BŪSTO BURBULĄ DIDINA PAKLAUSA, ALGOS, ŽALIAVOS

Tiek šalies, tiek Tarptautinio valiutos fondo ekspertai Lietuvos ekonomikos augimą 2021-aisiais vertina optimistiškai – augs. Tačiau nerimą kelią, kad visus tuos procentus it pienės pūkus gali išsklaidyti besipučiantis būsto burbulas.

Registrų centro statistika byloja, kad pastaruoju metu šalies nekilnojamojo turto (NT) sandorių rinka išgyvena pakilimą – fiksuojamas ne tik kainų augimas, bet ir rekordiniai sandorių skaičiai. O pasak šalies centrinio banko, istoriškai didelį aktyvumą pasiekusios būsto rinkos perkaitimo rizika gali būti viena iš rizikų finansų sistemos tvarumui. Čia išryškėjo per pandemiją susikaupusios paklausos efektas – reikšmingai padidėjusi paklausa pakėlė būsto kainas.

Prie būsto kainų augimo, anot Lietuvos banko valdybos pirmininko Gedimino Šimkaus, taip pat prisideda sparčiai augantys atlyginimai ir didesnės žaliavų kainos. Tačiau jis akcentuoja, kad bent kol kas būsto kainos reikšmingai nepervertintos.

Spekuliuojama NT rezervacijomis

"Pastaruoju metu matome išaugusį būsto rinkos aktyvumą ir spartėjantį būsto kainų kilimą. Aktyvumą skatina suvaržymų pabaiga, išaugusios gyventojų santaupos ir gerėjantys lūkesčiai – tai matyti ir kitose išsivysčiusiose šalyse. Tiesa, lig šiol šio sektoriaus augimas iš esmės atitiko fundamentalius ekonomikos veiksnius. Atidžiai stebėsime tolesnę rinkos inerciją ir, matydami perkaitimo požymių, imsimės tikslinių priemonių. Bankų skolinimo standartai kol kas nešvelnėja, tačiau būsto paskolų portfeliai bankuose tampa vis didesni, o atsigaunant ekonomikai turėtų ir toliau augti. Tendencijoms nesikeičiant, matytume poreikį taikyti sisteminės rizikos rezervą būsto paskolų portfeliui, jis didintų bankų kapitalo atsargas su būsto rinka susijusiai sisteminei rizikai padengti", – tvirtino Lietuvos banko vadovas G.Šimkus.

Bankų skolinimo standartai kol kas nešvelnėja, tačiau būsto paskolų portfeliai bankuose tampa vis didesni, o atsigaunant ekonomikai turėtų ir toliau augti.

Tiesa, pasak Lietuvos banko, NT rinkai riziką kelia ne perteklinis kreditavimas, o per pandemiją išryškėjęs vadinamosios suspaustos paklausos spiralės efektas. Su paskola įsigyjamų būstų dalis yra stabili, o nuo perteklinio skolinimosi patikimai saugo Atsakingojo skolinimo nuostatų reikalavimai.

Labiausiai pakilusi temperatūra jaučiama pirminėje, t.y. plėtotojų parduodamo naujo būsto, rinkoje, atkreipia dėmesį centrinis šalies bankas. Čia formavosi paklausos ir pasiūlos atotrūkis, prisimintos po ankstesnės NT krizės jau spėtos pamiršti spekuliacijos rezervacijomis, kai siekiama ne įsigyti rezervuojamą būstą, bet perparduoti rezervacijos sutartį brangiau. Realiu laiku teikiamų oficialių duomenų apie rezervacijas trūkumas neleidžia objektyviai vertinti šios rinkos tendencijų, todėl Lietuvos bankas pateikė siūlymą privalomai registruoti tokias sutartis. Sutarčių registras padidintų šios rinkos skaidrumą, padėtų nustatyti preliminarų pardavimų skaičių, sandorių iš brėžinių skaičių ir identifikuoti spekuliacines rezervacijas.

Saugikliai nuo perkaitimo

Todėl Lietuvos bankas būsto sektoriaus perkaitinimo rizikai valdyti siūlo numatyti saugiklius. Pasak G.Šimkaus, jie prieš keletą savaičių Teisingumo ministerijai pateikė siūlymą dėl Civilinio kodekso papildymo nustatant prievolę registruoti būsimojo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis.

