Šokiravo biurokratai
Bendrovė "Avona" rengėsi Kauno centre statyti naują komercinės paskirties pastatą. Jau buvo paruošę jo projektą, gavę statybos leidimus, tačiau koją pakišo NŽT sprendimas vienašališkai nutraukti žemės sklypo nuomos sutartį.
Sklype, adresu I.Kanto g. 7, dabar stūkso didelė duobė, menanti senojo pastato pamatų vietą. Statybos čia nevyksta dėl absurdiškos NŽT biurokratijos.
Bendrovė "Avona" daugiau nei prieš 15 metų iš varžytinių nusipirko pastatą, su NŽT sudarė 6 arų žemės sklypo nuomos sutartį. Kol pamatai nebuvo judinami, biurokratai nesikišo.
Dabar jau buvo paruošti projektai, gauti reikiami leidimai. Tačiau prieš pradedant statyti naują pastatą, reikėjo nugriauti dalį senojo pastato pamatų. Juos nugriovus ir išregistravus iš Registrų centro duomenų bazės, NŽT nusprendė, kad sklypas "Avonai" nereikalingas ir vienašališkai nutraukė žemės nuomos sutartį.
"Pastatas ilgą laiką stovėjo, nes turėjome kitų veiklos prioritetų ir tas I.Kanto g. 7 sklypas buvo paliktas ateičiai. Ilgainiui buvo pradėta galvoti ten įrengti komercinį pastatą, gal viešbutį, ir pradėjome kurti projektus. Tačiau finansiškai neapsimokėjo rekonstruoti čia buvusį statinį. Tvarkėmės dokumentus, kad šioje vietoje galėtume statyti naują. Atlikome daug tyrimų, buvome su miestu suderinę aukštingumus ir pan. Tam, kad į teritoriją galėtų įvažiuoti sunkioji technika, išgriovėme dalį pamatų juostos. Padarėme klaidą, kad iš Registrų centro išregistravome tą nugriautą dalį pamatų, nes NŽT iš karto atėmė sklypą. Mes ten jiems siuntėme nuotraukas, įrodinėjome, kad dalis pamatų liko, bet jie vis tiek laikėsi savo pozicijos. Žemė mums buvo išnuomota 90-iai metų", – stebėjosi bendrovės "Avona" vadovas Česlovas Zabarauskas.
I.Kanto gatvėje planuota statyti naują komercinį pastatą.
Statybų planai nesudomino
Sklypą Kauno centre praradusios bendrovės advokatas Tomas Petkevičius "Kauno dienai" patvirtino, kad anksčiau dažnai buvo taikoma praktika, kai verslininkai nugriaudavo seno pastato pamatus ir naują projektą pradėdavo vystyti ant tuščio sklypo.
Tačiau prieš kelerius metus NŽT pradėjo vykdyti patikrinimus, ar nuomojamuose žemės sklypuose tebestovi pastatai ir sklypai yra naudojami. Jei pamatų sklype nėra, NŽT nutraukia sutartį. Taip esą siekiama, kad tušti sklypai nestovėtų dešimtmečiais.
"Tačiau šiuo atveju "Avona" nugriovė seno pastato pamatus ne su tikslu tiesiog sunaikinti pastatą, o tam, kad galėtų Kauno centre pagal jau parengtus projektus statyti naujus statinius. Nugriauti dalį senų pamatų buvo tiesiog būtina. Net ir sutartyje su NŽT buvo numatyta naujų objektų statybų galimybė. Ir tuomet, kai tik senus pastatus iš Registrų centro mano klientas išregistravo, NŽT surengė patikrinimą ir konstatavo, kad sklypas tuščias ir neva nenaudojamas bei nutraukė sutartį. Net nebuvo atsižvelgta į dokumentus, liudijančius, kad jau planuojama statyti naujus objektus", – biurokratinį NŽT požiūrį atskleidė teisininkas.
Pasak jo, NŽT yra tarsi mašina ir ten niekas nežiūri į žmonių situacijas.
