– Ką parodė naujausias dabar paskaičiuotas būsto įperkamumo indeksas?

– Matom, kad būsto įperkamumo dugnas buvo pasiektas praėjusių metų trečią ketvirtį ir metų gale atlyginimai augo sparčiau negu būstų kainos. Būstų kainoms augti dabar sąlygų nėra, atlyginimai vis dar auga pakankamai sparčiai ir tai lėmė, kad būsto įperkamumas šiek tiek pradėjo gerėti, bet kol kas jis išlieka žemame lygyje. Kol kas tos aukštos palūkanos slopina rinkos aktyvumą ir būsto įperkamumą. Čia matysim, kad pagerėjimas bus ryškesnis nuo antros šių metų pusės, kai Europos centrinis bankas pradės mažinti palūkanas.

– Kaip indeksas yra paskaičiuojamas, kas tai per matmuo?

– Mes prilyginam, kad šimto reikšmė yra tai, kad šeima, gaunanti pusantro vidutinio atlyginimo gali įsigyti būstą su paskolos pagalba. Ir jeigu jie gali įgyti 55 kv. m butą, įpirkti su paskola, tada mes laikom, kad būstas yra įperkamas. Jeigu įperka mažesnio dydžio būstą, tada yra problemos kažkokios su įperkamumu. Ir priešingai, kuo didesnį būstą gali įpirkti, tuo indeksas aukštesnis.

– Dabar imant Vilnių ir tą vidutines pajamas gaunančią šeimą, kiek kvadratų gali įpirkti su banko paskola?

– Kalbant apie vidutinę kainą ir vidutinį atlyginimą išeina 45-47 kv. m butas, bet ženkliai mažesnis negu tas vidutinis. Ir mes matome tą ir statistikoje, kad sumažėjo perkami būstai. Matėm, kad 2021 m. pirko gal vidutiniškai apie 65 kv. m būstą, tai dabar jis yra sumažėjęs apie 10 kv. m. Atsispindi tai realybėje, kad pabrangus būstui ar finansavimui, perka mažesnius butus.

Visas LNK reportažas – vaizdo įraše:

– Ar čia yra labiau Vilniaus specifika ar ir kituose didmiesčiuose panašios tendencijos su įperkamumu?

– Na, būstas sostinėje yra santykinai brangesnis. Lyginant su pajamomis, įperkamumas prastėja visuose trijuose didmiesčiuose – ir Rygoj, ir Taline – dėl aukštų palūkanų. Bet būstas santykinai yra pigesnis ir kauniečiai, klaipėdiečiai vis dar gali apie 70 kv. m butus įpirkt.

– Kalbant apie būsto kainas, per pastaruosius metus jos lyg ir tam tikroj stagnacijoj. Plėtotojai siūlo daugybę akcijų, kiek tenka matyti skelbimuose. Kiek tos realios būsto kainos šiuo metu yra kritusios ar jos tam pačiam lygy laikosi? Kokios čia tendencijos?

– Dėl besikeičiančios situacijos gana sunku yra užgriebti tą tikrą kainų tendenciją, nes kainų indeksų yra daug ir įvairių. Yra Registrų centro duomenys, faktiniai sandoriai, kurie gan stipriai vėluoja. Rezervacija vyksta vienais metais, o realiai sandoris gali ir po dviejų metų įvykt. Ir ten matom labai didelius vėlavimus. Ir ten vis dar atrodo, kad kainos augtų pakankamai sparčiai, nors centrinėj rinkoj lėtėja tas kainų augimas. Lietuvos banko skaičiuojamas pasikartojančių būsto kainų sandoris rodo apie 4 proc. siekiantį būstų kainų augimą Vilniuje, kas irgi lyg rodytų tam tikrą vėlavimą. Vystytojai, kurie seka kainų tendencijas pirminėje rinkoje, rezervacijose, sako, kad kainos per metus nesikeitė arba kai kuriuose segmentuose net sumažėjo. Vidurkius keičia ir struktūra, daug labiau krenta aktyvumas pirminėje rinkoje.

– Minėjot, kad šių metų antroje pusėje įperkamumas lyg ir turėtų padidėt dėl krentančio EURIBOR, bet ar nebus taip, kad kritus EURIBOR atsiras daugiau norinčių įsigyti būstą ir šiuo atveju kainos kils toliau?

– Gali taip būti, nors čia turbūt situacija yra palankesnė pirkėjams, nes matom, kad dėl nukritusio aktyvumo pavyko atstatyti atsargas Vilniuje, kur tikrai buvo kritiškai maži pastatyto būsto kiekiai. Dabar matom, kad tas neparduotų butų lygis yra grįžtantis link normalaus. Jeigu ir toliau pardavimai bus tokie maži, tai, ko gero, pakils aukščiau ir tai suteiks didesnę perkamąją galią. Bet žiūrint į leidimus, panašu, kad statybų kiekiai sumažės. Ir žiūrint kaip auga Vilnius, po 10-20 tūkst. gyventojų padidėja dėl vidinės ir išorinės migracijos, tai trijų-penkių metų bėgyje gali susidaryti būsto trūkumas, jeigu nepadidės statybų apimtys.

– Kalbant apie nuomą, nuomos kainos lyg ir nepasivijo pardavimo kainų. Ko čia galim tikėtis ateityje?

– Gana palanku yra nuomotis gyventojams. Labai priartėję yra prie to, kad gyventojui neturėtų būt skirtumo. Aišku, pradėjus mažėti palūkanoms, ta situacija vėl pakryps labiau link būsto turėjimo, bet šiuo metu praktiškai nėra skirtumo, ar nuomotis, ar turėti savo būstą.

– Ar galime tikėtis nuomos kainų korekcijų į vieną ar į kitą pusę artimiausiu metu?

– Žiūrint į tai, kad Vilnius pakankamai sparčiai auga ir būtent tai, kad nuoma kaip tik dabar yra patrauklesnė, tai, ko gero, nuomos kainų korekcijos yra sunkiau tikėtis. Labiau tikėčiausi būsto kainų korekcijos.

„Būsto įperkamumą komentuoja daug kas, tačiau dažnai apsiriboja apibendrinimu, kad „įperkamumas yra istorinėse žemumose“ arba dar geriau – „būstas yra neįperkamas“. Tai žmonės ir nustoja pirkti – vis tiek nepavyks. Iš tiesų, reikalas yra kiek sudėtingesnis ir yra būtina tai paaiškinti pirkėjams, ieškantiems būsto“, – akcentavo kūrybiškų NT projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ vyr. analitikė Eglė Savostė.

Ji pabrėžia, kad įperkamumas gali būti geresnis arba blogesnis, tačiau Lietuvoje kol kas nepriartėta prie situacijos, kad būsto nebūtų įmanoma įpirkti apskritai. Yra tam tikros grupės žmonių, kuriems būstas yra sunkiau prieinamas, kitiems šiuo metu gali tekti peržiūrėti savo lūkesčius, tačiau būstą reikėtų laikyti įperkamu tol, kol vidutines pajamas gaunantiems žmonėms bus įperkamas jų poreikius atitinkantis būstas.

„Iš esmės, Lietuvoje kalbama tik apie du būsto įperkamumo indeksus. Vienas jų – suformuotas „Swedbank“, kitas – Lietuvos banko. Jie abu remiasi skirtingomis skaičiavimo metodikomis. Pirmasis yra kiek suprantamesnis ir aktyviau komunikuojamas, tačiau nėra be trūkumų. Antrasis remiasi gan sudėtinga prielaida, todėl neatrodo patogus pirkėjams. Todėl su komanda analizavome duomenis ir suformavome „Citus“ būsto įperkamumo indeksą, kuris kol kas apima naujo būsto įperkamumą trijuose didžiuosius Lietuvos miestuose bei remiasi šiandieninėmis aktualijomis“, – sakė E. Savostė.

Pagal Lietuvos banko atsakingo skolinimosi politiką, mėnesinė paskolos įmoka negali viršyti 40 proc., todėl toks dydis ir vertintas.

 

Įperkamumo prielaidos – labai svarbios

„Citus“ analitikų komanda, nagrinėdama du esamus įperkamumo indeksus ir turimus duomenis pastebėjo, kad kai kurios prielaidos, naudojamos juose, neatitinka dabartinės situacijos: pavyzdžiui, šeimos ūkio (dviejų žmonių) pajamos turėtų būti vertinamos kaip 1,9 VDU (ne 1,5), nes, remiantis Valstybinės duomenų agentūros statistika, vyrų ir moterų darbo užmokestis Lietuvoje nesiskiria perpus.

Taip pat svarbu teisingai įvertinti, kokie būsto kriterijai įtraukiami vertinant jo įperkamumą. Dažnai imamas „vidutinis“ būstas, tačiau toks apibrėžimas nėra intuityvus. Todėl „Citus“ komanda už pagrindą ėmė ne „vidutinį būstą“, o skaičiavo, kiek kvadratų galima įpirkti prie dabartinių kainų. Pagal šį skaičių, aišku, kelių kambarių būstas gali išeiti.

