„Šiais metais stebime pirminės būsto rinkos atsigavimo ženklus ir tikimės jos pagyvėjimo metų viduryje. Kaip prognozuojama, Europos centrinis bankas tada turėtų imti mažinti palūkanas, todėl būsto įsigijimo sąlygos taps palankesnės. Skaičiuojame, kad Vilniuje yra apie 10 tūkst. įperkamumo pagerėjimo laukiančių pirkėjų, o apie 20 proc. visos sostinės pasiūlos yra nelikvidi – apie 1 000 būstų pirkėjų neranda jau dvejus metus ir ilgiau. Todėl siekiame asortimentą papildyti patraukliais ir pirkėjų lūkesčius atitinkančiais būstais. Dėl pabrangusio būsto finansavimo susidariusio įperkamumo vakuumo sąlygomis matome ryškų ekonominės klasės būsto poreikį, tačiau žmonių lūkesčiai yra aukšti, todėl projektas turės kokybiškų ir net prestižinių elementų“, – sako „Citus“ direktorius Mantas Galdikas.

Mantas Galdikas. „Citus“ archyvo nuotr.

„Citus“ analitikų duomenimis, Vilniaus pirminėje būsto rinkoje 54,7 proc. pasiūlos sudaro ekonominės klasės, 39,8 – vidutinės ir 5,5 proc. – prestižinės klasės būstai.

Kompanija neseniai baigė pardavimus projekte „Visi savi by CITUS“ Visoriuose, mažiau nei 15 butų liko projekte „Miško ardai by CITUS“, o naujasis „Mūnai by CITUS“ startavo su 73 butais pirmajame etape. „Citus“ asortimentą Vilniuje šiuo metu sudaro 116 butų, todėl, įmonės vadovo teigimu, siekiant užtikrinti rezultatus ir patenkinti potencialių klientų poreikius, reikalinga šį asortimentą papildyti.

„Vietą taip pat gerai pažįstame – čia neseniai baigėme projektą „PaJustis by CITUS“. Lokacija pasižymi miesto pakraščiui būdinga žalumos ir gamtos gausa, gera infrastruktūra, daugybe prekybos, pramogų vietų ir patogiu susisiekimu su visu miestu“, – vardijo „Citus“ direktorius M. Galdikas.

Sidaronių projekto vizualizacija. „Citus“ archyvo nuotr.

Vos už keleto žingsnių yra būsimų gyventojų poilsiui tvarkomas vienas iš didžiausių Buivydiškių tvenkinių. Čia įrengiamas paplūdimys, planuojama vaikų žaidimų aikštelė; bus sutvarkytas ir takas iki tvenkinio bei paplūdimio.

Projekte planuojami 2 nedideli aukščiausios A++ energinės klasės 4 869 kv. m bendro ploto daugiabučiai. Juose bus pasiūlyti 78 įvairaus ploto, 1–3 kambarių butai. Didelė jų dalis bus didesnio ploto ir kambarių skaičiaus, todėl projektas turėtų sudominti jaunas, komfortiško būsto ieškančias šeimas.

„Citus“ vadovas pažymi, kad būstai suprojektuoti „Citus“ pažįstamo partnerio – įmonės „Projektavimo sprendimai“. Jie projektavo ir dalį kaimynystėje esančio negyvenamosios paskirties projekto „Ežero vilos“ pastatų, kurių kai kurie sprendiniai, suteiksiantys ne tik vizualinį panašumą, bet ir kokybę bei prestižą, bus panaudoti naujajame projekte.

Sidaronių projekto vizualizacija. „Citus“ archyvo nuotr.

Projektuojamos 59 antžeminės parkavimo vietos. Visi butai bus gyvenamosios paskirties.

Projektą įsigijo ir į jo plėtrą apie 8 mln. Eur investuoti planuoja uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirta investicinė bendrovė UAB „Victory Development Venture“.

„Rinkos situacija  leidžia ieškoti realizacijos nepasiekusių, tačiau jau paruoštų projektų. Juos galima greitai užbaigti ir pateikti į rinką, o tą su partneriais „Citus“ sugebame padaryti labai efektyviai. Taip pat projektas mūsų dėmesį patraukė dėl dabartines rinkos sąlygas atitinkančios apimties. Matome, kad teritorijoje tarp Justiniškių ir Pilaitės, kur anksčiau plytėjo laukai, dabar sparčiai kuriasi naujos gyvenvietės, sparčiai auga jauna bendruomenė. Čia investuoja daug plėtotojų, o lokacijos perspektyva, būsimas turto vertės prieaugis patrauklus ir mūsų investuotojams, todėl ėmėmės šio projekto“, – sakė fondų valdymo įmonės „Victory Funds“ direktorius Alenas Gumuliauskas.

Projektas įsigytas jau su statybų leidimu, todėl jo pardavimus ir statybas numatoma pradėti artimiausiu metu. Projektas bus statomas vienu etapu, jo 80 proc. baigtumą pasiekti ir būstus gyventojams perduoti planuojama kitų metų antrą ketvirtį.

„Vilniuje sandorių skaičius atsigauna ir šiais metais tai yra stabilus augimas. Nežiūrint to, viešojoje erdvėje vis ieškoma „baubų“ ar bandoma šį atsigavimą sumenkinti. Pastaruoju metu padaugėjo diskusijų apie tai, ar įmanoma tiesioginio NATO ir Rusijos konflikto galimybė. Tokios žinutės iš vienos pusės pirkėjams ryžto neprideda, tačiau didesnės įtakos būsto rinkai, tikiu, išvengsime. Turime suprasti, kad grėsmės ir neišvengiamo pavojaus kurstymas yra hibridinio karo, kurio sąlygomis gyvename jau ne vieną dešimtį metų, dalis – psichologinės operacijos, kurių poveikį stabdyti reikia edukuojant, aiškinant ir raminant, o ne stiprinant tą pavojaus nuotaiką“, – pabrėžė kūrybiškų NT projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Pirmiausia, rinkos aktyvumą diktuoja poreikis, kurį nemaža dalimi lemia demografiniai faktoriai. Vilnius ir Kaunas yra augantys miestai, o atvykę gyventojai turi ieškotis būsto. Taip pat keičiasi ir esamų gyventojų aplinkybės, todėl būsto poreikis yra ir jis nemažėja, o auga.

Ne mažiau svarbūs yra ekonominiai veiksniai: auga pragyvenimo lygis ir darbo užmokestis, stiprėja ekonomika. Visgi reikšmingos infliacijos ir „Euribor“ didinimo įtaka juntama iki šiol ir būtent šis dėmuo, pasak eksperto, turėtų būti vertinamas kaip svarbiausias šiuo metu.

Grėsmės ir neišvengiamo pavojaus kurstymas yra hibridinio karo, kurio sąlygomis gyvename jau ne vieną dešimtį metų, dalis – psichologinės operacijos, kurių poveikį stabdyti reikia edukuojant (...)

 

Dar vienas dalykas, darantis labai reikšmingą įtaką, yra vartotojų lūkesčiai. Lietuvos duomenų agentūros skelbiamų tyrimų duomenimis, jie šiais metais yra išties geri. Ir vartotojų pasitikėjimo rodiklis, ir savo šeimos finansinės situacijos, ir valstybės pokyčių vertinimai bei prognozės, iš esmės, yra 2021 m. vasaros lygyje.

Vilniaus 2024 m. I ketv. pirminės rinkos rezultatai

Sostinės pirminė būsto rinka šiais metais demonstruoja pagyvėjimą: šių metų kovas buvo 22 proc. rezultatyvesnis nei vasaris, ir 14 proc. gausesnis nei kovas pernai (270). Per pirmąjį 2024 m. ketvirtį viso buvo sudaryta 816 sandorių – 26 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai ir 16 proc. daugiau nei paskutinį praėjusių metų ketvirtį. Tik 2022 m. pirmą ketvirtį sandorių skaičius buvo didesnis – 1 012. Nuo to laiko paskutinių trijų mėnesių rezultatas yra pats gausiausias.

Taip pat Vilniuje toliau nuosekliai auga pasiūla: vasario gale ji sudarė 4 789 vnt. naujų butų ir kotedžų, kovo gale – 4 830. Per mėnesį šie aruodai papilnėjo 247 naujais būstais trijuose naujuose projektuose ir viename anksčiau pradėto projekto etape. Per ketvirtį rinkai „patiekti“ 1 031 nauji butai ir kotedžai.

Nuo metų pradžios, kai gruodį pirminės rinkos „sandėlį“ sudarė 4 322 vnt., asortimentas išaugo beveik 11,8 proc. Per metus – 8,22 proc.: praėjusių metų kovą vilniečiai rinkosi iš 4 463 būstų. Tiesa, „Citus“ analitikų vertinimu, apie penktadalis Vilniaus pasiūlos yra nelikvidi – ji pirkėjų nesulaukia jau dvejus metus ar ilgiau.

Kainos keitėsi taip pat nežymiai – jų pokytis toliau svyruoja ties 1 proc. riba. Praėjęs mėnuo fiksavo 3 381 Eur/kv. m vidutinę pasiūloje esančių butų kainą, vasarį „kvadratas“ kainavo 3 394 Eur (0,38 proc. daugiau). Nors nuo metų pradžios pabrangimas siekia 2,45 proc., per 12 mėn. kainos paaugo 0,36 proc.

Pirmasis ketvirtis kompanijai „Citus“ taip pat buvo sėkmingas: per tris mėnesius Vilniuje, Kaune ir Druskininkuose sudaryti 68 sandoriai. Kovą jų buvo 33 – 8,3 proc. mažiau nei kovą prieš metus. Tačiau ketvirtis buvo 11,5 proc. skaitlingesnis nei tas pats pernykštis laikotarpis ir net 62 proc. geresnis nei praėjęs ketvirtis.

Sostinėje per praėjusį mėnesį parduota 23 butai (per ketvirtį – 49), Kaune, visai baigiamame „Radio City by CITUS“ projekto pirmajame etape sudaryti du sandoriai (per ketvirtį – 5), o Druskininkų projekto „Nemunas by CITUS“ apartamentai rado net 8 būsimus šeimininkus (per ketvirtį – 13).

Šiuo metu kompanijos asortimentą sudaro 188 būstai: 118 butų Vilniuje, 3 paskutiniai loftai Kaune ir 67 apartamentai Druskininkuose. Praėjusį mėnesį startavo kompanijos projektas „Mūnai by CITUS“ Žirmūnuose, kiek anksčiau buvo baigti pardavimai Visorių projekte „Visi savi by CITUS“. Taip pat buvo visiškai užbaigtas, net dvejus metus biurokratijos gniaužtuose įstrigęs projektas „Būk čia by CITUS“ Lazdynėliuose.

Kauno 2024 m. I ketv. pirminės rinkos rezultatai

Antrajame pagal dydį Lietuvos mieste pirminė būsto rinka iš žiemos miego bunda kiek vangiau. Kovą čia realizuoti 57 nauji butai ir kotedžai, vasarį jų buvo 69, o sausį – net 111. Per ketvirtį laikinojoje sostinėje sudaryti 237 sandoriai. Ankstesnį laikotarpį jų buvo 233, o prieš metus tuo pačiu laiku – 207. Taigi, nors kovas nebuvo ypač gausus, praėjęs ketvirtis Kauno pirminei būsto rinkai buvo geresnis tiek už ankstesnį, tiek už tą patį praėjusių metų ketvirtį.

Naujos pasiūlos kovą Kaune fiksuota nebuvo. Todėl bendras asortimentas susitraukė nuo 873 vnt. vasarį iki 855 vnt. kovą. Nuo metų pradžios pasiūla sumažėjo 10,5 proc. (gruodžio gale ją sudarė 955 būstai), o per paskutinius metus – net 15,8 proc. (pernai kovą buvo 990). Aukščiausia pasiūla nuo 2022 m. pradžios Kaune buvo pernai rugsėjį. Tuomet miestiečiai galėjo rinktis iš 1 156 naujų butų ir kotedžų.

Kaune būsto kainos taip pat išlieka stabilios ir kinta nedaug – joms didesnę įtaką daro pasikeitimas pasiūloje nei esamos pasiūlos kainų pokyčiai. Paskutinė fiksuota pasiūlos butų vidutinė kaina šiame mieste siekė 2 650 Eur/kv. m. Per mėnesį butai pabrango 2,08 proc., nuo metų pradžios – 1,88 proc., o per visus 12 mėnesių – vos 0,15 proc.

