„Už atkūrimą tikrai galima susimokėti, ir mes nekvestionuojame tų dydžių, kurie yra nustatomi savivaldybių – matyt, juos yra pasiskaičiavę ir įvertinę – tik turime suprasti, kad visa tai prisideda prie galutinio produkto, galutinio turto kainos“, – LRT radijui trečiadienį sakė M. Statulevičius.

„Jeigu mes norime kalbėti apie įperkamą būstą mieste, mes turime įsivertinti, kad visos šios papildomos dedamosios prisideda prie turto kainos“, – pridūrė jis.

M. Statulevičius neatmetė, kad tankiai brandžiais medžiais apaugusiuose sklypuose NT vystytojai gali atsisakyti planų vystyti kai kuriuos projektus.

„Aiški tvarka ir aiškus jos galiojimas, matyt, sukurs sąlygas, žaidimo taisykles į priekį. Tie, kurie ieškos sklypų, kurie juos rinksis, matyt, dabar įsivertins, ar ten yra rentabilu, ar ten apsimoka plėtoti projektus, ar ne“, – kalbėjo M. Statulevičius. 

Jis atkreipė dėmesį, kad naujoji tvarka palies ir pačias savivaldybes.

„Žinome, kad daug savivaldybėms infrastruktūros kūrime tenka atlikti šalinimo darbų tiesiant tinklus, trasas, ar tai būtų šiluma, ar vandentiekis, ar kanalizacija, ir tikrai dideli kiekiai želdynų patenka į tas apsaugos zonas ir juos tenka šalinti. Norisi priminti, kad ir savivaldai tikrai reikės su tuo skaitytis ir, matyt, tai reikėtų daryti atsakingai priimant tokius sprendimus“, – sakė M. Statulevičius. 

Vilniaus taryba birželio pabaigoje saugotinais paskelbė daugiau nei 45 tūkst. mieste augančių medžių, dešimt kartų padidino kompensacijas už jų nukirtimą.

Tuo metu Palangos taryba šią savaitę pakeitė miesto želdynų ir želdinių apsaugos bei tvarkymo taisykles ir mažiausiai dešimt kartų padidino saugotinais paskelbtų želdinių atkuriamosios vertės įkainius.

Nuo šių metų gegužės 1 dienos savivaldybių taryboms suteikta teisė pačioms nuspręsti dėl didesnių atkuriamosios vertės įkainių nustatymo savo sprendimu saugotinais paskelbtiems želdiniams.

Medžių saugumu susirūpinta gegužę, sostinės centre statybų rangovams nupjovus ąžuolą.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad siūlymas dar yra pradinėje stadijoje, svarbu sulaukti teisinių formuluočių.

„Matyt, jis (siūlymas – BNS) yra padiktuotas paskutinių rezonancinių atvejų ir tas truputi neramina, kad nebūtų priimti skuboti ir su bendruomene, kuriai tas bus taikoma, nesuderinti sprendimai“, – BNS antradienį sakė M. Statulevičius.

„Jei savivaldybė turės išduoti sutikimus kirsti medžius ant stogų, inžinerinių tinklų ir panašiai, kokie bus tų sutikimų kriterijai? Ar nereikės daryti kažkokių papildomų tyrimų, ar mes gerokai neužtruksime laike, kol gausime pritarimą“, – pridūrė jis.

M. Statulevičius taip pat svarstė, kas būtų tokiu atveju, jei savivaldybė nepritars medžių šalinimui.

„Kokia bus išeitis, kokie galime sprendimų keliai? Urbanizuotose teritorijose tokių leidimų anksčiau nereikėjo ir tai buvo įprasta praktika, todėl jei ji dabar yra keičiama, reikia žinoti, koks bus naujas taikymas“, – sakė jis.

Mus neramina, kad visa tai neišsitęstų laike, neatsirastų nauji terminai, kad kaštai būtų proporcingi. 

„Mus neramina, kad visa tai neišsitęstų laike, neatsirastų nauji terminai, kad kaštai būtų proporcingi. Jeigu dėl to mes prisidėsime prie miesto gražinimo ir žalinimo, tai viskas yra puiku, tačiau reikia įvertinti, kokia iš to bus nauda miestui ir kad tai nepabrangintų projektų, kurie bus kuriami. Kad tai nepadarytų būsto dar labiau neįperkamu ir gerokai neprailgintų visų procedūrų“, – teigė asociacijos prezidentas.

NT plėtros bendrovės „Bonava Lietuva“ vadovas Remigijus Pleteras taip pat sako, kad pokyčiai dar labiau prailgintų, jo teigimu, ir taip ilgas biurokratines procedūras.

„Didžiausia problema, kai yra papildomi apribojimai, tuomet labai išitęsia laikas ir biurokratija – čia yra didžiausia rakštis tarp valdžios institucijų ir verslo. Biurokratijos ir taip yra labai daug, todėl kiekvieni įstatymų pakeitimai, kurie ją dar labiau didina, iš tiesų baugina“, – BNS antradienį sakė R. Pleteras.

„(Procedūras – BNS) pratęstų savaitėms ar mėnesiams. Reikėtų prisiduoti visus želdynus, tada svarstymai, komitetai, papildomi klausimai ir taip toliau, vietoje to, kad galbūt įstatymais būtų aiškiai apibrėžta, kas yra galimai kertamas želdynas, o kas turi būti suderinta“, – pridūrė jis.

„Bonava Lietuvos“ vadovo teigimu, papildomi mokesčiai už želdynus projektų vystytojams nesukeltų problemų. 

Tuo metu bendrovės „Anreka“ vadovas Romualdas Pušinaitis BNS sakė, kad didelio pokyčio neturėtų būti, nes Vilniuje tai daryti privaloma jau ir dabar, jo manymu, įstatymu toks reikalavimas būtų įteisintas šalies mastu. 

Nejaugi dabar buvo kitaip? 

„Nejaugi dabar buvo kitaip? Bent jau Vilniaus mieste norint kirsti bet kokį medelį planuojant NT vystymą reikėjo gauti savivaldybės želdyno apsaugos skyriaus leidimą. Manau, čia buvo miesto lygmenyje, o dabar galbūt į nacionalinį lygmenį“, – sakė R. Pušinaitis.

Jis teigė nematantis problemos, jeigu nauja tvarka galios visiems statytojams. Kita vertus, sako R. Pušinaitis, jų veiklai tai būtų tik dar vienas papildomas reguliavimas, kurių Lietuvoje jau ir taip per daug, jie dviprasmiški ir skatinantys korupciją.

