Finansai būstui

Paskolų pinklės

Būsto kreditas – sunki ir brangi našta

Jau beveik metai, kai Lietuvoje labai padidėjo būstų kainos, kurios, regis, neketina mažėti. Per metus kainos “priaugo” 15-40 proc., priklausomai nuo nekilnojamojo turto tipo (nekilnojamojo turto agentūros “Oberhaus” duomenimis, kai kurie butai pabrango net 50 proc.). Būstai brangsta todėl, kad nekilnojamojo turto rinkoje atsirado daug pirkėjų, pasirengusių iškart pirkti butus, namus, žemės sklypus. Iš kur žmonės turi pinigų? Tenka pripažinti, kad dauguma pirkėjų pinigų turi ne todėl, kad didėjo jų pajamos. Žmonės vis dažniau ima kreditus iš bankų. Didelio pinigų kiekio iš kreditų atsiradimas nekilnojamojo turto rinkoje daugiausiai ir sukėlė bet kokios rūšies būstų paklausą, kartu išprovokuodamas jų kainų didėjimą.

Kaip gauti banko kreditą dabar, kai padidėjo kainos? Ar tai sudėtinga procedūra? Svarbiausias klausimas – kiek reikia laiko, nervų ir pinigų būsto kreditui įforminti banke ir kitose įstaigose?

Banko pasirinkimas

Dauguma, jeigu ne visi, Lietuvos bankai prieš keletą metų pastebėjo turį labai daug “nejudinamų” pinigų. Pinigai turi “suktis” duodami bankui pelną. Taip pradėjo mažėti palūkanų norma – iki tokios, kai kreditas tampa patrauklus gyventojams. (Pastaraisiais metais būstai buvo perkami ir už lengvatinius kreditus su 0,5-2 proc. metinėmis palūkanomis. Bet tai – išskirtiniai atvejai, ribotą kiekį tokių kreditų dažniausiai skirstė valdžios institucijos, o ne bankai.) Vėliau bankai pradėjo siūlyti įprastus, o ne lengvatinius kreditus, prieinamus gyventojams. Praėjusių metų pabaigoje palūkanų norma sudarė 4,25-4,45 proc. metinių palūkanų. Dabar būsto kreditų palūkanų norma šiek tiek padidėjo – iki 4,65 proc. Tačiau kreditavimo sąlygos daugelyje bankų tapo šiek tiek lankstesnės.

Būsto kreditai dažniausiai imami ilgam laikui – dešimčiai ir daugiau metų, todėl jie populiarūs tarp pradedančiųjų specialistų, jaunų šeimų. Jauni žmonės, įgiję specialybes, turinčias paklausą darbo rinkoje, nebijo imti kreditus ir 25 metams. Prieš suteikdami kreditą, bankai viską sužino apie klientą, sudaro jo dosjė. Dar neturėdamas garantijų, jog gaus kreditą, klientas jau renka pažymas, gaišta savo laiką. Ši kredito gavimo fazė trunka nuo savaitės iki keturių, kurioms pasibaigus bankas skelbia verdiktą: suteikti kreditą ar ne. Šiame etape klientas pateikia bankui duomenis apie pastarųjų 12 mėnesių pajamas, pasą ir darbo knygelę – banke padaromos jų kopijos.

Klientas už šias pažymas nemoka, tik sugaišta laiką. Jeigu banko klientas susituokęs, pateikiami analogiški sutuoktinio dokumentai.

Sutuoktinis, gaunantis nuolatinį atlyginimą, pasirašant kredito sutartį dažniausiai būna laiduotojas. (Laidavimo sutartis papildo pagrindinę sutartį.) Bankas atsižvelgia į visas aplinkybes: nuo kliento amžiaus iki jo darbo sutarties. Neterminuota darbo sutartis yra privalumas. Būsto kreditai neteikiami pensininkams, net ir turintiems nekilnojamojo turto. Bankuose manoma, kad nereikėtų skirti paskolą, jeigu sutuoktinių mėnesio pajamos po visų atsiskaitymų būtų mažesnės negu 500 Lt vienam šeimos nariui.

Būsto pasirinkimas ir įvertinimas

Būsimasis klientas į banką ateina dažniausiai jau susiradęs tinkamą variantą – per nekilnojamojo turto agentūrą ar būsto pardavėją tiesiogiai. Jau parengiamajame etape kredito gavėjas turi atsižvelgti į tarpininkų paslaugų apmokėjimo išlaidas – kai kurių agentūrų vadybininkai už savo paslaugas ir iš pardavėjo, ir iš pirkėjo ima po 1 proc. būsto kainos. Kai kuriose agentūrose mokestis imamas tik iš nekilnojamojo turto pardavėjo – 2 proc. Taigi prie būsimųjų išlaidų galima priskaičiuoti tūkstantį litų už tarpininkavimą (jeigu butas sąlygiškai kainuoja 100 tūkst. Lt).

