„Nepamesčiau ilgalaikių rizikos veiksnių – jie susiję su demografine situacija. Kad ir kaip žiūrėtume, nepaisant pastarųjų dvejų metų teigiamo demografinio balanso, jei kalbėtume apie jaunus 18–35 metų amžiaus žmones, kurie yra aktyviausi ir kurie NT rinkai yra svarbūs, deja, prognozė yra, kad ateinančią dekadą, jei niekas nepasikeis, jie mažės penktadaliu“, – nuotolinėje spaudos konferencijoje sakė V. Vasiliauskas.

Jo teigimu, taip pat svarbu nepamesti iš akių nuotolinio darbo įtakos biurų rinkai.

„Sakyčiau, kad tikrai reikia nepamesti iš akių nuotolinio darbo įtakos pasikeitimams biurų NT rinkoje. Antras dalykas, e. komercija ir galima įtaka prekybos NT. Manau, kad tie du veiksniai turi būti mūsų radaruose“, – sakė Lietuvos banko valdybos pirmininkas.

Pasak V. Vasiliausko, kitais metais taip pat paaiškės tikrasis vaizdas dėl neveiksnių paskolų.

„Paskutinė žinutė – kreditavimas. Turbūt nenuostabu, kad iš principo viešbučių, maitinimo įstaigų sektoriai nekredituojami. Matyt, natūralu, bet taip pat ir NT vystytojų statybos verslo kreditavimas yra paveiktas“, – sakė V. Vasiliauskas.

Padidėjęs būsto paskolų aktyvumas

Komentuodamas, kiek šiemet galėtų brangti būstas, V. Vasiliauskas teigė, kad tendencija turėtų būti panaši kaip ir pernai.

„2019 metais kainų pasikeitimas buvo apie 7 proc., Vilniuje – šiek tiek mažiau, 6,2 proc. Įvertinus stabtelėjimą rinkos aktyvumo pirmo karantino metu ir būtent tada tą aktyvų periodą, pradedant vasara, sakyčiau, kad įvertinus, kad kažkokių pasiūlos paklausos sukritimų neprognozuojame, tai tendencija galėtų būti panaši“, – sakė V. Vasiliauskas.

Anot jo, laisvėjančių skolinimosi būstui sąlygų artimiausiu metu neturėtų būti.

„Pirmo karantino metu skolinimosi sąlygos buvo sugriežtėję, bet rinkai grižus į aktyvią situaciją ir sugrįžus vienam dideliam žaidėjui į rinką, paskolų sąlygos vėl keitėsi, lengvėjo, bet nuosavų pinigų poreikis nėra pasikeitęs. Manau, kad bankai bus pakankamai atsargūs šioje vietoje.

Nemanau, kad būtų galima tikėtis didesnių atlaisvinimų. Viską nulems antros bangos rezultatai. Bet kad bankų aktyvumo laipsnis, kalbant apie būsto paskolas, yra padidėjęs, tą pastebime. Sakyčiau, kad tai susiję su padidėjusia konkurencija būsto paskolų rinkoje“, – teigė Lietuvos banko valdybos pirmininkas.

Vis dėlto kol kas būtinybės pokyčiams jis teigė nematantis.

„Šiandien tikrai nematome, kad reikėtų kažką keisti. Jeigu susiduriame su situacija, kai ekonominis scenarijus tampa labai nepalankus, tada iš principo galime paskatinti kredito rinką, atlaisvinti atskirus reikalavimus atsakingo skolinimo“, – teigė V. Vasiliauskas.

Pasak jo, netolimoje ateityje galima laukti, jog biurai bus suplanuoti kitaip – gali atsirasti daugiau uždarų erdvių, taip pat iš dalies gali keistis kainodara, atsirasti papildomų mokesčių.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) direktorius Mindaugas Statulevičius teigė, kad šiuo metu vienas didžiausių pasikeitimų yra tai, jog patalpas biuruose besinuomojančios įmonės siekia kuo lankstesnių santykių su nuomotojais. Taip pat krypstama link to, kad nuomos sutartis būtų sudaroma trumpesniam laikotarpiui.

„Anksčiau buvo 10 metų, dabar lyg ir 5 metai, bet einama link 2-3 metų sutarčių. Žinoma, nuomotojui tai nėra labai lengva situacija, nes reikia prisiimti įsipareigojimų akcininkams, finansuotojams (...) Aš nenoriu pasakyti, kad kainos kils, bet gali būti tam tikri perskaičiavimo, sutarties nutraukimo mokesčiai ir panašiai“, – sakė M. Statulevičius.