Be kitų, mažiau svarbių aspektų, svarbi yra kainos detalizacija: ją sudaro ne tik būsto, tačiau ir paskolos kaina, nes daugiau būstų pirminėje rinkoje nuperkama su paskolomis. Pagal Lietuvos banko atsakingo skolinimosi politiką, mėnesinė paskolos įmoka negali viršyti 40 proc., todėl toks dydis ir vertintas.

Taigi, „Citus“ įperkamumo indeksas parodo, kiek kvadratinių metrų būsto gali nusipirkti namų ūkis pirminėje rinkoje, jei imama 30 metų trukmės būsto paskola, siekianti 85 proc. būsto vertės, ir mėnesio įmoka siekia 40 proc. pirkėjų mėnesinių pajamų („į rankas“). Bankų palūkanų marža vertinama kaip konstanta – 2 proc., nes ji yra gana stabili; taip pat pridedamas 6 mėn. „Euribor“ palūkanų normos dydis, kuris dažniausiai fiksuojamas finansuojant būsto įsigijimą.

Vidutinių pajamų statistika imama iš „Sodros“ duomenų bazės, kiekvienam miestui atskirai. Taip pat vertinama ir būsto kaina – remiamasi „Citus“ stebimais kiekvieno miesto pirminės rinkos butų pasiūlos vidutinės kainos duomenimis. Šiuos duomenis planuojama atnaujinti kiekvieną ketvirtį, taip išvengiant statistinių paklaidų, ir skelbti su rinkos apžvalgomis.

Naujo būsto įperkamumas – geresnis nei piešiama

Remiantis „Swedbank“ įperkamumo indeksu ir skelbta apžvalga, Vilniuje būstas jau nebeįperkamas. Ar tai – tiesa?

Todėl verta šiuos dydžius palyginti ir įvertinti, ar labiau apsimoka mokėti už nuomą, ar už nuosavą būstą.

 

„Situacija nėra gera ar džiuginanti, tačiau šiuo metu Vilniuje būstas tikrai dar yra įperkamas. Net ir susiklosčiusiomis aplinkybėmis, bent vidutines pajamas per mėnesį gaunantys žmonės būstą įpirkti gali. Ir kalba eina apie naujos statybos būstą. Mūsų skaičiavimais, dviejų asmenų kartu įperkamas būsto plotas paskutinį praėjusių metų ketvirtį sudarė 55,18 kv. m. Tai yra kiek erdvesnis dviejų arba kompaktiškas trijų kambarių būstas. Būtent vertinant vidutinę kainą. Nebūtinai vidutines pajamas gaunantys žmonės pirks būstą už vidutinę rinkos kainą: labiau nuo centro nutolusiose lokacijose, miegamuosiuose rajonuose kainos gali būti žemesnės, tad ir įperkamas plotas bus didesnis. Užsienio šalių sostinėse situacija nepalyginamai prastesnė“, – sakė „Citus“ vyr. analitikė.

Jos teigimu, Kaune 2023 m. III ketv. du bendrasavininkiai galėjo įpirkti beveik 61 kv., m ploto būstą, o Klaipėdoje – net 66 kv. m.

Be to, pastebi E. Savostė, vertinant analogiško būsto nuomos kainas, jos dydis gali būti panašus į mėnesinę paskolos įmoką. Tik nuomos kainos, priešingai nei ribos, kokią dalį mėnesinių pajamų gali sudaryti paskolos įmoka, nereguliuoja valstybė. Todėl verta šiuos dydžius palyginti ir įvertinti, ar labiau apsimoka mokėti už nuomą, ar už nuosavą būstą.

Grafikas nr. 1: Būsto įperkamumo dinamika Vilniuje, 2017K1–2023K4 („Citus“ duom.). Grafikas Infogram platformoje:

Įperkamumą veikia ne vien būsto kainos

Dar vienas faktas, kurį laiką ignoruotas kalbant apie įperkamumą – skolinimosi kaina. Dažnai buvo teigiama, kad įperkamumas mažėja dėl augančių (arba aukštų) būsto kainų ir formuojamas lūkestis, kad plėtotojai turėtų jas mažinti dėl užsitęsusio paklausos štilio.

„Tačiau kainos Vilniaus pirminėje rinkoje nesikeičia jau apie 20 mėn., o jas mažinti erdvės nėra dėl 34,2 proc. išaugusios statybų savikainos per pastaruosius 3–4 metus (remiantis Valstybinės duomenų agentūros skelbiamu statybų sąnaudų indeksu). Tuo tarpu, labiausiai įperkamumas smuko dėl augančio „Euribor“ ir nemažėjusių bankų palūkanų maržų. Buvo bandyta lyginti su užsienio šalimis, kuriose, neva, pirkėjai nefiksuoja palūkanų, tačiau tai pasirodė mitas – kitose Europos šalyse, pvz., Skandinavijoje, iš kurios atėję bankai užima beveik visą rinką, būsto palūkanų maržos yra gerokai žemesnės“, – pastebėjo E. Savostė.

Pavyzdžiui, 2021 m. paskutinį ketvirtį, kai būsto paklausa buvo ypač aukšta, o kainos taip pat pasiekusios piką, būsto įperkamumas buvo aukščiausias nuo 2017 m. pradžios ir sudarė 102,1 kv. m (2017.01 IV ketv. – 85,84 kv. m). Taip buvo dėl labai sparčiai augusio darbo užmokesčio, kurio augimo būsto kainos nepralenkė. Tačiau kristi ėmė pradėjus augti „Euribor“ ir į „dugną“ nusirito su jo aukščiausia verte – pernai metų antroje pusėje.

Nuo aukščiausios savo reikšmės rugsėjį, 4,143 punkto „Euribor“ bazinė 6 mėn. palūkanų norma sausio gale sumažėjo iki 3,873 proc. Palūkanas būsto paskoloms jau ėmė mažinti ir komerciniai bankai, o tai leidžia manyti, kad nuo būsto „įperkamumo dugno“ jau atsispyrėme. Ir tai – pozityvus ženklas pirkėjams.

Pavyzdžiui, vien eliminavus „Euribor“ įtaką (vertinant, kad šis rodiklis lygus nuliui), būsto įperkamumas dviem žmonėms Vilniuje 2023 m. gale būtų siekęs net 89,37 kv. m ir būtų didesnis nei 2017 m.

Grafikas nr. 2: Įperkamumas Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje 2021K1–2023K4 („Citus“ duom.). Grafikas Infogram platformoje:

Bankų konkurencija ėmė augti sumažėjus būsto paskolų klientų skaičiui. Taip yra todėl, kad plėtotojų ir bankų aktyvumo ciklai „prasilenkia“ per projekto plėtros laikotarpį: pirkėjams preliminariuosius sandorius su plėtotojais sudarius projekto statybų pradžioje, į bankus dėl paskolos jie kreipiasi projektui pasiekus reikiamą baigtumo stadiją, prieš notarinius sandorius. Todėl dabar bankai pradeda jausti sumažėjusį klientų srautą, kurį plėtotojai pajuto dar 2022-aisiais, ir šiemet jau matome iki 1,5–1,6 proc. lygio sumažėjusias bankų būsto paskolų maržas.

Paskutinius 10–15 metų perkamo būsto plotas palaipsniui mažėja. (...) Nauji būstai projektuojami vis efektyvesnio suplanavimo, o turima erdvė paskirstoma racionaliau.

 

Įperkamumo skaičiavimai – daugiau perspektyvų

„Citus“ analitikai, skaičiuodami įperkamumo indeksą, įvertino ir kitas prielaidas: pavyzdžiui, kiek kvadratinių metrų būsto gali įpirkti vienas žmogus, su paskola perkantis būstą.

Vilniuje, tokiu atveju, vienas pirkėjas gali įpirkti 29,04 kv. m ploto būstą, Kaune – apie 32 kv. m, Klaipėdoje – 34,68 kv. m. Tokio ploto būna 1–1,5 kambarių butai, o 35 kv. metruose gali tilpti ir 2 kambariai.

Būsto plotas mažėja, taigi, santykinis įperkamumas išlieka

Akivaizdi ir dar viena tendencija. Paskutinius 10–15 metų perkamo būsto plotas palaipsniui mažėja. Iš vienos pusės, taip yra todėl, kad auga jo kaina. Tačiau žmonėms būstą ėmus keisti dažniau (Lietuvoje, vidutiniškai, kas 7–8 metus), jis perkamas pagal poreikius, o ne visam gyvenimui. Todėl stengiamasi neįsigyti perteklinių kvadratinių metrų, kurie nebus išnaudoti. Be to, nauji būstai projektuojami vis efektyvesnio suplanavimo, o turima erdvė paskirstoma racionaliau.

„Palyginimui, jei keliasdešimties metų senumo sovietinės statybos butas, turintis 30–40 kv. m plotą dėl neefektyvaus suplanavimo dažno gyventojo pravardžiuojamas „kišene“, tai to paties dydžio naujo būsto pilnai užtenka didžiajai daliai žmonių. Dėl kambarių ir prieškambarių formos efektyviai suplanuotas 2 kambarių butas gali būti patogesnis ir už plotu didesnį, bet prasčiau suplanuotą 3 kambarių butą“, – teigė „Citus“ atstovė.

