-
„Citus“ pristato: projektas sostinės Kareivių g. 5 įgauna veidą – viešinami projektiniai pasiūlymai
Projekto plėtotojas – uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirta investicinė bendrovė UAB „Victory Development IV“.
Pagal Vilniaus mieste tokio dydžio projektams taikomą reikalavimą, paskelbto architektūrinio konkurso nugalėtoja, komisijos sprendimu, paskelbta Sigito Sparnaičio ir Vytenio Gerliako architektūros studija „Eventus Pro“.
„Sostinės veidas sparčiai keičiasi, lūkesčiai architektūriniams sprendiniams ir vizualinei išraiškai sparčiai auga – ne tik dėl miesto savivaldybės, siekiančios stiprinti Vilniaus, kaip modernios ir tvarios vakarietiškos sostinės įvaizdį, reikalavimų, bet ir dėl klientų, pirkėjų lūkesčių. Projektą kuriame sparčią konversiją patiriančiuose – todėl viename iš pokyčio smaigalių esančiuose – Žirmūnuose. Todėl ne tik organizavome architektūrinį konkursą, bet ir toliau dirbome su laimėjusia architektų bei projektuotojų komanda, kad atspindėtume „Citus“ ir komisijos pasiūlymui išsakytas idėjas“, – sako „Citus“ direktorius Mantas Galdikas.
Keitėsi administracinių ir gyvenamųjų pastatų architektūrinė išraiška: buvo ieškoma mažiau standartinių sprendinių, kurie pastatus geriau integruotų į miesto „audinį“, sukurtos papildomos pėsčiųjų jungtys su Kareivių g., pagerinsiančios pastatų pasiekiamumą. Taip pat, tikslinant pastatų atstumus iki gretimų sklypų, šiek tiek keitėsi jų išdėstymas.
Mantas Galdikas. / „Citus“ nuotr.
Nežymiai keitėsi ir gyvenamieji namai: jie buvo pergrupuoti, pakoreguotas tūrių ir fasadų skaidymas, parenkant skirtingas apdailos medžiagas bei aukščius. Taip bus sukurtas žmogui artimą ir patrauklesnis mastelis.
„Eventus Pro“ architektas Vytenis Gerliakas sako, kad studija kėlė tikslą sklandžiai integruoti naują objektą esamoje ir naujai besiformuojančioje urbanistinėje aplinkoje ir jo multifunkciškumu atspindėti tvarios Vilniaus miesto plėtros nuostatas. Jo teigimu, greta numatomos biurų, paslaugų ir gyvenamosios funkcinės zonos leis naujajame komplekse darniai sulieti viešas ir privačias erdves.
„Mūsų komanda stengėsi atrasti stipriausius aplinkos traukos taškus, juos sujungti su naujai planuojamu kompleksu ir kartu sukurti gaires tolimesnėms aplinkinių teritorijų konversijoms. Tikimės, kartu su kitais jau vystomais ir numatomais projektais Kareivių gatvėje, paversti ją jaukesne ir patrauklesne vieta dirbti ir gyventi Šiaurės miestelyje“, – kalba V. Gerliakas.
Į pasiūlą – beveik 500 butų
Projekto rodikliai stipriai reikšmingai nesikeitė, nors bendras plotas sumažėjo: daugiafunkcinį kompleksą sudarys 8 aukščiausios, A++ energinės klasės gyvenamieji namai ir du administraciniai pastatai – verslo centrai.
Vilniečiams bus siūloma apie 470 butų (I ir II etapuose – 334), kurių bendras plotas sudarys apie 21 500 kv. m (I ir II etapuose – 14 950 kv. m). Butuose daugiausia dėmesio skirta patogiam ir įvairiam suplanavimui. Bus galima rinktis iš 1,5–4 kamb., 30–90 kv. m. ploto būstų, kurių daugiausiai, apie 42 proc. sudarys 2 kambarių butai. Daugiabučių ir administracinių pastatų pirmuosiuose aukštuose numatyta apie 30 patalpų verslui, kuriose bus kviečiamos įsikurti gyventojams reikalingas paslaugas teiksiančios įmonės ir parduotuvės.