"Pirminė būsto rinka yra istoriškai aktyvi šiuo metu, naujo būsto pardavimai sudaro 40 proc. sandorių Vilniuje, tačiau laiku teikiamų oficialių duomenų trūkumas neleidžia objektyviai vertinti šios rinkos tendencijų ir ši registravimo priemonė padėtų geriau suprasti padėtį pirminėje rinkoje, pavyzdžiui, nustatyti preliminarių pardavimų skaičių, sandorių iš brėžinių skaičių arba identifikuoti spekuliacines ir kitas specialias rezervacijas, o tai taip pat padėtų valdyti lūkesčius ir atitinkamai mažinti ažiotažą, – mano centrinio banko vadovas. – Kai nėra duomenų apie šitas pirmines rezervacijas, neaišku, kas ten realiai darosi. Kalbos ir kuriamas ažiotažas gali būti tam tikra rinkodaros priemonė – žmonės skuba, jie gali pirkti būstą, nepaisydami kainos, brangiau ir pan., o tai greta socialinių padarinių iš principo nepalankiai veikia NT rinką ir mes norime, kad ši problema spręstųsi.

Privalomas rezervacijų registravimas nėra išskirtinė Lietuvos banko idėja. Šalyse, kur buvo tokių epizodų, kai itin aktyviai vyksta rezervacija, pirkimas iš brėžinių ir panašiai, tokia ar panaši priemonė buvo taikyta. Labai tikimės, kad įstatymų leidėjai šias priemones palaikys svarbiomis ir bus padaryti atitinkami pataisymai."

Turto mokesčius reikėtų keisti

NT rinkos tvarumą padidinti galėtų ir šio turto apmokestinimo peržiūra. Lietuvos banko atstovai teigia, kad yra yra pasirengę aktyviai įsitraukti į diskusijas dėl NT mokesčio sąrangos tobulinimo.

Kredito įstaigoms tebegalioja per pandemiją sušvelninti kapitalo reikalavimai. Lietuvos bankas kas ketvirtį peržiūri anticiklinio kapitalo rezervo normą, kuri šiuo metu yra 0 proc., o šiemet, įgyvendinus ES Kapitalo reikalavimų direktyvą, atsiras galimybė bankams taikyti sektorinį sisteminės rizikos rezervą. Juo gali būti didinami kapitalo reikalavimai konkrečiam skolinimo segmentui, pavyzdžiui, būsto kreditavimui.

Būsto paskolų dalis šalies bankų portfeliuose didėja jau nuo 2016 m., o pats būsto paskolų portfelis ir toliau auga sparčiai. Būsto paskolų ir būsto kainų augimas Lietuvoje jau keletą metų yra vienas sparčiausių ES. Jei ir toliau didėtų būsto paskolų svarba finansų sistemoje, nesikeistų situacija ir augtų ekonomika, Lietuvos bankas svarstytų taikyti sektorinį sisteminės rizikos rezervą būsto paskolų portfeliui, kuris didintų bankų kapitalo atsargą ir atsparumą galimai gyvenamojo NT rinkos perkaitimo rizikai.

Griebia viską ir visur

Registrų centro duomenimis, šiemet būsto rinkoje neabejotinai lyderio vaidmuo atitenka didmiesčiams, tačiau pagal aktyvumo augimą nuo jų nė kiek neatsilieka ir šalies kurortai bei kurortinės teritorijos.

"Prieš daugiau nei metus Lietuvą sukausčiusi koronaviruso pandemija tuo metu trumpam buvo sukausčiusi ir šalies NT sandorių rinką – pirkėjai pristabdė suplanuotas investicijas, vystytojai atidžiai stebėjo pasaulines tendencijas. Tačiau laukimas truko palyginti neilgai ir jau rudenį galėjome stebėti sandorių skaičiaus "atšokimą". Pirmaisiais šių metų mėnesiais matėme tolygų sandorių skaičiaus augimą, o pastarasis gegužės mėnuo daugelyje kategorijų apskritai buvo rekordinis. Optimistinių nuotaikų nestokojo ne tik tradiciškai aktyvūs didmiesčiai, tačiau ir kurortai, kuriuose sulig nacionalinėmis tendencijomis augo tiek parduotų butų ir gyvenamųjų namų skaičiai, tiek ir vidutinės sandorių kainos", – atkreipė dėmesį Registrų centro Duomenų sprendimų ir analizės departamento vadovo pareigas laikinai einantis Paulius Rudzkis.