Klaipėdos 2024 m. I ketv. pirminės rinkos rezultatai

„Citus“ analitikai skaičiuoja, kad uostamiestyje praėjęs mėnuo buvo kuklus: čia sudaryti vos 7 sandoriai ir, nors tai buvo 1 sandoriu daugiau nei sausį, tačiau 36 proc. mažiau nei vasarį (11) ir 83 proc. mažiau nei praėjusių metų kovą (40). Ankstesniu „Citus“ ekspertų vertinimu, pernai metų viduryje Klaipėda demonstravo tvirtus žingsnius atsigavimo link, sparčiai pildėsi pasiūla, tačiau tvariu augimu tai kol kas netapo.

Tiesa, ir Klaipėdoje per mėnesį nebuvo nei vieno naujo projekto, todėl bendras „sandėlis“ per mėnesį sumažėjo nuo 527 iki 514. Praėjusių metų gale pasirinkimas buvo iš 544 būstų, bet per metus papilnėjo nuo 305 vnt., o tai yra beveik 69 proc.

Ir Klaipėdoje kainos pokyčiais nenustebino: kovą jos buvo 2 232 Eur/kv. m siūlomuose naujuose butuose (vasarį – 2 234 Eur/kv. m) ir nuo metų pradžios išaugo 0,59, o nuo praėjusių metų kovo – 6,24 proc. Tai, greičiausiai, lėmė sparčiai augusi nauja pasiūla.

Nors ir minimalus, tačiau būsto įperkamumo pokytis buvo visuose trijuose didmiesčiuose.

 

„Citus“ įperkamumo indeksas: rezultatą iškreipė statistinis atlyginimų šuolis gruodį

Nors aukšta infliacija jau praeityje, o pirmąjį šių metų ketvirtį atsargiai buvo laukiama Europos centrinio banko žingsnių „Euribor“ mažinimo link, 6 mėn. trukmės tarpbankinių palūkanų norma labai panašiame lygyje laikosi jau keturis mėnesius. Tai yra vienas ilgesnių stabilaus „Euribor“ laikotarpių, kuris tęsiasi po to, kai pernai rugsėjį staigiai šoktelėjo iki 4,143 proc. aukštumų ir virš 4 proc. atžymos išsilaikė iki gruodžio pradžios.

Per šį laiką „Euribor“ svyruoja aplink 3,9 proc. atžymą, o paskutiniu metu sumažėjo maždaug iki 3,85 proc. Taigi šis rodiklis būsto įperkamumo pokyčiui įtakos beveik neturėjo. O, kaip minėta anksčiau, būsto kainos taip pat išliko labai panašiame lygyje, todėl labiausiai būsto įperkamumą pastaruoju metu veikė darbo užmokesčio pokyčiai.

Paskutiniai duomenys valstybinėse institucijose atsilieka apie du mėnesius, tačiau, preliminariais „Citus“ analitikų vertinimais, išliko labai panašiame lygyje kaip paskutinį praėjusių metų ketvirtį.

„Nors ir minimalus, tačiau būsto įperkamumo pokytis buvo visuose trijuose didmiesčiuose. Kiekvieną gruodį pastebimas darbo užmokesčio šuolis Vilniuje buvo ryškiausias, todėl statistiškai pirmą ketvirtį darbo užmokestis net sumažėjo. Tačiau tai tik statistinis smuktelėjimas, kuris ilgainiui išsilygins. Vertinant kainos pokytį nuo praėjusių metų pabaigos, įperkamumas sostinėje, deja, šiek tiek sumažėjo. Kaune ir Klaipėdoje jis buvo truputį geresnis nei paskutinį 2023 m. ketvirtį ir, tikiuosi, Vilniuje situacija taip pat pakryps į gerąją pusę jau artimiausiu metu“, – sakė „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Š. Tarutis.

„Citus“ įperkamumo indeksas parodo, kiek kvadratinių metrų būsto gali nusipirkti vienas asmuo (CITHAI–I) arba dviejų asmenų namų ūkis (CITHAI–II) pirminėje rinkoje, jei imama 30 metų trukmės būsto paskola, siekianti 85 proc. būsto vertės, ir mėnesio įmoka siekia 40 proc. pirkėjų mėnesinių pajamų („į rankas“). Bankų palūkanų marža vertinama kaip konstanta – 2 proc., nes ji yra gana stabili; taip pat pridedamas 6 mėn. „Euribor“ palūkanų normos dydis, kuris dažniausiai fiksuojamas finansuojant būsto įsigijimą.

CITHAI–I ir CITHAI–II indeksai ir jų pokyčiai fiksuojami kiekvieną ketvirtį.

Kovo pabaigoje CITHAI–I indeksas Vilniuje buvo 29,61 (kv. m), tai yra 1,68 proc. mažesnis nei ankstesnį ketvirtį, 4,40 proc. mažesnis nei tą patį ketvirtį prieš metus ir 34,46 proc. mažesnis nei atskaitos tašku laikomą 2017 m. I ketv.

Kaune ir Klaipėdoje CITHAI–I indeksas šiek tiek pagerėjo: laikinojoje sostinėje kovą jis pasiekė 33,06 kv. m (0,05 proc. geresnis nei 2023K4; 1,34 proc. žemesnis nei 2023K1; 29,89 proc. žemesnis nei 2017K1), o uostamiestyje – 36,30 kv. m (3,20 proc. geresnis nei 2023K4; 6,10 proc. prastesnis nei 2023K1; 48,32 proc. prastesnis nei 2017K1).

CITHAI–II indeksas – arba dviejų žmonių, kartu perkančių būstą su paskola, įperkamas būsto plotas, kvadratiniais metrais – Vilniuje kovą sudarė 56,26 (kv. m), Kaune – 62,82 (kv. m), o Klaipėdoje – 68,97 (kv. m). Pokytis, lyginant su ankstesniais laikotarpiais, buvo labai panašus kaip ir CITHAI–I indekso.

Projektas „Būk čia by CITUS“ buvo pristatytas 2019 m. rudenį, jo statybos prasidėjo po pusmečio – 2020 m. birželio mėn. Vilniečių pamėgtuose Lazdynėliuose, patogioje vietoje, pasižyminčioje jaukia gyvenamąja aplinka, išvystyta infrastruktūra ir Bukčių miško bei Neries vingio kaimynyste, buvo pastatyti du A+ energinio efektyvumo klasės daugiabučiai namai su 96 butais (1–4 kamb., plotas – nuo 25 iki 99 kv. m) ir 5 kotedžais (4 kamb., plotas – 90 kv. m). Bendras projekto plotas siekė apie 5 600 kv. m; požeminėje aikštelėje įrengtos 104 automobilių parkavimo vietos.

Bendros investicijos į projektą siekė apie 6 mln. Eur.

Tai buvo pirmasis Lietuvoje į sportą ir aktyvų laisvalaikį orientuotas būsto projektas, kurio infrastruktūra – ne tik vaikams, bet ir suaugusiems. Vidiniame kieme buvo įkurtas „sporto maniežas“ su „cross-fit“ bei lauko treniruokliais, alpinizmo erdve vaikams, estafečių ir bėgimo trasa, sveikatingumo taku, šuolių į tolį aikštele, geriamo vandens fontanėliu, poilsio zona, dviračių remonto stotele, stalo žaidimais ir kitomis sportuoti namų erdvėje padedančiomis bei skatinančiomis priemonėmis.

„Būk čia by CITUS“. „Citus“ archyvo nuotr.

Klientai teigiamai įvertino projekto koncepciją – paskutinis būstas „Būk čia by CITUS“ buvo parduotas 2021 m. vasarą, projektas buvo nominuotas Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos Darnios plėtros apdovanojimams.

Baigiant registravimo procedūras – biurokratiniai spąstai

Gavus statybos užbaigimo aktą, visiškam projekto užbaigimui reikalinga formali procedūra: statinių 100 proc. baigtumo įregistravimas Registrų centre, kuriam yra būtina pateikti visų sklypo, ant kurio stovi statiniai, bendraturčių sutikimą. Šioje vietoje projektas turėjo nemalonų „siurprizą“. Nedidelė įsigyto projekto sklypo dalis – vos 52 kv. m – buvo valstybės nuosavybė, ją patikėjimo teise valdė Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT).

„Būk čia by CITUS“. „Citus“ archyvo nuotr.

Registruojat 80 proc. statybos baigtumą, sklypo dalies bendraturtė – NŽT – oficialiu raštu sutiko su tokiu sklypo planu, kuris iki 100 proc. baigtumo nesikeitė.

Kol buvo užbaigti visi statybos darbai ir statiniai priduoti bei gautas statybos užbaigimo aktas, NŽT priklausančioje 52 kv. m ploto sklypo dalyje, pagal žemės grąžinimą reglamentuojančius teisės aktus, buvo atkurta nuosavybė fiziniams asmenims.

„Citus“ vadovas M. Galdikas akcentuoja, kad buvo teiktas prašymas NŽT sklypo dalį parduoti, tačiau gautas atsakymas, kad ji yra per maža, kad būtų suformuota pardavimui. Tačiau dviejų kambarių butą vos talpinantis lopinėlis, neturintis, iš esmės, jokios praktinės vertės, buvo grąžintas net 23 žmonėms. Kitas aspektas – pirminis NŽT sutikimas ir naudojimosi tvarka neturi įtakos naujiems bendraturčiams ir Registrų centrui.

„Būk čia by CITUS“. „Citus“ archyvo nuotr.

Dėl šios priežasties atsirado daug naujų sklypo bendraturčių, kurių sutikimo reikia projekto baigtumo registracijai. Siekiant kuo operatyviau išspręsti registracijos klausimą, dar 2021 m. gegužės mėnesį buvo išsiųsti laiškai bendraturčiams, kviečiant pasirašyti ant sklypo plano, tačiau didžioji dalis jų atsisakė arba net nesureagavo. Todėl vienintelis likęs kelias buvo teisminis, o tai registracijos procedūrą užtęsė ilgiau nei 2 metus.

Sklypo dalis pradžioje buvo grąžinta 3 žmonėms, tačiau kaip paaiškėjo, dalis jų – mirę. Atsirado 6 paveldėtojai, tačiau kai kurie iš jų, kol bendravome dėl sutikimų, taip pat numirė. Taip susidarė net 23 asmenys – nauji bendraturčiai.

„Tariantis su naujais bendraturčiais dėl sutikimų tapo akivaizdu, kad be teismo sprendimo jų gauti nepavyks. Kita įmonė gal net būtų nuleidusi rankas ir metusi viską, bet mes negalėjome palikti gyventojų likimo valiai. Jiems labai dėkojame už kantrybę bei pasitikėjimą“, – sakė „Citus“ direktorius Mantas Galdikas.

Mantas Galdikas. „Citus“ archyvo nuotr.

Pernai vasarą teismas pripažino, kad projekto 100 proc. baigtumo registracija, tokioje situacijoje, gali įvykti be visų bendraturčių parašų. Toks sprendimas buvo apskųstas ir nagrinėjamas Apeliaciniame teisme, tačiau ir ši teisminė instancija pernai lapkritį paliko galioti ankstesnę nutartį. Todėl šių metų pradžioje pagaliau „Būk čia by CITUS“ visiško baigtumo registravimo procedūros buvo užbaigtos.

„Daug diskutavome su institucijomis. Biurokratai teigia, kad „viskas teisėta“ ir patys esame kalti, kad nesužiūrėjome tokio niuanso. Mūsų vertinimu, šios situacijos absurdiškumas parodo kur ir kaip švaistomi mokesčių mokėtojų pinigai ir kiek laiko tenka narplioti biurokratinius spąstus“, – sako įmonės vadovas.

„Būk čia by CITUS“. „Citus“ archyvo nuotr.

Tačiau jis pabrėžia, kad augant reikalavimų plėtrai skaičiui, labai svarbus institucijų susikalbėjimas, biurokratijos mažinimas, proaktyvumas ir geranoriškumas. Nuo šių metų įsigaliojus reikalavimui notarines sutartis pasirašyti tik registravus visišką projekto baigtumą, tokių netikėtų ir sunkiai numatomų situacijų gali kilti daugiau.