Verslo centrai užims apie 10 tūkst. kv. metrų. Bendras viso projekto projektuojamas plotas sieks beveik 34 250 kv. m (I ir II etapų – apie 27 700 kv. m).
„Citus“ nuotr.
Anksčiau skelbta, kad projektas bus plėtojamas šešiais – mažesniais – etapais. Atnaujinus projektą ir iš naujo įvertinus statybos darbų efektyvumą bei patogumą būsimiems klientams, svarstoma etapus apjungti paliekant jų dvigubai mažiau – tris. Jei pavyks tai padaryti, pirmojo ir antrojo etapų metu išdygs 5 daugiabučiai bei abu administraciniai pastatai, o paskutiniajame – likę trys gyvenamieji namai.
Planuojama statybų leidimą gauti ir pirmojo etapo darbus pradėti pirmą kitų metų ketvirtį, o 80 proc. statybų baigtumą fiksuoti 2023 m. IV ketv. Paskutiniam, trečiajam etapui bus derinamas atskiras statybų leidimas.
„Šiuo metu komanda dirba su projekto idėja ir koncepcija. Taigi, „kūną“ turime, dabar kuriame „veidą“. Jam, kaip visada, „Citus“ skiria daug dėmesio. Pardavimus ketiname pradėti paskutinį šių metų ketvirtį – panašiu metu, kaip ir kitame, greta, Kareivių g. 2E kuriamame projekte; tada paaiškės ir planuojamos kainos, kurias atidžiai vertiname kasdien keičiantis statybų savikainai. Lenktyniaujam darbais: antrasis projektas jau turi koncepciją, kurią pristatysime netrukus“, – žada „Citus“ vadovas.
M. Galdikas pasakoja, kad projekte siekiama kuo geriau atspindėti multifunciškumą, vidinėse erdvėse sukurti atvirą alėją, poilsiui skirtų privačių ir viešų zonų gausą, įkurti skirtingų patalpų paslaugoms ir verslui, kavinėms ir restoranams. Daug dėmesio bus skiriama mažosios architektūros elementams, išskirtiniams objektas, apželdinimui ir siekiama, kad projektas būtų erdvus, patogus, tvarus ir gausus žalumos.
Beveik visos automobilių parkavimo vietos numatytos požeminėse aikštelėse – taip bus sutaupyta vietos, sumažinta tarša ir išlaikytas didesnis žaliųjų erdvių plotas. Kelios antžeminės parkavimo vietos bus skirtos žmonėms su negalia. Viso projekte numatytos 642 parkavimo vietos; iš jų 512 – I ir II etapuose. Visose požeminėse parkavimo vietose bus galima įrengti elektromobilių krovimo stoteles.
Aukštos raiškos vizualizacijas galima parsisiųsti čia.
„Citus“ nuotr.
Skaičiai ir faktai:
Sklypo adresas – Kareivių g. 5, Vilnius;
Sklypo plotas – 181,34 a;
Numatomos investicijos – daugiau nei 60 mln. Eur;
Projekto valdytojas – UAB „Citus“; plėtotojas – uždarojo tipo informuotiesiems investuotojams skirta investicinė bendrovė UAB „Victory Development IV“; projektuotojas – UAB „Eventus Pro“; statybų valdytojas – „Citus Construction“;
Planuojamos paskirtys: gyvenamoji, administracinė, prekybos, paslaugų;
Pastatų skaičius, energinė klasė ir projektuojamas plotas:
energinė klasė – A++,
gyvenamųjų pastatų skaičius – 8 (I ir II etapuose – 5); administracinių pastatų skaičius – 2,
bendras plotas – 34,25 tūkst. kv. m; I ir II etapuose – 27,69 kv. m,
daugiabučių gyvenamųjų pastatų plotas – 21,57 tūkst. kv. m; I ir II etapuose – 14,95 kv. m,
iš jų komercinių patalpų plotas – 2,85 tūkst. kv. m; I ir II etapuose – 2,68 tūkst. kv. m,
administracinės paskirties pastatų plotas – 10,06 tūkst. kv. m;
„Citus“ nuotr.