„Dėl reglamentų kiekio, jų apimties, neapibrėžtumo, dviprasmybių galima galima disertacijas rašyti. Jų ryškiai per daug Lietuvoje, netobuli ir dauguma jų skatinantys neapčiuopiamą korupciją“, – teigė R. Pušinaitis.

Aplinkos ministerijos teigimu, Želdynų įstatymo pataisos užtikrintų informaciją apie ant inžinerinių tinklų ar pastatų augančių nesaugotinų medžių kirtimą – želdynus pašalinti norintys asmenys apie planuojamus kirtimus turės pateikti savivaldybei deklaraciją.

Želdiniai galėtų būti šalinami gavus savivaldybės sutikimą, kartu atlyginant jos paskaičiuotą piniginę atkuriamąją vertę.

Dabar ant inžinerinių tinklų ar pastatų augančius nesaugotinus medžius galima šalinti be savivaldybės leidimų bei nemokant kompensacijos.

Gegužės pabaigoje Vilniaus Ceikinių gatvėje, privačiame sklype, buvo nupjautas brandus ąžuolas, įtariama, nesilaikant teisės aktuose nustatytos tvarkos. Ąžuolą nupjovusiai bendrovei „Rinktinės NT“ sostinės savivaldybė tuomet skyrė 141 tūkst. eurų baudą.

„Ekonomikoms tai atnešė naują neapibrėžtumo laikotarpį, infliaciją, palūkanų augimą ir, galiausiai, augimo lėtėjimą. Tokie svyravimai, lokaliu mastu, bene greičiausiai atsiliepia nekilnojamojo turto, o dar smulkiau – būsto rinkai. Kaip per pirmąjį karantiną, taip ir prasidėjus karui, būsto rinka reikšmingai stabtelėjo“, – sakė išskirtinių būsto projektų valdymo bei NT paslaugų įmonės „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Tačiau pastarasis laikotarpis yra savaip unikalus ir įdomus. Kadangi prognozuoti tokiais laikotarpiais yra itin sudėtinga, remdamiesi atskirų ekonominių rodiklių dinamika ir ekonomistų prielaidomis, „Citus“ analitikai įvertino galimus būsto rinkos Vilniuje raidos scenarijus.

Stabdo ne tik globalūs iššūkiai, bet ir vietiniai (ne)sprendimai

Šie scenarijai paremti globalių ekonomikos rodiklių, mažai priklausančių nuo lokalių sprendimų, dinamika. Tačiau Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad būsto įperkamumas susijęs ir su institucijų pastangomis, o į jų trūkumą baksnoja jau ir situaciją analizuojančios Europos institucijos.

„Žvelgiant į oficialiąją statistiką, per pastarąjį dešimtmetį būsto kainų lygis Europos Sąjungoje vidutiniškai kilo apie 6 proc. Lietuvoje šis rodiklis siekia net 33 proc. (Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos (EBPO) duom.). Kodėl mūsų šalyje stebimas toks ryškus būsto brangimas, kuris smukdo jo įperkamumą ir prieinamumą?“, – klausė M. Statulevičius.

Mindaugas Statulevičius. „Citus“ nuotr. 

Spaudimą būsto kainos, pažymi jis, jaučia tiek iš objektyvios, tiek ir iš subjektyvios aplinkos. Dėl geopolitinių įtampų užklupęs neapibrėžtumas ir išbrangusios statybinės medžiagos, į rekordines aukštumas kilusi infliacija ir jos tramdymui pasitelktas palūkanų didinimo mechanizmas. Vis tai – objektyvios priežastys, lėmusios būsto kainų augimą ir smunkantį jo įperkamumą.

„Bet turime ir subjektyviąją šios istorijos pusę: tai – neatsakinga teisėkūra ir institucijų kompetencijos stoka priimant verslo aplinką reglamentuojančius sprendimus. Pastaraisiais metais priimtas šūsnis teisės aktų pakeitimų bei prikurta naujų, kurie tiesiogiai daro įtaką būsto kainų kilimui ir stringančiai pasiūlai. Skaičiuojame, kad iššūkiai statybos sektoriuje ir juos sekę teisinės bazės pokyčiai per maždaug metus būsto kainą padidino nuo 17 iki 23 proc. Ar atsakingosios institucijos, priimdamos nutarimus, įvertino galimą jų poveikį rinkai? Tikrai ne. Kaip rodo ligšiolinė patirtis, įstatymų kūrėjai ir priėmėjai nėra linkę įvertinti savo sprendimų įtakos – nei kaip tai paveiks verslo aplinkos funkcionavimą, nei kaip tai atsilieps visuomenei“, – sakė LNTPA vadovas.

Jis neabejoja, kad kiekvienas valstybės sprendimas nugula galutinėje būsto kainoje, tai reiškia, ant būsto pirkėjo pečių. Verslas palaiko valstybės siekius kelti kokybės kartelės reikalavimus, bet kartu kviečia ieškoti ir balanso bei poveikio suvaldymo sprendimų, nes priešingu atveju būsto įperkamumas taps įsišaknijusia jau ne vien lūkesčius lemiančia, o realia, faktine problema.

„Būstas ir jo įperkamumas turi būti politinis prioritetas, lydimas veiksmingos, ilgalaikės strategijos, kurios gijas tvirtai laikytų atsakingas Vyriausybės įgaliotasis asmuo. Girdime Europos institucijų rekomendacijas netgi steigti Būsto ministeriją. Taigi, galime suvokti šio klausimo svarbą. Taip pat turime judėti link nuomojamojo bei municipalinio būsto fondų plėtros. Lengvinti ir spartinti planavimo bei statybos procesus. Ir, svarbiausia, audituoti priimamų teisės aktų poveikį, numatyti galimas pasekmes prieš juos patvirtinant oficialiai“, – rekomendavo ekspertas.

Būsto rinkos atsparumas ir scenarijų formavimo prielaidos

Iš kitos pusės, „Luminor“ banko vyriausiojo ekonomisto Žygimanto Maurico įsitikinimu, Lietuvos būsto rinka demonstruoja įspūdingą atsparumą nepalankiems ekonominiams sukrėtimams. Rusijos karinė invazija Ukrainoje padidino geopolitinį neapibrėžtumą bei įpylė žibalo į liepsnojantį infliacijos laužą, o jį gesinti suskubęs Europos centrinis bankas vos per vienerius metus pakėlė bazines palūkanų normas nuo -0,5 iki 3,5 proc. – į 22 metus nematytas aukštumas. Tačiau šios grėsmės ne sušaldė, o tik atvėsino po COVID–19 pandemijos iki raudonumo įkaitusią Lietuvos būsto rinką.