"Visiškai biurokratiškai pažiūrėjo, kad senų pamatų nėra, vadinasi, ir sklypas nereikalingas. Net nebuvo nurodytas protingas terminas, per kurį būtų galima pastatyti naujus pastatus. Mes suprantame, kad valstybinė žemė turi būti išnuomota tik statinio eksploatacijai, negali būti tokių atvejų, kai elitinėse vietose yra išnuomota žemė, bet ten nėra jokio statinio ir sklypai tiesiog stovi apleisti. Tokiais atvejais NŽT tegul nutraukia sutartis, nes akivaizdu, kad tokie sklypai verslininkams nereikalingi, bet kai prieš akis yra rodomi dokumentai, kad bendrovė turi teisę rekonstruoti ar statyti statinį, ruošiasi naujiems darbams, sunku suvokti, kaip galima taip elgtis ir vienašališkai nutraukti sutartį", – stebėjosi advokatas.
Kiti prestižinėse miestų vietose statybas vykdantys verslininkai taip pat minėjo šią problemą. Yra ne vienas atvejis, kai buvo statoma dalis naujo pastato pamatų, tik tada nugriaunami senieji. Tam, kad nebūtų tokio momento, kai iš valstybės nuomojamame sklype nėra jokių pastato pėdsakų. Nekilnojamojo turto vystytojai pripažino, kad toks žaidimas brangiau kainuoja, tačiau negalima rizikuoti sklypo palikti be pamatų, nes tuomet visi statybų planai gali nuplaukti vėjais.
Patiria nuostolių
Kadangi NŽT vienašališkai nutraukė žemės nuomos sutartį, "Avona" nebegali statyti naujo pastato, todėl patiria nuostolių.
Bendrovė į sklypo priežiūrą ir naujo pastato detaliųjų planų parengimą jau buvo investavusi tūkstančius eurų.
Praradusi sklypą Kauno centre, "Avona" negali vykdyti suplanuotų statybų.
"Skaičiuojama, kad nuostoliai galėtų siekti ir apie 150 tūkst. eurų. Į juos reikėtų įtraukti ir paties pastato įsigijimą. Nemažos buvo ir seno pastato pamatų griovimo darbų išlaidos. Be to, kol kas šuniui ant uodegos yra nuėję visi projektų rengimai, konsultacijos, dokumentų tvarkymas ir pan. Galiausiai bendrovė patiria nuostolių dėl negautų pajamų iš naujo objekto", – dėstė advokatas T.Petkevičius.
Sieks atnaujinti sutartį
Dėl vienašališkai nutrauktos sutarties bendrovė kreipėsi į teismą, tačiau ir šis į visą reikalą pažiūrėjo labai formaliai, nesigilinant į naujos statybos planus.
Teisininkai pažymėjo, kad sostinėje buvo identiškas NŽT ir verslininkų konfliktas, tačiau Aukščiausiasis Teismas priėmė visai kitokį sprendimą ir nurodė, kad turi būti vertinami naujų statybų dokumentai ir duodama laiko, per kurį sklypas turi būti užstatytas. Jei sąlygos nebus vykdomos ir sklypas toliau bus nenaudojamas, tik tuomet NŽT gali su nuomininkais nutraukti sutartį.
Kai bendrovė turi teisę atstatyti statinį, sunku suvokti, kaip galima taip elgtis ir vienašališkai nutraukti sutartį.
"Esant analogiškai situacijai, teismas aiškiai pasisakė, kad pastatas nebuvo nugriautas tam, kad sklypas dešimt metų stovėtų tuščias, o buvo parengti planai. Todėl reikia leisti žmonėms per kelerius metus pabaigti statybas, kurias jie teisėtai planavo", – aiškino T.Petkevičius.
Dėl šios teismų praktikos "Avonos" teisininkai ruošiasi kreiptis į Apeliacinį teismą, kad šis iš naujo įvertintų I.Kanto g. 7 sklypo atėmimo situaciją.