Butų programa:
kambarių skaičius butuose – 1,5–4,
butų plotai – 23–78 kv. m,
1,5 kamb. butų dalis – 39 proc.; 2 kamb. – 42 proc.; 3 kamb. – 17 proc.; 4 kamb. – 2 proc.;
Parkavimo vietų skaičius ir tipas:
642 vietos požeminėse aikštelėse; I ir II etapuose – 512,
visose parkavimo vietose bus įrengta infrastruktūra elektromobilių krovimo stotelėms;
Numatoma pardavimų pradžia – 2022 m. IV ketv.;
Planuojami statybų etapai ir terminai:
3 etapai:
I etapo statybų pradžia – 2023 m. I ketv., pabaiga (80 proc. baigtumas) – 2023 m. IV ketv.,
II etapo statybų pradžia – 2023 m. IV ketv., pabaiga (80 proc. baigtumas) – 2025 m. I ketv.,
III etapo statybų pradžia – 2025 m. I ketv., pabaiga (80 proc. baigtumas) – 2026 m. II ketv. (bus derinamas atskiras statybų leidimas).
-
Pirmą kartą istorijoje Kauno būsto rinkoje fiksuota daugiau statistinių rezervacijų nei Vilniuje! 4
Tada, nepaisant negatyvių bendrųjų nuotaikų ir daugumos prognozių, sekė potvynis. Ypač Vilniuje buvo stebimas paklausos cunamis, kainų tornadai ir pasiūlos sausra, kurią sukėlė brangstančios medžiagos, stringantis jų tiekimas, darbo jėgos trūkumas ir subujojusi biurokratija.
Šie bangolaužiai efektyviai nuslopino vieną rekordą po kito mušusias praėjusio pavasario paklausos bangas būsto rinkoje ir įrodė, kad yra išlieti iš tvirto gelžbetonio (ar kokios kitos medžiagos, nes pastarasis labai pabrango). Įsivyravo štilis – ūžavo tik kainų vėjai, nes pasiūla strigo rinkos uosto užkardose. Tačiau visas didysis ekonomikos uostas buvo saugus ir stabilus, o NT bangos į krantą iš finansų vandenyno išplovė nemažai mokestinių gintarų, apyvartos turtų ir kitų gėrybių uosto klestėjimui.
Tačiau dar vienas netikėtas atoslūgis panašiu laiku užklupo vasario pabaigoje, kai Rusija Ukrainoje sukėlė nepagrįstą ir neišprovokuotą karą. Nerimas dėl jo nuvilnijo per visą pasaulį, todėl trumpam sukaustė ir būsto rinką. Visgi, panašu, kad uosto gyventojus jis nugąsdino mažiau nei nematomas priešas koronaviruso pavidalu užpernai: virusas grasino tiesiogiai kiekvienam mūsų, o jo pasekmės, suvaržiusios socialinį gyvenimą ir verslą, kėsinosi ir į pajamas.
Grįžkime nuo metaforų prie statistikos. Vilniuje kovo mėnesį rezervuoti 158 nauji būstai (butai ir kotedžai). Įprasta būtų lyginti su atitinkamu praėjusių metų laikotarpiu, kuris į istoriją įėjo kaip antras kada nors matytas didžiausias rezultatas – 958 rezervacijos. Tačiau 2021 m. pirmasis pusmetis buvo būtent minėtojo paklausos „cunamio“ bangoje. Per pusę kovo 2020–aisiais, paskelbus pirmąjį karantiną ir per didesnę dalį balandžio pardavimai buvo sustoję visai. Kovą rezervuotas 291, balandį – vos 90 būstų. Būtent su užpernykščiu balandžiu ir būtų logiškiausia lyginti praėjusį mėnesį.
Grafikas nr. 1: Vilniaus būsto rinkos dinamika 2020–2022 m. („Citus“ duom.)
Istorijos pamokos, iššūkiai ir galimybės Vilniuje
Po pirmųjų karantinų Vilniuje pasigirdo daug nuomonių, kad reikia laukti būsto kainų kritimo. Tačiau tai neįvyko – netgi priešingai: kainos augo sparčiai, o metinis jų šuolis viršijo penktadalį.