Lietuvos būsto rinkai sušalti neleidžia itin aukšti gyventojų lūkesčiai – vartotojų pasitikėjimo rodiklis šiuo metu yra pats aukščiausias visoje Europos Sąjungoje (ES), o ypač gerai lietuviai vertina savo asmeninę finansinę padėtį.

Žygimantas Mauricas.  „Citus“ nuotr.

„Optimistinius gyventojų lūkesčius lemia dviženklis vidutinio darbo užmokesčio augimas, žemas nedarbo lygis bei sparčiai lėtėjanti infliacija, kuri 2023 m. birželio mėn. sumažėjo iki vienaženklio skaičiaus ir tapo mažesnė nei darbo užmokesčio augimas. Būsto rinkos aktyvumą taip pat palaiko gyventojų skaičiaus augimas (Lietuvos gyventojų sk. 2022 m. išaugo 54 tūkst.), kurį lemia jau ketvirtus metus iš eilės teigiamas tarptautinės migracijos balansas. Didėjančios gyventojų pajamos ir palankios demografinės tendencijos didina būsto paklausą, o tai, savo ruožtu, neleidžia koreguotis būsto kainoms“, – kalbėjo Ž. Mauricas.

Jis pastebi, kad šiuo aspektu Lietuva išsiskiria ne tik Baltijos šalių, bet ir visos ES kontekste, nes palūkanų normų ir infliacijos šuolis daugumoje bendrijos šalių lėmė būsto kainų korekcijas – ES būsto kainos krenta jau du ketvirčius iš eilės. Būsto kainų korekcijos pastebimos ir Lietuvoje, tačiau reikšmingesnių pokyčių tikimybė nėra didelė.

„Visų pirma, būsto nuomos rinkoje, kuri yra mažiau priklausoma nuo ateities lūkesčių, tad yra tarsi esamos būsto rinkos situacijos lakmuso popierėlis, aktyvumas yra santykinai didelis, o kainų augimas šiais metais vėl paspartėjo. Pavyzdžiui, Vilniuje būsto nuomos kainos per dvejus metus pakilo 22 proc., likusioje Lietuvos dalyje – 18 proc. (būsto skelbimų portalo „Aruodas.lt“ duom.). Antra, būsto sandorių skaičius antrinėje rinkoje išlieka santykinai aukštas ir nedaug tenusileidžia priešpandeminiams 2019 metams. Trečia, būsto paskolų paklausa Lietuvoje išlieka pakankamai aukšta: per pirmus penkis 2023 m. mėnesius naujai išduotų būsto paskolų suma Lietuvoje buvo 14 proc. mažesnė nei per tą patį laikotarpį pernai. Palyginimui, Latvijoje šis skaičius atitinkamu laikotarpiu sumažėjo 18 proc., Estijoje – 29 proc., o euro zonos šalyse – 41 proc.“, – vardijo ekspertas.

Jis pabrėžia, kad būsto paskolų pasiūla taip pat išlieka didelė: bankai negriežtina būsto paskolų išdavimo sąlygų, o mažėjant bankų taikomoms būsto paskolų maržoms gyventojai aktyviau refinansuojasi savo turimas būsto paskolas, tokiu būdu sušvelnindami paskolų palūkanų augimą dėl kylančių bazinių palūkanų normų.

Pakankamai pozityvios atrodo ir Lietuvos banko bei kitų ekonomistų prognozės, galinčios turėti įtakos žmonių finansinei situacijai – darbo užmokesčio ir darbo rinkos dinamika.

Šarūnas Tarutis.  „Citus“ nuotr.

„Tačiau kol kas didžiausia pirminės būsto rinka Lietuvoje – apsnūdusi. Kodėl taip gali būti? Visų pirma, žmonių sprendimo priėmimo terminą įsigyti brangiausią pirkinį gyvenime ilgina netikrumas dėl ateities, susijęs su geopolitinėmis audromis, ekonomikos bangavimais ir tiesiogiai įtaką pajamoms turinčiais faktoriais – aukšta infliacija ir kylančiomis palūkanų normomis, kurios dar ir būsto įperkamumą prastina“, – vertino „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

O didžiausią grėsmę Lietuvos būsto rinkai, – papildo „Luminor“ vyriausiasis ekonomistas Ž. Mauricas, – keltų gilesnė ir ilgesnė ekonominė recesija, kuri padidintų nedarbo lygį ir sulėtintų darbo užmokesčio augimą. Palūkanų normų dinamika bei demografinės tendencijos taip pat darys reikšmingą poveikį būsto rinkai vidutiniu laikotarpiu. Jei palūkanų normos pradėtų mažėti sparčiau nei tikimasi – tai turėtų įleisti gaivaus oro gūsį į būsto rinką; jei jos išliks didesnės ilgesnį laikotarpį – spartesnio būsto rinkos atsigavimo tektų palūkėti. Ilgesniu laikotarpiu būsto rinkai vis didesnį poveikį darys demografinės tendencijos, o tiksliau – nuo migracijos tendencijų, nes COVID–19 pandemijos metu ženkliai sumažėjęs gimstamumas dar labiau padidino Lietuvos priklausomybę nuo imigracijos. Jei gyventojų skaičius Lietuvoje – ar bent didžiuosiuose jos miestuose – augs, aktyvumas išliks aukštas, jei ne – priešingai. Būtent šis veiksnys daugiausia lemia vangią būsto rinką Rygoje.

Taigi, atmetus ekonominių ir demografinių faktorių įtaką, nuomos ir antrinės būsto rinkų konkurenciją, lieka infliacija ir palūkanų norma. Infliacija jau ima išsikvėpti ir auga nebe taip smarkiai. Paskutiniai duomenys rodo, kad infliacija euro zonoje pasiekė 5,5 proc. rodiklį. Lietuvoje ji tuo metu buvo kiek didesnė – 8,2 proc. ir augo lėčiau nei darbo užmokestis, vadinasi, žmonių perkamoji galia grįžta. Nukrito ir stabilizavosi energetinių išteklių kainos, turinčios bene didžiausią įtaką bendram infliacijos lygiui, šaltasis sezonas taip pat praėjo. O ir jis buvo gan švelnus, todėl infliacijos įtaka susitraukė.