„Jei tokiose aplinkybėse būtume atsidūrę su nauju projektu, padėtis būtų kritinė, nes, matyt, tektų nutraukti visas preliminariąsias sutartis, išmokėti netesybas ir tai būtų sukėlę tiesiog kolosalius nuostolius. Įstatymas kol kas niekaip nesumažina tokių atvejų rizikos. Ir tokių istorijų, dėl biurokratijos, korupcijos apraiškų nepabaigtų projektų žinome ne vieną – jei juos visos įmonės užrašytų, išeitų enciklopedija. Gerai, kad bent teisiniu keliu pavyko viską išspręsti, bet didėjančios rizikos didina ir galutinio produkto savikainą, kai to, tiesiog, galėtų nebūti“, – apibendrino M. Galdikas.

Vilniaus plėtra, istoriškai, vyksta ryškiais etapais. Bene žinomiausios rajonų atgimimo sėkmės istorijos yra Pilaitė, Naujamiestis, Šnipiškės, Paupys. Šiuo metu didžiausi pokyčiai numatomi Žirmūnų–Verkių rajonuose ir pietinėje Vilniaus dalyje, apimančioje Stoties rajoną, Naujininkus, Markučius, Burbiškes.

Šios dvi naujausios lokacijos ne tik gyvybės įpūs buvusioms pramoninėms lokacijoms, kur dideli plotai virs moderniais, komfortiškais gyvenamaisiais kvartalais. Jose koncentruojasi svarbi transporto infrastruktūra, ypač gausu prekybos, pramogų, laisvalaikio ir poilsio vietų. Jų numatoma ir daugiau, o būsto plėtra ir sinergija su esamais ir būsimais traukos centrais užtikrins ilgalaikį gyvybingumą ir patrauklumą.

„Mūnai by CITUS“ vizualizacija. „Citus“ archyvo nuotr.

Žirmūnai, savotiškas „Šiaurės sitis“, išaugęs Šiaurės miestelio rėmus – ryškių pokyčių netrukus sulaukti turinti lokacija. Didelė, maždaug 83 hektarų ploto miesto zona iš esmės keičia veidą ir turi potencialą tapti viena populiariausių sostinės vietų. Vilniaus miesto savivaldybė kuria Verkių autobusų parko, kuris galės virsti naujomis viešomis erdvėmis, mokykla, darželiu, gyvenamaisiais namais ir taps anksčiau pramonės užimtų teritorijų konversijos katalizatoriumi, viziją. Bus tiesiamos naujos gatvės, plėtojama infrastruktūra: jau yra paruoštas Kareivių g. bei sankryžos su Verkių g. rekonstrukcijos projektas, atsiras daugiau dviračių takų, numatyta Šiaurinės gatvės plataus masto konversija, planuojamas pėsčiųjų tiltas tarp Žirmūnų ir Antakalnio. Todėl naujo turto vertė šioje zonoje per artimiausius 7 metus, „Citus“ analitikų skaičiavimu, kils iki 40 proc.

„Tokios ryškios didelių teritorijų konversijos pritraukia didžiules investicijas. Paskelbus apie planus konvertuoti autobusų parką, savivaldybės investicijas į infrastruktūrą, nekilnojamojo turto plėtra šioje teritorijoje suaktyvėjo. Dabar šios investicijos traukia naujas, o tai didina visos lokacijos ir ten esančio turto vertę. Tikime, kad prestižinio būsto projektas tokioje vietoje bus patraukli investicija į savo būstą jo pirkėjams“, – sakė „Citus“ direktorius Mantas Galdikas.

Mantas Galdikas. „Citus“ archyvo nuotr.

Projektui „Mūnai by CITUS“ buvo organizuotas architektūrinis konkursas, kuriuo siekta sukurti modernią, vakarietišką architektūrinę išraišką. Konkurse nugalėjo Sigito Sparnaičio ir Vytenio Gerliako architektūros studija „Eventus Pro“, pasiūliusi estetiškai patrauklius, įvairiapusiškus ir pažangius sprendimus.

„Architektai visus pastatus suprojektavo skirtingo aukščio, išdėstymo ir su skirtingomis fasadų apdailomis, o tai suteiks vizualinio įvairumo, jaukumo ir patrauklumo. Taip pat kruopščiai dirbo projektuodami maksimaliai apželdintą kiemą su labai įvairiomis zonomis ir įrenginiais jose. Visa tai bei kokybiškos medžiagos, saugi, aptverta ir gausiai apšviesta teritorija su vaizdo stebėjimo sistema, kodiniais vartais, vaizdo domofonais, projekto daugiafunkciškumas bei sklandus integravimas į tiesiog dūzgiančią „Šiaurės sičio“ teritoriją „Mūnus by CITUS“ pavers, tikiu, estetiškai patraukliausiu iš to, ką dabar galima rinktis šioje lokacijoje, tinkančiu bet kuriai vakarietiškai sostinei“, – įsitikinęs M. Galdikas.

„Mūnai by CITUS“ vizualizacija. „Citus“ archyvo nuotr.

Visus projekto etapus sudarys 8 gyvenamieji 3–9 aukštų pastatai su patalpomis verslui bei du verslo centrų pastatai.

Pastatai suprojektuoti iš modernių surenkamo trisluoksnio gelžbetonio konstrukcijų, užtikrinančių A++ energinio efektyvumo klasę, šiluminį ir garso komfortą, gamyklinę kokybę ir statybų greitį bei efektyvumą. Taip pat konstrukcijos bus gaminamos iškart su fasadų apdaila: dalis bus su skirtingų spalvų klinkeriu, dalis – dažyto betono, kuris yra gerokai ilgaamžiškesnis nei tinko apdaila.

„Visuose butuose, kaip įprasta „Citus“ projektams, bus įrengtas grindinis šildymas, autonominė vėdinimo sistema, vitrininiai langai. Būtų pirmuosiuose aukštuose gyventojai turės nuosavus kiemelius su įrengtomis terasomis, viršutinių – stogo terasas, kiti – erdvius balkonus“, – vardijo „Citus“ vadovas.

„Mūnai by CITUS“ vizualizacija. „Citus“ archyvo nuotr.

Projekte viso bus siūlomi net 19 funkcionalaus, skirtingo suplanavimo, 1–4 kambarių, 24–94 kv. m (I etape – 24–77 kv. m) ploto butai. Pirmajame etape pirkėjai galės rinktis iš 73 butų, iš kurių didžiausią dalį – apie 42 proc. – sudarys 3 kamb., 51–71 kv. m ploto butai, daugiau vietos ieškantiems pirkėjams. Taip pat projekte bus 15 erdvių verslui gyvenamųjų namų pirmuosiuose aukštuose; pirmajame etape jų bus įrengtos 8.

Projekte visi butai bus gyvenamosios paskirties, nors aplink yra nemažai projektų, kuriuose parduodami būstai yra kitų paskirčių.

Gyventojams numatyta gausiai apželdinta ir įvairi kiemo erdvė, sudaryta iš 10 darbo, poilsio ir laisvalaikio zonų su treniruokliais, gultais, pavėsinėmis ir t.t. Planuojama daugiau nei 3 000 įvairių, 16 skirtingų rūšių augalų, daugiau nei 60 naujų medžių, apželdintos sienos ir pan. Kiekvienam naujakuriui numatoma dovanoti po medį balkone, kad žalumos urbanizuotoje teritorijoje būtų dar daugiau.

Projekte numatytos 607 parkavimo vietos (I etape – 55) dviejų lygių požeminėje aikštelėje, iš kurių – 67 bus skirtos elektromobiliams.

„Mūnai by CITUS“ vizualizacija. „Citus“ archyvo nuotr.

Statybų aikštelėje jau prasidėję darbai ir yra rezervuoti pirmieji butai. Jų kainos šiuo metu svyruoja maždaug nuo 2 900 iki 4 600 Eur už kv. m. Patalpų verslui kainos – 2 150–3 200 Eur/kv. m.

„Mūnus by CITUS“ anonsavome jau prieš metus, o jie, dėl patrauklios lokacijos, vertės augimo perspektyvų ir planuojamos koncepcijos, sukėlė potencialių klientų susidomėjimą. Esame sulaukę poros šimtų išankstinių užklausų, kurios jau virsta sutartimis. Tai leidžia tikėtis sėkmingos projekto eigos, ypač artėjant numatomam rinkos sulėtėjimą sukėlusio Euribor mažėjimui“, – kalba „Citus“ direktorius Mantas Galdikas.

Pirmąjį etapą, kurio metu bus pastatyta ir II bei III etapų, taip pat planuojamų administracinių pastatų dviejų aukštų parkavimo aikštelė, numatoma, pagal dabartinius reikalavimus, iki 100 proc. užbaigti ir perduoti butus savininkams iki 2025 m. pabaigos. Panašiu metu prasidės antrojo etapo statybos, kurios turėtų trukti apie vienerius metus.

Projekto savininkas – Uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirta investicinė bendrovė UAB Victory Development IV; statybų valdytojas – „Citus Construction“. Pilna būsto apdaila, jei pirkėjai pageidaus, rūpinsis apdailos partneriai: „Būsto vizija“, „Iki raktų“ bei „Apdailos kodas“.

„Mūnai by CITUS“ vizualizacija. „Citus“ archyvo nuotr.

Skaičiai ir faktai:

• Projekto adresas – Kareivių g. 5, Vilnius;

• Sklypo plotas – apie 1,8 ha;

• Numatomos investicijos – I etapo – apie 10,28 mln. Eur (viso – apie 63,98 mln. Eur);

• Projektuojamas plotas – bendras plotas – 11,5 tūkst. kv. m, gyvenamasis – 3,5 tūkst. kv. m, komercinis – 0,9 tūkst. kv. m (viso: bendras plotas – 45,7 tūkst. kv. m, gyvenamasis – 22,11 tūkst. kv. m, komercinis – 2,66 tūkst. kv. m, administracinių pastatų – 10,63 tūkst. kv. m);

• Butų sk., kambarių sk., plotai – I etape 73 butai; 1–4 kamb.; 23,71–76,92 kv. m (viso – 477 butai; 1–4 kamb.; 23,71–94 kv. m);

• Komercinių patalpų sk. – I etape 8 (viso – 26, iš jų 11 – planuojamuose administraciniuose pastatuose);

• Parkavimo vietų tipas ir sk. – I etape 65 požeminė parkavimo vieta (viso – 607; elektromobilių vietų – 67);

• Planuojami statybų terminai: I etapo pabaiga – 2025 m. IV ketv. (viso projekto pabaiga – 2029 m. III ketv.; II etapo pradžia – 2025 m. IV ketv., pabaiga – 2026 m. IV ketv.).

Vilniaus pirminėje rinkoje praėjusį mėnesį sudarytas 251 preliminarusis naujų būstų (butų ir kotedžų) įsigijimo sandoris. Tai yra 2,7 proc. mažiau nei sausį (258), tačiau 10 proc. daugiau nei prieš metus (228) bei šiek tiek gausiau nei sudaro pernai metų mėnesinis sandorių vidurkis (apie 225 sandorius per mėn.).

„Citus“ analitikų komanda, prognozuodama būsto rinkos dinamiką ir analizuodama daugiau nei dešimtmečio rinkos duomenis, nustatė, kad „Euribor“ dydis ir būsto paklausa yra labai tampriai susiję, jų koreliacija yra beveik absoliuti. Taigi, nenuostabu, kad esant gan stabiliam „Euribor“, rinkos aktyvumas išlieka panašiame lygyje. Iš kitos pusės, matome, kad Europos centrinis bankas ryškesnių „Euribor“ pokyčių imdavosi kartą per ketvirtį. Kaip tik artimiausias posėdis numatytas kovo pradžioje, o nuo gruodžio pradžios „Euribor“ buvo stabilus. Prognozuoti ECB sprendimus, žinoma, labai sudėtinga, bet aš, asmeniškai, atsargiai tikiuosi „Euribor“ pamažėjimo 0,2–0,25 procentinio punkto artimiausiems trims mėnesiams. Tai būtų pozityvus ženklas, juolab kad miestuose vartotojų pasitikėjimo rodiklis vasarį dar išaugo – rodiklis pasiekė 4 balų reikšmę. Tokio aukšto pozityvumo nebuvo nuo 2021 m. vasaros, o ir jo augimas panašėja į tendenciją“, – sakė kūrybiškų NT projektų bei vietokūros kompanijos „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Per mėnesį sostinėje ūžtelėjo pasiūlos banga: naujų būtų asortimentas pasipildė 446 butais viename naujame projekte ir dviejuose anksčiau pradėtų projektų etapuose. Kotedžų pasiūla sostinėje šiek tiek sumažėjo, nes naujų projektų nebuvo. Tokio staigaus pasiūlos augimo „Citus“ analitikai teigia nematę jau senokai. Tiesa, bendras būsto sandėlis išaugo ne taip reikšmingai: per mėnesį jis didėjo nuo 4 418 iki 4 789 vnt. ir tai sudarė 8,4 proc. augimą. Prieš metus vilniečiai galėjo rinktis iš 4 329 būstų (augimas – 10,6 proc.).