Jau artimiausiu metu įperkamumas turėtų gerėti

Lietuvos ekonomikos perspektyvas šiems metams ekonomistai piešia optimistines ir tai džiugina. Pasak Finansų ministerijos, kurios prognozės yra santūresnės nei Lietuvos banko, numato 1,7 proc. metinį BVP augimą, 7,6 proc. vidutinio bruto darbo užmokesčio (DU) prieaugį ir nedidėjantį nedarbą. Ne itin džiugina tai, kad didžiąją dalį darbo užmokesčio augimo sudarys minimalios mėnesinės algos (MMA) ir neapmokestinamojo pajamų dydžio (NPD) didinimas, o tai turės mažą įtaką šiuo metu galintiems įpirkti būstą. Tikėtina, realusis DU augimas dėl sulėtėjusios ekonomikos potencialiems būsto pirkėjams bus žemesnis.

Globaliame neapibrėžtume, panašu, judame „minkštojo“ ekonomikos nusileidimo kryptimi, todėl, pavykus, kaip numatyta, suvaldyti infliaciją, augant darbo užmokesčiui ir mažėjant „Euribor“ normai, įperkamumas taip pat gerės.

Pagal šiandienes „Citus“ analitikų prognozes, artimiausiais mėnesiais Europos Centrinis Bankas gali imti sparčiau karpyti palūkanas ir šių metų viduryje „Euribo“ galėtų nusileisti iki 3,05 proc. žymos. Tikėtina, kad realusis darbo užmokestis per tą laiką reikšmingai nepasikeis, bet ir būsto kainos išliks esamame lygyje. Tokiu atveju vien dėl „Euribor“ sumažėjimo dviem žmonėms su paskola įsigyjamo būsto įperkamumas Vilniuje galėtų išaugti iki 61,18 kv. m, Kaune – iki 67,37 kv. m, o Klaipėdoje – 73,07 kv. m.

Grafikas nr. 3: Būsto įperkamumo dinamika Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje, ir prognozė 2024 K2 („Citus“ duom.):

„Tačiau ilgalaikėje perspektyvoje įperkamumas, deja, yra linkęs prastėti. Tai ypač galioja sostinėse. Augant ekonomikai, gyvenimo komfortui, miestuose daugėjant gyventojų skaičiui, būstas yra linkęs brangti. Nei Vilnius, nei Kaunas ar Klaipėda nėra guminiai: miestams tankėjant mažėja sklypų pasiūla, todėl jie brangsta, auga reikalavimai būstui, pirkėjų lūkesčiai, brangsta statybos. Sparčiau augant atlyginimams, įperkamumas gali laikinai pagerėti, tačiau gali pasikeisti kitos sąlygos, tad būsto įsigijimas gali tapti problematiškesnis. Pakanka pažiūrėti į kitų Europos šalių sostines, kad suprastume, kokia linkme judame ir kur galime atsidurti po penkerių, dešimties ar penkiolikos metų“, – aiškino ekspertė.

Pavyzdžiui, Varšuvoje įperkamumas yra maždaug 10 proc. prastesnis, Londone – 40 proc., Frankfurte – net 80 proc.

Koncentracija ties EURIBOR

Neseniai LB inicijuotoje konferencijoje diskusiją apie būsto rinkos tendencijas moderavęs įmonės „Realdata“ vadovas, NT rinkos ekspertas Arnoldas Antanavičius tos pačios konferencijos metu atliko momentinę apklausą. 389 dalyviams jis uždavė klausimą, koks įvykis labiausiai paskatintų pirkti būstą jau šiandien. Pasirodo, kad žmonės labiausiai laukia EURIBOR bazinės palūkanų normos kryčio. Kiek mažiau šiame kontekste jie vertino potencialų būsto kainos mažėjimą, atlyginimų augimą, karo pabaigą Ukrainos pergale ir garantiją, kad būstas kasmet brangs 3 proc.

Anot A. Antanavičiaus, tai tik įrodo jo paties anksčiau iškeltą hipotezę, kad būsto rinkoje emocijos dažnai lemia daugiau nei racionalūs skaičiavimai. „Apie tai jau seniai kalba ir patys brokeriai – labai daug įtakos sprendimui daro tai, su kokia emocija ateina potencialūs pirkėjai, su kokia emocija išeina, o turto savybės lieka jau antrame plane“, – teigia A. Antanavičius.

Jo vertinimu, prognozės, kad bazinės palūkanų normos mažės jau kitais metais, iš tiesų gali turėti nemažai įtakos pozityvioms nuotaikoms rinkoje: „Bent jau pirmos indikacijos rodo, girdint kai kurių brokerių pasisakymus, kad jie sulaukia daugiau apžiūrų, daugiau skambučių, daugiau intereso iš potencialių pirkėjų pusės.“

Vis dėlto objektyviau vertinti situaciją bus galima pamačius visą lapkričio ar net gruodžio statistiką. Tada ir bus galima plačiau diskutuoti, ar vangesnis NT pirkimo ir pardavimo laikotarpis tęsis, ar vis dėlto bus fiksuojamas realus rinkos atsigavimas. „Žinutė apie kitais metais potencialiai krintančias palūkanų normas gali suveikti kaip akstinas ir stimulas pradėti jau dabar aktyviau dairytis į būsto rinką tiems pirkėjams, kurie galbūt šiek tiek lūkuriavo, kurie nori arba turi poreikį nusipirkti, bet galvoja palaukti, pasiderėti, laukia, gal kainos dar mažės, ir niekur neskuba“, – išskiria ekspertas.

A. Antanavičius pažymi, kad daugiausia respondentų minėtoje apklausoje teigė, jog jiems užtektų, kad EURIBOR sumažėtų 2 proc., ir tai jau būtų veiksnys, kuris paskatintų pirkti nekilnojamąjį turtą. „Vadinasi, nėra labai didelio atotrūkio, ko laukia pirkėjai ir kur dabar yra sustojusi rinka. Nėra taip, kad pirkėjai sakytų, jog mes laukiame 30 proc. kainų korekcijos ir tik tada bandysime pirkti būstą“, – aiškina jis.

Praradimai: anot A. Antanavičiaus, pakilusios palūkanų normos labiausiai paveikė nuosavų namų rinką – sandorių aktyvumas labiausiai krito būtent šioje būstų kategorijoje. / I. Gelūno / BNS nuotr.

JAV pavyzdys

Palūkanų kilimo ir kritimo klausimai šiuo metu aktualūs visame pasaulyje. Pavyzdžiui, JAV Federalinė rezervų sistema (FED) šioje perspektyvoje maždaug pusmečiu žengia į priekį – anksčiau nei Europos Centrinis Bankas (ECB) pradėjo didinti palūkanų normas, anksčiau nustojo jas ir kelti, o pastarieji duomenys rodo, kad trečią ketvirtį būsto kainos šiek tiek padidėjo, nors prieš tai buvo fiksuojami keli ketvirčiai kritimo.

„Sustojus palūkanų kilimui, matome, kad yra įvykęs kainų atšokimas. Galbūt tai momentinis efektas, galbūt kitą ketvirtį matysime kitokią situaciją, bet palūkanų normų sustojimas iš karto žmonėms siunčia žinutę, kad galbūt sunkieji laikai baigėsi. Nežinojimas, tikriausiai, yra pagrindinė problema, kurianti prastesnę emociją, kai žmonės tiesiog galvoja, o kiek dar gali didėti palūkanų normos, ir kol jos praktiškai nepradeda mažėti arba bent jau nesustoja, ta baimė išlieka, todėl pirkėjų laukimas irgi suprantamas“, – sako A. Antanavičius.

Tiesioginę JAV rinkos judėjimų įtaką Lietuvoje galbūt ir sunku įžvelgti, mat situacija netapati 2008–2009 m. kriziniam scenarijui. Tačiau kai JAV sustojo palūkanų normų kilimas ir atsirado signalų, kad jau  pasiektas pikas, tai kaipmat atsispindėjo vadinamojoje kainų atšokimo statistikoje ir tikėtina, kad kažkas panašaus vyks ir Lietuvoje, nes Europa daugiau ar mažiau atkartoja JAV rodomus pavyzdžius.

„Tačiau kainų atšokimo ir pas mus galbūt nereikėtų tikėtis, vis dėlto, palūkanos yra skausmingos. Tačiau kokiems nors kritimams arba griūtims irgi nebelieka priežasčių. Optimizmas gali įnešti ir naujų vėjų į NT rinką“, – teigia A. Antanavičius.

Vis dar laukia eilėje

Statybų kompanijos „YIT Lietuva“ generalinis direktorius Kęstutis Vanagas taip pat sako, kad tikėjimo ateitimi laipsnis neabejotinai auga. Anot jo, šiuo metu žmonės Lietuvoje yra tarsi pasiruošimo būsenos – NT rinka labiau laukia, nei snaudžia.

Vis dėlto, pasak vienos didžiausių šalies statybų įmonių vadovo, šiemet daug projektų nebuvo pradėta. „Jei įsivaizduotume, kad nepradėti projektai yra kaip sandėlis, jis tikrai nemažas. Kai pernai prieš karą ir visas pasiutpolkes žmonės pirkdavo butą, jie pas notarus pasirašydavo preliminarias sutartis ir bankai priimdavo palankius sprendimus jų atžvilgiu išduoti kreditą. Dabar bankai daug kam neišdavė kredito, šie žmonės buvo, kaip sakoma, kaip pakabinti, ir čia kalbame apie tuos asmenis, kurie skaičiuoja kiekvieną eurą“, – sako K. Vanagas.

