Keista aplinkybė
Pabandykime pafantazuoti dažnam jautria žemės privatizavimo tema. Jūsų ir kaimyno namas stovi valstybei priklausančioje žemėje. Kadangi įstatymai numato galimybę iš valstybės išsipirkti žemę pastato eksploatavimo reikmėms, tą ir padarote, sykiu atsirėžiate gabalą žemės ir po kaimyno namu. Tapęs žemės sklypo savininku, užkuriate verslą, kuris kasdien jums generuoja pajamas. Kaimyno pastabas, kad gal įvyko kažkokia žemės privatizavimo klaida, ignoruojate. Taškas.
Sakysite, nerealu? Labai panašioje situacijoje atsidūrė verslininkas Juozas Rupšys. 2016 m. jis nusipirko patalpas pastate, esančiame Laisvės alėjos ir A. Mickevičiaus gatvės kampe, antrame aukšte. Čia anksčiau buvo įsikūrusi Kauno apylinkės prokuratūra.
J. Rupšys pasakojo, kad prieš keletą metų gimė idėja šiose patalpose įkurti Kultūros ir meno inovacijos centrą, kuriame vyktų kultūros, meno, švietimo ir inovacijų renginiai. Čia būtų galimybė sujungti kūrybines talentingų vaikų dirbtuves, juos suvesti su garsiais ir žinomais menininkais, iš kurių galėtų mokytis. Anot verslininko, centre būtų siekiama talentingiausius jaunuosius kūrėjus išvesti į tarptautinius vandenis, naudojant pažangiausias pasaulines meno vadybos technologijas.
„Jaunąją kartą sudominti klasikiniu menu darosi vis sudėtingiau, o tą padaryti gali būtent inovatyvūs, interaktyvūs projektai. Tikslui įgyvendinti įsigijome buvusį Kauno miesto prokuratūros pastatą Laisvės alėjoje, kur, vyliausi, bus puiki vieta ugdytis jauniems žmonėms“, – pasakojo J. Rupšys.
Stabdys: tik pateikę visus dokumentus, reikalingus pastato rekonstrukcijos leidimui gauti, sužinojo, kad tai neįmanoma, nes neturi žemės. (Asmeninio archyvo nuotr.)
Pirkdamas patalpas verslininkas nė nenujautė, kokios bėdos jo laukia ateityje. Net ir rengdamas pastato rekonstrukcijos projektą, derindamas jį su Kultūros paveldo departamentu, verslininkas dar nematė jokių kliūčių įgyvendinti savo idėją.
Aplinkybė, kad žemė po dalimi čia buvusios Kauno apylinkės prokuratūros pastato yra privatizuota, paaiškėjo visai neseniai. Nors prokurorai avarinėmis pripažintas patalpas Laisvės alėjoje ir A.Mickevičiaus gatvės kampe paliko gerokai anksčiau nei prieš dešimt metų. Įdomu, kad žemės sklypo dalis buvo privatizuota, prokurorams dar šeimininkaujant minėtose patalpose.
Pirkinys su prokurorais
Dar ne taip seniai pastato Laisvės alėjoje antras aukštas atrodė ganėtinai liūdnai – aptriušęs fasadas, polietilenu užkalti langai. Kai Kauno apylinkės prokuratūra paliko avarines patalpas, jos perėjo Turto fondo žinion. Vėliau jas su banko paskola įsigijo statybos kompanija, tačiau 2008 m. ekonomikos krizė jiems buvo pražūtinga ir patalpos tapo banko nuosavybe.
Nuo 2008 iki 2016 m. patalpos Kauno centre stovėjo tuščios ir toliau nyko. 2016 m. bankui nusprendus jas parduoti, J. Rupšys tapo naujuoju jų šeimininku. Sutvarkė ir nudažė pastato fasadą, pakeitė langus, kad vėjo suplėšytas polietilenas nebadytų praeiviams akių.
Pagal verslininko viziją įkūrus čia Kultūros ir meno inovacijų centrą, antrajame aukšte vyktų parodinė, koncertinė veikla, o trečiajame aukšte, dabartinėje palėpėje, būtų įrengtos kūrybinės dirbtuvės.
