Paskutinę darbo dieną Vilniaus apskrities viršininko administracija vis tik suspėjo apskųsti teismo sprendimą garsiojoje "Akropolio" sklypo byloje.

Spėjo apskųsti

Vilniaus apskrities viršininko administracijos Teisės departamento Juridinio poskyrio vedėja Zita Malova vakar vakare informavo, kad skundas pateiktas Vilniaus apygardos teismui. Šis skundą turėtų perduoti Apeliaciniam teismui.

"Manome, kad nepilnai ir nevisiškai įvertintos bylos aplinkybės. Negalima pakeisti sutartyje numatytos kainos praėjus 5 metams nuo sutarties sudarymo. 2005 m., kai buvo sudaromos sutartys, dar nebuvo didelio kainų šuolio ir jos buvo realios, žemė buvo įvertinta ir pirkėjas tuo metu sutiko su nustatyta kaina", – skunde nurodytus argumentus dėstė Z.Malova.

Anot jos, jei esamas teismo sprendimas įsigaliotų, atsirastų labai daug bylų, nes tiek gyventojai, tiek įmonės yra įsigiję turto per krizę ir už jį moka dalimis, o dabar yra nepatenkinti sumokėtomis kainomis ir norėtų jas susimažinti. Jos manymu, neteisinga ir neprotinga tik valstybės sąskaita mažinti sklypo kainą.

Vilniaus apskrities viršininko administracija dar antradienį buvo parengusi skundą dėl teismo sprendimo, kuriuo bendrovei "Akropolis" leista už anksčiau įsigytą sklypą mokėti perpus mažesnę kainą. Tačiau vakar likvidatorius nespėjo jo pasirašyti.

Toliau valstybę byloje su "Akropoliu" atstovaus Nacionalinė žemės tarnyba, nes nuo liepos 1 d. Vilniaus apskrities viršininko administracija likviduojama.

Derėtis – į teismą

Vilniaus apygardos teismas sukėlė tikrą audrą, kai paskelbė, kad bendrovė "Akropolis" už įsigytą sklypą sostinėje valstybei gali mokėti tik pusę anksčiau sutartos ir jau pradėtos mokėti sumos, nes pasikeitė aplinkybės. Kokios? Dėl pasaulio ir Lietuvos ekonomikos pokyčių gerokai krito nekilnojamojo turto ir žemės kainos.

Jeigu minėta nutartis įsiteisins, gali būti, kad "Akropolio" pavyzdžiu paseks ir į teismą kreipsis ir daugiau fizinių bei juridinių asmenų, kurie prieš krizę suderėjo įsigyti nekilnojamąjį turtą ir už jį mokėti dalimis, o dabar susiprato, kad sutarta kaina pernelyg didelė.

Įsisukusi teismų karuselė išaugins verslo riziką, atneš nuostolių ir bankrotų. Tai vienas iš gana optimistinių scenarijų, kuriuos gali paskatinti teismo sprendimas, leidžiantis perpus sumažinti "Akropoliui" statyti skirto sklypo kainą.

Tačiau teisininkai skuba pabrėžti, kad šioje byloje esama išskirtinių aplinkybių, turėjusių įtakos teismo sprendimui. Tarkime, bendrovės ketinimai investuoti 80 mln. litų į miesto infrastruktūrą ir žemės sklypui nustatyti servitutai.

Argumentas – krizė

Vis dėlto kai kurie teisininkai pabrėžia, kad teismas sprendimą "Akropolio" sklypo byloje priėmė remdamasis kainų skirtumu, o aukščiau minėti argumentai buvo papildomi.

"Priimtas sprendimas grindžiamas susidariusiu sutarties kainos ir esamos turto rinkos vertės skirtumu. Todėl tikėtina, kad jis gali paskatinti asmenis, tebevykdančius nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis ir sutarčių kainą mokančius dalimis, kreiptis į teismą dėl kainos sumažinimo", – mano Agnė Bilotaitė, advokatų kontoros "J.Judickienė ir partneriai Jurex" advokatė.

Jei ši nutartis įsigaliotų, atsivertų kelias bylinėtis dėl nuomos ar pirkimo sutarčių peržiūrėjimo, remiantis ekonomikos krizės argumentu. Šioje vietoje nebūtų vien laimėjusiųjų. Nes jei viena pusė išsiderės mažesnę nuomos kainą, kita neteks planuotų pajamų, nebepajėgs vykdyti įsipareigojimų, gal net bus priversta atsisakyti verslo.

Paviršutiniškas sprendimas

Anot A.Bilotaitės, šioje byloje nėra išaiškinta, ar "Akropolis" galėjo numatyti tai, kad gali sumažėti žemės sklypų vertė, ir prisėmė su tuo susijusią riziką.