Tačiau tas segmentas, kuris gauna didesnes pajamas, geriausių būstų, pavyzdžiui, su vaizdais į Kauno pilį ar Nemuno ir Neries santaką, kantriai laukia, nes norint tokio buto tenka stoti į eilę. „Jie išparduodami dar turbūt nepradėjus statybų darbų. Tačiau čia nėra nieko naujo – visais laikais turtingesni, matyt, naudojasi bankų paskolomis, perka už savus pinigus. Tas segmentas nė kiek nesustojo“, – dalijasi K. Vanagas.

Aktyvumas: K. Vanagas sako, kad nauji prabangesni būstai išperkami dar nepradėjus jų statybos darbų, todėl ir kainų mažinti šiame segmente neskubama. / E. Ovčarenko / BNS nuotr.

Jautriausia grupė

Pakilusios palūkanų normos labiausiai paveikė nuosavų namų rinką – sandorių aktyvumas labiausiai krito būtent šioje būstų kategorijoje. A. Antanavičius susidariusią situaciją aiškina labai paprastai – dažniausiai tai yra sumos atžvilgiu brangiausias pirkinys. „Norint nupirkti namą kartais reikia turėti tiek pinigų, kiek užtektų dviem butams nupirkti. Aišku, butas butui nelygus – butas miesto centre gali būti brangesnis už namą, bet tai jau yra kitas segmentas“, – akcentuoja NT rinkos ekspertas.

Tačiau jis pritaria K. Vanagui: brangesnių butų pirkėjai, kurie greičiausiai yra ne pirmo būsto pirkėjai, daugiau uždirbantys asmenys, kainų ūgtelėjimo iš esmės nepajuto. „Kalbant apie butus, labiau poveikį pajuto ekonominis segmentas, arba asmenys, perkantys butus, kurių vertė yra nuo 50 iki 150 tūkst. eurų, t. y. pirkėjai, kurie yra jautrūs palūkanų normų pakilimo aplinkai, jiems reikia paskolų, pajamos nedidelės, bet būsto poreikis yra, ir čia dažniausiai kalbame apie senos statybos butus. Dažniausiai perkantys pirmąjį savo būstą ir yra tie, kurie perka senos statybos būstus, o vėliau, gerėjant gyvenimo sąlygoms, augant pajamoms, bando juos keisti į naujos statybos arba erdvesnį būstą“, – pasakoja A. Antanavičius.

Jis taip pat pastebi, kad tiems, kam sudėtinga skolintis, į pagalbą atskuba tėvai, artimieji, bandydami papildomai laiduoti už paskolas. Pasak K. Vanago, daugiau kaip per 30 atkurtos Lietuvos nepriklausomybės metų lėšų susitaupyti sugebėję tėvai iš tiesų padeda savo vaikams įsigyti pirmąjį būstą. „Kiti paveldi senesnį būstą, o galiausiai jį keičia naujesniu“, – priduria jis.

Kritęs būstų įperkamumas bene labiausiai paveikė būtent jaunus žmones, todėl kyla nuomojamų būstų rinka. „Kai žmogus negali įpirkti būsto, natūralu, jis pradeda nuomotis. Tačiau daug kas priklauso ir nuo valstybės kultūros, o lietuvaičiai visada labiau norėjo turėti nuosavą turtą nei nuomotis. Vokietijoje gal 80 proc. nuomojasi būstą, o pas mus, tikriausiai, 95 proc. turi nuosavą būstą ir tik maža dalis nuomojasi“, – išskiria K. Vanagas.

Brokeriai mėgsta pajuokauti, kad, rinkdamiesi kompiuterį arba telefoną, žmonės daugiau gilinasi į techninius parametrus nei pirkdami būstą. Į būstą jie ateina vedami emocijos – patinka, nepatinka.

Klaipėda atsilieka

Jei žvelgtume į tendencijas trijuose didžiausiuose Lietuvos miestuose, aukščiausias kainų lygis išlieka Vilniuje, tačiau Kaunas pastaruosius metus sparčiai vijosi sostinę. „Tam buvo objektyvių priežasčių dėl darbo rinkos, gerėjančios ekonomikos, Kaunas pritraukė daug investicijų, užsienio įmonių. Natūraliai gerėjantis žmonių gyvenimas lėmė atspindį NT rinkoje, augo ir aktyvumas, ir kainos“, – sako A. Antanavičius.

Tačiau pagrindinis šalies uostamiestis vis dar šiek tiek atsilieka. „Klaipėda yra vienintelis iš šių trijų miestų, kur kainos dar nepasiekė buvusio lygio prieš krizę, o Vilnius ir Kaunas jau nužygiavo į priekį – dabartinės kainos apie 30 proc. viršija pakilimo piko metu buvusią kainą. Klaipėdai per šį kilimo ciklą nesisekė atgauti prarastų pozicijų, galbūt tai atspindi ir tam tikras ekonomikos perspektyvas: Vilnius, Kaunas pritraukia daugiau naujų gyventojų. Žinoma, Vilnius – didelis, ne vienus metus auga ir regionų gyventojų skaičius, dėl karo atvyksta  ukrainiečių, atvyksta baltarusių – didžiausi gyventojų srautai, ir tai labiausiai skatina paklausą. Tačiau atvykstantys srautai ir Kaune daro nemažą įtaką“, – įžvalgomis dalijasi A. Antanavičius.

K. Vanagas sako, kad Vilniuje ir Kaune kainos pastaruosius kelis mėnesius iš esmės yra stabilios, pokytis labai nežymus. Nors tiesa ir tai, kad kai kurių naujų butų projektų pirmines kainas teko šiek tiek pakoreguoti, tačiau tik minimaliai, ir rezultatas liko toks pats – geidžiamiausi nauji būstai išperkami dar net nepradėjus statybų darbų, todėl kainos mažinti neskubama net ir vangesnėje rinkos fazėje.

„Palyginti su nemažai metų, skaičių prasme parduodame tiek būstų, kiek 2018-aisiais. Ar 2018 m. buvo krizė? Turbūt ne. Ar 2021 m., kai pardavėme rekordinį butų skaičių, buvo kažkas išskirtinio? Taip, tiek 2020 m., tiek 2022 m. buvo didelė pirkimo psichozė: infliacija, pinigai dar buvo pigūs, kovidas, žmonės sėdėjo namie, suprato, kad turi per mažus būstus. Iki kovido sodybų ir sodų rinka buvo užmigusi, po kovido viskas keitėsi – ir antras būstas pajūryje šovė į viršų. Ar bus tokie laikai kaip 2021 m.? Galbūt kažkada ir bus, bet gal ne kitą mėnesį“, – svarsto K. Vanagas.

Pirkėjų rinkos etapas

Statybų plėtros ekspertai pastebi, kad nekilnojamojo turto pirkėjas darosi kiek reiklesnis – jei jau perka, atsižvelgia ir į būsto energinio efektyvumo klausimus, ir tvarumą, ar turės kur įkrauti savo elektromobilį, ar bus sandėliukas, kuriame galės laikyti dviratį.

Tačiau A. Antanavičius sako, kad daug kas priklauso nuo situacijos ir konteksto: „Kai buvo pardavėjų rinka ir į vieną būstą pretenduodavo penki arba daugiau pirkėjų, beveik nebuvo galimybių pasireikšti pirkėjo išmanumui ir atsakingumui. Dėl to, kad vyksta konkursas, pirkėjai turi labai mažai svertų, galimybių ko nors paprašyti, patikrinti situaciją. Pardavėjas tiesiog gali atsisakyti gaišti laiką su tokiu pirkėju ir pasirinkti bendrauti su tokiu, kuris užduos mažiau klausimų ir greičiau norės sudaryti sandorį.“

„Dabar, kai jau yra pirkėjų rinka, jie gali ramiau apžiūrėti patinkančius būstus ir nebėra vertimosi per galvą, skubos, dairymasis yra akivaizdesnis. Tačiau galbūt jis yra perėjęs į dvejonių, svarstymų fazę ir žmonės galvoja, ar verta, gal dar per brangu, gal dar kur nors kitur pasidairysiu“, – sako A. Antanavičius.

„Tačiau ir patys brokeriai mėgsta pajuokauti, kad, rinkdamiesi kompiuterį arba telefoną, žmonės daugiau gilinasi į techninius parametrus nei pirkdami būstą. Į būstą jie ateina vedami emocijos – patinka, nepatinka“, – neslepia NT rinkos ekspertas.

Tiesa, rinkoje vyrauja įvairios paslaugos, galima pasisamdyti ekspertų, kurie viską įvertins iš techninės perspektyvos, patikrins dokumentus, statybų kokybės, nusidėvėjimo situaciją ir atsakys į įvairius kitus klausimus, tačiau visa tai kainuoja. „Kartais matyti, kad žmonės, pirkdami būstą, čia mėgsta pataupyti – nežino, ar tikrai galiausiai tą būstą pirks, o visų apžiūrimų juk nepatikrinsi“, – pastebi A. Antanavičius.

