Vyriausiasis „Swedbank“ ekonomistas Nerijus Mačiulis komentavo, ar būstas įperkamas ir kaip situacija skiriasi regionuose.
– Žvalgėtės po skaičius rinkoje ir teigiate, kad baigėsi tas įšalas, kuris, jūsų žodžiais, tęsėsi ne vienerius metus būsto rinkoje. Dėl kokių priežasčių tai nutiko?
– Įšalas nutiko dėl to, kad labai smarkiai pašoko kainos nuo šio dešimtmečio pradžios, pralenkė atlyginimų augimą, dar prisidėjo nuo 2022-ųjų gerokai pakilusios palūkanų normos. Daugiau nei dvejus metus sandorių skaičius buvo nukritęs į žemiausią lygį nuo 2016–2017 metų. Gyventojai tikrai laukė mažesnių kainų ir medžiojo nuolaidas. Nuo praėjusių metų pabaigos, pastaruosius kelis mėnesius, matome, kad sparčiai didėja sandorių ir rezervacijų skaičius. Aišku, prie to prisidėjo sumažėjusios palūkanų normos – EURIBOR nuo piko sumažėjo jau daugiau nei 1,5 proc. Vidutinis darbo užmokestis sparčiai auga, gyventojai nebesitiki, kad bus aukštos palūkanos ar mažės kainos. Matosi labai aktyvus sugrįžimas į pirkėjų gretas.
LNK stop kadras.
– Pakalbėkime apie optimizmą – ar jis yra pagrįstas, ar gali būti laikinas?
– Čia nebuvo toks netikėtas blyksnis. Jeigu žiūrėtume į Lietuvos vartotojų pasitikėjimo rodiklį, kuris skaičiuojamas visoje Europos Sąjungoje pagal vienodą metodiką, pamatytume, kad lietuviai jau metus laiko – nuo praėjusių metų pavasario – yra pirmoje vietoje Europos Sąjungoje. Pirmoje vietoje pagal aukščiausius lūkesčius dėl asmeninių finansinių pajamų, šalies ekonominių perspektyvų, užimtumo, kainų.
– Optimistai.
– Optimistas yra blogai informuotas pesimistas. Šioje vietoje geros nuotaikos atspindi realybę, nes praėjusiais metais infliacija buvo mažesnė nei 1 proc., vidutinis darbo užmokestis padidėjo daugiau nei dešimtadaliu, viešajame sektoriuje – daugiau nei 12 proc. Minimalus atlyginimas taip pat augo daugiau nei dešimtadaliu, o užimtumas pakilo į rekordines aukštumas. Niekada nuo šio amžiaus pradžios nebuvo tiek daug dirbančių žmonių. Teigiami lūkesčiai atspindi realybę. Matysime, kaip situacija keisis šiemet, nes infliacija įsibėgėja ir artėja prie 4 proc. Tai turbūt daug kam sugadins nuotaiką, bet kol kas tiesiog reali gerėjanti gyventojų perkamoji galia atsispindėjo ir būsto rinkoje.
– Galbūt šiek tiek kompensuos tai, kad Europos Centrinis Bankas žada ne vieną kartą mažinti palūkanas. Kokios tolimesnės prognozės šiems metams? Kaip galėtų atrodyti nekilnojamojo turto rinka pagal tolimesnes lietuvių galimybes?
– Iš tiesų skaičiuojame būsto įperkamumo indeksą – su vidutinėmis pajamomis vidutinė šeima kokį gali įsigyti būstą kiekviename Lietuvos mieste. Vilniuje įperkamumas per paskutinį ketvirtį padidėjo 5 kvadratiniais metrais, bet jis siekia tik apie 57 kvadratinius metrus. Tai yra 20 kvadratinių metrų mažiau nei 2022 metais.
LNK stop kadras.
– Labai didelis skirtumas.