Kodėl taip nutiko? Pirmiausia, dėl vis augančio įvairiomis formomis sukaupto žmonių finansinio turto. Auganti ekonomika ir darbo užmokestis bei pandemijos metu sumažėjusios išlaidos leido žmonėms dar daugiau sutaupyti, tačiau ši tendencija stebima jau ilgai. Žmonės turi labai daug pinigų (tai patvirtina Lietuvos banko statistika – https://www.lb.lt/lt/namu-ukiu-finansinis-turtas-ir-isipareigojimai-3), kurie, dėl infliacijos ir, iš esmės, nulinių bazinių palūkanų, santaupas naikina, o dar pridėjus ir palankias (bet atsakingas – namų ūkių įsipareigojimai, lyginant su turimu finansiniu turtu, yra nedideli – ta pati nuoroda) skolinimosi galimybes sukuria pakankamas paskatas investuoti į nekilnojamąjį turtą. Tai sukūrė stiprią paklausos bangą.
Iš kitos pusės, pandemijos pradžioje daliai plėtotojų pristabdžius planuotus projektus, vėliau pasireiškus statybinių medžiagų brangimui ir jų tiekimo trikdžiams, darbo jėgos trūkumui, dar vėliau naujus projektus apraizgius naujiems reikalavimams ir kitai biurokratijai, pasiūla ėmė buksuoti labai reikšmingai. Bendras būsto sandėlis Vilniuje nusirito į bent penkerius metus nematytas žemumas, buvo išpirkti dar bent kiek patrauklūs būstai anksčiau stagnavusiuose projektuose, o nauji projektai vis neprasimuša į dienos šviesą. Tai sukūrė stiprų spaudimą kainoms.
Tuo tarpu plėtotojai, ypač dabar, turi nereikšmingai mažą jau baigtų statyti būstų likutį, todėl poreikio juos skubėti išparduoti nebuvo anksčiau, neatsirado ir dabar.
Ir šiandien būsto pasiūla ir jo kainos sostinėje vis dar keliauja skirtingomis kryptimis. Laisvų būstų (butų bei kotedžų), iš kurių šiandien gali rinktis pirkėjai sostinėje tėra 3 333. Skaičius – gražus, bet gerokai per mažas vyraujančiai paklausai. Ir kol kas objektyvių aplinkybių jam pagerėti nėra: toliau brangsta medžiagos, jų prieinamumas dar labiau susitraukė dėl sankcijų Rusijai ir Baltarusijai (kai kurios įmonės dalį medžiagų pirkdavo iš ten; dabar jos Europos Sąjungoje nebegali būti sertifikuojamos), darbo jėgos klausimas taip pat netapo paprastesnis, o jo perspektyvos miglotos – po karo didelė dalis darbuotojų ukrainiečių, tikėtina, grįš atstatyti niokojamos Tėvynės.
Nežiūrint visko, gyvenimas Lietuvoje ir būsto rinkoje nestoja, nes tai yra svarbu visai ekonomikai. Pastebime apie 40 proc. kritusį užklausų ir susitikimų skaičių, tačiau klientai dabar – tikslingesni, labiau apsisprendę, todėl pardavimų efektyvumas išlieka nepakitęs. Dėl augančios savikainos šiuo metu patys sulėtinome pardavimų tempą, kad atsakingai vertintume situaciją ir toliau įgyvendintume savo įsipareigojimus klientams. Todėl mėnesio pardavimų rezultatą – 16 sutarčių kovą – vertiname gerai.
Bankai taip pat nepastebi susidomėjimo kritimo, artimiausiu metu neprognozuoja pokyčių nei savo politikose, nei globaliuose sprendimuose. Tikėtina, kad bazinių palūkanų normos iš „nulinės zonos“ neišlips per artimiausius metus, nes sankcijų poveikis globaliai ekonomikai, nežiūrint infliacijos, toliau reikalaus kiekybinio skatinimo.
Visuomenių ir verslų solidarumas taip pat sumažins galimą negatyvų sankcijų efektą, todėl šiuo metu prognozuojamas tik augimo sulėtėjimas, o tai viso pasaulio ir Lietuvos ekonomikoms yra labai svarbus pozityvus signalas.