Mažėja statybų sąnaudos

Nors naujo būsto kainos kristi nežada, Valstybės duomenų agentūra skelbia, kad statybos sąnaudų elementų kainos spalį, palyginti su rugsėju, sumažėjo 0,5 proc.

Didžiausią įtaką bendram kainų pokyčiui turėjo 1,4 proc. siekiantis darbo užmokesčio sumažėjimas. Mašinų ir mechanizmų darbo valandos kainos mažėjo 0,6 proc., statybinės medžiagos ir gaminiai atpigo 0,1 proc.

Gyvenamųjų ir negyvenamųjų pastatų statyba per mėnesį atpigo po 0,5 proc., pastatų remontas – 0,4 proc.

Tačiau per metus – spalį, palyginti su 2022 metų spaliu, – statybos sąnaudų elementų kainos padidėjo 2,3 proc.

Tai lėmė vidutinio valandinio darbo užmokesčio (18,8 proc.), mašinų ir mechanizmų darbo valandos kainos (5,2 proc.), pridėtinių išlaidų (0,3 proc.) padidėjimas, statybinių medžiagų ir gaminių kainų sumažėjimas 3,4 proc.

Pastatų remontas per metus pabrango 8,2 proc., gyvenamųjų pastatų statyba – 5,6 proc.

Ruduo nekilnojamojo turto rinkoje atnešė vėsą, kuri neregėta jau seniai. Tokį mažą būsto įperkamumą šalyje bankininkai prisimena tik prieš 13 metų.

„Gyventojų pajamos dabar yra maždaug 10 proc. nepakankamos būsto įsigijimui“, – sakė „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.

Nekilnojamojo turto sandorių Registrų centras skaičiuoja šeštadaliu mažiau nei pernai ir panašią situaciją prognozuoja iki pat žiemos, o gal ir dar ilgiau.

„Aukštos būsto kainos ir aukšta būsto paskolų palūkanų našta lemia tai, kad šiuo metu gyventojams yra sunku įpirkti būstą. Nors teoriškai žmonių atlyginimai auga bei finansai gerėja“, – teigė „Citadele“ ekonomistas Aleksandras Izgorodinas.

Kol palūkanos buvo žemos, statytojai aiškino, kad pusė butų parduodama be paskolų. Dabar aiškina, kad būsto pardavimams įtaką turi būtent pakilusios paskolų palūkanos.

Visas reportažas – LNK vaizdo įraše:

„Jautriausias ekonominis segmentas, kuris dabar nebegali įpirkti būsto, yra labiausiai paveikus ir pažeidžiamas dėl išaugusių palūkanų“, – kalbėjo Nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius.

Per paskutinius metus būstas didžiuosiuose miestuose pabrango 50 proc. Statytojai aiškina, kad kainos kilo dėl objektyvių priežasčių.

„Nekilnojamojo turto kainos ženkliai padidėjo per pastaruosius keletą metų“, – sakė „Inreal“ grupės analitikas Tomas Sovijus Kvainickas.

„Buvo sunku gauti medžiagų, jos buvo brangios. Sklypai gerokai pabrango, kuriuose būtų galima pastatyti. Atsirado nauji įstatymai – valstybė pradėjo prašyti papildomų mokesčių už statybą valstybinėje žemėje. Atsirado infrastruktūros mokesčiai“, – kalbėjo M. Statulevičius.

Neverta tikėtis, kad palūkanos grįš į nulinį lygį.

Analitikas mano, kad sąlygos įsigyti būstą pagerės tik tada, kai pakils žmonių atlyginimai, būsto kainos nusistovės, o palūkanos ims mažėti.

„Būstas yra labai brangus pirkinys, kuriam dažnu atveju reikia banko paskolos. Palankesnės skolinimosi sąlygos pagerina įperkamumą“, – sakė T. S. Kvainickas.

Ekonomistai jau turi gerų žinių. Esą dar vieno palūkanų pakėlimo nebebus. Rugsėjį pakėlimas buvo paskutinis. Tačiau palūkanų mažėjimą jie prognozuoja tik kitų metų vasarą.

„Europos Centrinis Bankas pradės mažinti palūkanas kitų metų birželį. Todėl apie tai, kad gyventojai pradės labiau įpirkinėti būstą, galima kalbėti tik nuo kitų metų vasaros“, – teigė A. Izgorodinas.

„Neverta tikėtis, kad palūkanos grįš į nulinį lygį. Įvyko daug struktūrinių pokyčių ekonomikoje. Tos nulinės palūkanos gali ir nesugrįžti“, – sakė V. Šimkus.

Lietuviams neįperkant būsto, pardavėjai imasi akcijų – siūlo butus su visa apdaila, dovanoja virtuvės baldus ir techniką.

Naujausiais duomenimis, būsto kainas jau nuleido Čekija, Austrija, Slovakija, Nyderlandai, Suomija, Švedija, Danija ir Vokietija. Lietuvoje vykdytojai susitaiko su mažesniais pardavimais, bet ne su kainų mažėjimu.

„Naujo būsto rinkoje kainos gali laikytis tame pačiame lygyje kaip ir dabar“, – kalbėjo V. Šimkus. 

„Norėčiau atkreipti dėmesį į ypatingos svarbos ženklą (...). Nepaneigiamas faktas, kad jau kelerius metus būsto kainos augo itin sparčiai ir praėjusiais metais būsto kainų augimas viršijo atlyginimų augimo tempą. Pirmą kartą nuo finansinės krizės laikų pernai užfiksavome, kad atlyginimų augimo tempas buvo mažesnis negu būsto kainų“, –  ketvirtadienį vykstančioje Lietuvos banko organizuojamoje kasmetinėje nekilnojamojo turto konferencijoje teigė G. Šimkus.

„Ši tendencija išliko ir šiemet, o tai reiškia viena, kad būsto įperkamumas akivaizdžiai mažėja ir antrus metus“, – pridūrė LB vadovas.

Pasak jo, būsto įperkamumo problema svarbi visai visuomenei, ne tik perkantiems bei parduodantiems nekilnojamąjį turtą arba ketinantiems tai daryti.

Būstas yra ne tik ir ne tiek nekilnojamojo turto objektas, bet visų pirma žmogaus bazinis poreikis turėti stogą virš galvos. 

„Tai yra todėl, kad būstas yra ne tik ir ne tiek nekilnojamojo turto objektas, bet visų pirma žmogaus bazinis poreikis turėti stogą virš galvos. Būstas – tai vieta, kurioje gyvename, kurioje auginame vaikus. Būstas yra saugumo ir reikalingumo visuomenei jausmas. Būstas gali būti argumentu pasilikti gyventi šioje šalyje, o galbūt palikti šalį“, – tvirtino G. Šimkus.

Anot jo, būsto įperkamumo svarbą žmogui, ekonomikai ir visuomenei patvirtina ne tik ekonomistų, akademikų tyrimai, bet ir konkretūs rezonansiniai įvykiai, nutinkantys, kai stogas virš galvos tampa pernelyg sunkia finansine našta.

Lietuvos banko vadovo teigimu, diskutuojant apie būsto įperkamumo problemą ir jos sprendimo būdus, valstybės finansinė paskata jaunoms šeimoms, įsigyjančioms pirmąjį būstą regionuose, yra sveikintina priemonė, bet ji galėtų būti tikslingesnė.

„Dabar matome, kad paskolos su parama didžiąja dalimi (...) yra išduodamos įsigyti nekilnojamąjį turtą greta didžiųjų Lietuvos miestų esančiuose rajonuose, šalia Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos, Bet ar tai iš esmės atitinka šitos priemonės tikslą – paskatinti regioninę plėtrą, paskatinti aktyvumą ir patrauklumą gyventi regionuose? Ar tokia šitos paramos koncentracija rajonuose šalia didžiųjų miestų neprisideda prie disbalansų tų didžiųjų Lietuvos miestų nekilnojamojo turto rinkoje susiformavimo? Šį trūkumą mes, Lietuvos bankas, išskyrėme savo išvadoje dėl kitų metų valstybės biudžeto“, – teigė G. Šimkus.

Pasak jo, padėti spręsti problemą galėtų ir tinkamai sudėliotas nekilnojamojo turto mokestis.

„Mes jį vertiname kaip instrumentą, kuris ilguoju laikotarpiu prisideda prie tvaresnės būsto rinkos plėtros ir svyravimą nekilnojamojo turto rinkoje suniveliavimo. Tinkamai sukalibruotas mokestis mažintų paskatas įsigyti nekilnojamąjį turtą investiciniais tikslais ir lygintų kainų svyravimus“, – sakė G. Šimkus.

Lietuvos banko duomenimis, per pandemiją staiga išaugęs būsto pirkimo bumas kainas Lietuvoje 2020–2022 metais padidino 38 procentais. Tai vienas didžiausių kainų šuolių ES – minėtu laikotarpiu sparčiau nekilnojamojo turto (NT) kainos didėjo tik Estijoje, Čekijoje ir Vengrijoje.

NT kainoms ir infliacijai Lietuvoje pralenkus atlyginimų augimą, kuris nominaliąja verte atitinkamu laikotarpiu sudarė 26, o įvertinus infliacijos įtaką – vos 1 proc., būsto įperkamumas pradėjo mažėti. 2020 metų pabaigoje vidutiniam būstui įsigyti pakako 67 vidutinių mėnesinių atlyginimų (mažiau nei 6 metų), naujausiais duomenimis, dabar šis rodiklis išaugo maždaug aštuntadaliu iki 75 vidutinių atlyginimų

Lietuvos banko ekonomistų vertinimu, būstas šiuo metu yra pervertintas maždaug 6 procentais.