– Taip, iš tiesų įperkamumas sumažėjo, nes palūkanos išlieka didesnės, o kainos atitrūko nuo gyventojų pajamų. Tas optimizmas yra sąlygiškas. Situacija šiuo metu yra geresnė nei buvo prieš 1–2 metus – palūkanų normos mažesnės, bet per artimiausius dvejus metus sunku tikėtis, kad vidutinė šeima Vilniuje vėl galės įsigyti 75–80 kv. m būstą. Sandorių skaičius didės, palūkanų normos mažės. Matome, kad gyventojai ima vis didesnes paskolas, o įsigyjamas vidutinis būsto plotas mažėja.
– O kokia situacija kituose miestuose?
– Įperkamumas Vilniuje yra mažesnis, nes pasiūla buvo šiek tiek nepakankama – kai pakilo palūkanų normos, vystytojai nepradėjo kai kurių projektų. Kaune ir Klaipėdoje įperkamumas yra didesnis. Įdomu tai, kad per praėjusius metus Kaune ir Klaipėdoje butų kainos padidėjo dešimtadaliu. Tie, kas laukė mažesnių kainų, liko ant ledo. Beje, Lietuva yra viena iš nedaugelio Europos Sąjungos šalių, kur, nepaisant energijos krizės ir palūkanų normų šuolio, kainų korekcija visai neįvyko. Įvyko trumpas laukimas, o metų pabaigoje ir pradžioje matėme kainų augimo paspartėjimą. Praėjusiais metais buvo tokių sandorių, kai vieno kvadratinio metro kaina siekė apie 15 tūkst. eurų. Tikėtina, kad ir šiemet tokių sandorių bus. Gal nereikėtų daryti per daug išvadų vertinant išskirtinius butus, nes visada yra žmonių, kurie turi daug pinigų, jiems nesvarbu, kiek mokėti, ir jie nori nusipirkti patį geriausią bei išskirtiniausią būstą. Vidutinė kaina Senamiestyje per penkerius metus padvigubėjo, o tai reiškia, kad pasiūla buvo mažesnė nei galinčių įsigyti prabangius ir brangius būstus.
Visas LNK reportažas – vaizdo įraše:
– Kaip yra su nuomos grąža? Ar žmonės vis dar perka butus nuomai?
– Nuoširdžiai sakant, nustebau, kad jau pradėjo įsibėgėti kainų augimas. Pavyzdžiui, Vilniuje neparduotų butų skaičius yra beveik rekordinėse aukštumose – virš 5 tūkst. Pasiūla lyg ir yra, bet vystytojai bei pardavėjai – tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkoje – nenori siūlyti nuolaidų ar mažinti kainų. Žiūrint į šiuos metus, ko galima tikėtis žiūrint į kainas, nėra prielaidų kainų augimui, nes nuomos grąža yra labai žema ir žemesniame lygyje nei istorinis vidurkis. Tai reiškia, kad kaip investicinis būstas jis nėra patrauklus, ką jis gali pasiūlyti įsigijus tą būstą ir jį išnuomojant. Vilniuje nuomos grąža nesiekia 5 proc., tai tikrai yra saugesnių investicijų.
– Tiems, kurie ieško, kur gyventi, labiau verta yra būstą nuomotis, o ne jį pirkti?
– Čia visuomet yra asmeninių preferencijų klausimas – priklausomai nuo to, koks amžius, kokia šeima, kokie ilgalaikiai planai. Žiūrint iš finansinės perspektyvos, jeigu imtume du identiškus butus – vieną nuomai, kitą pirkimui – net ir perkant su būsto paskola, mėnesinė įmoka šiuo metu yra mažesnė nei nuomos kaina. Dėl to, kad palūkanų normos yra sumažėję.
– Ar didelis skirtumas?
– Nedidelis. Lietuviai dažniausiai nori turėti savo nuosavą būstą, todėl jie priima sprendimą pirkti ne tiek dėl to, kad rado gerą variantą, o labiau bijodami, kad kainos dar labiau pakils. Pastarųjų penkerių metų patirtis rodo, kad visi, kurie laukė mažesnių kainų, liko prie suskilusios geldos.
(be temos)
(be temos)
(be temos)