"Nutraukus nuomos sutartį pažeisti teisėti lūkesčiai, sukurtų santykių stabilumas ir bendrovė patirs didelę žalą, susijusią su jai priklausančio nekilnojamojo turto (administracinio pastato dalių) išlaidomis, patirtomis rengiantis komercinės paskirties pastato sklype statybai ir galimybės naudoti sklypą praradimu", – viena priežasčių nurodoma "Avonos" apeliaciniame skunde.
Bendrovės teisininkai tikino, kad dabar bus siekiama su NŽT sudaryti naują žemės sklypo nuomos sutartį. Jei tarnyba nesutiks atnaujinti sutarties, bus kreiptasi į teismą.
"Tokiu atveju prašysime teismo įpareigoti NŽT sudaryti žemės nuomos sutartį su "Avona", kad jie galėtų įgyvendinti naujo pastato statybų planus", – teisinius žingsnius vardijo T.Petkevičius.
Kadangi I.Kanto gatvės sklypas šiuo metu tuščias, kyla rizika, kad kiti investuotojai juo susidomės ir su NŽT sudarys sutartį. Be to, tarnyba gali šiame sklype atkurti teisę į žemės nuosavybę.
"Yra tikimybė, kad sklypas bus grąžintas arba jį panorės išsinuomoti kiti, tačiau mes teikdami ieškinį kartu prašysime, kad būtų taikomos laikinos apsaugos priemonės ir būtų sustabdyti bet kokie NŽT įgalinimai šį sklypą perleisti kitiems. Tai reikalinga tam, kad turėdami statybų leidimus negalėtume statyti, nes jau bus pasikeitę sklypo šeimininkai", – aiškino "Avonos" advokatas.
Prarado teisę į sklypą
NŽT specialistai "Kauno dienai" aiškino, kad sklypas esą atimtas pagal galiojančius įstatymus. Jei nėra pastato, laikoma, kad sklypas nenaudojamas.
"Žemės sklypo nuoma buvo tiesiogiai susieta su jame esančio administracinio pastato eksploatavimu. Ilgą laiką neeksploatuojant pastato ir vėliau jį sunaikinus buvo prarasta teisė į valstybinės žemės sklypą ne aukciono būdu", – dėstoma dienraščiui atsiųstame komentare, kodėl buvo nutraukta I.Kanto g. 7 sklypo nuomos sutartis.
Pasiteiravus, kodėl nebuvo vertintos aplinkybės, kad "Avona" jau turėjo naujų statybų leidimus, NŽT tikino, kad į šiuos faktus buvo atsižvelgta, tai nurodė ir teisėjai.
"Nutraukiant nuomos sutartį buvo įvertintos visos aplinkybės. Šį faktą konstatavo ir Kauno apygardos teismas 2018 m. balandžio 26 d. nutartimi civilinėje byloje", – pažymėjo NŽT specialistai.
Pasak jų, valstybinės žemės nuomos sutartys būna nutraukiamos, kai nustatomi esminiai valstybinės žemės nuomos sutartinių santykių pažeidimai. Anot NŽT, nėra taikoma praktika sklype laikyti seno pastato pamatus ir vienu metu statyti naujus.
"Šiuo atveju buvo vertinami nuomininko veiksmai, kuriais bendrovė siekė formuoti didesnį žemės sklypą, bet ne statyti pastatą pagal išduotą statybos leidimą", – apie "Avonos" sklypo atėmimo atvejį komentavo NŽT.
Specialistai aiškino, kad Žemės įstatyme numatyta, jog valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus ir neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui.
Tarnyba pažymėjo, kad I.Kanto g. 7 sklypo ateitis dar neaiški, tačiau, vadovaujantis galiojančiais teisės aktais, bus sprendžiamas klausimas dėl tolesnio šio valstybinės žemės sklypo naudojimo. Neatmetama tikimybė, kad sklype gali būti atkurta žemės nuosavybės teisė. Tuomet sklypas būtų perleistas naujiems šeimininkams.