Vidutinės Vilniaus pasiūloje esančių butų kvadratinio metro kainos per mėnesį pasikeitė nedaug – 1,25 proc.: sausio gale 1 kv. m naujame būste buvo parduodamas už 3 352 Eur, vasario gale – už 3 394 Eur.

 

„Vienas projektas Vilniuje buvo netikėtai didelės apimties – apie 230 butų vienu ypu. Esame įpratę matyti smulkesnius projektus ar etapus. Net ir be šio projekto pasiūlos prieaugis yra gan reikšmingas, tačiau tai vertinu labiau kaip išimtį nei tendenciją. Dėmesį reikėtų atkreipti ir į pasiūlos kokybę. „Citus“ skaičiavimu, sostinėje yra beveik 950 būstų, kuriuos galima laikyti nelikvidžiais: jie šeimininkų neranda dvejus metus ir ilgiau. Ir iš šios statistikos buvo eliminuoti laikinai sustabdyti ir vėliau atnaujinti projektai. Gali būti, kad tokie būstai ir toliau nevilios pirkėjų, taigi reali pasiūla yra mažesnė apie 20 proc.”, – vertino ekspertas.

Vidutinės Vilniaus pasiūloje esančių butų kvadratinio metro kainos per mėnesį pasikeitė nedaug – 1,25 proc.: sausio gale 1 kv. m naujame būste buvo parduodamas už 3 352 Eur, vasario gale – už 3 394 Eur. Per metus kaina taip pat kito nedaug: 2023 m. vasario pabaigoje ji siekė 3 319 Eur/kv. m, t. y. per 12 mėn. kaina padidėjo 2,26 proc.

„Vertinant kaip blynus institucijų kepamus reikalavimų pakeitimus, čia gali būti laikinas stabilumas. Kad ir prieš porą dienų patvirtinta naujoji Statybų techninio reglamento redakcija, kurioje apibrėžiama, kad faktiškai visi aukštesni nei 5 aukštų pastatai privalės turėti priedangos ekstremaliųjų situacijų atveju, projekto kainą gali padidinti bent 3–5 proc. Pridėkime per pastaruosius dvejus metus priimtus naujus reikalavimus, kurių įtaka pasijaus tik šiais, kitais metais, ir galime tikėtis bent 10 proc. būsto kainų augimo vien dėl šių pokyčių“, – neslėpė Š. Tarutis.

Prieš porą dienų patvirtinta naujoji Statybų techninio reglamento redakcija, kurioje apibrėžiama, kad faktiškai visi aukštesni nei 5 aukštų pastatai privalės turėti priedangos ekstremaliųjų situacijų atveju, projekto kainą gali padidinti bent 3–5 proc.

 

Per sausį „Citus“ projektuose sudaryta 13 sandorių – tiek pat kiek prieš metus: 12 sandorių sudaryta Vilniuje, 2 Kaune ir 3 Druskininkuose, projekte „Nemunas by CITUS“. Sausį buvo sudaryta 20 sandorių. Šiuo metu kompanijos asortimentą Vilniuje sudaro 68 butai. Artimiausiu metu sostinėje startuos projekto „Mūnai by CITUS“ pirmasis etapas. Kaune, projekto „Radio City by CITUS“ pirmajame etape liko vos 4 loftai ir 6 komercinės patalpos, o Druskininkuose – 72 apartamentai ir 2 paskutinės komercinės patalpos.

Kaune situacija buvo kontrastingesnė. Laikinojoje sostinėje vasarį fiksuoti 69 pardavimai: rezultatas – vangesnis nei sausį (111), tačiau labai panašiai gausesnis nei prieš metus (63).

Pasiūla pasipildė vienu projektu, rinkai pateikusiu 21 butą. Tačiau bendras asortimentas sumažėjo 2,3 proc. – nuo 896 vnt. sausį iki 873 vnt. vasarį.

Kainos antrajame pagal dydį Lietuvos mieste išliko stabilios, su minimalia korekcija: pasiūloje esančių butų kaina per mėnesį čia pasikeitė nuo 2 610 iki 2 596 Eur/kv. m (-0,5 proc. pokytis). Per 12 mėn. jis taip pat kito minimaliai – prieš metus sudarė 2 615 Eur/kv. m (-0,7 proc. pokytis).

Klaipėdoje vasarį paklausa, lyginant su pirmuoju metų mėnesiu, išaugo – sudaryta 11 naujų būstų įsigijimo sandorių; sausį jų buvo 6. Tačiau pernai vasaris buvo gausesnis – tada sudaryti 33 sandoriai.

Per mėnesį bendras naujų būstų pasirinkimas miestiečiams sumažėjo tais pačiais 11 vnt. – nuo 538 iki 527, nes naujų projektų nebuvo. Tačiau per metus bendras būsto „sandėlis“ išaugo net 62 proc. – pernai tuo pačiu metu jį sudarė 325 būstai.

Kainos Klaipėdoje taip pat išliko stabilios: sausį jos siekė 2 224 Eur/kv. m, vasarį – 0,45 proc. daugiau arba 2 234 Eur/kv. m. Per metus butų pasiūlos kaina padidėjo 8,6 proc. – pernai vasarį fiksuota 2 057 Eur/kv. m vidutinė kaina pirminėje rinkoje.

„Nemune by CITUS“ sumontuotos visos stogo konstrukcijos, baigiami montuoti langai, suformuoti apartamentai, įrengta ir paleista šildymo bei įrengiamos vėdinimo, elektros ir elektroninių ryšių, gaisro gesinimo sistemos.

„Prieš metus „Nemunas by CITUS“ buvo tik seni betoniniai griaučiai. Dabar pastatas tiek viduje, tiek iš išorės atrodo naujas ir modernus. Didžiausią pokytį, žinoma, daro sumontuoti langai, kuriuos liko baigti įrengti laiptinėse. Daugiausia dėmesio šiuo metu skiriame apartamentų paruošimui perduoti naujiems šeimininkams, artimiausiu metu bus pradėta bendrų patalpų, koridorių apdaila. Šiuo metu intensyviai vykdome stogo dangų įrengimo darbus, startavome su aplinkos tvarkymo darbais, o fasado apdailą pradėsime kai tik nusistovės šiems darbams, pagal techninius reikalavimus, reikalingos oro sąlygos“, – vardijo „Citus“ direktorius Mantas Galdikas.

Bendrai į darbus „Nemune by CITUS“ jau investuota apie 12,7 mln. Eur (su PVM), o kiekvieną mėnesį ši suma pasipildo dar 0,6–1,2 mln. Eur.

„Nemunas by CITUS“. „Citus“ archyvo nuotr.

„Medžiagų ir įrangos bei darbų kiekiai tokio dydžio projekte yra milžiniški. Todėl ir sumos – nemenkos. Pavyzdžiui, toks, atrodytų, nereikšmingas dalykas kaip balkonų ir laiptinių turėklai, kurių pastate reikės 2,7 km ilgio ir kurie turės būti ilgaamžiai, patvarūs, kainavo apie 0,9 mln. eurų (su PVM), gaisro gesinimo sistema – dar apie 0,6 mln. eurų. Siekdami projektui suteikti daugiau prestižo, anksčiau numatytą fasado tinko apdailą pakeitėme išskirtinės išvaizdos ir savybių vokiškomis rankų darbo „Caparol“ apdailos plytomis, sukurtomis specialiai „Nemunui by CITUS“. Vien šis sprendimas atsiėjo 0,4 mln. Eur“, – skaičiavo M. Galdikas.

Mantas Galdikas. „Citus“ archyvo nuotr.

Didžiausia intriga – atviras baseinas ant stogo

Atvirais baseinais, iškilusiais aukštai, ant pastatų stogų pasižymi populiariausi pasaulio kurortai Singapūre, Brazilijoje, Jungtinėse Amerikos valstijose, Ispanijoje ar Italijoje. Tačiau nei Lietuvoje, nei Baltijos šalyse ar Lenkijoje tokiame aukštyje atviro baseino ant stogo kol kas nėra.

„Esu įsitikinęs, kad tai bus vienintelis toks baseinas regione, o Druskininkuose antro tokio, tikriausiai, nebus niekada, nes „Nemunas by CITUS“ yra unikalus savo aukščiu. Lenkijoje ar Estijoje yra dengtų baseinų ant stogo, tiksliau, jie ir ant stogo, ir po stogu. Lietuvoje yra pirčių ant stogų, bet tokie baseinai daugumai matyti tik egzotiškuose kraštuose, o neretai – tik televizoriaus ekrane“, – kalbėjo „Citus“ vadovas.

Gal todėl net įsigyti apartamentus atėję klientai ne visada patikėdavo, kad tai taps realybe. Tačiau pagrindinė baseino konstrukcija – daugiau nei 70 tūkst. litrų talpos nerūdijančio plieno „indas“ su perteklinio vandens surinkimo talpomis ir filtravimo sistema – jau užkelta ant stogo. Baseino įrangos montavimo ir apdailos darbus tikimasi užbaigti vasaros pradžioje.

„Nemunas by CITUS“ vizualizacija. „Citus“ archyvo nuotr.

Baseinas bus beveik 20 m. ilgio, jo paviršiaus plotas – apie 60 kv. m. Jame bus įrengta plaukimo srovė, o ant terasos baseinui „kompaniją palaikys“ sauna, masažinė vonia ir kitos pramogos. Baseinas bus šildomas, o iš jo atsivers Druskininkų panorama.

Baseino įrengimui pasitelkti partneriai – įmonė „Sporto vizija“, besispecializuojanti baseinų įrengimo srityje. Jų atrinkti konkurencingiausią pasiūlymą pateikę gamintojai tiesiogiai prižiūrės visą baseino montavimo procesą.

„Tam, kad galėtume įgyvendinti baseino ambiciją, turėjome sumontuoti naujas, tvirtesnes stogo konstrukcijas. Vien tai kainavo apie 1,8 mln. Eur su PVM. Baseinas su įranga kainavo apie 0,36 mln. eurų, o visos stogo terasos, apipavidalinimo ir likusių sprendinių įrengimas sudarys bent dvigubai didesnę sumą“, – sakė M. Galdikas.

„Nemunas by CITUS“ vizualizacija. „Citus“ archyvo nuotr.

Ambicinga vizija – M. K. Čiurlionio paveikslų dėlionė, puošianti fasadus

Vieno žinomiausių ir iškiliausių Lietuvos visų laikų menininko, Druskininkų simbolio M. K. Čiurlionio ir jo darbų integravimas, su studijos „Archas“ architektų pagalba, atsirado jau pradinėje „Nemuno by CITUS“ vizijoje. Tam pritarė ir miesto savivaldybė, puoselėjanti ir skleidžianti menininko atminimą. Iki vasaros pabaigos ši vizija jau turėtų materializuotis projekte.

„Tai nebus šiaip paveikslų reprodukcijos. Tai bus, tikriausiai, didžiausios M. K. Čiurlionio paveikslų reprodukcijos pasaulyje, o jų pateikimas bus unikalus. Jis tarsi dėlionė bus išbarstytas ant pastato fasado elementų – balkonus atskiriančių plokščių – ir į bendrą vaizdą susijungs tik į pastatą žvelgiant iš tam tikro kampo“, – intrigavo M. Galdikas.

„Nemuno by CITUS“ vizualizacija. „Citus“ archyvo nuotr.

Numatoma, kad ant dviejų pastato fasadų, išdėstytų lyg plačiai atverstos knygos viršeliai, iš skirtingų pusių matysis paties menininko portretas ir trijų gerai žinomų jo darbų – „Saulė eina Šaulio ženklu“, „Žinia“ bei „Ramybė“ – fragmentai. Norint pamatyti juos visus reikės būsimame parke atrasti keturis apžvalgos taškus.

