Nekilnojamojo turto rinka

Prie Klaipėdos trūksta laisvos žemės

Jau pusmetį Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos nebekrečia karštinė. Stabilumas, pereinantis į sąstingį, - taip pastarąjį pusmetį apibūdina specialistai ir rinkos žinovai. Karštligiškas nekilnojamojo turto pirkimas, kuris tęsėsi nuo 2003 metų rudens iki 2004 metų pavasario ir sukėlė per 14 metų neregėtą kainų didėjimą, baigėsi Lietuvai įstojus į Europos Sąjungą. Prieš įstojimą investavusieji lėšas į nekilnojamąjį turtą svajojo netikėtai pralobti. Jie laukė turtingų užsieniečių, masiškai superkančių butus, namus, sandėlius, žemes. Taip neatsitiko. Tačiau kainos nesumažėjo, juolab netapo tokios, kaip anksčiau.

Kreditai veikia kainas

Nekilnojamojo turto agentūros „Oberhaus“ Klaipėdos biuro vadovo Gedimino Valantino nuomone, gausiai dalijami banko kreditai padarė didesnę įtaką kainų didėjimui, negu laukta galimybė uždirbti iš įstojimo į ES. Anot jo, nedidelis kainų svyravimas šiais metais kaip tik buvo susijęs su kreditinių lėšų „išmetimu į rinką“. G. Valantinas sutinka, kad dabar padėtis primena sąstingį: „Anksčiau rudenį rinka tradiciškai pagyvėdavo. Dabar kitaip – aktyvumas sumažėjo. Visa tai rodo, jog daugelis klientų laukia pavasario“.

G. Valantinas teigė, kad didesnę paklausą turi žemės sklypai, o ne butai, tarp kurių populiaresni – naujuose namuose. Šiek tiek pabrango žemės sklypai su komunikacijomis. Palyginti su 2004 metų balandžio pradžia, atpigo kai kurie sklypai nelabai patraukliose vietovėse. Nedaug pabrango žemės ūkio paskirties sklypai.

Kainos skiriasi pagal rajonus

Žemės sklypo kaina priklauso nuo rajono. Tai – svarbiausias veiksnys, lemiantis kainą, beje, kaip ir komunikacijos: dujotiekis ir vandentiekis, elektra, kanalizacija. Kainoms įtakos turi ir atstumas iki miesto bei patogių kelių, vandens telkinių, gražus vietovaizdis, gamyklų ir geležinkelio nebuvimas netoliese. Tarp parduodamų, individualiai statybai tinkamų žemės sklypų galima išskirti 15-20 Klaipėdos miesto ir priemiesčių rajonų, pateikiamų grafike. Kai kuriuose miesto rajonuose sklypą galima pirkti tik su namu, kurį teks nugriauti.

Skiriasi ir sklypų dydis. Pavyzdžiui, Tauralaukyje vyrauja iki 15 arų sklypai, nors gali pasitaikyti ir 9 arų (soduose). Čia yra dujotiekis, kuris turi įtakos kainai. Labrenciškės laikomos brangiausiu rajonu, nes ten yra daugelis komunikacijų. Čia sklypai – nuo 9 arų. Šiuose dviejuose rajonuose sklypų kainos per pusmetį beveik nesikeitė.

Giruliuose laisvų sklypų (nuo 7 arų) – gana nedaug. Panašiai ir Melnragėje – čia sklypai taip pat nedideli, pasiūla maža. Šiek tiek atpigo sklypai vadinamojoje naujojoje Melnragėje. Mazūriškiuose sklypai, atvirkščiai, dideli – 15-25 arų, kaip ir Jakuose. Tačiau šiose dviejose vietovėse sklypų kainos skiriasi. Taip yra todėl, kad Jakai populiaresni dėl komunikacijų. Mazūriškiuose sklypai pabrangs, kai dujininkai nuties dujotiekį. Taip atsitiks, kai bus gauta 100 proc. paraiškų, tai yra, kai visi sklypai bus užstatomi. Lyginant dabartines ir prieš pusmetį buvusias Mazūriškių sklypų kainas, matyti, kad jos šiek tiek sumažėjo.

Ginduliuose sklypai – po 11-15 arų. Jie patrauklūs tuo, kad yra netoli magistralės. Ketvergių sklypai didesni, tačiau nebrangūs, nes greta – miesto valymo įrenginiai. Nurodyta žemės sklypų kaina – apytikslė, nes viskas priklauso nuo paklausos ir pasiūlos santykio. Žemės kaina Ketvergiuose per pusmetį sumažėjo.