„Galima drąsiai teigti, kad šiuo metu iš esmės svarbiausias būsto rinkai rodiklis yra 6 mėn. trukmės Euribor palūkanų norma – tokia dažniausiai fiksuojama būsto paskolų sutartyse. Ji, atsižvelgiant į poreikį būsto įsigijimui imti banko paskolą, turi ir didelės įtakos būsto įperkamumui, kuris pastaruoju metu sumažėjo, ir vartotojų sprendimo priėmimo laikui, nes Euribor augimo lūkestis didina neapibrėžtumą. „Citus“ analitikai nagrinėjo ilgalaikę – daugiau nei dešimties metų laikotarpio – metinių Euribor ir pirminės būsto rinkos sandorių kiekio vidurkių koreliaciją ir patvirtino, kad ji – artima vienetui, t. y. beveik absoliuti. Tai reiškia, kad mažėjant Euribor turėtų suaktyvėti pirminė būsto rinka“, – sako Š. Tarutis. Scenarijuose mėnesiniam sandorių skaičiui analitikai naudojo trumpalaikę koreliaciją, kuri, dėl didesnio svyravimo trumpuoju laikotarpiu, yra apie 0,6.

„Citus“ analitikai, atsižvelgdami į Europos centrinio banko, Lietuvos ir kitų didžiųjų euro zonos ekonomikų centrinių bankų bei tarptautinių finansinių institucijų prognozes, sudarė tris pirminės būsto rinkos scenarijus sostinei. Jie remiasi pagrindine Euribor palūkanų normos projekcija, galimą paklaidą koreguojant labiau optimistine ir labiau pesimistine kryptimis.

Scenarijus #1. Realistinis scenarijus

Šiuo metu prognozuojama, kad Euribor norma aukščiausią ribą pasieks pačioje šių metų pabaigoje. Vėliau ji turėtų nuosekliai mažėti. Spėjama, kad pagrindinė palūkanų norma pasieks 4,1–4,2 proc. ir bus aukštesnė nei manyta iki šiol. Tačiau kitais metais ji sumažės apie 1 proc. punktu, iki 3,0–3,3 proc. Tokių žemų rodiklių, kurie buvo nuo 2015 m. iki 2022 m. gegužės mėn., kai Euribor kirto nulio atžymą ir visąlaik laikėsi neigiamoje skalės pusėje, bent šį dešimtmetį jokios prognozės nerodo.

Dabartinės prognozės rodo, kad palūkanų norma dar paaugs iki metų galo, o tada nuosekliai mažės ir svyruos nežymiai.

Tai reiškia, kad šiais metais pasiūla Vilniaus pirminėje būsto rinkoje turėtų toliau po truputį augti ir jos smarkiau nemažins sulėtėjusi paklausa. Aktyvumas išaugti gali kitų metų pradžioje, kai ims gerėti būsto kreditavimo sąlygos ir įperkamumas. Iki to laiko, prognozuojama, augs ir darbo užmokestis, todėl suaktyvėjus rinkai gali atsirasti daugiau erdvės būsto kainų augimui, nes paklausa pirminėje sostinės rinkoje įsibėgėjus metams turėtų svyruoti tarp 350 ir 450 naujų būstų per mėnesį, o metinis vidurkis – pasiekti 368 būstų ir 75 proc. viršyti prognozuojamą šių metų vidurkį (210).

    • Kaip skaičiavome? Pagrindu šiam scenarijui „Citus“ analitikai laikė pasaulinių finansinių konsultacijų įmonių „Chatham’s Financials“ ir „The Economy Forecast Agency (EFA)” naujausias Euribor 6 mėn. trukmės prognozes, kurias apjungė ir adaptavo pagal kitus rodiklius. Vertinome, kad paklausos dinamikos ir Euribor pokyčių trumpalaikės koreliacijos rodiklis – 0,6. Dar „Citus“ ekspertai atsižvelgė į paskutinių 6 metų sezoniškumo tendencijas ir šį poveikį įtraukė prognozuodami sandorių skaičių.

Grafikas nr. 1. Vilniaus pirminės būsto rinkos dinamikos realistinis scenarijus („Citus“ duom.)

Scenarijus #2. Pesimistinis scenarijus

Dar prieš tris mėnesius buvo prognozuojama, kad Euribor pikas bus mažesnis ir „nutiks“ anksčiau. Tai buvo planuojama šių metų lapkričio–gruodžio mėnesiais, o maksimali 6 mėn. trukmės palūkanų dydžio reikšmė buvo projektuojama 3,71 proc.

Tačiau jau dabar ji yra didesnė – birželį ji vėl kilo ir sudarė apie 3,9 proc. Todėl ir prognozėse pikas nusikėlė dviem mėnesiais į priekį, o jo reikšmė – padidėjo.

Tai rodo, kad scenarijų dar gali būti įvairių, todėl „Citus“ rinkos analitikai suformavo pesimistinį variantą ir pirminei Vilniaus būsto rinkai. Pagal šį scenarijų Euribor palūkanų norma bus didesnė nei prognozuojama šiuo metu ir mažės ne taip greitai. Todėl ir paklausa augs lėčiau, o mėnesinis sandorių vidurkis (298) per visus metus kiek daugiau nei 40 proc. viršys šių metų prognozuojamą vidurkį.

    • Kaip skaičiavome? „Citus“ ekspertai pakoregavo pirmajam scenarijui naudotą Euribor palūkanų normos 6 mėn. trukmės prognozę, darydami prielaidą, kad Europos centrinis bankas, siekdamas suvaldyti infliaciją, jas šiais metais kels sparčiau, o kitais metais dar laikysis konservatyvesnės taktikos ir mažins iš lėto, maždaug dvigubai lėčiau nei pirmojo scenarijaus atveju, stengdamasis, kad infliacija vėl neimtų augti. Kaip ir ankstesniame scenarijuje, prognozuojant galimą paklausos dinamiką, buvo vertinamas ir sezoniškumo poveikis rinkos aktyvumui.

Grafikas nr. 2. Vilniaus pirminės būsto rinkos dinamikos pesimistinis scenarijus („Citus“ duom.)