„Suderintą projektą ir kitą turimą medžiagą sukėlėme į portalą Statybos.lt., kad gautume rekonstrukcijos leidimą. Tačiau, norint rekonstruoti pastatą, reikia turėti žemės ribų planą, sklypo planą. Pradėjome formuoti žemės sklypą, jungti pastatus numatytai veiklai ir susidūrėme su situacija, kad po vienu iš mūsų namų, A.Mickevičiaus g. 36A, neturime žemės. Ją privatizavęs mūsų kaimynas“, – pasakojo J. Rupšys.
Būtent žemę po namu, galima sakyti, su visais prokurorais kažkada privatizavo A. Mickevičiaus 38A namo kaimynai. Ši vieta kauniečiams nesunkiai atpažįstama. Giliau iš A. Mickevičiaus gatvės pusės čia veikia kavinė „Keturi metų laikai“, kurioje, kalbama, anuomet prokurorai mėgo leisti laiką. Taip pat yra mokama automobilių stovėjimo aikštelė.
Ši automobiliams skirta teritorija yra privačiose rankose, o kartu su ja pas kaimynus atsidūrė ir J. Rupšiui priklausančio pastato dalis.
„Nonsensas, kad privatizuota žemė po svetimu, tuo metu – prokuratūros, pastatu. Nežinau, bet gali būti, kad taip atsitiko dėl tyčinių ar netyčinių Kauno apskrities viršininko administracijos ar vėliau Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) veiksmų. Gražus projektas, nekomercinis, kultūrinis, skirtas visuomenei ir nieko negalime daryti“, – keblią situaciją aiškino J. Rupšys.
Sklypo magnatas
Bendras žemės sklypo plotas prie minėtų namų A. Mickevičiaus gatvėje yra 849 774 kv.m. Didžioji sklypo dalis priklauso Kyguolių šeimai – J. Kyguoliui, M. Kyguolienei ir M. Kyguoliui. Čia yra mokama automobilių aikštelė. Šios žemės privatizavimo pradžia siekia 2003 m. Ne iš karto minėti asmenys tapo šio sklypo savininkais, tačiau, perpirkę anksčiau buvusių žemės bendraturčių dalis, tapo 91 proc. žemės sklypo šeimininkais, o 9 proc. liko valstybei.
Verslininkas J. Rupšys tikina mėginęs kalbėtis su kaimynu, aiškinti, kad jis privatizavo žemę po svetimu pastatu, tačiau taikiai susitarti nepavyko, kaimynas nesileido į kalbas.
Nešnekus kaimynas buvo ir su „Kauno diena“. „Nusiperka ponas ir pradeda ieškoti, ko nepametęs. Neturiu ką aiškinti. Kokia jūsų pavardė? Krapavickaitė? – pasitikslino J. Kyguolis. – Ai, tai čia buvusios bendraturtės. Viskas aišku. Supratau.“ J. Kyguolis nepatikslino, ką suprato. „Kauno diena“ patikslina, kad buvusios žemės bendraturtės Ritos Krapavickaitės ir straipsnio autorės pavardės tėra sutapimas. Galų gale, R. Krapavickaitė jai priklaususią žemės sklypo dalį pardavė Kyguoliams 2021 m. rugpjūtį.
Žemės privatizavimo aplinkybės sugulė į ieškinį Kauno apygardos teismui. J. Rupšiui atstovaujantis advokatas Nerijus Stukas ieškinyje nurodo, kad Kyguoliams ir dar vienai šeimai nuosavybės teise priklausančios patalpos yra pastate, kurio užstatytas plotas – 152 kv.m, arba 80 proc. viso užstatyto žemės sklypo.
J. Rupšiui priklausančios patalpos pastato dalyje, kuri yra Kyguoliams priklausančioje žemėje, sudaro apie 39 kv.m, arba apie 20 proc. viso užstatyto Kyguolių žemės sklypo ploto.
Ieškinyje nurodoma, kad, neturėdamas nuosavybės teisės į pastatui, kurio dalyje yra verslininko patalpos, eksploatuoti reikalingą žemės sklypo dalį, J. Rupšys negali jam nuosavybės teise priklausančiose patalpose vykdyti rekonstrukcijos darbų – tam reikalingas žemės sklypo savininko sutikimu išduodamas statybą leidžiantis dokumentas. Verslininkas taip pat negali privažiuoti prie jam nuosavybės teise priklausančio turto, statyti automobilių.