Iš viso to galima numanyti vėl augsiančią paklausą. Tai įvykti turėtų per artimiausius 2–4 mėn. Paklausą vis dar gesins pasiūlos trūkumas, tačiau toliau augsiančios kainos skatins pirkėjus jas kuriamuose projektuose fiksuoti kuo anksčiau. Tuo tarpu plėtotojus, tikėtina, tai skatins vėlinti pardavimus, kad suvaldytų savikainos brangimą ir tiksliau įvertintų būstų kainodarą. Tai toliau ribos pasiūlą. Per kovą pasiūloje esančių butų vidutinės kainos ūgtelėjo nuo 2 886 iki 2 960 Eur/kv. m.
Jei išsispręstų naujų projektų patekimo į rinką kliūčių klausimas ir Vilniuje pradėtų augti suplanuotų projektų derlius, iš to išloštų visi: pirkėjai (dėl didesnės pasiūlos ir konkurencijos ribojamo kainų augimo), verslas ir visa šalies ekonomika.
Grafikas nr. 2: Naujų būstų pasiūlos dinamika Vilniuje ir Kaune, 2021 m. („Citus“ duom.)
Istorinio įvykio šešėlis Kaune – statistiškai fiksuota daugiau rezervacijų nei Vilniuje
Kaunas, tiesa, panašu, kad galėtų būti labiau lyginamas su upių uostu: čia ir potvyniai, ir atoslūgiai jaučiami gerokai silpniau. Praėjusį kovą laikinoji sostinė suskaičiavo 44 rezervacijas, būsto pasiūlą čia iki 1 195 vnt. timptelėjo net 9 nauji projektai.
Tiesa, įdomus faktas. Preliminariais „Citus“ analitikų duomenimis, Kaune praėjusį mėnesį fiksuota net 180 naujų būstų rezervacijų. Vertinant statistiškai, tai yra daugiau nei Vilniuje, o tokio įvykio istorija dar nematė. Tačiau panagrinėjus giliau, specialistai pastebėjo, kad dalis naujų projektų startavo jau „išsipardavę“; tai reiškia, kad pardavimai įvyko anksčiau ir juos reikėtų išskaidyti per ilgesnį laikotarpį, o į statistiką įtraukti tuos pačius 44.
Vidutinės antro didžiausio Lietuvos miesto pasiūloje esančių butų kainos šiek tiek sumažėjo – nuo 2 159 iki 2 072 Eur/kv. m. Tačiau Kaune pastaruoju metu visa būsto rinka yra nusekusi, todėl šios krypties pokytis, greičiausiai, yra trumpalaikis ir labiau statistinis, o ne realus.
-
„Citus“ ekspertai: Lietuvos NT rinkos scenarijai karo Ukrainoje fone 3
NT projektų valdymo kompanijos „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis:
Panašus laikotarpis gyvybingiausią ir aktyviausią sostinės būsto rinką užklupo lygiai prieš dvejus metus: visoje Lietuvoje 2020 m. kovo viduryje dėl pasaulinės COVID–19 pandemijos buvo paskelbtas pirmasis karantinas. Įsigaliojo griežti socialinio gyvenimo suvaržymai, paralyžiavę verslą, o iškilusi rizika žmonėms netekti pajamų visiškai sustabdė ir būsto rinką Vilniuje. Tiesa, trumpam, o jau po kelių mėnesių, paaiškėjus, kad smūgis ekonomikai buvo nereikšmingas, būsto paklausa šovė į viršų.
Prieš kelias savaites, Rusijai pradėjus kruviną karinę invaziją Ukrainoje, geopolitinė įtampa vėl atnešė neapibrėžtumą, todėl stabtelėjo ir būsto rinka. Tiesa, mus Lietuvoje virusas palietė labiau tiesiogiai nei karas, o pandemija šiek tiek padidino atsparumą neapibrėžtumui, todėl rinkos aktyvumas sumažėjo, tačiau ne visiškai sustojo – tik nuslūgo.
Mus Lietuvoje virusas palietė labiau tiesiogiai nei karas, o pandemija šiek tiek padidino atsparumą neapibrėžtumui, todėl rinkos aktyvumas sumažėjo, tačiau ne visiškai sustojo – tik nuslūgo.
Pvz., per pirmąją kovo savaitę Vilniaus pirminėje rinkoje buvo rezervuota 50 būstų. Tai nėra stebuklingai didelis rezultatas, tačiau, palyginimui, per mėnesį nuo karantino paskelbimo nebuvo nei vieno pardavimo – tik atkritimai, reiškia, minusinis rezultatas.