Scenarijus #3. Optimistinis scenarijus

Visgi, yra ir gerų ženklų, kurie rodo, kad ECB gali ryžtis Euribor normą mažinti anksčiau ir sparčiau. Paskutiniai Euro zonos duomenys rodo, kad bendra vidutinė infliacija pasiekė 5,5 proc. ribą. Kadangi bendrijos ekonomikos variklis ėmė lėtėti, o globalių iššūkių grėsmė ir mastas nėra sumažėję, galima laukti ir pozityvesnių scenarijaus eigos variantų.

Prisimenant 2020 m. ir pandemijos pradžios laikotarpį, kai dauguma vyriausybių ėmė taikyti gan agresyvias fiskalinio skatinimo politikas, dar mažinti pagrindines palūkanų normas ir į ekonomikas įlieti didžiulius pinigų srautus. Šiuo metu didesne grėsme laikoma infliacija ir pinigų nuvertėjimas, todėl tokių ekstraordinarių priemonių tikėtis neverta, – įsitikinęs „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Š. Tarutis.

Tačiau, jo manymu, suvaldžius infliaciją ir pasitinkant ateities ekonominius iššūkius, kurie reikalaus gero ekonomikų pasirengimo, apatinio ciklo fazės ECB užtęsti nenorės ir palūkanas ims mažinti sparčiau, taip siekdamas santūriai skatinti vartojimą.

Remiantis optimistiniu scenarijumi, Vilniaus pirminė būsto rinka atsigaus dar šių metų gale, o kitais metais artės link 500 sandorių per mėnesį. Vidutiniškai, pagal tokį scenarijų, kitąmet prognozuojama apie 415 naujų būstų pardavimų – bene dvigubai daugiau nei šių metų prognozė.

Labai panašus mėnesinis vidurkis, pasak analitikų, stebėtas 2020–aisiais. Reikia atkreipti dėmesį, kad tais metais būsto rinka patyrė staigų „rankinį stabdymą“, o paskui paklausa ėmė augti labai staiga, taip sudarydama didelį spaudimą kainų augimui. Tačiau tąkart labai nusekusi buvo ir pasiūla, tad ekspertai viliasi, kad rinkoje toks disbalansas nebesusidarys.

    • Kaip skaičiavome? Ir šis „Citus“ ekspertų parengtas scenarijus remiasi „Chatham’s Financials“ bei „The Economy Forecast Agency (EFA)” prognozėmis, tačiau jo prielaidos – pozityvesnės, todėl paskaičiuotas greitesnis Euribor mažėjimas ir ryškesnis bei spartesnis didžiausios būsto rinkos Lietuvoje atsigavimas. Taip pat vertintas rinkos sezoniškumas ir, pagal statistiką, pagal tai skaičiuota kasmėnesinė rinkos dinamika.

Grafikas nr. 3. Vilniaus pirminės būsto rinkos dinamikos optimistinis scenarijus („Citus“ duom.)

Ko laukti ir ko tikėtis būsto ieškantiems žmonėms?

Matant, kad net ir didžiausią kompetenciją bei patirtį rinkos tyrimuose ir prognozėse turintys analitikos centrai, turi koreguoti savo sudarytus ateities ekonominės raidos scenarijus, prognozuoti reikia atsargiai. Tačiau egzistuoja tam tikros fundamentalios prielaidos, leidžiančios modeliuoti bent preliminarias galimas kryptis.

„Neatsitiktinai, savo analizę vadiname scenarijais, o ne prognozėmis. Prognozė, tam tikra prasme, labiau įpareigoja, o mes suprantame, kad tokiu būdu darome įtaką pasirinkimams ir sprendimams. Todėl, nors ir neabejojame, kad, bent jau remiantis šiandien turimais duomenimis ir darytinomis įžvalgomis, rinka atsigaus ir paklausa ims augti, jog tai yra labiau laiko nei paties fakto klausimas, suprantame, kad situacija gali pasikeisti net ir rytoj, – sako Š. Tarutis. – Prieš trejus metus, su pandeminės rinkos scenarijais pataikėme ganėtinai tiksliai ir net buvome per santūrūs paklausos atžvilgiu, tačiau tuometinis augimas sukėlė ir nemažai iššūkių rinkai, nors daug ko ir išmokė“.

Eksperto teigimu, šiandien rinka yra stabili, o paklausa – auganti. Pardavėjai taip pat stengiasi rinkai pasiūlyti patrauklius pasiūlymus, nes pasiūla auga, todėl konkurencija didėja. Tad pirkėjai šiandien turi labai geras sąlygas rinktis būstą, ypač, jei svarstomas dar statomas projektas, kuriame notarinis sandoris bus sudaromas po 1–2 metų, kada Euribor palūkanos turėtų būti mažesnės nei šiandien, darbo užmokestis, prognozuojama, išaugęs, taigi, ir mėnesinė finansinė našta – lengvesnė.

Bankai taip pat ieško sprendimų, kaip pagerinti būsto kreditavimo sąlygas ir padaryti jį labiau prieinamą. Todėl verta ieškoti žemesnių bankų maržų ir naujoms paskoloms, ir turimų refinansavimui.

Kiekvienas eigos variantas turės skirtingos įtakos ir pasiūlai. Šiuo metu plėtotojai rinką papildo mažesnėmis ir smulkesnėmis būsto „injekcijomis“. Jei įsigyvendins pesimistinis ar net realistinis scenarijai, žymesnių situacijos pasikeitimų, tikėtina, nepamatysime, – mano „Citus“ investicijų ir analizės vadovas. Optimistinio scenarijaus atveju, rinkos aruodas turėtų pildytis šiek tiek sparčiau.

Praėjusiais metais fiksuotas maždaug 17 proc. vidutinės pasiūloje esančių naujų būstų kainų augimas. Šiais metais kaina, vertinant kasmėnesinį pokytį, per pusę metų augo apie 3 proc. Vadovaujantis realistiniu scenarijumi, kitąmet galima tikėtis 4–6 proc. augimo; jei įsigyvendins pesimistinis scenarijus, kainos išliks stabilios, nors 2–4 proc. augimas, greičiausiai bus; jei viskas pakryptų optimistine linkme, metinis kainų augimas 2024 m. gali viršyti 10 proc. ribą.

„Manau, kad dauguma žmonių liks prie savo sprendimo (pirkti NT – BNS), nes gyventi reikia. Ypač jeigu kalbame apie augančias žaliavų, dujų kainas, manau, kad žmonės įvertins tai, kad turėdami naują energetiškai efektyvų, energiją ir kaštus taupantį būstą jie ilguoju laikotarpiu išlošia“, – BNS teigė Mindaugas Statulevičius. 