Kitas išlaidų skirsnis – perkamą būstą įvertina nekilnojamojo turto prekybos agentūros darbuotojas, turintis leidimą ir licenciją atlikti vertinimą. Tokių agentūrų Klaipėdoje – tik kelios, tai solidžios, geros reputacijos bendrovės, gana seniai dirbančios nekilnojamojo turto rinkoje. Vertinimas būna išankstinis ir išsamus. “Geriau iš pradžių atlikti išankstinį objekto įvertinimą, nes jis bankui pateikiamas dar prieš sudarant sutartį, - sakė agentūros “Oberhaus” Klaipėdos biuro vadovas Gedeminas Valantinas. – Išankstinis vertinimas pigesnis. Bet koks turto įvertinimas pateikiamas pagal konkretų banko užklausimą. Išsamų vertinimą tikslinga atlikti tada, kai bankas sutinka teikti kreditą.” Vertintojas apžiūri perkamą būstą, jį fotografuoja, padaro “inventorizacinės bylos” kopijas, vėliau nurodo buto rinkos kainą vertinimo metu bei likutinę vertę. Išsamus 2 kambarių buto įvertinimas kainuoja apie 300 Lt. Nekilnojamojo turto vertinimo įkainiai daugelyje agentūrų nesiskiria.

Kredito įforminimas

Kai kredito gavėjas pateikia bankui visas pažymas, jis turi pasitelkti kantrybę ir laukti bankininkų sprendimo. Jis privalo tuo metu jau būti susitaręs su buto pardavėju, kuriam reikia paaiškinti, kad pinigus už butą jis gaus ne iš pirkėjo – jie bus pervesti į jo sąskaitą banke. Kredito gavėjas iki to laiko kai kuriuose bankuose privalo apdrausti savo gyvybę banko nurodytoje draudimo bendrovėje už numatomo kredito sumą. Tai yra gavėjo mirties atveju draudimo išmoka prilygs iš banko gautai paskolai. Draudimas klientui metams kainuoja 60-190 Lt, priklausomai nuo draudimo rūšies, išmokėjimo sumos, kompanijos įkainių.

Pagaliau klientui pranešama, kad jis su savo antrąja puse kviečiamas pasirašyti sutartį. Sutarties pasirašymas klientui kainuoja 125 Lt – šiuos pinigus reikia sumokėti bankui. Turint sutartį, galima notariškai įforminti buto pirkimą. Notaras į pirkimo ir pardavimo sutartį įrašo punktą, kad per numatytą laikotarpį pinigai bus pervesti iš konkretaus banko, o kol pinigai nepervesti, sutartis negalioja. Sandorio įforminimo išlaidas notarui pirkėjas ir pardavėjas dažniausiai moka perpus. Šios išlaidos – dar 300-500 Lt (tarkime, už butą, kurio kaina 100-200 tūkst. Lt).

Bėgiojimas koridoriais

Prasideda vienas svarbiausių buto pirkimo etapų. Kadastro ir registro centre reikia įforminti buto pirkimo sandorį (nuosavybės teisių į butą įregistravimo pažyma), taip pat jo, kaip pirkto padedant bankui, statusą (teisių į nekilnojamąjį turtą apribojimo įregistravimo pažyma). Jeigu sutartis su banku sudaroma dalyvaujant laiduotojui (pavyzdžiui, sutuoktiniui), yra bendras nekilnojamasis turtas, reikia turėti pažymą, kad tai – bendra nuosavybė. Pažymos reikia ir sutarčiai įforminti. Įvairios kadastro pažymos kainuos dar apie 100-150 Lt, priklausomai nuo jų skubumo. Buto pirkėjas, nurodydamas pas notarą pardavėjui laiką, kai pinigai turi atsidurti jo sąskaitoje, turi atsižvelgti į pažymų gavimo ir galiojimo terminus.

Notaras ir banko vadybininkas, įforminantis sutartį su kredito gavėju, privalo nurodyti, ką daryti, kad nuosavybė būtų įforminta teisingai.