Šiam laikotarpiui tęsiantis klausimas, kas bus toliau, niekur nesitraukia. Žinoma, dar anksti daryti kokias nors išvadas, tačiau jau šiandien matome tam tikrus signalus, kuriuos, palyginę su nesenomis patirtimis, galime prognozuoti, ko laukti būsto rinkoje artimiausius vienerius dvejus metus. Situacijos raidos scenarijais dalijomės ir prasidėjus pandemijai, o tuomet pataikėme gan tiksliai (https://lntpa.lt/naujiena/covid-19-pasekmes-galimi-lietuvos-ekonomikos-ir-nt-rinkos-raidos-scenarijai/); dar daugiau – rinkos dinamika viršijo net optimistiškiausius mano paties lūkesčius (https://lntpa.lt/naujiena/vilniaus-busto-rinkos-nesustabde-net-artejantys-seimo-rinkimai-atsokimas-ivyko-su-atsargiu-optimizmu-laukiama-stabilizacijos/).
Prielaidos tolimesniam rinkos augimui
Esu įsitikinęs, kad būsto rinkos atsigavimas prasidėjus pandemijai labai gerai iliustruoja jos brandą ir tvarumą. Natūralu, kad pradžioje įvyko visiškas rinkos paralyžius, nes tokių situacijų niekas nesame patyrę ir nežinojome, kaip elgtis. Buvo ne vienas, kas prognozavo 2008–ųjų pasaulinę ekonomikos krizę primenantį NT kolapsą, tačiau su tuo nesutikau, nes rinka, jos reguliavimas yra reikšmingai pasikeitęs į gerąją pusę: įgyvendinta veikianti atsakingo skolinimosi politika, būsto įperkamumas – aukštas. Ir tai pasitvirtino.
Šiandien vėl girdžiu įvairių gąsdinimų, tačiau juodžiausius scenarijus atmetu iš principo: esame visiškai saugūs, priklausome NATO, ES ir daugybei kitų tarptautinių organizacijų, sėkmingai kaupiame lietuviško verslo patirtį ir turime tvarią, diversifikuotą bei dinamišką ekonomiką, garantuojančią visos valstybės saugumą ir gerovę.
Pasvyravimų dar gali būti ir dabar. Jie užtruks iki pusės metų ar trijų ketvirčių, bet ilgesnėje perspektyvoje rinka turėtų sulaukti augimo šuolio, o būsto kainos turi tendenciją augti nuolat. Tokią prognozę grindžiu šešiomis fundamentaliomis prielaidomis, kurios ir nulems artimiausio laikotarpio būsto rinkos dinamiką Vilniuje.
1. „Senos“ kainų augimo priežastys – didėjanti savikaina. Jau dvejus metus kalbame apie brangstančias statybines medžiagas, trūkinėjančias tiekimo grandines, išsitęsusius projektavimo terminus, bendrą infliaciją. Šios objektyvios sąlygos kol kas tik prastėja, brangsta pagrindinės statybinės medžiagos, todėl tai toliau pūs NT kainas ir skatins pirkėjus siekti santykinai nebrangiai fiksuoti šiandienines kainas dėl sandorio ateityje.
2. Santaupų saugumas „hiperinfliacijos“ akivaizdoje. Žinoma, vartodamas terminą „hiperinfliacija“ tirštinu spalvas. Tačiau vasarį Lietuvoje stebėjome 14,2 proc. bendrą metinę infliaciją. O tai yra labai didelis skaičius verčiantis žmones gelbėti pinigus nuo nuvertėjimo ir investuoti į nekilnojamąjį turtą, kaip vieną iš saugiausių investicinių klasių. Ši tendencija taip pat artimiausiu metu nesilpnės.
3. Tolerancija neapibrėžtumui. Užpernai, dar nepasibaigus pirmajam karantinui, būsto rinka Vilniuje atsigavo ir ėmė šuoliuoti aukštyn. Tai įsimintinai paskui timptelėjo ir kainas, todėl kai kurie žmonės pralošė suvėlavę priimti sprendimą. Šiemet scenarijus, manau, bus linkęs pasikartoti, todėl netrukus turėtume vėl stebėti paklausos bangą.