„Žmonės galbūt apribos kitas – pramogų, kelionių – išlaidas, bet būstas, kuris vis tiek yra viena iš būtinųjų gyvenimo priemonių, bus svarbus“, – pridūrė jis.

Būsto paskolos yra susietos „Euribor“ tarpbankine palūkanų norma. Laukiant ECB sprendimo 12-kos mėnesių „Euribor“ nulinę ribą peržengė jau balandį, šešių mėnesių – birželio pradžioje, o trijų – liepos viduryje. Prognozuojama, jog vieno ir trijų mėnesių „Euribor“ normos turėtų padidėti jau kitą savaitę.

Pasak M. Statulevičiaus, skolinantis sudaroma mažiau nei pusė naujo būsto įsigijimo sandorių. Jo teigimu, bazinių bei tarpbankinių palūkanų normų augimas žmonėms galėtų turėti nebent psichologinį poveikį.

„Psichologiškai žmonėms bus tam tikras signalas, kad šiek tiek pinigų reikės išimti iš vartojimo ir daugiau jų skirti paskolos aptarnavimui. (...) Gyvenome nulinių palūkanų normų zonoje, o dabar reikės susimokėti daugiau, tai daliai žmonių, jaunoms šeimoms, gali kilti tam tikrų pamąstymų“, – teigė NT rinkos ekspertas.

Vis dėlto jis neatmetė, jog palūkanų normų didinimas bei paskolų brangimas gyventojams ilguoju laikotarpiu gali turėti netiesioginės įtakos – tai priklausys nuo brangstančių paskolų įtakos verslui. 

„Reikia žiūrėti, kaip tai paveiks verslą, ūkį, gamybos įmones, kurios savo reikmėms taip pat skolinasi iš bankų ir jiems taip pat tos paskolos brangs. Todėl reikia įvertinti, ar įmonės dėl padidėjusių išlaidų nestabdys investicijų, neatleidinės arba nesamdys naujų žmonių“, – teigė M. Statulevičius.

Euro zonoje sparčiai kylant infliacijai ir energetikos išteklių kainoms ECB ketvirtadienį padidino pagrindines palūkanų normas puse procentinio punkto. ECB taip pat pažymėjo, kad kituose posėdžiuose jis tęs palūkanų normų normalizavimą, o sprendimai priklausys nuo duomenų ir padės pasiekti 2 proc. infliacijos tikslą.

Tačiau pati Žemės ūkio ministerija (ŽŪM) tvirtina, kad šis įstatymas taikomas tik santykinai nedidelei leidimų daliai, todėl susiklosčiusi situacija reikšmingos įtakos nekilnojamojo turto rinkai išvis neturėjo. Be to, pažymima, kad visas poįstatyminių aktų rengimo procesas užtruko ir dėl to, kad rinkos dalyviai esą turėjo parengę itin daug pasiūlymų dėl įstatymo taikymo.

Dar praėjusių metų pabaigoje priimtomis pataisomis numatoma, kad nuo šių metų kovo mėnesio keičiant išsinuomoto sklypo paskirtį, pavyzdžiui, norint apleisto pramoninio objekto vietoje statyti daugiabučius namus, NT plėtotojai už tai turi mokėti 75 proc. sklypo vertės siekiantį mokestį.

M. Statulevičius: naują mokestį norėjusios sumokėti įmonės kelis mėnesius neturėjo kur pervesti pinigus

Nors po įstatymo priėmimo, iki jo įsigaliojimo ŽŪM turėjo kone keturis mėnesius visų reikalingų dokumentų parengimui, Vyriausybėje poįstatyminiai aktai buvo patvirtinti balandžio 6 d.

„Žemės ūkio ministerija, ilgiau negu planuota diskutavo su suinteresuotomis institucijomis ir nekilnojamojo turto vystytojų atstovais, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija, dėl poįstatyminių teisės aktų turinio. Užtrukus diskusijoms su Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija teisės aktus parengė ir patvirtino per mėnesį nuo įstatymo įsigaliojimo“, – rašoma Eltai atsiųstame Žemės ūkio ministerijos Ryšių su visuomene ir bendradarbiavimo skyriaus komentare.

„Įstatymo nuostatos taikomos tik tais atvejais, kai leidimas išduodamas pastatų, esančių valstybinėje žemėje, rekonstrukcijai. Tai neturi įtakos statybų leidimams privačiuose sklypuose“, – pažymima atsakyme.

Tačiau Nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas Mindaugas Statulevičius tvirtina, kad reikalingų teisės aktų derinimas prasidėjo tik sausio viduryje, kuomet suinteresuotos šalys galėjo pateikti savo pastabas dėl projekto.

Vis tik, jis tvirtina, kad ministerijos įvardijamos diskusijos apskritai prasidėjo paskutinėmis vasario dienomis. Kaip pažymi verslo atstovas, tuomet susidarė įspūdis, kad metų gale Seime apsisprendus dėl naujojo mokesčio įvedimo, atsakingų institucijų atstovai tarsi „užmigo“, ir tik po Asociacijos raginimų ministerija galiausiai suorganizavo susitikimą, kuris įvyko jau kovo pradžioje, kuomet įstatymas teoriškai jau turėjo pradėti galioti.

Nors Vyriausybė įstatymo taikymą aiškinančias nuostatas patvirtino balandžio 6 d., leidimų procesas, pasak NT vystytojų atstovo vis dar buvo įstrigęs, kadangi atsakingos institucijos nebuvo parengusios reikalingų nuostatų aprašo. Dėl to, jo teigimu, pirmasis leidimas Vilniaus mieste buvo išduotas tik gegužės 26 d. – praėjus beveik trims mėnesiams po įstatymo įsigaliojimo.

„Projektai buvo pateikti Vyriausybei, jos patvirtinti balandžio 6 d. Tai taip, teisės aktai yra, bet juos patvirtinus Nacionalinėje žemės tarnyboje nebuvo aiškių vidinių tvarkų. Įmonės, kurios norėjo sumokėti mokestį ir gauti leidimą, neturėjo sąskaitos, į kurią pervesti pinigus, Valstybinė mokesčių inspekcija nebuvo parengusi mokėjimo kodo. Tai dar praktiškai mėnesį užtruko šis procesas“, – aiškino M. Statulevičius.