Paskutinis buto pirkimo į kreditą etapas – vadinamojo ipotekos lakšto įforminimas (kainuoja apie 50 Lt) bei ipotekos fakto įforminimas pas notarą. Už ipotekos fakto įforminimą notarui reikia mokėti dar 300-500 Lt, priklausomai nuo kredito dydžio. Tik įvykdžius visus registracijos ir banko informavimo apie tai veiksmus, bankas pradeda pinigų pervedimo pardavėjui operaciją. Pinigams pervesti sugaištama nuo 3 iki 10 dienų. Dažniausiai bankas pats praneša klientui, kad pinigai jau pervesti. Kredito įforminimo išlaidomis galima laikyti ir buto draudimą kredito grąžinimo laikotarpiui. Bankas pats išskaičiuoja šias lėšas (apie 100 Lt per metus) iš kredito gavėjo kišenės.

Vartotojiškas kreditas

Kaip jau įrodėme, gauti būsto kreditą – gana varginanti procedūra. Tokia kreditavimo forma ir “kančių keliai” pasiteisina tik tuo atveju, kai kreditas imamas ilgam laikui, “iki gyvos galvos”. Tačiau būsto pirkėjas gali vėliau rasti trūkstamą pinigų dalį, tarkime, pardavęs kitą turėtą nekilnojamąjį turtą arba sulaukęs kompensacijos už protėvių žemę. Nereikalingam nekilnojamajam turtui parduoti reikia laiko, kartais – keleto metų. Ką daryti, kad nepraleistumėte tinkamo varianto pirkdami naują būstą? Šiuo atveju neverta imti kredito būstui įsigyti. Trumpam terminui galima imti vadinamąjį vartotojišką kreditą, kuriam įforminti reikia mažiau formalumų. Būsto nereikia įvertinti, nereikia kai kurių procedūrų įforminant nuosavybės teisę Kadastro ir registro centre. Tačiau šios rūšies kreditai turi kitą ypatybę – didesnes nei būsto kredito palūkanas: 8-10,5 proc., priklausomai nuo banko. Kai kurie bankai vartojimo kredito palūkanas nustato pagal kredito grąžinimo terminą: kuo jis trumpesnis, tuo mažesnės palūkanos. Maksimalus vartojimo kredito grąžinimo terminas – dažniausiai 5 metai.

Hipotekos kreditas

Kai kuriais atvejais teikiamas vadinamasis hipotekos kreditas (jį teikia ne visi bankai). Tai dar nauja kreditavimo rūšis. Tačiau Vakaruose šios rūšies kreditai plačiai naudojami. Jį įforminant, taip pat reikia mažiau formalumų, procedūrų. Hipotekos esmė – pinigai duodami užstačius nekilnojamąjį turtą. Tokia kreditavimo forma Lietuvoje buvo labai paplitusi XIX amžiuje bei laikotarpiu tarp dviejų pasaulinių karų. Klasikinėje literatūroje rašoma apie įkeistus ir perįkeistus (antrą kartą įkeistas, kad būtų galima grąžinti pirmąjį kreditą) bajorų dvarus ir rūmus.

Vieno banko Klaipėdos skyriuje sakė, kad hipotekos kreditą jie pradėjo teikti nuo šių metų pradžios. Kreditas išduodamas laikotarpiui iki 10 metų – su sąlyga, kad imama ne mažiau kaip 20 tūkst. Lt. O svarbiausia – palūkanos siekia 4,65 proc. Pasak banko darbuotojų, galbūt, pasikeitus įstatymams, hipotekos kreditai labiau paplis Lietuvoje. Daugelį bankų nuo hipotekos operacijų sustabdo tai, kad patys jie nepardavinėja skolininkų nekilnojamojo turto. Dažniausiai nekilnojamuoju turtu prekiauja specializuotos agentūros, antstolių kontoros.

Kreditas turi savo kainą

Susumavus visas išlaidas, susijusias su būsto kredito gavimu, išeis apie 1 330-1 910 Lt (neskaičiuojant mokesčio tarpininkams už būsto paiešką). Pridėję transporto bei netiesiogines išlaidas, susijusias su prarastu darbo laiku, gausime nemažą sumą. Ji aiškiai rodo, jog išlaidos tapo gerokai didesnės, nei tikėjosi paskolos gavėjas. Vienas finansininkas, kalbėdamas apie išlaidas kreditui gauti, sakė, kad visi nori uždirbti iš kredito gavėjo – be paties banko, gaunančio palūkanas. Vis dėlto nemažėja norinčiųjų gauti kreditą. Bent jau tol, kol staigiai padidės palūkanų dydis.