„Procesas išties nebuvo lengvas. Rinkomės iš gausybės skirtingų medžiagų, visas jas daugybę laiko testavome įvairiose sąlygose, mėginome skirtingus spaudos perkėlimo būdus. Jos turėjo būti ir lengvos, ir tvirtos, ir atsparios, ir tinkamos spaudai. Galiausiai, išsirinkome brangias, bet kokybiškas, ilgaamžes ir visus reikalavimus atitikusias itališkas aliuminio plokštes. Jau rengiamės jas laminuoti – tokiam kiekiui balkonų vien šis darbas truks apie mėnesį; vėliau specialia technologija ant plokščių bus perkeliami paveikslai. Tikimės išties įspūdingo efekto, kai viskas bus baigta“, – neabejojo kompanijos vadovas.

Vienų iš projekto partnerių, įgyvendinančių šią idėją, studijos „Pixel Guardian“ 3D vizualizacijų kūrėjas Gintautas Gutauskas pritarė, kad procesas buvo ilgas bei kruopštus. Jis pasakoja, kad apžiūros taškų suderinimas pagal „Archas“ komandos pateiktas fasadų išklotines, jų testavimas trimatėje aplinkoje, bandymai ir dokumentacijos paruošimas truko apie pusę metų.

„Nemunas by CITUS“ vizualizacija. „Citus“ archyvo nuotr.

„Daug domėjomės, svarstėme, konsultavomės su architektais, kaip metodiškai įgyvendinti šią idėją, kad rezultatas būtų tikslus ir atskleistų M. K. Čiurlionio kūrybos grožį iš norimų apžiūros taškų. Kadangi dirbame 3D programomis ir pastatus iš brėžinių atkuriame itin tiksliai, sukūrėme trimates projekcijas, pagal kurias parengėme instrukcijas, kaip ant konkrečių plokščių perkelti kūrinių fragmentus. Po to sekė daug monotoniško, bet atsakingo darbo paruošiant projektą gamybai. Dažniausiai dirbame kompiuterio ekrane, mūsų vizualizacijos nugula internete, kartais tampa iškabomis ant statomų projektų ir juos pastačius dingsta, o šį kartą būsime simboliškai įsiamžinę projekte „Nemunas by CITUS“, todėl esame labai dėkingi „Citus“ už drąsias idėjas ir pasitikėjimą mumis“, – kalbėjo G. Gutauskas.

„Nemunas by CITUS“. „Citus“ archyvo nuotr.

„Nemuno by CITUS“ darbų pabaiga – Druskininkams svarbiais metais

Abu dabartinio pastato korpusus (A ir B) ketinama baigti kitais metais. Iki to laiko planuojamas Druskininkų kultūros ir kongresų centro atidarymas. Tai bus vienu iš svarbių kultūros sostinės, kuria taps kurortas, akcentų. Tikimasi, kad jis taps kultūrinio turizmo traukos centru, čia vyks aukštos klasės renginiai, atvyks žinomi atlikėjai.

„Šie du objektai turėtų sukurti puikią sinergiją: kultūrinės traukos objektas ir paslaugų centras su 370 apartamentų, restoranais, pramogų ir poilsio erdvėmis. Nuosekliai kalbamės ir deramės su restoranų, sveikatinimo verslų atstovais, o norintiems prisijungti siūlome lanksčias sąlygas“, – sakė „Citus“ vadovas M. Galdikas.

Taip pat sausis pasibaigė žemiausiu nuo 2023 m. birželio „Euribor“ rodikliu – jis sumažėjo iki 3,836 proc. Sausį aukščiausia jo reikšmė buvo 3,944 proc., absoliučiai aukščiausia, spalį – 4,143 proc. „Citus“ skaičiuojamas įperkamumo indeksas dviejų asmenų kartu su paskola perkamam būstui Vilniuje paskutinį praėjusių metų ketvirtį sudarė 55,18 kv. m. Tai yra kiek erdvesnis dviejų arba kompaktiškas trijų kambarių būstas. Kaune šis rodiklis siekė 60,76 kv., m, o Klaipėdoje – 65,90 kv. m ploto.

Vienas žmogus, su paskola perkantis būstą, sostinėje galėjo įpirkti 29,04 kv. m ploto būstą, Kaune – 31,98 kv. m, Klaipėdoje – 34,68 kv. m. Tokio ploto būna 1–1,5 kambarių butai, o 35 kv. metruose gali tilpti ir 2 kambariai.

„Šiuo metu žmonės yra apsipratę su aukštomis palūkanomis, o būsto poreikis išlieka aukštas, nemažai žmonių, atidėjusių savo sprendimą įsigyti būstą, laukia ir šis skaičius auga. Prognozuojame, kad įperkamumas gerės, jei „Euribor“, kaip prognozuojama, vis mažės. Tikėtina, kad sparčiau ims augti paklausa ir, nors kainos dar kurį laiką turėtų išlikti inertiškos ir laikytis esamame lygyje, tačiau plėtotojų pasiūlymų skaičius ir aktyvumas gali trauktis, todėl artimiausi 6 mėn. gali būti pirkėjų „galimybių langas“, – sakė „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Šarūnas Tarutis. „Citus“ archyvo nuotr.

Jo teigimu, būsto įperkamumo situacija Lietuvoje nėra gera ar džiuginanti, tačiau nėra ir labai bloga: vidutines pajamas per mėnesį gaunantys žmonės didžiuosiuose miestuose naują būstą įpirkti gali.

Grafikas nr. 1: Būsto įperkamumo dinamika Vilniuje, 2017K1–2023K4 („Citus“ duom.).

Per mėnesį Vilniuje sudaryti 258 preliminarūs sandoriai dėl naujų būstų (butų ir kotedžų) įsigijimo. Tai yra 14 proc. daugiau nei praėjusių metų gruodį (226) ir 71 proc. daugiau nei 2023 m. sausį (151). Daugiau sandorių nuo 2022 m. gegužės, kai registruoti 304 sandoriai, buvo fiksuota tik 2023 m. kovą (270) ir spalį (261).

Per mėnesį rinkos pasiūlą papildė 302 būstai trijuose naujuose projektuose ir trijuose naujai pradėtuose etapuose. Viso Vilniaus sandėlį sausio mėn. gale sudarė 4 418 butų ir kotedžų – nuo praėjusių metų galo šis skaičius pasikeitė mažai (4 322), o per metus nuo 4 232 taip pat išaugo tik 4,4 proc.

Tikėtina, kad sparčiau ims augti paklausa ir, nors kainos dar kurį laiką turėtų išlikti inertiškos ir laikytis esamame lygyje, tačiau plėtotojų pasiūlymų skaičius ir aktyvumas gali trauktis, todėl artimiausi 6 mėn. gali būti pirkėjų „galimybių langas.

 

Vidutinės pasiūloje esančių butų kainos taip pat išliko panašiame lygyje. Sausis baigėsi ties 3 352 Eur/kv. m. Tuo tarpu gruodį kainos buvo 1,57 proc. mažesnės (3 300 Eur/kv. m), o per 12 pastarųjų mėnesių nepasikeitė beveik visai – pernai sausio gale vidutinė kaina buvo 3 369 Eur lygyje.

„Vilniuje, mūsų vertinimu ir skaičiavimu, per paskutinius dvejus metus, kada stebime sumažėjusį pirkėjų aktyvumą, tačiau visi kiti rodikliai rodo nesumažėjusį būsto poreikį, laukiančių pirkėjų skaičius gali siekti nuo maždaug 3 500 iki 10 000. Todėl šiais metais, dėl žmonių įpratimo prie įperkamumo situacijos iš vienos pusės ir mažėjančio „Euribor“ – iš kitos, paklausa turėtų tolydžio didėti. Tas augimas gali nebūti nuoseklus, nes rinka susitraukusi, tačiau metų gale mėnesinis sandorių skaičius gali būti 50–70 proc. didesnis nei praėjusių metų vidurkis (227)“, – sakė Š. Tarutis.

Laikinojoje sostinėje sausis taip pat buvo sėkmingas: šeimininkus surado net 111 butų ir kotedžų. Tai – geriausias rezultatas pirminėje rinkoje, kokio nebuvo ne tik pernai, tačiau ir pusę 2022 metų. 2023 m. skaitlingiausias mėnuo buvo, kaip ir Vilniuje, pernai spalį, o prieš tai 100 sandorių riba buvo peržengta tik 2022 m. gegužę – taip pat kaip sostinėje.

Mėnesiu anksčiau Kaune registruoti 33 preliminarūs sandoriai – 2,4 karto mažiau; prieš metus tuo pačiu laiku – 70 sandorių arba 59 proc. mažiau.

Džiugina, kad laikinoji sostinė vis „iššauna“ su aukštos paklausos momentais, nors prieš tai galiu būti buvęs ramybės laikotarpis. Tai rodo išliekantį aukštą būsto poreikį.

 

Daug naujienų pirkėjams sausį pasiūlyta nebuvo. Naujai pradėtas vienas projektas ir vienas naujas ankstesnio projekto etapas – viso 39 būstai. Iš viso sausį kauniečiai rinkosi iš 896 būstų, gruodį – iš 955. Per metus naujų būstų sandėlis šiame mieste šiek tiek sumažėjo – 2023 m. sausio gale jį sudarė 983 butai ir kotedžai.

Vidutinės pasiūloje esančių butų kainos Kaune per mėnesį keitėsi simboliškai: nuo 2 601 iki 2 610 Eur/kv. m. Per metus ūgtelėjo taip pat nedaug – nuo 2 535 Eur/kv. m, tai yra 2,8 proc.

„Kaunas visada pasižymėjo banguojančia rinkos dinamika. Dėl specifinės rinkos struktūros, plėtotojų ir labai skirtingų projektų, čia labiau nei Vilniuje svyruoja visi rinkos parametrai – ir pasiūla, ir paklausa, ir kainos. Džiugina, kad laikinoji sostinė vis „iššauna“ su aukštos paklausos momentais, nors prieš tai galiu būti buvęs ramybės laikotarpis. Tai rodo išliekantį aukštą būsto poreikį, kuris realizuojasi tokiais taškiniais šuoliais. Tačiau miestas augantis ir tokių šuolių, dėl užsitęsusio neapibrėžtumo, matysime ir ateityje“, – prognozavo „Citus“ investicijų ir analizės vadovas.

Uostamiestyje sausis nebuvo rezultatyvus. Čia susitarta tik dėl šešių butų ir kotedžų pardavimo. Gruodį sandorių taip buvo negausiai – 8, tuo tarpu pernai sausio mėn. atnešė 11 pardavimų. „Citus“ ekspertų vertinimu, tai – sezoniškumo įtaka, nes istoriškai sausis Klaipėdoje būdavo ramesnis. Visgi paskutinius porą mėnesių Klaipėdos pirminės būsto rinkos aktyvumas smuktelėjo ir buvo žemesnis nei metų vidurkis.

Vilniuje, Kaune ir Druskininkuose valdomuose „Citus“ projektuose metų pradžia buvo gana rezultatyvi: viso sudaryta 20 sandorių: 17 iš jų – Vilniuje, 2 – Druskininkuose ir vienas – Kaune. Įmonės sandėlį šiuo metu sudaro 77 butai sostinėje, paskutiniai 5 loftai Kauno projekte „Radio city by CITUS“ (dar likusios 7 komercinės patalpos) ir 73 apartamentai „Nemune by CITUS“, Druskininkuose. Artimiausiu metu planuojama startuoti su projektu „Mūnai by CITUS“ Vilniuje, dabartiniam aktyviausių sostinės pokyčių centre – Žirmūnuose, Kareivių g.

Grafikas nr. 2: Pirminės būsto rinkos dinamika Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje 2023–2024 m. („Citus“ duom.).

„Būsto įperkamumą komentuoja daug kas, tačiau dažnai apsiriboja apibendrinimu, kad „įperkamumas yra istorinėse žemumose“ arba dar geriau – „būstas yra neįperkamas“. Tai žmonės ir nustoja pirkti – vis tiek nepavyks. Iš tiesų, reikalas yra kiek sudėtingesnis ir yra būtina tai paaiškinti pirkėjams, ieškantiems būsto“, – akcentavo kūrybiškų NT projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ vyr. analitikė Eglė Savostė.

Ji pabrėžia, kad įperkamumas gali būti geresnis arba blogesnis, tačiau Lietuvoje kol kas nepriartėta prie situacijos, kad būsto nebūtų įmanoma įpirkti apskritai. Yra tam tikros grupės žmonių, kuriems būstas yra sunkiau prieinamas, kitiems šiuo metu gali tekti peržiūrėti savo lūkesčius, tačiau būstą reikėtų laikyti įperkamu tol, kol vidutines pajamas gaunantiems žmonėms bus įperkamas jų poreikius atitinkantis būstas.