Ministerija: tokiems nekilnojamojo turto projektams išduodami leidimai sudaro tik nedidelę visų leidimų dalį

Apskritai, ministerija pažymi, kad statybos leidimų dalis, kurią liečia Žemės įstatymo nuostatos – turi itin nedidelę įtaką NT rinkai, kadangi naujas vienkartinis mokestis, pasak jų, taikomas tik tiems vystytojams, kurie yra įsigiję valstybinėje žemėje esančius pastatus, kuriuos ketina rekonstruoti plėsdami jų plotą.

„Tokiems nekilnojamojo turto projektams, kai vystytojas planuoja rekonstruoti ir išplėsti esamą statinį, stovintį valstybinėje žemėje, išduodami leidimai sudaro nedidelę dalį visų leidimų“, – tikina ŽŪM.

Vis tik M. Statulevičius tokį ministerijos teiginį vadina „žongliravimu žodžiais“, kadangi išduotų leidimų skaičius nėra tolygus statomų objektų kvadratūrai. Didžioji visų leidimų dalis išduodama individualiems objektams, smulkiems namams, o valstybinėje žemėje dažniausiai statomi dideli daugiabučiai, komerciniai centrai, kuriems taip pat išduodamas vienas leidimas, pažymi jis.

Asociacijos skaičiavimais, pastatai valstybinėje žemėje sudaro apie 60 proc. visų plėtojamų objektų, o centrinėje Vilniaus dalyje šis skaičius gali siekti net iki 80 proc. Todėl, M. Statulevičius įsitikinęs, kad tokios apimtys turi reikšmingą įtaką bendrai būsto pasiūlai.

„Nuosavybės forma dažniausiai būna tokia, kad privačių sklypų nelabai yra, o tik nuomojami iš valstybės. Tai bet kokia veikla tame sklype, rekonstruojant esamą statinį arba griaunant ir statant naują, ji dažniausiai yra susijusi su ploto padidėjimu. Nes kaip taisyklė, atnaujinamos teritorijos, plečiami nauji pastatai ir tai yra susiję su didesniu užstatomu plotu“, – pabrėžė NT plėtros asociacijos vadovas.

Tikina, kad leidimus daugelis ir taip gavo iki kovo 1 d.

Kita vertus, Žemės ūkio ministerijos vertinimu, nuo Žemės įstatymo įsigaliojimo iki pirmųjų leidimų išdavimo pagal naująją tvarką praėjęs laikotarpis būsto pasiūlos praktiškai nepaveikė, nes daugelis NT plėtotojų leidimus pasistengė gauti anksčiau.

„Šis laikotarpis neturėjo reikšmingos įtakos nekilnojamojo turto rinkai, mat daugelis vystytojų statybos leidimus suskubo gauti dar iki kovo 1 d. nes iki šios datos statytojams nebuvo pareigos mokėti už esamų statinių rekonstravimą ir statybą naujų statinių“, – tikina ŽŪM.

Ir nors verslo atstovas pripažįsta, kad kai kurie NT vystytojai veikiausiai skubėjo gauti leidimus iki įstatymo įsigaliojimo, taip siekiant išvengti naujojo mokesčio, tačiau M. Statulevičius visgi abejoja, kad tokiu būdu buvo išduota reikšmingai didelė leidimų dalis.

„Nesakyčiau, kad reikšminga dalis suspėjo iki kovo 1 d. Taip, tam tikras padidėjimas buvo ir savivaldybė tai indikavo. Bet nepasakyčiau, kad tarkime, pusė tų, kurie turėjo pavasarį gauti leidimus, spėjo gauti iki kovo 1d. Dauguma vis tiek išsidėstė pagal projektuotojų užimtumą, projekto derinimo etapus“, – abejojo jis.

Verslo atstovas: ši situacija tikrai atsilieps būsto pasiūlos situacijai

Ministerija taip pat akcentuoja ir šio mokesčio sukuriamą naudą – už valstybinės žemės naudojimą bus surinkta daugiau valstybės biudžeto lėšų, iš kurių pusė atiteks tiesiogiai savivaldybėms, galinčioms šiuos pinigus  panaudoti infrastruktūros gerinimui. Be to, ministerijos įsitikimu, 75 proc. valstybinės žemės vertės siekiantis mokestis niekaip neprisidės prie kainų didėjimo.

„Naujas mokestis neturi jokios įtakos nekilnojamojo turto – būsto – kainoms, kurias iš esmės diktuoja rinka. Tačiau teisės aktas sukuria daugiau sąžiningumo, o valstybei – kiekvienam iš mūsų – už valstybinės žemės naudojimą atlyginama realiai pagal tai, kokią vertę ta žemė sukuria“, – pabrėžiama ministerijos komentare.

Tačiau M. Statulevičius akcentuoja, kad kol kas vertinti šio mokesčio įtaką būsto kainų augimui dar anksti, kadangi už teisę plėtoti objektus sumokėjusių kol kas yra tik vienetai. Kita vertus, jis pažymi, kad jau dabar galima paskaičiuoti, kad žemės vertė sudaro 15-20 proc. NT projekto kainos, todėl 75 proc. valstybinės žemės vertės mokestis naujų projektų kainą gali išauginti apie 10-15

„Aišku, yra tam tikri konkurenciniai veiksniai. Dalį kaštų turbūt pats vystytojas pasiims į savo biudžetą, galbūt kažkaip išskaidys. Tai turbūt nebus tokio aritmetinio pripliusavimo, bet jeigu taikomas maksimalus mokestis, tai projektas galėtų brangti iki 10 proc. vidutiniškai“, – akcentavo jis.

Apskritai, NT plėtos asociacijos vadovas pažymi, kad tiek naujojo mokesčio įtaką būsto kainų augimui, tiek įstrigusių statybos leidimų išdavimo proceso reikšmę bendros būsto pasiūlos padidėjimui bus galima vertinti šių ir kitų metų sandūroje.

„Projektai, kurie buvo užlaikyti, matyt visais būdais bus bandomi paskubinti, terminai pasivyti, nes yra ir finansavimo terminai iš banko. Vystytojai turėjo skubėti ir matyt dalis pasivys, bet tam naudos daugiau resursų. Tai realų pabrangimą mes pamatysime metų pabaigoje, kitų metų pradžioje. Projektai, kurie galėtų atsirasti anksčiau, jie keliais mėnesiais nusikels. Tai pasiūlai atsilieps“, – tvirtino M. Statulevičius.