Karklė – kainų didėjimo požiūriu dinamiškiausias rajonas. Per 10 metų sklypai (po 15 arų) čia pabrango 30 kartų. Tačiau reikėtų skirti įvairias Karklės, kaip ir Kalotės (sklypai vidutiniškai po 15 arų), dalis. Specialistų nuomone, atskiroms Karklės ir Kalotės dalims vertėtų suteikti naujus pavadinimus, kad nereikėtų sakyti, pavyzdžiui, „Senoji“ arba „Naujoji Kalotė“.

Nauji rajonai

Per keletą pastarųjų metų padidėjo komercinis susidomėjimas žemės sklypais netoli Klaipėdos esančiuose kaimuose. Tiksliau, naujais sklypais, suprojektuotais netoli ankstesnių gyvenviečių. Tai – Triušeliai (15-18 arų sklypai), Slengiai (12-15 arų), Kunkiai (15-18 arų), Zeigiai. Daugelis sklypų čia be komunikacijų, tačiau patrauklūs dėl netoliese esančio pajūrio regioninio parko.

Įdomūs ir kai kurie sklypai miesto ribose, tik jų kainos labai individualios. Šiaurinėje Klaipėdos dalyje yra keli 20-30 arų sklypai, kainuojantys po kelis šimtus tūkstančių. Uostamiesčio pietinėje dalyje yra perspektyvių, tačiau iki geresnių laikų užšaldytų 13 arų sklypų Karlskronos gatvės rajone. Kol kas jie nepatrauklūs, nes visiškai nėra komunikacijų, netgi pastotės.

Arimas kaip prekybos objektas

Perspektyviais laikomi ir netoli Klaipėdos esantys žemės ūkio paskirties sklypai, kitaip tariant, pievos ir arimai. Ypač palei respublikinės reikšmės kelius. Pasak nekilnojamojo turto agentūros „Tureta“ vadovo Rimanto Skiručio, tokios žemės paklausa nuolat didėja, o kainos per pusmetį padidėjo 10-30 proc., priklausomai nuo sklypo vietos. Gindulių, Klipšių, Sudmantų, Jakų apylinkėse 1 ha žemės kainuoja apie 30-40 tūkst. Lt. R. Skiručio duomenimis, Klaipėdos apylinkėse beveik neliko laisvos žemės, kuriai nebūtų ruošiamas detalusis planas.

„Kartais kyla klausimas, kodėl žemės ūkio paskirties sklypai gerokai pigesni nei skirtieji statyboms? Pirmiausiai todėl, kad tokią žemę reikia išregistruoti iš dirbamos žemės sąrašo, pakeisti jos paskirtį. Tai labai ilga procedūra, reikalaujanti nemažai lėšų, įvairių darbų. Tik iliuzija, kad žmogus tai gali padaryti pats. Jis tiesiog įstrigs valdžios koridoriuose“, - sakė R. Skirutis. Žemės paskirties keitimas kainuoja apie 20 tūkst. Lt: detalusis planas – apie 10 tūkst. Lt, topografinis fotografavimas, geodeziniai matavimai, įforminimas, sklypo ribų žymėjimas – dar apie 10 tūkst. Lt.

Daugiau laisvos žemės yra 15-50 km spinduliu už Klaipėdos, ypač už Gargždų, Kretingos, Plungės, Šilutės link. Ten 1 ha kainuoja pigiau – iki 5-10 tūkst. Lt. Maždaug 50 km nuo Klaipėdos 1 ha žemės kainuoja jau 1-2 tūkst. Lt, nors kaimo sodybos su 3 ha žemės už 10 tūkst. Lt praktiškai nebeįmanoma nusipirkti net užkampyje.

Naujovės skatina pirkti žemę

Pastaruoju metu daugybė pokyčių palengvino žemės įsigijimą turtingiems žmonėms. Panaikintas apribojimas pirkti daugiau kaip 3 ha žemės ne ūkininkams. Dabar kiekvienas miesto gyventojas gali įsigyti iki 300 ha žemės. Vienintelė sąlyga – pažyma iš Kadastro ir registro centro, kad pirkėjo žemės Lietuvoje neviršija 300 ha. Ūkininkams leidžiama pirkti žemę, net jeigu ji viršija 300 ha.

Pasak R. Skiručio, dėl tokio įstatymo pakeitimo padaugėjo sandorių, susijusių su žemės ūkio paskirties sklypų pirkimu. „Priėmus šias pataisas, ėmė grįžti net užsienyje uždarbiavę Lietuvos piliečiai, - sakė R. Skirutis. - Kvotos padidinimas iki 300 ha vienam žmogui palankiai atsiliepė nekilnojamojo turto rinkai.“