Privatizavimo niuansai
Žinoma, žemės privatizavimas vyko seniai, tačiau sunku suprasti, kaip buvo matuojamos sklypo ribos, jei pusė pastato, kurio dalis priklauso J. Rupšiui, atsidūrė Kyguoliams priklausančiame žemės sklype, o pusė kitame. „Dar sunkiau suprasti, kodėl sklype esant dviem pastatams, 91 proc. sklypo buvo parduota vieno pastato patalpų savininkams“, – pastebėjo advokatas N. Stukas.
Įstatyme numatyti valstybinės žemės pardavimo atvejai ne aukciono būdu. Taigi, jeigu žemės sklypai užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais, valstybinės žemės sklypai parduodami be aukciono tokio dydžio, kuris būtinas jiems eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą tiesioginę paskirtį.
„Savaime suprantama, kad po J. Rupšiui priklausančiu pastatu esantis ir jam eksploatuoti būtinas žemės sklypas nėra būtinas kitiems žemės sklype esantiems statiniams eksploatuoti, todėl įsigyti žemės po mano klientui priklausančiais pastatais neturėjo teisės nei aukciono būdu, nei pirmumo tvarka“, – komentuodamas ieškinį aiškino advokatas N. Stukas.
Klausimas: naujieji pastato savininkai stebisi, kaip atsitiko, kad kaimyno sklypas suformuotas po jiems priklausančiu pastatu. (Justinos Lasauskaitės nuotr.)
Be kita ko, Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės taip pat nustato, kad sklypai parduodami tokio dydžio, kuris būtinas esamiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.
Šiuo atveju akivaizdu, kad iš valstybės nupirkta žemė naudojama ne pastatui, kuriame yra butai, kavinė ir parduotuvė, eksploatuoti, o mokamų automobilių parkavimo paslaugų teikimo tikslais, t. y. veiklai, niekaip nesusijusiai su Kyguolių nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto eksploatavimu.
„Nežinau, ar teisingi mūsų skaičiavimai, kad per metus už mokamą parkavimą 22-ose stovėjimo vietose surenkama per 40 tūkst. eurų, skaičiuojant, kad darbo dienomis užimta bent pusė parkavimo vietų. Susumavus visą laikotarpį, gautume įspūdingą sumą“, – pastebėjo verslininkas.
NŽT susimaišė?
Šiuo metu visi valstybei priklausančios žemės reikalai yra NŽT rankose. Atsiliepime į ieškinį NŽT patvirtino anksčiau išdėstytą žemės sklypo privatizavimo eigą ir patvirtino, kad sprendimas ir įsakymas yra nepanaikinti, nepakeisti ir galiojantys, tai yra ir tai aišku.
NŽT neužkliuvo tai, kad dalis J. Rupšiui priklausančių patalpų realiai yra kaimyno žemės sklype. NŽT atsiliepime rašo: J. Rupšys nurodo, kad realiai dalis jo patalpų yra virš kito žemės sklypo, „tačiau šių teiginių nepagrindžia jokiais pagrįstais duomenimis ar įrodymais“.
„Susidaro įspūdis, kad NŽT nežino, kokie pastatai ir kokios patalpos virš kurio sklypo yra, ir prašo kitų asmenų tokias aplinkybes įrodyti. Tačiau kartu NŽT ir neneigia, kad privatizuota po svetimu pastatu esanti sklypo dalis“, – pastebėjo advokatas.
Įdomu tai, kad, kadastro bylos duomenimis, detaliajame plane matyti linija, kuri užbraukta kryžiukais. Ji, atrodo, eina ties J. Rupšiui priklausančio pastato galine siena ir, jei riba būtų likusi toje vietoje, jokio ginčo nebūtų. Tačiau susidaro įspūdis, kad teisingoje vietoje buvusi nubrėžta sklypo riba, buvo nubraukta ir pastumta iki J. Rupšiui priklausančio pastato vidurio, todėl ir išėjo, kad pusė pastato yra Kyguoliams priklausančioje žemėje, o kita pusė kitame sklype.