„Iš esmės, Lietuvoje kalbama tik apie du būsto įperkamumo indeksus. Vienas jų – suformuotas „Swedbank“, kitas – Lietuvos banko. Jie abu remiasi skirtingomis skaičiavimo metodikomis. Pirmasis yra kiek suprantamesnis ir aktyviau komunikuojamas, tačiau nėra be trūkumų. Antrasis remiasi gan sudėtinga prielaida, todėl neatrodo patogus pirkėjams. Todėl su komanda analizavome duomenis ir suformavome „Citus“ būsto įperkamumo indeksą, kuris kol kas apima naujo būsto įperkamumą trijuose didžiuosius Lietuvos miestuose bei remiasi šiandieninėmis aktualijomis“, – sakė E. Savostė.

Pagal Lietuvos banko atsakingo skolinimosi politiką, mėnesinė paskolos įmoka negali viršyti 40 proc., todėl toks dydis ir vertintas.

 

Įperkamumo prielaidos – labai svarbios

„Citus“ analitikų komanda, nagrinėdama du esamus įperkamumo indeksus ir turimus duomenis pastebėjo, kad kai kurios prielaidos, naudojamos juose, neatitinka dabartinės situacijos: pavyzdžiui, šeimos ūkio (dviejų žmonių) pajamos turėtų būti vertinamos kaip 1,9 VDU (ne 1,5), nes, remiantis Valstybinės duomenų agentūros statistika, vyrų ir moterų darbo užmokestis Lietuvoje nesiskiria perpus.

Taip pat svarbu teisingai įvertinti, kokie būsto kriterijai įtraukiami vertinant jo įperkamumą. Dažnai imamas „vidutinis“ būstas, tačiau toks apibrėžimas nėra intuityvus. Todėl „Citus“ komanda už pagrindą ėmė ne „vidutinį būstą“, o skaičiavo, kiek kvadratų galima įpirkti prie dabartinių kainų. Pagal šį skaičių, aišku, kelių kambarių būstas gali išeiti.

Be kitų, mažiau svarbių aspektų, svarbi yra kainos detalizacija: ją sudaro ne tik būsto, tačiau ir paskolos kaina, nes daugiau būstų pirminėje rinkoje nuperkama su paskolomis. Pagal Lietuvos banko atsakingo skolinimosi politiką, mėnesinė paskolos įmoka negali viršyti 40 proc., todėl toks dydis ir vertintas.

Taigi, „Citus“ įperkamumo indeksas parodo, kiek kvadratinių metrų būsto gali nusipirkti namų ūkis pirminėje rinkoje, jei imama 30 metų trukmės būsto paskola, siekianti 85 proc. būsto vertės, ir mėnesio įmoka siekia 40 proc. pirkėjų mėnesinių pajamų („į rankas“). Bankų palūkanų marža vertinama kaip konstanta – 2 proc., nes ji yra gana stabili; taip pat pridedamas 6 mėn. „Euribor“ palūkanų normos dydis, kuris dažniausiai fiksuojamas finansuojant būsto įsigijimą.

Vidutinių pajamų statistika imama iš „Sodros“ duomenų bazės, kiekvienam miestui atskirai. Taip pat vertinama ir būsto kaina – remiamasi „Citus“ stebimais kiekvieno miesto pirminės rinkos butų pasiūlos vidutinės kainos duomenimis. Šiuos duomenis planuojama atnaujinti kiekvieną ketvirtį, taip išvengiant statistinių paklaidų, ir skelbti su rinkos apžvalgomis.

Naujo būsto įperkamumas – geresnis nei piešiama

Remiantis „Swedbank“ įperkamumo indeksu ir skelbta apžvalga, Vilniuje būstas jau nebeįperkamas. Ar tai – tiesa?

Todėl verta šiuos dydžius palyginti ir įvertinti, ar labiau apsimoka mokėti už nuomą, ar už nuosavą būstą.

 

„Situacija nėra gera ar džiuginanti, tačiau šiuo metu Vilniuje būstas tikrai dar yra įperkamas. Net ir susiklosčiusiomis aplinkybėmis, bent vidutines pajamas per mėnesį gaunantys žmonės būstą įpirkti gali. Ir kalba eina apie naujos statybos būstą. Mūsų skaičiavimais, dviejų asmenų kartu įperkamas būsto plotas paskutinį praėjusių metų ketvirtį sudarė 55,18 kv. m. Tai yra kiek erdvesnis dviejų arba kompaktiškas trijų kambarių būstas. Būtent vertinant vidutinę kainą. Nebūtinai vidutines pajamas gaunantys žmonės pirks būstą už vidutinę rinkos kainą: labiau nuo centro nutolusiose lokacijose, miegamuosiuose rajonuose kainos gali būti žemesnės, tad ir įperkamas plotas bus didesnis. Užsienio šalių sostinėse situacija nepalyginamai prastesnė“, – sakė „Citus“ vyr. analitikė.

Jos teigimu, Kaune 2023 m. III ketv. du bendrasavininkiai galėjo įpirkti beveik 61 kv., m ploto būstą, o Klaipėdoje – net 66 kv. m.

Be to, pastebi E. Savostė, vertinant analogiško būsto nuomos kainas, jos dydis gali būti panašus į mėnesinę paskolos įmoką. Tik nuomos kainos, priešingai nei ribos, kokią dalį mėnesinių pajamų gali sudaryti paskolos įmoka, nereguliuoja valstybė. Todėl verta šiuos dydžius palyginti ir įvertinti, ar labiau apsimoka mokėti už nuomą, ar už nuosavą būstą.

Grafikas nr. 1: Būsto įperkamumo dinamika Vilniuje, 2017K1–2023K4 („Citus“ duom.). Grafikas Infogram platformoje:

Įperkamumą veikia ne vien būsto kainos

Dar vienas faktas, kurį laiką ignoruotas kalbant apie įperkamumą – skolinimosi kaina. Dažnai buvo teigiama, kad įperkamumas mažėja dėl augančių (arba aukštų) būsto kainų ir formuojamas lūkestis, kad plėtotojai turėtų jas mažinti dėl užsitęsusio paklausos štilio.

„Tačiau kainos Vilniaus pirminėje rinkoje nesikeičia jau apie 20 mėn., o jas mažinti erdvės nėra dėl 34,2 proc. išaugusios statybų savikainos per pastaruosius 3–4 metus (remiantis Valstybinės duomenų agentūros skelbiamu statybų sąnaudų indeksu). Tuo tarpu, labiausiai įperkamumas smuko dėl augančio „Euribor“ ir nemažėjusių bankų palūkanų maržų. Buvo bandyta lyginti su užsienio šalimis, kuriose, neva, pirkėjai nefiksuoja palūkanų, tačiau tai pasirodė mitas – kitose Europos šalyse, pvz., Skandinavijoje, iš kurios atėję bankai užima beveik visą rinką, būsto palūkanų maržos yra gerokai žemesnės“, – pastebėjo E. Savostė.

Pavyzdžiui, 2021 m. paskutinį ketvirtį, kai būsto paklausa buvo ypač aukšta, o kainos taip pat pasiekusios piką, būsto įperkamumas buvo aukščiausias nuo 2017 m. pradžios ir sudarė 102,1 kv. m (2017.01 IV ketv. – 85,84 kv. m). Taip buvo dėl labai sparčiai augusio darbo užmokesčio, kurio augimo būsto kainos nepralenkė. Tačiau kristi ėmė pradėjus augti „Euribor“ ir į „dugną“ nusirito su jo aukščiausia verte – pernai metų antroje pusėje.

Nuo aukščiausios savo reikšmės rugsėjį, 4,143 punkto „Euribor“ bazinė 6 mėn. palūkanų norma sausio gale sumažėjo iki 3,873 proc. Palūkanas būsto paskoloms jau ėmė mažinti ir komerciniai bankai, o tai leidžia manyti, kad nuo būsto „įperkamumo dugno“ jau atsispyrėme. Ir tai – pozityvus ženklas pirkėjams.

Pavyzdžiui, vien eliminavus „Euribor“ įtaką (vertinant, kad šis rodiklis lygus nuliui), būsto įperkamumas dviem žmonėms Vilniuje 2023 m. gale būtų siekęs net 89,37 kv. m ir būtų didesnis nei 2017 m.

Grafikas nr. 2: Įperkamumas Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje 2021K1–2023K4 („Citus“ duom.). Grafikas Infogram platformoje:

Bankų konkurencija ėmė augti sumažėjus būsto paskolų klientų skaičiui. Taip yra todėl, kad plėtotojų ir bankų aktyvumo ciklai „prasilenkia“ per projekto plėtros laikotarpį: pirkėjams preliminariuosius sandorius su plėtotojais sudarius projekto statybų pradžioje, į bankus dėl paskolos jie kreipiasi projektui pasiekus reikiamą baigtumo stadiją, prieš notarinius sandorius. Todėl dabar bankai pradeda jausti sumažėjusį klientų srautą, kurį plėtotojai pajuto dar 2022-aisiais, ir šiemet jau matome iki 1,5–1,6 proc. lygio sumažėjusias bankų būsto paskolų maržas.

Paskutinius 10–15 metų perkamo būsto plotas palaipsniui mažėja. (...) Nauji būstai projektuojami vis efektyvesnio suplanavimo, o turima erdvė paskirstoma racionaliau.

 

Įperkamumo skaičiavimai – daugiau perspektyvų

„Citus“ analitikai, skaičiuodami įperkamumo indeksą, įvertino ir kitas prielaidas: pavyzdžiui, kiek kvadratinių metrų būsto gali įpirkti vienas žmogus, su paskola perkantis būstą.

Vilniuje, tokiu atveju, vienas pirkėjas gali įpirkti 29,04 kv. m ploto būstą, Kaune – apie 32 kv. m, Klaipėdoje – 34,68 kv. m. Tokio ploto būna 1–1,5 kambarių butai, o 35 kv. metruose gali tilpti ir 2 kambariai.

Būsto plotas mažėja, taigi, santykinis įperkamumas išlieka

Akivaizdi ir dar viena tendencija. Paskutinius 10–15 metų perkamo būsto plotas palaipsniui mažėja. Iš vienos pusės, taip yra todėl, kad auga jo kaina. Tačiau žmonėms būstą ėmus keisti dažniau (Lietuvoje, vidutiniškai, kas 7–8 metus), jis perkamas pagal poreikius, o ne visam gyvenimui. Todėl stengiamasi neįsigyti perteklinių kvadratinių metrų, kurie nebus išnaudoti. Be to, nauji būstai projektuojami vis efektyvesnio suplanavimo, o turima erdvė paskirstoma racionaliau.

„Palyginimui, jei keliasdešimties metų senumo sovietinės statybos butas, turintis 30–40 kv. m plotą dėl neefektyvaus suplanavimo dažno gyventojo pravardžiuojamas „kišene“, tai to paties dydžio naujo būsto pilnai užtenka didžiajai daliai žmonių. Dėl kambarių ir prieškambarių formos efektyviai suplanuotas 2 kambarių butas gali būti patogesnis ir už plotu didesnį, bet prasčiau suplanuotą 3 kambarių butą“, – teigė „Citus“ atstovė.

Jau artimiausiu metu įperkamumas turėtų gerėti

Lietuvos ekonomikos perspektyvas šiems metams ekonomistai piešia optimistines ir tai džiugina. Pasak Finansų ministerijos, kurios prognozės yra santūresnės nei Lietuvos banko, numato 1,7 proc. metinį BVP augimą, 7,6 proc. vidutinio bruto darbo užmokesčio (DU) prieaugį ir nedidėjantį nedarbą. Ne itin džiugina tai, kad didžiąją dalį darbo užmokesčio augimo sudarys minimalios mėnesinės algos (MMA) ir neapmokestinamojo pajamų dydžio (NPD) didinimas, o tai turės mažą įtaką šiuo metu galintiems įpirkti būstą. Tikėtina, realusis DU augimas dėl sulėtėjusios ekonomikos potencialiems būsto pirkėjams bus žemesnis.

Globaliame neapibrėžtume, panašu, judame „minkštojo“ ekonomikos nusileidimo kryptimi, todėl, pavykus, kaip numatyta, suvaldyti infliaciją, augant darbo užmokesčiui ir mažėjant „Euribor“ normai, įperkamumas taip pat gerės.