"Nors kilo pasaulinė ekonomikos krizė, "Akropolis" kaip verslo subjektas galėjo numatyti, kad žemės sklypų rinkos vertė per daugiau nei dešimties metų laikotarpį gali sumažėti, todėl neabejotinai prisiėmė tam tikrą riziką. Šios esminės aplinkybės teismo sprendime liko neįvertintos", – atkreipė dėmesį advokatė.

Anot jos, sprendimą teismas pagrindė sutarties kainos ir dabartinės turto rinkos vertės palyginimu bei "Akropolio" įsipareigojimų, prisiimtų visiškai kita sutartimi, įvertinimu. Advokatės teigimu, svarus argumentas kainai mažinti buvo nebent įsigytai žemei nustatyti servitutai, dėl kurių, ieškovo teigimu, žemės vertė sumažėjo 6 mln. litų.

Be to, sutarties sąlygos teismo sprendimu gali būti keičiamos tik tuomet, jei sutartis dar neįvykdyta, o jei pradėta vykdyti, tik dėl neįvykdytos dalies. Išeitų, kad šiuo atveju teismas galėjo spręsti tik dėl nesumokėtos kainos dalies sumažinimo.

"Tačiau priimtu sprendimu teismas iš esmės panaikino UAB "Akropolis" pareigą sumokėti likusią kainos dalį, atsižvelgdamas vien į žemės sklypų rinkos vertės pokyčius", – aiškino A.Bilotaitė.

Nuomonės išsiskyrė

Pastarąjį mėnesį Vilniaus teismai ieškojo atsakymo į klausimą, ar krizė yra nenumatyta aplinkybė ir pagrindas keisti sutartį.

Įdomu tai, kad vos pora savaičių iki sprendimo "Akropolio" byloje, Vilniaus 1-asis apylinkės teismas išaiškino, kad krizė nėra nenugalima jėga (force majeure), todėl negali būti pagrindas keisti kredito sutartį. Šioje byloje verslininkas siekė pakeisti kredito sutarties sąlygas, lygiai kaip "Akropolis" argumentuodamas tuo, kad pasikeitė aplinkybės, prasidėjo krizė ir ieškovui tapo sunkiau vykdyti įsipareigojimus.

Tačiau šiuo atveju teismas pastebėjo, kad verslininkas, imdamasis komercinių patalpų nuomos verslo, negalėjo nežinoti apie jo riziką, o kintantis pajamingumas nesąs pagrindas atleisti nuo sutarties vykdymo ar keisti kredito sutarties sąlygas.

Šios bylos ieškovą Vilniaus apygardos teismo sprendimas turėtų nuteikti optimistiškai. Tačiau kol kas nutarties jis neapskundė.

Tiesa, A.Bilotaitė neskuba nudžiuginti šios bylos ieškovo. Esą minėtų dviejų bylų aplinkybės skiriasi, be to, Vilniaus apygardos teismas neįvertino, ar ekonominė krizė yra ta aplinkybė, kurios verslo subjektai ar fiziniai asmenys negalėjo protingai numatyti ir prisiimti atitinkamos rizikos.

Bendros praktikos, atsakant į klausimą, ar krizė yra pagrindas keisti sutartis, tikimasi sulaukti, kai minėtos bylos pasieks aukštesnės instancijos teismus.

Žemė tapo per brangi

Antrasis Vilniuje prekybos ir pramogų centras "Akropolis", kurį ketinama statyti iš valstybės įsigytoje teritorijoje prie Vingio parko, turėjo kainuoti apie 900 mln. litų, vėliau investicijų planas buvo apkarpytas 100 mln. litų. "Akropolis" parko prieigose žada rekonstruoti gatves, pastatyti požeminę perėją, pagerinti infrastruktūrą. Viso komplekso statybas "Akropolis" žadėjo baigti 2015 m.

Už valstybinę žemę "Akropolis" iš viso sumokėjo 19,371 mln. lito. O sklypo kainą sumažinti perpus reikalavo dėl smarkiai pasikeitusių ekonominių aplinkybių.

Vilniaus apygardos teismo sprendimu, valstybinės žemės kaina sumažinta nuo 40,478 iki maždaug 20,25 mln. litų. Anot sprendimą priėmusios teisėjos Ritos Kisielienės, "valstybė negali įgauti nesąžiningo pranašumo kitos šalies atžvilgiu", o bylos medžiagoje esą matyti, kad "Akropolio" ieškinys buvo pagrįstas.

Teisėja akcentavo, kad naujojo "Akropolio" statytojai įsipareigojo į transporto infrastruktūrą naujojo prekybos ir pramogų centro prieigose investuoti apie 80,82 mln. litų. Esą taip valstybės naudai bus skirta dvigubai didesnė suma nei paties sklypo ankstesnė vertė. Be to, R.Kisielienė pabrėžė, kad dalis naujojo "Akropolio" žemės, apie 3,6 ha iš maždaug 14 ha, turi būti naudojama visuomenės reikmėms, o tai esą itin sumažina buvusios "Velgos" gamyklos sklypo vertę.