Šiemet visoje Lietuvoje įregistruota 16 tūkst. butų pardavimų (34 proc. daugiau negu 2020 m. sausio–gegužės mėnesiais) ir 6 tūkst. gyvenamųjų namų sandorių (1,5 karto daugiau).

Pandemija, karantinas ir nuotolinio darbo ypatumai paskatino dalį žmonių ieškoti nekilnojamojo turto užmiestyje, kur atokiau nuo miesto šurmulio būtų galima įsirengti nuotolinę darbo vietą ar priverstinai izoliuotis.

Per pandemiją – kurortuose

Tarp šalies kurorto ar kurortinės teritorijos statusą turinčių savivaldybių aktyviausia pagal sandorius NT rinka šiemet buvo Palanga. Čia šiemet iki vasaros, t.y. per sausio–gegužės mėnesius, įregistruota beveik 380 butų ir per 110 gyvenamųjų namų sandorių. Tiek butų, tiek gyvenamųjų namų pardavimai Palangoje yra ne tik gerokai didesni nei ankstesniais metais (pvz., 2020 m. analogišku laikotarpiu įregistruota 204 butų ir 60 namų sandoriai), bet ir didžiausi apskritai per visą šio kurorto istoriją.

"Palanga ir visas pajūrio regionas neabejotinai yra patraukli vieta tiek NT pirkėjams, kurie noriai investuoja į nekilnojamąjį turtą, tiek ir tokią paklausą matantiems NT vystytojams. Šie veiksniai kaip tik ir skatina sandorių skaičiaus augimą, o kartu ir būsto kainų šiame kurorte didėjimą. Pavyzdžiui, dar praėjusiais metais Palangoje parduotų butų vidutinė 1 kv. m kaina buvo 1,4 tūkst. eurų, o štai šių pirmąjį ketvirtį vidutinės sandorio kainos jau perlipo 1,6 tūkst. eurų už kv. m ribą", – pastebi P.Rudzkis.

Antroje vietoje pagal aktyvumą tarp šalies kurortų yra Druskininkai – čia šiemet jau parduota daugiau kaip 130 butų (1,5 karto daugiau nei prieš metus) ir bemaž 30 gyvenamųjų namų (2,5 karto daugiau).

"Galima sakyti, kad Druskininkų NT rinka taip pat neblogai pasiruošė vasaros sezonui. Butų pardavimai čia šiemet buvo mažesni tik už prieškrizinius 2008-uosius, o gyvenamųjų namų rinka, nors ir gerokai seklesnė, tačiau istoriškai buvo aktyviausia. Vidutinės butų kainos čia taip pat siekia aukštumas – šių metų pirmąjį ketvirtį buvo mokėta po 980 eurų už 1 kv. m, kai 2020 m. vidutinė kaina buvo dešimtadaliu mažesnė ir nesiekė 900 eurų už 1 kv. m", – teigia Registrų centro duomenų analitikas.

Anot P.Rudzkio, praėjusiais metais išaugo NT pirkėjų susidomėjimas individualiais gyvenamaisiais namais, o šiemet šios tendencijos dar labiau išryškėjo ir Lietuvos kurortuose bei kurortinėse teritorijose.

"Pandemija, karantinas ir nuotolinio darbo ypatumai paskatino dalį žmonių ieškoti nekilnojamojo turto užmiestyje, kur atokiau nuo miesto šurmulio būtų galima įsirengti nuotolinę darbo vietą ar priverstinai izoliuotis. Nusprendę įsigyti tokį nekilnojamąjį turtą pirkėjai pirmiausia žvalgosi į patrauklias vietoves, todėl neturėtų stebinti rekordiniai gyvenamųjų namų pardavimų skaičiai tokiose kurortinėse teritorijose kaip Trakai, Ignalina, Zarasai ar Anykščiai", – praėjusią savaitę komentavo P.Rudzkis.