Atsakydama į klausimus „Kauno dienai“, NŽT nurodė, kad, kol ginčas dėl sklypų yra nagrinėjamas teisme, nenorėdama pakenkti ar kažkokiu būdu daryti įtakos teismo sprendimui, tarnyba negali plačiau komentuoti situacijos.
„Mūsų turimais duomenimis, asmuo, kuris skundžiasi, savo negyvenamąją patalpą įsirengė gerokai vėliau po ginčijamo sklypo suformavimo. Prabėgus keleriems metams po sklypo suformavimo ir po negyvenamos patalpos įrengimo, prašoma tame sklype nustatyti visai jo patalpai dalį žemės ir sykiu ginčija gretimą sklypą, siekdamas nusistatyti ir gretimame sklype dalį pagal tą pačią patalpą. Pats namas yra 1912 m. statybos“, – situaciją biurokratiškai dėstė NŽT Viešųjų ryšių skyriaus patarėjas Audrius Gelžinis.
Jis nesiėmė vertinti nei aplinkybių, nei niuansų, kodėl žemės sklypas buvo suformuotas po svetimu pastatu.
Tačiau į klausimą, ar gali būti suformuotas žemės sklypas po asmeniui nepriklausančiu pastatu, atsakė teigiamai.
Gražus projektas – nekomercinis, kultūrinis, skirtas visuomenei ir nieko negalime daryti.
Viešasis interesas
Kauno apygardos teismas priėmė J. Rupšio ieškinį, tačiau paskirtas teisėjas atsisakė nagrinėti bylą, prisipažino esantis geras J. Kyguolio bičiulis. Nagrinėti bylą perėmė atsisakiusio teisėjo kolegė, paskyrė parengiamąjį posėdį, tačiau, gavusi patikslintą J. Rupšio ieškinį, persigalvojo ir bylą nutraukė.
Senatis – taip vienu žodžiu būtų galima apibūdinti teismo argumentus nutraukti bylą ir palikti viską taip, kaip buvo. Žinoma, teismas remiasi Lietuvos Respublikos administracinių bylų teisenos įstatymo 29 straipsnio 1 dalimi. Joje nustatyta, kad jeigu specialus įstatymas nenustato kitaip, skundas (prašymas) administraciniam teismui paduodamas per vieną mėnesį nuo skundžiamo akto paskelbimo arba individualaus akto ar pranešimo apie veiksmą (neveikimą) įteikimo suinteresuotai šaliai dienos.
Teismas taip pat nurodė, kad pareiškėjo prašymu administracinis teismas skundo padavimo terminus gali atnaujinti, jeigu bus pripažinta, kad terminas praleistas dėl svarbios priežasties, tačiau skundo padavimo terminas negali būti atnaujintas, jeigu nuo skundžiamo teisės akto priėmimo ar veiksmo atlikimo arba nuo įstatymo ar kito teisės akto nustatyto klausimo išsprendimo termino pabaigos praėjo daugiau kaip dešimt metų.
Dar viena detalė. Pagal galiojančius dokumentus paaiškėjo, kad 2003 m. žemės sklypo naudotojų susitarime nurodyta, kad valstybės (Kauno miesto savivaldybės taryba) naudojama dalis turi sudaryti 23,72 proc., arba 201,39 kv.m., o šiandien valstybei priklauso tik 75 kv.m ploto žemės sklypo dalis.
Nors 2003 m. žemės sklypo naudotojų susitarime numatytas 148,53 kv.m kelias pravažiuoti, prokurorams pateikta, kad šiandien tokio pravažiavimo nėra likę ir nėra nustatytas nei servitutu, nei kokiu kitu būdu.
Dėl viešojo intereso gynimo buvo kreiptasi į Kauno apygardos prokuratūrą. Kreipimesi taip pat nurodoma, kad asmenys, neteistai privatizavę valstybinę žemę ir naudodami ją ne turimiems pastatams eksploatuoti, o viešai teikiamai mokamo automobilių stovėjimo paslaugai, iš neteisėtų veiksmų gauna pajamų valstybės sąskaita.
Tačiau prokuratūra šioje situacijoje neįžvelgė Viešojo intereso konflikto argumentuodama, kad visi sprendimai priimti laikantis tuo metu galiojusių teisės aktų.