„Newsec“ tarpininkavimo grupės vadovė Jurgita Šilaikytė teigė, kad didieji biurų nuomininkai per karantiną pastebėjo, jog dalis darbuotojų gali dirbti pamainomis organizuojant darbą tiek iš namų, tiek iš biuro, todėl darbo vietos gali būti ir besirotuojančios.

„Tai reiškia, kad biuruose augs nededikuotų vietų poreikis, nes žmonės dirbtų pamainomis“, – kalbėjo ji.

Ekspertės teigimu, vis dėlto dar anksti prognozuoti, kad mažės ir besinuomojamų biurų plotai.

„Tai lems tokios priežastys kaip: ar kartosis pandemijos, kokie bus keliami nauji reikalavimai biurams, ar reikės daugiau erdvės vienai darbo vietai, daugiau atskirų kabinetų, susitikimo kambarių ir pan.“, – sakė J. Šilaikytė.

Komercinio NT konsultantų įmonės „Real Game“ vadovaujantysis partneris Aurimas Maldūnas teigia, kad pastaruoju metu populiaru sakyti, jog biurų plotai mažės, tačiau tuo įsitikinti dar reikia laiko. Pasak jo, darbas iš namų šiuo metu priimtinas ne visiems dėl darbo ir poilsio režimo laikymosi, šeimyninių aplinkybių ir trukdžių dirbti, taip pat jaučiamas socializacijos stygius ir kita. 

Iki metų pabaigos planuojama atidaryti 4 naujus biurų centrus, ir nuomininkams bus sudarytos didesnės pasirinkimo galimybės. Tuo tarpu 2020 m. iškils net 15 naujų biurų, o modernios biuro erdvės rodiklis vienam gyventojui išaugs apie 30 proc., skelbiama tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec“ parengtoje 2018 m. antro ketvirčio Vilniaus biurų rinkos apžvalgoje „Inside Vilnius Office Market“.

Baigiantis pirmam 2018 m. pusmečiui, A klasės pastatų vakansija Vilniuje siekė 1 proc., o B klasės biuruose - 3,9 proc. Bendras vakansijos rodiklis A ir B klasės biuruose siekė 2,6 proc. Žemiau šie rodikliai paskutinį kartą buvo nukritę tik 2015 metais.

„Pirmą šių metų pusmetį Vilniaus rinkai buvo pasiūlyta tik apie 9 tūkst. kv. m naujos nuomojamo biuro erdvės - tuo tarpu rinkos poreikis moderniai erdvei yra gerokai aukštesnis. Pasyvesnį pusmetį lėmė užtrukę rangos darbai ir didelis užbaigtų statybų kiekis 2017 m. pabaigoje“, - pranešime teigia „Newsec“ analitikas Gintaras Toločka.

Antrą metų pusmetį numatoma atidaryti 4 verslo centrus: A klasės „Asgaard keys“, „Business Stadium“, trečiąjį biurų komplekso „3 Burės“ bokštą ir B klasės „Duetto II“, kurie Vilniaus biurų rinkos erdvę išaugins 39 tūkst. kv. m. Kol kas daugiau nei 40 proc. šio ploto dar nėra išnuomota.

Anot G. Toločkos, šių objektų atidarymas kiek padidins vakansijos rodiklį.

„Šiuo metu biurų rinka yra nusvirusi į biurų nuomotojų pusę, todėl įmonės, ieškančios biuro, dažniausiai renkasi tik iš vieno objekto, nes kituose moderniuose pastatuose vietos tiesiog nėra. Naujieji verslo centrai atstatys balansą - laisvo ploto bus kiek daugiau, o vakansija priartės prie 5 proc. Vis dėlto vakansijos rodiklis Lietuvos sostinėje ir toliau išliks vienas mažiausių Europoje“, - teigia „Newsec“ analitikas.

Iki 2020 m. Vilnius biurų rinka pasipildys penkiolika verslo centrų, kurių bendras plotas sudarys 192 tūkst. kv. m modernios biuro erdvės. Tiesa, 45 proc. šios erdvės jau yra išnuomota nuomininkams sudarius išankstines nuomos sutartis, o tai reiškia, kad vakansija 2020 m. pagaliau pasieks sveiką lygį, kuris šiuo metu yra itin žemas.

„Biurai bus vystomi ne tik centriniame Vilniaus verslo kvartale, bet ir mikrorajonuose: Baltupių mikrorajone numatyta „Technopolio“ plėtra, kur bus išvystyta daugiau nei 20 tūkst. kv. m biuro erdvės, 40 tūkst. kv. m Lazdynuose, Laisvės prospekte, rinkai pasiūlys „Vastint“ plėtojamas „Business Garden“ verslo centras“, - pranešime cituojamas G. Toločka.

