė į verslininko išdėstytą įvairių darbų eigą, terminus. 2008 m. ekonominė krizė pristabdė darbus, tačiau 2012 m. buvo pradėti pastato projerktavimo darbai.

Teismo sprendime dėstoma, kad iki statybos leidimo išdavimo visi darbai atsakovui kainavo maždaug apie 200 tūkst. eurų, pasirašyta statybos rangos sutartis beveik už 3 mln. eurų.

Teismas pabrėžė, kad NŽT argumentai, jog atlikus žemės sklypo naudojimo valstybinę kontrolę buvo rasta, kad senas statinys yra sunykęs, o naujas nebaigtas statyti, yra pagrįsti. Tačiau tai neeliminuoja galimybės pasinaudoti viename iš taisyklių punktų numatyta teise – išnuomoti sklypą M.Plūkui dar vieniems metams.

Teismas NŽT įpareigojo sudaryti su M.Plūku vienų metų žemės sklypo nuomos sutartį, terminą pradedant skaičiuoti nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos.

Stabdo investicijas

Teismai atlaisvino ir daugiau Kauno verslininkams NŽT uždėtų apynasrių. Į panašią situaciją, kaip M.Plūkas, buvo patekęs ir kitas Kaune statyti pasirengęs verslininkas. Bendrovės "Mikrovisatos valda" projektas sustingo Savanorių prospekte, netoli "Statoil" degalinės.

"Mes jiems jau išdavėme leidimą statyboms. Ten viskas gerai", – konstatavo savivaldybės Urbanistikos skyriaus vedėjas Nerijus Valatkevičius. Aivaro Kavaliausko vadovaujamos bendrovės byloje teismas pasisakė, kad NŽT pagal jų sudarytą sutartį negali imtis vienašališkų veiksmų.

Dėl NŽT sprendimų nutraukti žemės nuomos sutartis su kai kuriais verslininkais nepavydėtinoje padėtyje atsidūrė ir miestų vadovai, Urbanistikos skyrių specialistai. Visi jie NŽT veiklą vertino kaip kenksmingą.

"NŽT nutrauks sutartis, verslininkai nemokės savivaldybei mokesčių, pastatų nebestatys, o vieta liks vėl dykra. Tie, kurie jau investavę, norės atsiimti pinigus ir kreipsis į teismą. Situacija labai dviprasmiška. Kitaip kaip ardomąja, kenksminga, sabotažine NŽT veiklos nepavadinsi", – "Kauno dienai" yra sakęs N.Valatkevičius.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktorius Mindaugas Statulevičius, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) nariai skaičiuoja beveik 500 mln. eurų stabdomų investicijų Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje, kurios įstrigusios dėl panašių priežasčių. Tai yra ir bent 170 mln. eurų negautų mokesčių. Kas gina šį viešąjį interesą?

Nestabili verslo aplinka

Dar didesnius skaičius susitikime su žemės ūkio ministru Broniumi Markausku įvardijo Lietuvos verslo konfederacijos (LVK) atstovai. Verslininkai išreiškė savo nuogąstavimus, kad dėl skirtingai interpretuojamų teisės aktų, kai dėl formalių priežasčių vienašališkai nutraukiamos arba keičiamos valstybinės žemės nuomos sutartys, kyla grėsmė jų investicijoms ir sudaroma nestabili verslo aplinka.

"Investuotojams labai kelia nerimą padėtis, susijusi su NŽT. Vien bankai iki šios dienos jau yra išdavę apie 2 mlrd. eurų paskolų investicijoms, susijusioms su valstybės žemės nuoma, infrastruktūrą. Didžioji jų dalis sukoncentruota keliuose bankuose, o tokia nenuspėjama padėtis, kai yra neaišku, ar finansuojami projektai bus, ar nebus įgyvendinti, gali pakenkti Lietuvos finansinių institucijų stabilumui", – sakė LVK viceprezidentas Stasys Kropas.

LVK prezidentas Valdas Sutkus pastebėjo, kad dėl valstybės žemės nuomos klausimų neapibrėžtumo gali sustoti nauji suplanuoti projektai, o tai reikštų sumažėjusias investicijas ir žmonių užimtumą.

"Trūksta teisinio tikrumo, nuspėjamumo, nes valstybės institucijos siunčia neigiamas žinias ne tik vietos, bet ir užsienio investuotojams. Jie pirmiau gerai pagalvos, ar verta apskritai investuoti į Lietuvą, jei pradėjus vykdyti projektą paaiškės, kad jo nebebus galima užbaigti", – pridūrė V. Sutkus.

Ginčas: stadiono vietoje verslininkų planuojamas investicijas taip pat stabdo NŽT.

Vilniaus stadiono spektaklis

"Žalgirio" stadiono teritoriją 2015 m. daugiau nei už 41 mln. eurų iš "Šiaulių banko" įsigijo bendrovė "Promola". Tuomet skelbta, kad šioje teritorijoje ketina investuoti daugiau kaip 200 mln. eurų.

Jau dabar čia iškilę "Pilies apartamentai", suplanuotas "Courtyard by Marriott" viešbutis – pernai lapkritį "Hanner" pasirašė sutartį su JAV kompanija "Marriott International".

NŽT skelbėsi vykdanti Vilniaus apygardos prokuratūros Viešojo intereso gynimo skyriaus prokuroro nutarimą. Jame teigiama, kad šis žemės sklypas buvo išnuomotas ne aukciono būdu. Tokiu būdu išnuomota valstybinė žemė gali būti naudojama tik pagal nustatytą pagrindinę tikslinę jos naudojimo paskirtį.

Vadovaujantis Nekilnojamojo turto registro duomenimis, Vilniuje, Rinktinės g. 3, buvo įregistruotas pastatas-stadionas, todėl išnuomotas žemės sklypas privalėjo būti naudojamas tik stadionui eksploatuoti. 1999 m. sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis ir ją iš dalies 2012 m. ir 2015 m. keitę susitarimai turi būti nutraukti.

Milijonus planavusi investuoti kompanija atremia, kad Šiaulių bankas viešo konkurso būdu, kuriame dalyvavo 30 Lietuvos ir užsienio investuotojų, pardavė "Žalgirio" stadioną ir gautus pinigus panaudojo Ūkio banko indėliams kompensuoti.

"Aš nebūčiau pirkęs šios teritorijos ir mokėjęs 40 mln. eurų, jeigu sklype būtų buvę numatyta palikti stadioną", – yra sakęs "Hanner" vadovas Arvydas Avulis. Jis pabrėžė, kad stadioną ir aplinkinę teritoriją pirko tik todėl, kad detalusis planas buvo parengtas ir jame stadionas nebuvo numatytas.

NŽT ketinimą nutraukti žemės nuomos sutartį kompanija laiko nesąžiningu ir neteisėtu, nes, įsigyjant pastatus ir teritoriją, visos procedūros buvo atliktos viešai, skaidriai ir teisėtai. Verslininkai teigia, kad toks sprendimas yra nerimą kelianti ir bloga žinia Lietuvos ir užsienio investuotojams, nes jis rodo, kad bet kokios ilgalaikės sutartys su valstybe gali būti nutrauktos be jokių priežasčių ir argumentų.

"Jei valstybė laikysis tokios politikos, Lietuva taps nepatrauklia investuotojams šalimi, o investicijų srautas dar labiau sumažės", – tokį viešą pranešimą išplatino bendrovė "Hanner". Ji teigė pranešianti apie tolesnius veiksmus ir priemones, kuriomis gins kompanijos interesus.