4. Demografiniai rodikliai. Šie rodikliai savo tvarumą įrodė ne per dieną ir ne per metus – jie išliks ir toliau: Vilnius ir Kaunas augs, o tai, nors ir didesnio neapibrėžtumo sąlygomis, bus katalizatoriumi šių miestų būsto rinkoms. Taip pat yra tikimybė, kad į Lietuvą atvyks bent vienas procentas nuo karo Ukrainoje bėgančių žmonių. Nuo Jungtinių Tautų prognozuojamų 4 mln. tai gali būti 40 000. Dauguma žmonių, tikėtina, ilgesniam laikui apsistos didžiausiuose miestuose, o tai tikrai turės reikšmingos įtakos jų būsto rinkoms: pradžioje pasipildys nuomos rinka, vėliau – ir nuosavo būsto.
5. Mažas spaudimas plėtotojams. Dėl aukštų biurokratinių barjerų naujiems projektams patekti į rinką ir didelės paklausos šiuo metu Vilniuje praktiškai nėra likusių projektų, kurie būtų jau pastatyti, bet dar neparduoti. Tai reiškia, kad nėra atlikta daug investicijų, kurias reikėtų skubiai susigrąžinti, o dauguma rinkos žaidėjų gali savo sandėlį „įšaldyti“ bent pusmečiui. Todėl rinkoje nėra spaudimo skubėti realizuoti turto, o tai, net ir atmetus likusias prielaidas, nesudaro galimybių tikėtis kainų mažėjimo.
6. Konkurencija su fondais. Vis dažnesniu ir aktyvesniu būsto pirkėjų rinkos žaidėju tampa fondai. Jie sudaro stiprią konkurenciją dėl pasiūlos privatiems pirkėjams, todėl pasiūla, dar ir stabdoma biurokratijos, tampa deficitine. Na, o tai, savo ruožtu, daro spaudimą kilti kainoms. Šis aspektas dar labai naujas, Lietuvoje apie jį mažai šnekama. Tuo tarpu, pvz., Berlyne fondams ir korporatyviniams NT valdytojams priklauso apie 230 tūkstančių būstų, todėl jie diktuoja taisykles didmiestyje, kuriame nuomojami būstai sudaro daugiau nei 80 proc. visų būstų.
Dėl dalies ar net visų išvardintų priežasčių kai kurie pirkėjai prisiims dabartinio neapibrėžtumo diktuojamą riziką, kad užfiksuotų esamas kainas, santaupų arba neprarastų galimybės įsigyti būstą. Dėl šiandieninės situacijos, kai būstas, paprastai, perkamas dar nepastatytas, realus pirkimas pasiskirsto per ilgesnį laikotarpį, todėl pirminėje rinkoje nesusidaro „paklausos stygius“ ir, statistiškai, rinka nuolat auga.
Priimti sprendimą būstą įsigyti dabar labiausiai skatina du veiksniai – ir abu jie susiję su infliacija, tik iš skirtingų perspektyvų.
Vieniems pirkėjams gali susidaryti aplinkybės, kad šiandien turimas pradinis įnašas po kelių mėnesių bus nebepakankamas dėl būsto kainų augimo.
Kiti saugo turimas santaupas. Lietuvos banko duomenimis, pernai III ketv. Namų ūkiai Lietuvoje turėjo sukaupę beveik 60 mlrd. Eurų finansinio turto. Šis skaičius per dvejus metus paaugo ketvirčiu – beveik 15 mlrd. Eur. Tai reiškia, kad infliacijai siekiant dabartinį tempą ir pinigams „nedirbant“, lietuviai kasmet praranda iki 8,5 mlrd.!
Prielaidos rinkos stojimui
Tiesa, yra ir ne tokių gerų žinių. Neabejotinai, nebus taip, kad išsipildys tik pozityvus ar tik negatyvus scenarijai – abiejų jų prielaidos darys įtaka viena kitai ir silpnins arba stiprins faktorių poveikį rinkos dinamikai.
Taigi, penkios prielaidos, kurios trukdys NT rinkai augti.