Jis atkreipia dėmesį, kad, įgyvendinus šiuos ir kitus projektus, modernios biuro erdvės vienam gyventojui rodiklis sostinėje pasieks 1,5 - mieste bus apie 850 tūkst. modernios biuro erdvės, tenkančios apie 550 tūkst. gyventojų. Tuo tarpu ekonomiškai stipriuose centrinės Europos miestuose šis rodiklis artimas 2 kv. m erdvės gyventojui, o kai kur - net daugiau.

„2018 m. Vilniuje vienam gyventojui tenka 1,1 kv. m modernios biuro erdvės - Baltijos šalyse daugiau tenka tik Taline, kur jis siekia 1,7 kv. m gyventojui. Didžiausių centrinės Europos miestų patirtis rodo, kad, pasiekus 2 kv. m biuro erdvės vienam gyventojui rodiklį, biurų plėtra tampa nuosaikesnė, jeigu miesto gyventojų skaičius išlieka stabilus. Todėl Vilnius dar turės neišnaudoto potencialo ir po 2020 metų“, - sako „Newsec“ analitikas.

Pirmą šių metų pusmetį išnuomota daugiau kaip 35 tūkst. kv. m ploto biuro erdvės, iš jos daugiau nei 10 tūkst. kv. m biuro ploto išnuomojo informacinių technologijų įmonės.

„Modernios biuro erdvės paklausą augina informacinių technologijų bendrovės - „Tesonet“, NFQ, „Trafi“, „Blockchain solutions“ ir mažesnės įmonės. Pirmą metų pusmetį ši tendencija buvo ypač ryški, kai tokio tipo įmonės sudarė beveik trečdalį visų naujų nuomos sandorių. Didžiausią kontraktą tarp šių įmonių sudarė viena tarptautinė IT įmonė, išsinuomodama visą dar tik pradėto plėtoti verslo centro „Green Hall 3“ plotą, kuris sudaro 2,8 tūkst. kv. m“, - sako G. Toločka.

Pirmą metų pusmetį sudarant 75 proc. nuomos sandorių Vilniuje sandorio šalis konsultavo „Newsec“. Prognozuojama, kad iki 2018 m. pabaigos visas išnuomotas biuro plotas gali sudaryti apie 70 tūkst. kv. m.

Pastarieji itin sparčios plėtros metai biurų srityje lėmė, kad Vilnius pagal vidutinį modernių biurų plotą gerokai sumažino atotrūkį nuo kitų modernių Vidurio ir Rytų Europos miestų. Per 2016-2017 metus Vilniaus biurų ploto pasirinkimą vidutiniškai papildydavo apie 90 tūkst. kv. m ploto naujų biuro patalpų. Šiuo metu modernių biuro patalpų ploto rodiklis, tenkantis vienam sostinės gyventojui, išaugo iki 1,3 kv. metro.

Vilnius šiandien atsilieka nuo Estijos sostinės Talino, kuriame modernių biurų plotas vienam gyventojui siekia apie 1,7 kv. m, bet lenkia kaimynystėje esančią Rygą, kur šis rodiklis sudaro 1 kv. m vienam miesto gyventojui. Žvilgtelėję į didesnius Lenkijos miestus, išvystume panašų vaizdą – Krokuvoje, Vroclave ar Gdanske vienam gyventojui tenkantis modernių biurų ploto rodiklis sudaro 1,4-1,7 kv. metro. Šiame kontekste išsiskiria tik Lenkijos sostinė Varšuva – čia modernių biurų plotas pastebimai didesnis ir sudaro apie 3,1 kv. m vienam gyventojui. 

Nors erdvės tolesniam komercinio NT augimui Vilniuje yra , artimiausioje ateityje šis augimas taps nuosaikesnis ir turėtų siekti apie 10 proc. per metus. „Swedbank“ skaičiavimu, 2018-2019 metais modernių biurų plotas šalies sostinėje vidutiniškai išaugs po 70 tūkst. kv. metrų ir bendras šiuolaikinių biurų plotas Vilniuje priartės prie 850 tūkst. kv. metrų ploto.

Šis augimas reiškia, kad neužimtų biuro patalpų plotas Vilniuje po truputį didės. 2017-aisiais vakansijos lygis Vilniaus biuruose sudarė 7 proc., o per šiuos metus jis turėtų padidėti iki 9 procentų. Tai gera žinia biuro patalpų nuomininkams, kurie gali tikėtis, kad nuomos kainos per artimiausius kelerius metus tikriausiai išliks panašiame lygyje. Didesniam neužimtų modernių biuro patalpų ploto sumažėjimui įtakos gali turėti nebent masiškesnė viešojo sektoriaus „migracija“ į naujus biurus. 