Pasak LB atstovo, būsto įperkamumas šių metų pradžioje buvo 2018 metų lygio.

„Tai nėra labai dramatiška, bet jeigu tęsis toliau, būsto įperkamumas taps prastesnis “, – Seimo Biudžeto ir finansų komitete trečiadienį sakė LB Finansinio stabilumo departamento direktorius. 

LB duomenimis, norint įsigyti 50 kv. metrų būstą Lietuvoje reikia apie 6,3 vidutinio metinio atlyginimo, Vilniuje – 7,3, Kaune ir Klaipėdoje po 5,6, Šiauliuose 4,2, o Panevėžyje – 4 vidutinio metinio atlyginimo.

„Vilniuje įperkamumas yra blogesnis, nes kainų ir atlyginimų santykis yra prastesnis – atlyginimai yra didesni, bet kainos dar didesnės. Panevėžyje tarp didžiųjų miestų situacija yra geriausia, nes atotrūkis yra mažiausias. Istoriškai įperkamumas be paskolos vis dar yra gerame lygyje, bet tendencija yra tokia, sakykime, neigiama“, – komitete tvirtino LB atstovas.

Pasak jo, būsto įperkamumo su paskola rodiklis iki šiol gerėjo ir dėl augančių atlyginimų, ir dėl mažėjusių palūkanų normų.

J. Markevičius pabrėžė, kad daugumoje Europos sostinių situacija yra panaši – sostinėse įperkamumas mažesnis nei regionuose. Jo teigimu, Lietuvoje būsto įperkamumo suprastėjimas yra vienas mažesnių tarp Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos šalių.

„Kad įperkamumas toliau neprastėtų, svarbu yra stabilizuoti nekilnojamojo turto rinką tinkamu NT mokesčiu ir užtikrinti pasiūlos lankstumą. Palūkanų normų augimas gali padėti ilgainiui vėsinti NT rinką, slopinant, be kita ko, investuotojų paklausą ir taip didinti įperkamumą“, – pranešime spaudai sakė J. Markevičius.

Jo teigimu, pastarojo meto būsto kainų augimą galima sieti ne su paklausa, o su statybos karštų augimu.

„Jeigu jau matėme tam tikrus kainų nusileidimo ženklus, tai per pastaruosius du mėnesius matome kainų augimo pakilimą. Tai galima turbūt sieti jau nebe su tokia paklausos inercija, o su statybos karštų augimu. Jie, Statistikos departamento duomenimis, auga apie 20 proc.“, – komitete sakė J. Markevičius.  

Tačiau jis taip pat pabrėžė, kad pandemijos metu įsibėgėjęs būsto kainų metinis augimas šiuo metu yra nusistovėjęs ties 20 proc.: „Kainų augimas nusistovėjo ties apie 20 proc. Jis nebedidėja daugiau, bet išlieka tikrai aukštas“.

Be kita ko, jis teigė, kad dabar vidutinė paskolos įmoka sudaro 27 proc. vidutinio atlyginimo. 

LB atstovas akcentavo, kad tam tikrų būsto rinkos perkaitimo požymių yra, bet per praėjusį ketvirtį jie kiek sumažėjo, nes  išaugo nuomos kainos, statybos kaštai, atlyginimai.

Pasak jo, vidutinis pervertinimo rodiklis dabar yra 6,5 proc. 

Būsto paskolos su fiksuotomis palūkanomis nepopuliarios

J. Markevičiaus teigimu, būsto paskolų su fiksuotomis palūkanomis šalies bankai teikia retai arba iš viso nesiūlo, nes jos nėra paklausos.

„Trys bankai sako, kad teikia paskolas su terminuotai nekintančiomis palūkanų normomis. Maksimalus fiksavimo terminas, kaip sakė du bankai, yra 10 metų, bet vienas nurodė, kad tik mažoms paskoloms ir be nekilnojamojo turto įkeitimo. Kiti bankai – iki penkių metų“, – komitete sakė LB Finansinio stabilumo departamento direktorius. 

Tokios paskolos nepaklausios dėl brangumo ir didesnių mėnesio įmokų, be to, joms taikomi didesni sutarties keitimo mokesčiai.

„Tai sudėtingas produktas – fiksuoti kaštai jam parengti neatsiperka dėl mažos paklausos, todėl dalis bankų visai neteikia tokių paskolų“, – teigė LB atstovas.  

„Bankai nurodo, kad tokios paskolos brangsta dėl apsidraudimo nuo palūkanų svyravimo ir rizikos, susijusios su nuostoliais dėl priešlaikinio paskolos grąžinimo. Pagal įstatymą siekiant apsaugoti vartotojus kredito davėjai gali reikalauti kompensacijos grąžinant paskolos sumą, neviršijančią 3 proc. kredito sumos“, – aiškino J. Markevičius.

Dėl mažo tokių paskolų skaičiaus Lietuvoje palūkanų normų vidurkis gali būti netinkamas palyginimui su kitų šalių praktika.

LB dėl paskolų su fiksuotomis palūkanomis klausė penkių bankų. Jų pozicijos šiuo klausimu kol kas aptartos tik Seimo komitete, o centriniame banke diskusija dar vyks.

„Swedbank“ ekonomistai konstatuoja, kad būsto kainų augimas Lietuvos didmiesčiuose ir toliau išliko ypatingai spartus.

Remiantis įvairiais šaltiniais, sparčiausiai būstas brango Vilniuje. Per metus vieno kvadratinio metro kaina šalies sostinėje išaugo 25-29 proc. Kaune kainų augimas taip pat nedaug atsiliko nuo Vilniaus. Šiek tiek lėčiau butai brango Klaipėdoje – uostamiestyje kainų augimas siekė apie 15 proc., pastebima „Swedbank“ pranešime.

„Iš dalies būsto kainas į priekį gena fundamentalūs veiksniai – pajamų lygio didėjimas ir gyventojų skaičiaus augimas miestuose. Situaciją paaštrina naujos statybos butų trūkumas, be to, aukštos infliacijos aplinkoje dalis gyventojų siekia įdarbinti pinigus ir dar labiau pakaitina rinką“, − sako „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.

Ekonomistų vertinimu, būsto kainų šuoliams įtakos turi ir brangstančios žaliavos, ir pasiūlos trūkumas.

„Vystytojai patiria sunkumų dėl augančių statybų kainų, kurios per metus išaugo net 20 proc. Neretas atvejis, kai vystytojai atideda preliminarius pardavimus, nes nėra tikri dėl galutinės statybų kainos. Tokia praktika dar labiau apriboja ir taip nepakankamą būsto pasiūlą. Nors gyvenamieji pastatai ir statomi labai aktyviai, pasiūla vis dar nespėja paskui būsto poreikį“, − komentuoja V. Šimkus.

Kaip pastebi „Swedbank“ ekonomistai, pirmąjį šių metų ketvirtį būsto rinkos aktyvumas buvo šiek mažesnis visuose trijuose miestuose, nors visapusiškai įvertinti situaciją trukdo keletas veiksnių.

„Visų pirma daugelis pirkėjų perka dar nepastatytą būstą, sudarydami preliminarias sutartis, o oficialioje statistikoje, tai yra Registrų centro duomenyse, jie pasimatys tik pasibaigus statyboms. Be to, būsto rinkoje buvo jaučiamas ir karo poveikis, nes kovo mėnesį aktyvumas buvo mažesnis daliai sunerimusių gyventojų atidėjus planuotus sandorius“, − sako V. Šimkus.

Pasak ekonomistų, iš dalies aktyvumą galėjo paveikti didelis karo pabėgėlių skaičius – gyventojai laisvuose būstuose priėmė gyventi ukrainiečius ar išnuomojo jiems būstą, taip laikinai sumažindami būsto pasiūlą.

Kaip pastebi „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis, per metus būsto nuomos kainos Klaipėdoje, Kaune ir Vilniuje padidėjo šiek tiek daugiau nei dešimtadaliu, tačiau jos nepasivijo pardavimo kainų augimo. Dėl šios priežasties didžiuosiuose šalies miestuose sumažėjo nuomos pajamingumas, rodantis, kokią būsto kainos dalį sudaro metinės pajamos iš jo nuomos.

„Būstų trūkumas lėmė ir spartų nuomos kainų augimą, tačiau mažėjantis nuomos pajamingumas rodo ne tik blėstantį investicinį patrauklumą, bet ir galimą kainų atitrūkimą nuo fundamentalios vertės. Mažėjantis nuomos pajamingumas ir didėjančios palūkanos pamažu pradės slopinti entuziazmą įsigyti nebe pirmąjį būstą“, − sako N. Mačiulis.

„Swedbank“ ekonomistai prognozuoja, kad Europos Centrinis Bankas (ECB) bazines palūkanų normas pakels šiek tiek mažiau, nei šiuo metu tikimasi rinkoje – tik 1,25 procentinio punkto. N. Mačiulio teigimu, tokio palūkanų normų pokyčio kartu su energijos bei maisto kainų šoku užteks tam, kad paklausa ir infliacija atslūgtų.