1. Gožianti negatyvi viešoji opinija. Neigiamą įtaką rinkai gali padaryti „isterijos traukinio“ efektas. Prieš metus stebėjome, kaip išaugo būsto paklausa: visi skubėjo pirkti, nes viešumoje buvo daug kalbama apie tai, kad reikia skubėti įsigyti NT dėl augančių kainų – spėti į nuvažiuojantį traukinį. Lygiai taip pat veikia ir atvirkštinis reiškinys, kai paklausa krenta dėl nuotaikų viešojoje erdvėje, o ne ekonominių veiksnių. Tokie bangavimai išbalansuoja rinką ir vartotojų lūkesčius.
2. Praeities klaidos. Istoriškai NT sektorius turi stiprų magnetizmą oportunistams. Dalis plėtotojų, skubėdami realizuoti projektus, kurių dar nepastatė, pardavė daug būstų neatsakingomis kainomis – nevertindami savikainos pokyčio. Tokie rinkos žaidėjai, tikėtina, nemaloniai patirs sparčiai augančią savikainą, kuri kai kuriais atvejais gali net viršyti pardavimo kainą, ir nebegalės pabaigti darbų bei tesėti įsipareigojimų. Gali kilti banga bankrotų, kurie atsilieps viso sektoriaus reputacijai. Tačiau tokios įmonės dažniau užsiima mažais, labiau nišiniais projektais, kurie bendrai rinkos situacijai reikšmingesnės įtakos nepadarys – to neįmanoma lyginti su nuskambėjusiais bankrotais Kinijoje. Bet kuriuo atveju, šiandien kaip niekad svarbu yra atidžiai pasirinkti partnerius: įmones, kurios ne tik turi gerą istoriją ir didelę patirtį, bet – dar svarbiau – planuoja ateityje veiklą vystyti šiame sektoriuje. Tokios įmonės bus maksimaliai suinteresuotos saugoti reputaciją ir tesėti įsipareigojimus, todėl nesirinks kraštutinių veiksmų tam, kad minimizuotų nuostolius brangstant savikainai.
3. Pergalė Ukrainai, iššūkis mums. Pasibaigus karui ir ukrainiečiams masiškai grįžtant atstatyti nuniokotos šalies Lietuvos NT sektoriuje dar labiau išryškės darbo jėgos trūkumas, todėl dar pabrangs NT projektų savikaina. Tai, beje, yra gan realus scenarijus, kurio amortizavimui labai reikės valstybės institucijų aktyvaus įsikišimo mažinant biurokratiją ir skatinant pasiūlos augimą.
4. Palūkanų normos augimo rizika. Kol kas bankai ar tarptautinės finansinės institucijos nenoriai prognozuoja ilgesnio laikotarpio veiksmus. Rizika, kad išaugusi palūkanų norma nebeleis būsto pirkėjams pasiskolinti sumai, sutartai preliminarioje sutartyje, yra. Bet aš ją vertinčiau kaip nedidelę. Pirmiausiai, dėl to, kad dėl Rusijai paskelbtų sankcijų kiekybinio skatinimo įrankiai toliau išliks aktualūs, todėl bazinės palūkanos nesikeis arba keisis nežymiai. Iš kitos pusės, infliacija santaupas „ėda“ greičiau nei tai darytų padidėjusios palūkanos.
5. Investuotojų minutės pertraukėlė. Yra tikimybė, kad pauzę darys investuotojai. Turiu omenyje, kad trumpuoju laikotarpiu dalis žmonių sustabdys planuotus būsto pirkimus investicijai. Taip pat gali sumažėti investicijų į NT plėtrą srautas. Tačiau manau, kad tai bus tik laikinas reiškinys, o vėliau viskas grįš į vėžias.
Būsimą NT rinkos dinamikos kreivę kol kas aiškiai nubrėžti yra sunku. Juo labiau, kad aiškumo nėra dar ir globalioje ekonomikoje, tačiau, kas yra svarbi ir gera žinia – šiuo metu euro zonoje ekonominis nuosmukis neprognozuojamas. Neabejoju, kad paklausos sumažėjimas būsto rinkoje bus nedidelis ir trumpalaikis, vėliau paklausa gali net labai smarkiai išaugti, tačiau pasiūla vis dar stipriai buksuos. Tai stipriai išaugins būsto kainas, o į dabartines žvelgsime kaip į prabėgusią jaunystę.