Kitokios dinamikos galima tikėtis Kaune. Antrajame pagal dydį Lietuvos mieste modernių biuro patalpų rodiklis šiuo metu sudaro tik apie 0,4 kv. m vienam miesto gyventojui – tai atitinka prieš dešimtmetį buvusią situaciją Vilniuje. Per praėjusius metus bendras modernių biurų plotas Kaune išaugo penktadaliu ir pasiekė apie 128 tūkst. kv. metrų. Per artimiausius metus jų plotas šiame mieste turėtų padidėti apie 70 proc. ir perkopti 200 tūkst. kv. metrų.

Ar Kaunui pavyks išlaikyti tokį augimo pagreitį, priklausys nuo kelių veiksnių. Kol kas pasirašytų išankstinių nuomos sutarčių skaičius yra palyginti nedidelis. Šiais metais sutarta dėl pusės visų naujų biuro patalpų nuomos, o kalbant apie kitus metus − sutartys pasirašytos dėl septintadalio naujų erdvių. Naujos biurų patalpos šiuo metu labiau domina užsienio kompanijų paslaugų centrus, o vietos įmonės dar tik svarsto apie tokias galimybes.

Tad kitas veiksnys, kuris gali prisidėti prie didesnių biurų patalpų bumo Kaune, tai paslaugų centrų plėtra. Šiuo metu Kaune įsikūrę ketvirtadalis visų Lietuvoje veikiančių paslaugų centrų ir juose darbuojasi šiek tiek daugiau negu 2 tūkst. žmonių. Pažvelgus į Vilnių ir kitus didesnius mūsų regiono miestus, kuriuose veikia įvairūs paslaugų centrai, matyti, kad Kaunas dar tikrai nėra išnaudojęs visų galimybių šioje srityje. Šiuo metu Kaune veikiančios įmonės kol kas neįvertina to, ką gali gauti naujos statybos biuruose, o Vilniuje jau matome situaciją, kai modernus biuras yra vienas iš darbuotojų pritraukimo veiksnių. Tad Kaune didėjant konkurencijai dėl darbuotojų, neabejotinai turėtų augti ir naujų modernių biuro erdvių paklausa.

Pagal santykinį paslaugų centruose dirbančių žmonių skaičių, Kaunas nuo Vilniaus atsilieka apie 3 kartus, o nuo kitų regiono miestų – net iki 10 kartų. Tuo metu studijuojančių žmonių, kurie yra pagrindinis paslaugų centrų traukos veiksnys, dalis Kaune yra net šiek tiek didesnė negu Vilniuje. Tad šiais ir ateinančiais metais antrajame pagal dydį Lietuvos mieste iš tiesų galėsime stebėti vis didėjantį naujų biurų skaičių.

Trečiojo šių metų ketvirčio pabaigoje laisvas A klasės biurų plotas siekė 4 proc. - daugiausiai nuo 2013 metų, o vakansija B klasės verslo centruose siekia 4,6 proc. - daugiausia nuo 2014 metų.

"Newsec" tarpininkavimo paslaugų grupės vadovė Jurgita Šilaikytė sako, kad laisvo ploto pasiūla jau pastatytuose verslo centruose paskatins mažesnes vietos įmones persikelti į naujas patalpas. Pasak "Newsec" atstovės, matyti, kad jos jau pradėjo domėtis tokia galimybe, o sandorių galima tikėtis kitąmet.

Ekspertai skaičiuoja, kad naują biurų patalpų plotą Lietuvoje aktyviausiai perima tarptautinės bendrovės, informuoja "Verslo žinios".

"Investuok Lietuva" duomenimis, per pastarąjį pusmetį naujai atėję ar plėtrą planuojantys investuotojai į paslaugų centrus turėtų įdarbinti apie 1 215 darbuotojų per artimiausius kelerius metus. Iš jų 1 135 darbo vietų bus sukurta Vilniuje, o jiems prireiks naujų biuro patalpų.

Nekilnojamojo turto agentūra "Newsec" skaičiuoja, kad dar šiemet verslo biurų klientams bus pasiūlyta beveik 20 tūkst. kv metrų naujo ploto, o iki 2016 metais - 88 tūkst. kv. metrų - iki 2015-ųjų pabaigos Vilniuje planuojama pastatyti bent 8 verslo centrus, o bendras jų naudingas plotas bus didesnis nei visų, pastatytų nuo 2009 metais, o vien per šiuos metus duris nuomininkams atvėrė ir dar atvers "Grand Office" Viršuliškėse, trečiasis "Baltic Hearts" pastatas Ukmergės gatvėje ir kompanijos "Atea" biuras Pilaitėje - iš viso 19,87 tūkst. kv metrų ploto patalpų.