„Žemos palūkanos pastarąjį dešimtmetį didino būsto įperkamumą, tačiau ECB rengiantis didinti bazes palūkanas, brangesni pinigai neigiamai paveiks galimybes įsigyti būstą. Kita vertus, brangesni pinigai prislopins kainų augimą ir ilgainiui gali padėti pirmojo būsto pirkėjams“, − taip pokyčius vertina N. Mačiulis.

„Swedbank“ ekonomistai parengė scenarijus, kaip keistųsi būsto įperkamumas didėjant palūkanų normoms. Atliekant tokią jautrumo analizę, buvo daroma prielaida, kad gyventojų atlyginimai, būsto kainos, banko marža ir kiti parametrai išlieka tokie kaip 2022-ųjų metų pirmąjį ketvirtį, o kinta tik tarpbankinės palūkanos normos.

Remiantis ekonomistų skaičiavimais, jei kintamos palūkanos keisis pagal dabartinius Euribor ateities sandorių lūkesčius, per dvejus metus vidutinės būsto palūkanų normos padidėtų nuo 2,2 proc. iki 4,1 proc. Dėl to būsto įperkamumo indeksas Vilniuje sumažėtų nuo 141 iki 111 punktų, o naujai įsigyto 120 tūkst. eurų vertės buto mėnesinė paskolos įmoka padidėtų maždaug 108 eurais.

Pasak N. Mačiulio, artėjantys Euribor pokyčiai neigiamai paveiks lūkesčius, būsto įperkamumą ir paklausą, tačiau būstas Lietuvoje daugeliui gyventojų vis dar išliktų įperkamas, o visa rinka didelio sukrėtimo visgi turėtų išvengti.

Vilniuje mažėja naujų butų pardavimai 

Remiantis „Swedbank“ duomenimis, šalies sostinėje Vilniuje būsto įperkamumas per metus praktiškai nepasikeitė. Remiantis registrų centro duomenimis, vidutinės būsto kainos sostinėje per metus augo beveik 12 proc., tačiau ši statistika, tikėtina, atskleidžia tik dalį viso būsto rinkos paveikslo.

„Išaugus preliminarių sutarčių skaičiui pirminėje rinkoje, naujo būsto kainų statistika veikiau atspindi ne šių, o praėjusių metų tendencijas. Vertinant alternatyvius kainų indeksus, būsto brangimas Vilniuje galėjo siekti apie 20 proc., ir tai reikštų, kad realiai būsto įperkamumas Vilniuje per metus sumažėjo“, − sako „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.

Ekonomistas atkreipia dėmesį, kad pastebimas ir žymus būsto rinkos aktyvumo kritimas, ypač naujo būsto segmente. Trečią šių metų ketvirtį įregistruota beveik 50 proc. mažiau naujos statybos sandorių, lyginant su šių metų pradžia.

„Pirminės rinkos aktyvumas pastaraisiais mėnesiais yra kiek žemesnio lygio nei 2019 m. Tuo metu senos statybos segmento aktyvumas, nors ir šiek tiek sumažėjęs, vis dar viršija prieš pandemiją buvusį lygį“, − komentuoja V. Šimkus.

Pasak „Swedbank“ atstovo, būsto rinkos sulėtėjimui įtakos galėjo turėti keletas veiksnių. Visų pirma, tikėtina, kad išsikvėpė suspaustos spyruoklės efektas, stebėtas šių metų pradžioje.

„Taip pat svarbu pastebėti, kad būsto pasiūla šalies sostinėje yra nukritusi į žemą lygį, todėl dalis gyventojų tiesiog neranda įsigijimui tinkamo būsto. Neatmestina ir tai, kad spartus būsto kainų augimas dalį gyventojų atbaidė nuo būsto įsigijimo, nes jiems kaina nebeatrodo priimtina“, − sako V. Šimkus. 

Brangios žaliavos, darbuotojų trūkumas, didėjančios darbo sąnaudos ir naujas valstybinės žemės mokestis – dėl šių priežasčių sudėtinga tikėtis, kad būstas artimiausiu metu gali atpigti.

Kokios galimybės įpirkti būstą Kaune ir Klaipėdoje 

Kaip rodo „Swedbank“ duomenys, per metus būsto įperkamumas antrajame pagal dydį šalies mieste Kaune sumažėjo beveik 9 punktais.

„Šių metų trečią ketvirtį kauniečiai galėjo įpirkti vidutiniškai 115 kv. m ploto būstą vietoje 121 kv. m. Kaune vidutinės būsto kainos didėjo 20 proc. ir, nors atlyginimai augo sparčiausiai iš didžiųjų šalies miestų, būstas šio miesto gyventojams vis tik tapo sunkiau įperkamas“, − komentuoja V. Šimkus.

Kaip pastebi ekonomistas, Klaipėdoje buvo stebimas švelnesnis 10 proc. siekiantis būsto brangimas. Gyventojų atlyginimai uostamiestyje taip pat augo pastebimai lėčiau nei kituose didmiesčiuose – beveik 7 proc.

„Bendras būsto įperkamumas uostamiestyje per metus beveik nesikeitė ir išliko aukščiausias iš trijų stebimų Lietuvos didmiesčių. Klaipėdiečiai galėjo vidutiniškai įpirkti net 120 kv. m ploto būstą“, − sako „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas.

Ko kitąmet tikėtis

Nors būsto kainų augimas pastaruoju metu pralenkė gyventojų atlyginimų augimą, be to, daugėjant ženklų, kad kai kuriems pirkėjams būsto įsigijimas tapo sudėtinga ar nepatraukli alternatyva, būsto kainų kritimo „Swedbank“ ekonomistai kol kas neprognozuoja.

„Brangios žaliavos, darbuotojų trūkumas, didėjančios darbo sąnaudos ir naujas valstybinės žemės mokestis – dėl šių priežasčių sudėtinga tikėtis, kad būstas artimiausiu metu gali atpigti. Vis tik atslūgusi būsto paklausa ir, tikėtina, augsianti jo pasiūla turėtų sugrąžinti balansą į būsto rinką ir prislopinti kainų augimą“, − prognozuoja „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

„Swedbank“ skaičiuojamas būsto nuomos pajamingumo indeksas, kuris rodo, kokią dalį būsto kainos per metus sumoka jo nuomininkas, pastarąjį pusmetį buvo pastovus. Vilniuje jis siekė apie 5,8 procento, o Klaipėdoje ir Kaune, atitinkamai, 6,3 ir 6,8 procento.

„Pastarąjį penkmetį nuomos pajamingumas didžiuosiuose Lietuvos miestuose mažėjo, kitaip sakant, būstas brango sparčiau nei jo nuoma. Dėl to būsto nuomos alternatyva tapo šiek tiek patrauklesnė – vidutinio būsto mėnesinė nuoma kainuoja panašiai, kaip būsto paskolos aptarnavimas“, − skaičiuoja N. Mačiulis.

„Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas taip pat atkreipia dėmesį, kad pinigų kaina gali pradėti augti – reaguodami į didelę infliaciją, centriniai bankai gali pradėti kelti bazines palūkanų normas.

„Vis dar mažai tikėtina, kad per artimiausius dvejus metus ECB pakels bazines palūkanas aukščiau nulio, tačiau horizonte jau matoma itin žemų palūkanų normų eros pabaiga. Tai galėtų šiek tiek sumažinti būsto įperkamumą ir prislopinti norą pirkti bet kokį būstą ir už bet kokią prašomą kainą“, − apibendrina N. Mačiulis.

Rinkos aktyvumas išlieka aukštumose

„Būsto rinkos aktyvumas visuose trijuose šalies didmiesčiuose laikėsi arti istorinių aukštumų. Ypatingu aktyvumu pasižymi sostinės būsto rinka, kurioje naujų butų sandorių skaičius pasiekė naują rekordą. Realus rinkos aktyvumas yra net aukštesnis, nei rodo Registrų centro statistika, nes dėl susidariusio naujo būsto trūkumo nemaža dalis butų perkama iš brėžinių ir šie pirkimai statistikoje atsiras ne iš karto“, − sako Vytenis Šimkus, vyresnysis „Swedbank“ ekonomistas.

Pasak jo, aukštam rinkos aktyvumui įtakos turi sparčiai gerėjanti darbo rinkos situacija − visuose trijuose didmiesčiuose per metus atlyginimai augo apie 10 procentų. Be to, vidinė migracija šalies viduje kuria nuolatinę naują paklausą, ir vien Vilnius pastaraisiais metais augdavo po 10 tūkst. gyventojų per metus.

„Vis tik daugėja ženklų, kad rinkos aktyvumą skatina ne tik fundamentalūs veiksniai, bet ir investiciniai ar spekuliaciniai sandoriai. Todėl rimtesnis šio segmento suaktyvėjimas pablogintų būsto pirkėjų sąlygas, ypatingai atsižvelgiant į dabartinę apribotos pasiūlos situaciją“, − pabrėžia V. Šimkus.

Vilniuje atlyginimai nepavijo kainų

„Swedbank“ ekonomistai nurodo, kad kainų augimo tempas pirmąjį šių metų ketvirtį išsirikiavo pagal šalies miestų dydį. Vilniuje kainos augo daugiau nei 11 proc. per metus − tolygiai brango ir senos, ir naujos statybos būstas.