Pagal šiandienes „Citus“ analitikų prognozes, artimiausiais mėnesiais Europos Centrinis Bankas gali imti sparčiau karpyti palūkanas ir šių metų viduryje „Euribo“ galėtų nusileisti iki 3,05 proc. žymos. Tikėtina, kad realusis darbo užmokestis per tą laiką reikšmingai nepasikeis, bet ir būsto kainos išliks esamame lygyje. Tokiu atveju vien dėl „Euribor“ sumažėjimo dviem žmonėms su paskola įsigyjamo būsto įperkamumas Vilniuje galėtų išaugti iki 61,18 kv. m, Kaune – iki 67,37 kv. m, o Klaipėdoje – 73,07 kv. m.

Grafikas nr. 3: Būsto įperkamumo dinamika Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje, ir prognozė 2024 K2 („Citus“ duom.):

„Tačiau ilgalaikėje perspektyvoje įperkamumas, deja, yra linkęs prastėti. Tai ypač galioja sostinėse. Augant ekonomikai, gyvenimo komfortui, miestuose daugėjant gyventojų skaičiui, būstas yra linkęs brangti. Nei Vilnius, nei Kaunas ar Klaipėda nėra guminiai: miestams tankėjant mažėja sklypų pasiūla, todėl jie brangsta, auga reikalavimai būstui, pirkėjų lūkesčiai, brangsta statybos. Sparčiau augant atlyginimams, įperkamumas gali laikinai pagerėti, tačiau gali pasikeisti kitos sąlygos, tad būsto įsigijimas gali tapti problematiškesnis. Pakanka pažiūrėti į kitų Europos šalių sostines, kad suprastume, kokia linkme judame ir kur galime atsidurti po penkerių, dešimties ar penkiolikos metų“, – aiškino ekspertė.

Pavyzdžiui, Varšuvoje įperkamumas yra maždaug 10 proc. prastesnis, Londone – 40 proc., Frankfurte – net 80 proc.

„Tikime ateitimi ir suprantame nuolat besikeičiančius gyventojų poreikius: dalis klientų, ypač tie, kas planuoja pirkti būstą investicijai, kruopščiai atlieka namų darbus ir yra priėmę sprendimą, todėl nori sandorį atlikti greičiau, be susitikimų su pardavėjais, jiems patiems patogiu metu. Siekdami pagerinti jų patirtį, pristatome sprendimą, kuris leis laiko bei resursų sutaupyti ir mums. Kad tokiems pirkėjams galėtume pasiūlyti ne tik savarankišką ir greitą procesą, bet ir ypač patrauklią kainą, „supaketavome“ produktus dažniausiai pasirenkamomis kombinacijomis“, – teigė „Citus“ direktorius Mantas Galdikas.

Mantas Galdikas. „Citus“ archyvo nuotr.

Būsto pirkimas nuotoliu – šių dienų realybė

„Svarstyti apie tai, jog reikėtų klientams suteikti galimybę įsigyti nekilnojamąjį turtą nuotoliu, privertė prieš kelis metus siautėjusi pandemija, kurios apribojimai verslus ir gyventojus skatino ieškoti naujovių. Tuo metu suklestėjo internetinė prekyba, o virtualus bendravimas leido dar aiškiau suprasti, kaip skaitmeniniai sprendimai leidžia sutaupyti laiko ir didina gyvenimo komfortą. Visuotinio mobilumo suvaržymo metu bene pirmieji ėmėme vykdyti nuotolinius pardavimus. Nauju būdu vykdėme susitikimus su klientais, būsto įsigijimo konsultacijas bei sutarčių pasirašymą. Iš pradžių šis pokytis buvo sutiktas su tam tikra skepsio doze, tačiau ilgainiui sulaukė vartotojų pasitikėjimo ir jį sėkmingai taikome iki šiol. Nuosekliai tobulindami pardavimų strategiją žengėme dar vieną žingsnį ir supaprastinome pirkimo procesą bei pasiūlėme inovatyvų sprendimą – virtualų „Citus“ sandorį“, – pažymėjo M. Galdikas.

Pastebime poreikį būstus įsigyti virtualiai ir iš užsienyje gyvenančių tautiečių. Neretai jie būna sukaupę pinigų ir nori juos investuoti Lietuvoje.

 

Virtualaus sandorio metu sudaroma preliminari būsto pirkimo sutartis, o notarinė sutartis, kaip ir iki šiol, taip pat gali būti pasirašoma per atstumą, bendradarbiaujant su tokia praktika užsiimančiais notarais.

Kompanijos vadovas tiki, kad virtualus sandoris privalumų suteiks ne tik tiems žmonėms, kurie NT perka investicijai, bet ir savarankiškai bei greičiau – be pardavėjų įsikišimo – norintiems priimti sprendimą.

„Pastebime poreikį būstus įsigyti virtualiai ir iš užsienyje gyvenančių tautiečių. Neretai jie būna sukaupę pinigų ir nori juos investuoti Lietuvoje. Investuojantys žmonės brangina laiką ir ieško paprastumo, tačiau kartais juos riboja ir fizinis atstumas. Dėl šių aspektų, pavyzdžiui, JAV virtualus būsto įsigijimo procesas taip pat išpopuliarėjo COVID–19 pandemijos metu. Stebėdami globalias tendencijas įžvelgiame galimybę pagerinti būsto pirkimo patirtį jo pirkėjams“, – sakė „Citus“ direktorius.

Projektas „Miško ardai by CITUS“. „Citus“ archyvo nuotr.

Sutaupyti galima net iki 23 000 Eur arba 11 proc.

Pasak „Citus“ direktoriaus M. Galdiko, virtualaus sandorio paslauga startuos su 11 NT objektų. Bus galima įsigyti investuotojams patrauklius 1–3 kambarių butus su parkavimo vietomis ir dviračių saugyklomis projektuose Vilniuje „Miško ardai by CITUS“, „Kaip Niujorke by CITUS“, paskutinius butų „paketus“ „Visi savi by CITUS“ bei apartamentus poilsiui ir nuomai su parkavimu projekte „Nemunas by CITUS“, Druskininkuose.

Projektas „Nemunas by CITUS“. „Citus“ archyvo nuotr.

Vilniaus projektuose kol kas lauks 9 pasiūlymai su 1,5–3 kamb., 25–73 kv. m ploto butais, kurių kiekvienas komplektuojamas parkavimo vieta, o butai „Miško arduose by CITUS“ – ir su dviračių saugyklomis.

Dar trys 1–2 kamb., 19–39 kv. m ploto apartamentai Druskininkų „Nemune by CITUS“ komplektuojami su parkavimo galimybe (projekte parkavimo vietos bus nežymėtos). „Citus“ svetainėje bus pateikiama visa reikalinga informacija apie šiuos būstus.

„Nemunas by CITUS“ interjero vizualizacija. „Citus“ archyvo nuotr.

„Turtinius vienetus internete komplektuosime taip, kaip juos dažniausiai ir įsigyja skirtingų poreikių pirkėjai: pavyzdžiui, investuotojams – mažesnio ploto butas, su parkavimo vieta ir dviračių saugykla ar sandėliuku; šeimai – didesnis butas, su dviem parkavimo vietomis ir pan. Būtent perkant internetu visą paketą pasiūlysime pačią geriausią kainą. To pasiekti leidžia ir mūsų sutaupomi pardavimų komandos resursai, taip pat patrauklesnę kainodarą taikysime projekto pradžioje – siekdami padidinti pirkėjų susidomėjimą“, – pabrėžė „Citus“ vadovas.

Pavyzdžiui, vienas buto „Miško arduose by CITUS“ „komplektas“ siūlomas su 23 tūkst. Eur viršijančia nuolaida, kito nuolaida siekia 11 proc. visos turto kainos. Bendrai, nuolaidos esamam asortimentui svyruoja nuo maždaug 4,5 iki 23,2 tūkst. ir nuo 3 iki 11 proc., priklausomai nuo projekto ir konkretaus turto „komplekto“.

„Miško ardai by CITUS“ interjero vizualizacija. „Citus“ archyvo nuotr.

„Šiuos pasiūlymus rasti ir patraukliausią kainą gauti bus galima tik sudarant virtualų sandorį „Citus“ svetainėje – šių turtinių vienetų nebus bendroje pasiūloje projektų svetainėse, jų nesiūlys ir kompanijos atstovai susitikimuose su klientais įprasto pardavimų proceso metu“, – atskleidė M. Galdikas.

Įvertinus pirminius virtualaus sandorio rezultatus ir klientų poreikius, taip pat turimo sandėlio dydį, asortimentą planuojama plėsti, papildant jį įvairesniais būsto paketų pasiūlymais, o patį sprendimą tobulinti, pasiūlant inovatyvesnes ir paprastesnes funkcijas.

Projektas „Nemunas by CITUS“. „Citus“ archyvo nuotr.

Būsto pirkimas internetu: praktiniai žingsniai

Būstas yra vienas brangiausių pirkinių, tad pasiūlymas sutrumpinti preliminariojo sandorio sudarymo kelią ir gauti geresnę kainą dar visai neseniai galėjo sulaukti abejonių ar priversti ieškoti kažkur slypinčių „kabliukų“. Tačiau paprasti ir kitose srityse patikrinti sprendimai leis palengvinti pirkėjų kasdienybę.

Projektas „Visi savi by CITUS“. „Citus“ archyvo nuotr.

Būsto įsigijimas internete vyks paprastai, greitai bei patikimai. Klientams interneto svetainėje bus pateikiama svarbiausia būsto informacija. Su ja susipažinę ir išsirinkę dominantį, jie portale „Dokobit“ užpildys sutartį ir pasirašys ją el. parašu. Užsakymą patvirtinus atsakingiems „Citus“ specialistams, teliks sumokėti rezervacinę būsto įmoką.

„Dokobit“ sistema yra sukurta lietuvių, o dabar valdoma vienos sparčiausiai Europoje augančių bendrovių, norvegų el. tapatybės sprendimų teikėjos „Signicat“.

Beje, projekte „Miško ardai by CITUS“ yra galimybė virtualiai, nuotoliniu būdu užtvirtinti ir notarinį sandorį.

Tai – lūkesčiai. Pirkėjai, vadovaudamiesi savo lūkesčiais artėjančio laikotarpio finansiniam stabilumui ir galimybėms, priima sprendimus ir planuoja įsigijimus; verslai – investicijas, veiklos intensyvumą, darbuotojų samdą ir biudžetus. Tai susisuka į priežasčių ir pasekmių spiralę, kuri daro poveikį net ekonominiams ciklams.

Lūkesčius atspindintis, Valstybės duomenų agentūros skaičiuojamas vartotojų pasitikėjimo rodiklis miestuose pakilo iki +2 ir yra aukščiausias nuo 2021 rugsėjo, kai siekė +3. 2022 m. spalį jis buvo nusiritęs iki -17, o vienintelį kartą virš nulinės atžymos pakilo pernai rugsėjį (+1). Pozityviau situaciją vertina jaunesni Lietuvos vartotojai (30–49 m. amžiaus grupė +1, 50–64 m. -4), dirbantys asmenys (+3), o aukščiausias jis – aukščiausių pajamų kategorijoje. Jaunesni, darbą turintys ir aukštesnes pajamas gaunantys vartotojai, potencialūs būsto pirkėjai, geriausiai ir atspindi situaciją. Kol kas jų lūkesčiai – pozityvūs.

Kūrybiškų NT projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ direktorius Mantas Galdikas. „Citus“ archyvo nuotr.

Lietuvos ekonomikos perspektyvas šiems metams ekonomistai piešia optimistines ir tai džiugina. Pasak Finansų ministerijos, kurios prognozės yra santūresnės nei Lietuvos banko, numato 1,7 proc. metinį BVP augimą, 7,6 proc. vidutinio bruto darbo užmokesčio (DU) prieaugį ir nedidėjantį nedarbą. Ne itin džiugina tai, kad didžiąją dalį darbo užmokesčio augimo sudarys minimalios mėnesinės algos (MMA) ir neapmokestinamojo pajamų dydžio (NPD) didinimas, o tai turės mažą įtaką šiuo metu galintiems įpirkti būstą. Tikėtina, realusis DU augimas dėl, sulėtėjusios ekonomikos, potencialiems būsto pirkėjams bus žemesnis.

Globaliame neapibrėžtume, panašu, judame „minkštojo“ ekonomikos nusileidimo kryptimi, nors mūsų kaimynės Latvija ir Estija patiria „kietąjį“ nusileidimą.

Labai tikiuosi, kad pavyks, kaip numatyta, suvaldyti infliaciją, kaip prognozuojama, darbo užmokestis augs ne tik dėl MMA augimo ir NPD padidinimo, o „Euribor“ mažės. Tai tikrai sukurtų gerą stimulą ekonomikos „atšokimui“.

NT rinkos „normalybė“ ir perspektyvos

Beveik dvejus metus nekilnojamojo turto rinka jau gyvena „dykumų maratono“ sąlygomis: kelias lygus, įkalnių ir nuokalnių mažai ir jos tolygios, tačiau ratai klimpsta smėlyje. Didžiųjų miestų pirminės būsto rinkos fiksuoja maždaug dvigubai ar net daugiau mažesnę paklausą nei ji galėtų būti, atsižvelgiant į būsto poreikį ir ankstesnių, „normalių“ metų statistiką.

Projektas „Visi savi“. „Citus“ archyvo nuotr.

Antrinė rinka susitraukė, kaip ir pirminė. Tiek paklausos, tiek pasiūlos prasme; kainos taip pat dreifuoja panašiame lygmenyje. Nuomos kainos kol kas kyla dėl paskutiniu metu rinką papildžiusios naujesnės ir kokybiškesnės pasiūlos bei aukštos paklausos. Todėl ir šios dvi opcijos nėra geresnė išeitis ieškantiems būsto.

Žvelgiant į horizonte prismaigstytų kranų mišką, ypač Vilniuje, atrodo, kad komercinio NT segmentas išgyvena gerus laikus. Tačiau čia irgi kyla iššūkių dėl nuomos sandorių bei finansavimo, o projektus, dėl užkontraktuotų didelių sumų, yra sunkiau nukelti, todėl statybos vyksta. Antrinė komercinio NT rinka traukiasi dėl išaugusio obligacijų ir kitų finansinių instrumentų pelningumo bei sumažėjusio užsienio investuotojų dėmesio.

Nors yra teigiančių, kad statyba atpigo, tai turėjo sumažėti savikaina, faktai rodo priešingai. Oficialus, Valstybės duomenų agentūros pateikiamas statybos sąnaudų indeksas, nuo atskaitinių 2015 m. iki 2023 m. pabaigos išaugo 52,5 proc. O jei lygintume su 2020 m. pradžia, kada, dėl pandemijos prasidėjo spartus medžiagų brangimas, indeksas išaugo 34,2 proc. Per praėjusius metus jis išaugo ne taip dramatiškai, 5,5 proc. punkto, tačiau augo, o ne mažėjo. Darbo jėga nepinga, atlyginimai nemažėja, o minimalus darbo užmokestis buvo didinamas.

Projektas „Visi savi“. „Citus“ archyvo nuotr.

Plėtros srityje, akivaizdu, tenka susitaikyti ir su teisės aktų pakeitimais, vis aukštesniais įėjimo į rinką barjerais ir mažesnėmis grąžomis, lėtesniais tempais projektavime ir projektų pridavimo procesuose. Deja, NT plėtra – tik viena perteklinio reguliavimo sritis.

Bendrai vertinant – nors yra įvairių aspektų, tiek gerų, tiek prastesnių – NT rinkos sveikata išlieka gera. Dauguma plėtotojų turi nedidelius, efektyviai kontroliuojamus turto „sandėlius“, todėl išlaiko stabilumą. Nedideli rizikos židiniai egzistuoja tik ten, kur „sandėliai“ – dideli, apyvartumas – mažas.

Pasitvirtinus prognozėms dėl Lietuvos ekonomikos augimo, „Euribor“ palūkanų nuosaikaus mažėjimo, stabilesnės geopolitinės situacijos ir pan., metų antroje pusėje turėtume stebėti suaktyvėjusią būsto rinką.

Iššūkiai ir galimybės būsto pirkėjams

Dabar – būsto pirkėjų laikas. Nuo aukščiausios savo reikšmės rugsėjį Euribor bazinė 6 mėn. palūkanų norma gruodžio pabaigoje sumažėjo beveik ketvirčiu punkto – nuo 4,143 iki 3,912 proc. Palūkanas būsto paskoloms jau ėmė mažinti ir komerciniai bankai, o tai leidžia manyti, kad nuo būsto „įperkamumo dugno“ jau atsispyrėme. Taip pat rinkoje, kaip niekad anksčiau, daug būstų plėtotojų pasiūlymų.

Bankų konkurencija ėmė augti sumažėjus būsto paskolų klientų skaičiui. Taip yra todėl, kad plėtotojų ir bankų aktyvumo ciklai „prasilenkia“ per projekto plėtros laikotarpį: pirkėjams preliminariuosius sandorius su plėtotojais sudarius projekto statybų pradžioje, į bankus dėl paskolos jie kreipiasi projektui pasiekus reikiamą baigtumo stadiją, prieš notarinius sandorius. Todėl dabar bankai pradeda jausti sumažėjusį klientų srautą, kurį plėtotojai pajuto dar 2022-aisiais, ir šiemet jau matome iki 1,5–1,6 proc. lygio sumažėjusias bankų būsto paskolų maržas.

Projektas „Visi savi“. „Citus“ archyvo nuotr.

Įpirkti bus lengviau, bet klausimas, ar pavyks įsigyti tai, ko norima? Pasiūloje yra nemažai „užsistovėjusio“ asortimento, kuris pirkėjų nesulaukia jau gan seniai. Vilniuje yra bent 500–700 pirminės rinkos pasiūlos būstų (12–16 proc. viso asortimento), kurie nenuperkami 12 mėn. ir ilgiau. Miestuose, ypač didžiuosiuose, dėl augančių kainų, būstai mažėja. Per 2008–2009 m. finansų krizę buvo priimti teisės aktai, leidę sumažinti leistiną buto plotą ir pardavinėti mažesnius nei 35 kv. m ploto butus. O istorija, deja, linkusi kartotis. Vis daugiau plėtotojų projektuoja tai, ką klientai gali įpirkti – mažesnius butus.

Šiais metais vis dar bus aktualus projektų etapavimas, todėl pasiūla pildysis panašiais tempais, kaip tai vyko pernai. Kol kas su didesniais iššūkiais susiduria statybų įmonės – iš rangovų girdime, kad yra sumažėjęs darbų poreikis, smulkesni žaidėjai susiduria ir su apyvartinių lėšų trūkumu. Didėjant paklausai ir atsiradus poreikiui didinti pasiūlos pildymo tempą, rinka gali susidurti su darbuotojų trūkumu, nors savikainą dėl derybinės galios pusiausvyros pasikeitimo bent laikinai turėtų pavykti suvaldyti.

Iš kitos pusės, dabar yra galimybė klientams derėtis dėl būstų įrengimo kainos. Ekonomikos klasika sako, kad geriausi rangovai visada turi darbo, o su kitais šiuo metu galima išsiderėti geresnes kainas. Klientams rekomenduojame įsirengiant būstą įsivertinti rangovų finansinį stabilumą, atsiskaitymo sąlygas ir nemokėti neproporcingai didelių avansų.

Remiantis „Citus“ analitikų skaičiavimais, sostinėje ypač auga nerealizuota paklausa: reikšmingai augant miesto gyventojų skaičiui, o žmonėms būsto įsigijimo planus nukeliant vėlesniam laikui, būsto pirminėje rinkoje laukiančių žmonių skaičius gali siekti iki 10 tūkst. Tai daugiau nei dvigubai viršija esamą sostinės pasiūlą.

Sudėjus šias tendencijas ir darant prielaidą, kad Euribor 2024 m., kaip prognozuojama, tolydžio mažės ir įperkamumas gerės, tikėtina, kad sparčiau išaugs paklausa, o tai gali sustabdyti bankų palūkanų mažėjima ar net sukelti jų didėjimą bei greitesnį būsto kainų augimą. Tada įperkamumas vėl blogėtų, o augant pardavimams kyla klausimas, ar plėtotojai toliau bus linkę duoti tiek pat įvairių pasiūlymų. Taigi, artimiausi 6 mėn. ir gali būti tas pirkėjų „galimybių langas”.

Projektas „Miško ardai“. „Citus“ archyvo nuotr.

Globalūs horizontai

Lietuvos ekonomikos ateities vektoriai – lyg ir pozityvūs bei kylantys aukštyn. Jei jie realizuosis, bus tikrai neblogai ir antroje metų pusėje visa nekilnojamojo turto rinka, visi jos segmentai turėtų giliau įkvėpti gaivaus oro. Tačiau yra kita grupė faktorių, kurių išsipildymas gali turėti neigiamos įtakos.

Šiuo metu retas verslas įžvelgia šviesias perspektyvas – daugelis vertina nestabilią ekonominę ir geopolitinę padėtį. Visame pasaulyje įtampa neslūgsta, o pastaruoju metu – net auga. siekiama sudaryti kuo daugiau „karštų taškų“, kuriuose būtų išskirstomas Europos, JAV ar NATO dėmesys, Rusijai siekiant savo tikslų Ukrainoje.

To paties karo Ukrainoje, su visomis jo emocinėmis pasekmėmis (vartotojų pasitikėjimo rodiklis, investuotojų optimizmas rytų Europoje ir t. t.), galo kol kas nesimato ir prognozės labiau panašios į Lietuvos dangų – pilkos.

Vertinant sandorius visuose miestuose, kuriuose projektus kuria „Citus“, Lietuvos rinkoje esame aukštoje 3 pozicijoje.

 

Na, ir, lyg visko būtų negana, šiemet vyks kritiškai svarbių rinkimų JAV, Lietuvoje ir kitose šalyse, kurie nulems globalias nuotaikas ir lūkesčius į vieną arba kitą pusę, todėl ramu ir lengva, išties, nebus.

CITUS rezultatai

Metai atitiko rinkos tendencijas – vyraujant sumažėjusiai paklausai ir įsibėgėjus „Euribor“ kilimui, tikslus ir ambicijas teko susimažinti, tačiau pasiekėme išties daug. Iš vienos pusės, vertinant sandorius visuose miestuose, kuriuose projektus kuria „Citus“, Lietuvos rinkoje esame aukštoje 3 pozicijoje. Ir tai yra puikus rezultatas, nes pardavimų skaičių didžiausioje, Vilniaus rinkoje, pasiekėme aukštesnį nei, santykinai, turėjome pasiūlos (atitinkamai, 5 proc. rinkos pardavimų su 3 proc. rinkos pasiūlos) ir išlaikėme aukštą turtinių vienetų apyvartumą (CITUS metinis apyvartumas – 7,24 proc., Vilniaus apyvartumo vidurkis – 4,85 proc.).

Be to, nors sandorių skaičius pernai buvo penktadaliu mažesnis nei 2022 m. (211 ir 265), jų vertė buvo mažesnė vos 0,6 proc. (28,57 Mln. Eur ir 29,15 mln. Eur). Tai reiškia, kad radome pirkėjus brangesniems būstams, o tai labai svarbu įtemptu metu vertinant įmonės perspektyvas. Vilniuje 2023 m. sudaryti 124 sandoriai, Kaune – 51, Druskininkuose – 36.

Šiais metais planuojame intensyviai dirbti ir augti. Esame numatę investuoti apie 47,2 mln. Eur. Į šią sumą įskaičiuota ir numatomo įsigyti turto vertė. Ambicijos kitiems metams – nemažos: planuojame pradėti 5 naujus projektus, bent 3 naujus plėtojamų projektų etapus, taip pat užbaigti 2 projektus (viename jų – paskutinį etapą) ir vieną šiuo metu plėtojamo projekto etapą. Daugiausia investicijų – apie 36,8 mln. Eur – teks Vilniui, apie 4,8 mln. – Kaunui, likusi suma – Druskininkams.

Vilniuje, Kareivių g. pradėsime savo dydžiu išskirtinį CITUS portfelyje projektą „Mūnai by CITUS“, Žvėryne planuojame savo koncepcija unikalų „boutique“ verslo centrą, taip pat tęsime pradėtą, vieną didžiausių (pagal turtinių vienetų sk.) Kaune projektą „Radio City by CITUS“, o Druskininkuose – tiek koncepcija, tiek dydžiu išskirtinį „Nemuną by CITUS“.

Jei pasitvirtins prognozės dėl Lietuvos ekonomikos augimo, Euribor palūkanų nuosaikaus mažėjimo, geopolitinės situacijos stabilizavimosi ir pan., tai metų antroje pusėje turėtume stebėti suaktyvėjusią būsto rinką.