Kaune būstas buvo vidutiniškai 8,7 proc. brangesnis nei prieš metus, ir kainas šiame mieste daugiausia aukštyn kėlė antrinės rinkos segmentas.

Klaipėdoje buvo fiksuota priešinga situacija, nes seni butai brango 4,7 procento, tuo tarpu naujos statybos būstas brango net 16 proc. Visgi pirminė rinka Klaipėdoje sudaro mažą visų sandorių dalį, todėl bendra vidutinė būsto kaina uostamiestyje kilo tik 4 procentais.

„Pirmąjį šių metų ketvirtį sparčiau augusios butų kainos šiek tiek sumažino būsto įperkamumą visuose trijuose didmiesčiuose. Kol kas pasikeitimas nežymus, tačiau tęsiantis tokiai tendencijai gyventojų galimybės įsigyti būstą galėtų suprastėti. Kita vertus, pastaruosius kelerius metus atlyginimų augimas gerokai lenkė būsto kainas, ir būsto įperkamumas bent kol kas išlieka istorinėse aukštumose“, – teigia V. Šimkus.

Tendencijos kitose Baltijos šalyse − panašios

Pasak „Swedbank“ ekonomistų, analogiška aukšto rinkos aktyvumo tendencija, ypač naujesnio būsto segmente, stebima ir kitų Baltijos šalių sostinėse Rygoje bei Taline.

Būsto kainos Latvijos sostinėje Rygoje augo 4,7proc., o Estijos sostinėje Taline − 9,2 proc. „Swedbank“ skaičiavimais, būsto įperkamumas išlieka aukščiausias Rygoje, kur dominuoja senos statybos būstas, o Talino gyventojų galimybės įpirkti būstą yra šiek tiek geresnės nei vilniečių.

„Rygoje ir Taline taip pat stebimas suaktyvėjimas naujo būsto segmente. Statytojams ne visiškai spėjant patenkinti paklausą, sandoriai dažnai vyksta perkant būstą „iš brėžinių“. Rygoje tikimasi tolesnio rinkos suaktyvėjimo antrojoje metų pusėje, tuo tarpu Taline situacija, panašu, stabilizuojasi“ – komentuoja V. Šimkus.

Mažėjantis nuomos pajamingumas

Nepaisant to, kad būsto įperkamumas išlieka aukštas, „Swedbank“ ekonomistų nuomone, pastaruoju metu stebėtas itin spartus kainų augimas nėra visai natūralus. Galimai didėjančią spekuliacinę paklausą atskleidžia ir „Swedbank“ skaičiuojamas nuomos pajamingumo rodiklis, kuris parodo, kokią dalį buto kainos sudaro jo nuomos pajamos.

„Šiuo metu vidutinis nuomos pajamingumas Vilniuje siekia 5,6 procento, o Kaune ir Klaipėdoje jis sudaro, atitinkamai, 6,6 ir 6,3 procento. Viena vertus, nuomos pajamingumas išlieka gana aukštame lygyje, ypač lyginant su vidutinėmis paskolų palūkanomis, tačiau pastaruosius dvejus metus jis mažėja“, − sako „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.                                                                       

Jis atkreipia dėmesį, kad nuomos pajamingumas visuose trijuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose mažėja ir yra kritęs žemiau ilgalaikio istorinio vidurkio. Tai reiškia, kad būsto pardavimo kainos pakilo sparčiau nei būsto nuomos kainos.

„Matome, kad dalis įsigijimo sandorių buvo susijusi ne su natūralia būsto paklausa, o noru investuoti ar paspekuliuoti – pavyzdžiui, perparduoti preliminarią pirkimo sutartį“, − sako N. Mačiulis.

Laikinas pasiūlos trūkumas ir nenatūrali paklausa

„Swedbank“ ekonomistų teigimu, dalis spartaus kainų augimo buvo susijusi su laikinu pasiūlos trūkumu, kai pandemijos metu buvo pristabdytas naujų objektų vystymas, o paklausa šovė į rekordines aukštumas.

„Šiuo metu stebime didelį išduodamų naujų statybų leidimų šuolį, todėl tikėtina, kad atotrūkis tarp paklausos ir pasiūlos kitais metais turėtų sumažėti. Vis tik kai kurios siūlomos spekuliacijas galimai prislopinsiančios priemonės būtų savalaikės, pavyzdžiui, preliminarių pirkimo sutarčių registras. Svarstytinas ir naujas pirkimo sandorio mokestis, ypač kai tai yra ne pirmas sandoris per metus“, − komentuoja N. Mačiulis.

Pasak jo, būsto paklausą ir įperkamumą didino toliau mažėjusios būsto paskolų palūkanos, Lietuvoje ir Estijoje nukritusios iki 2,3 procento, o Latvijoje – iki 2,6 procento.

„Jau daugiau nei dešimtmetį gyvename itin žemų palūkanų aplinkoje, kuri ne tik padidina būsto įperkamumą, bet ir mažina alternatyvių saugių investicijų patrauklumą. Kol kas centriniai bankai nežada keisti monetarinės politikos krypties, tačiau įsibėgėjanti infliacija gali juos priversti pakelti palūkanas virš istorinių žemumų anksčiau, nei tikimasi šiuo metu“, − sako „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas.

„Vilniuje būsto įperkamumas trečiąjį šių metų ketvirtį šiek tiek smuktelėjo dėl paspartėjusio kainų augimo, tačiau vilniečiai vis tiek gali įpirkti keturiais kvadratiniais metrais didesnį būstą nei prieš metus. Sparčiausiai būsto įperkamumas augo Kaune − net 15 punktų, Klaipėdoje gyventojų galimybės įpirkti būstą gerėjo panašiu tempu kaip ir Vilniuje“, − pranešime sako Vytenis Šimkus, „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas.

Kaip rodo „Swedbank“ ekonomistų skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas, Baltijos šalių sostinėse įperkamumo kreivė pasuko žemyn. Per metus būsto įperkamumas Taline nukrito beveik 6 punktais, Rygoje – 8, o naujo būsto įperkamumas Latvijos sostinėje krito beveik 20 punktų. 

Anot V. Šimkaus, būsto kainų tendencijos buvo gana panašios visuose penkiuose didžiuosiuose šalies miestuose.

„Lietuvos didmiesčiuose vidutinė būsto kvadrato kaina didėjo panašiu tempu, apie 5-7 proc. Vilniuje būstas brango sparčiausiai per dvejus metus − apie 7 proc. Pagrindinėmis kainų augimo priežastimis ir toliau išlieka sparčiau brangstantys senos statybos butai bei auganti naujos statybos dalis sandorių struktūroje. Tuo tarpu Rygoje ir Taline būsto brangimas paspartėjo ir siekė atitinkamai 11 ir 8 proc.“, − komentuoja jis.

Dėl darbuotojų trūkumo ir metų pradžioje vykusios mokesčių reformos atlyginimai į rankas Lietuvos miestuose tebeauga apie 15 proc. per metus. Palyginimui, Estijoje ir Latvijoje atlyginimų augimas, lyginant su pernai metais, yra prislopęs ir nuo būsto kainų augimo atsilieka 3-4 proc.

Vilniaus rinkos aktyvumas siekia visų laikų aktyvumo rekordo, o Klaipėdoje ir Kaune būsto rinka yra aktyviausia per pastarąjį dešimtmetį. Vertinant pagal sandorių skaičių dešimčiai tūkstančių gyventojų, Talino rinka net aktyvesnė nei Vilniaus. Ryga rinkos dinamiškumu atsilieka.

„Nuomos pajamingumas, rodantis, kokią dalį buto kainos sudaro metinės jo nuomos pajamos, Vilniuje išlieka stabilus ir yra labai artimas istoriniam vidurkiui. Tai reiškia, kad butų nuomos kainos šalies sostinėje didėjo panašiais tempais, kaip ir jų pardavimo kaina“, − pranešime sako „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Pasak jo, palyginimui, Kaune nuomos pajamingumas pastaraisiais mėnesiais šiek tiek sumažėjo, o tai reiškia, kad butai brango sparčiau nei didėjo nuomos kainos. Vis tik Kaune nuomos pajamingumas vis dar viršija 7 proc. ir yra aukščiausiais tarp didžiųjų Lietuvos miestų. 

„Nuo pardavimo kainų atsiliekanti nuomos kaina signalizuotų apie perkaistančią būsto rinką ir galimai mažėsiančią jo paklausą. Kol kas to nė viename Lietuvos mieste nematome. Nors maždaug penktadalis butų įsigyjama investiciniais tikslais, panašu, kad jie sėkmingai išnuomojami, o nuomos kaina nemažėja“, − komentuoja N. Mačiulis.

Vidutinės būsto paskolų palūkanų normos trečiąjį ketvirtį Lietuvoje išliko nepakitusios ir siekė 2,6 proc. Latvijoje ir Estijoje jos šiek tiek didėjo ir pakilo iki 2,9 procento.

„Swedbank“ ekonomistai prognozuoja, kad ECB palūkanų artimiausius dvejus metus didinti neturėtų, o ir po to jų augimas bus labai nuosaikus.