Mokestis įvestas praėjusių metų pabaigoje

ELTA primena, kad Seimas dar praėjusių metų pabaigoje tik iš trečio karto pritarė pataisoms, kuriomis apmokestinama NT plėtra valstybės nuomojamoje žemėje – nuo šių metų kovo NT plėtotojai už tai turi mokėti 75 proc. sklypo vertės siekiantį mokestį.

Vienkartinį mokestį statytojai turėtų susimokėti ir keičiant išsinuomoto sklypo paskirtį, pavyzdžiui, norint apleisto pramoninio objekto vietoje statyti daugiabučius namus.

Pakeitimams besipriešinęs NT verslas dar prieš įstatymo priėmimą įspėjo, kad apkrovus plėtotojus didesne mokestine našta, kiltų NT burbulo rizika, pastebimai išaugtų būsto kainos.

Tuomet M. Statulevičiaus pateiktais skaičiavimais, dėl to 50 kv. m butas Vilniuje galėtų brangti iki 15–20 tūkst. eurų. Siūlomą rinkliavą verslas vadina neadekvačia ir nesąžininga – pataisų kritikai pažymi, kad mokestis yra per didelis, įsigaliotų per anksti, taip pat esą brangtų ir parengti, bet dar nepradėti statyti projektai.

Lietuvos bankas: NT kainos yra pervertintos

Šią savaitę Seimo plenariniame posėdyje į parlamentarų klausimus atsakinėjęs Lietuvos banko valdybos pirmininkas Gediminas Šimkus teigė, kad poveikis NT rinkai labiausiai juntamas būtent per pasiūlos pusę, o metinis būsto kainų augimo tempas pasiekė beveik 20 proc. ir buvo didžiausias nuo 2008 m.

„Mes matome, kad būsto kainos yra pervertintos“, – gegužės viduryje iš Seimo tribūnos kalbėjo jis.

Lietuvos banko duomenimis, nuo 2020 m. taupymo būstui trukmė, vertinant realias pajamas, sparčiai augo ir šių metų pradžioje siekė 8,2 metų. Įperkamumas vertinant nominaliais pajamas prastėjo lėčiau ir šiuo metu siekia 6,5 metų.

Statistikos departamento duomenimis pirmąjį šių metų ketvirtį išduota 2 tūkst. 168 statybos leidimai naujiems pastatams statyti, o tai yra 31,6 proc. mažiau nei pirmąjį praėjusių metų ketvirtį.

Vyrauja individualių gyvenamųjų namų statyba – jiems statyti išduota 98,2 proc. visų leidimų.

„Kalbant apie savarankiškumą, mes visada sutikome su Vyriausybės pozicija, kad nežiūrėkim tik, kaip paskolinti, bet galvokim ir apie pajamų savarankiškumą. Čia mes labai priklausomi nuo valstybės, nesam savarankiški disponuodami ir spręsdami savo piniginės turinį. Papildomos pajamos ir galimybė spręsti tam tikrus dalykus yra irgi teigiamas dalykas. Tokie sprendimai yra lauktini“, – diskusijoje „Savivaldybių finansinio savarankiškumo didinimo paketas: galimybės ir rizikos“ pirmadienį Vilniuje sakė M. Sinkevičius.

Tokie sprendimai yra lauktini.

Pasak jo, lankstesnis skolinimasis bus labiausiai susietas su Europos Sąjungos (ES) struktūrine parama, kurios nemaža dalis tenka regionams.

„Neišvengiamas (savivaldybių – BNS) prisidėjimo faktas kartais iškyla – ir PVM klausimai vykdant projektus atsiranda nefinansuotinų arba kvestionuotinų ar po projekto išlaidomis nepalendančių projektų, dėl to gerai, kad išgirdo mus. Ne kartą sakėm, leiskit mums pasiskolinti“, – teigė M. Sinkevičius.

„Turėdami galimybę pasiskolinti, mes turėsim galimybę realizuoti ES struktūrinės paramos remiamas iniciatyvas“, – pridūrė jis.

Pagal Finansų ministerijos balandį pasiūlytą naują gyventojų NT mokesčio modelį būtų atskirai apmokestinami visi žmogaus turimi NT objektai, o ne bendra jų verčių suma. Tačiau tokį modelį kritikuoja Lietuvos bankas – jis siūlo modelį tobulinti ir progresyviai apmokestinti bendrą gyventojo NT verčių sumą.

Finansų ministerija siūlo, kad pagrindiniai mokesčio tarifai būtų susieti su savivaldybės NT vertės mediana. Jos skaičiavimais, jeigu savivaldybės nustatytų minimalius tarifus tiek pirmam, tiek antram būstui, per metus būtų surinkta apie 25 mln. eurų NT mokesčio, o jei antram būstui būtų nustatytas maksimalus tarifas – apie 100 mln. eurų.

Jei Vyriausybė ir Seimas pritartų, pirmą kartą mokestį tektų mokėti 2025 metais.  

M. Statulevičius: lankstesnis skolinimasis savivaldai leistų užbaigti projektus

Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) plėtros asociacijos vadovas Mindaugas Statulevičius teigia, kad lankstesnis skolinimasis savivaldai leistų užbaigti kai kuriuos svarbius infrastruktūros projektus.

„Šiuo metus jaučiasi, kad savivaldybės yra stokojančios lėšų savo nemažų užsibrėžtų infrastruktūrinių planų įgyvendinimui, ypač tai aktualu dabartiniame žaliavų augimo kontekste, statybos sąnaudų augimo kontekste“, – diskusijoje „Savivaldybių finansinio savarankiškumo didinimo paketas: galimybės ir rizikos“ pirmadienį Vilniuje sakė M. Statulevičius.

„Jau dabar matome, kad bus susiduriama su tam tikrų projektų neįgyvendinimu. Papildomos priemonės, įgalinančios savivaldybes užbaigti tuos projektus, kurie jau yra kainavę viešajam sektoriui nemažus pinigus, kur įtraukti verslo subjektai, matyt yra logiškas“, – teigė jis.

Jis priminė, jog savivaldybės renka infrastruktūros mokestį, skirtą tiesiogiai jų projektų įgyvendinimui ir aptarnavimui, tačiau pasak M. Statulevičiaus, jis yra nepakankamas.

„Jis priklausomas nuo rinkos aktyvumo, projektų, kurie įgyvendinami. Jei tie projektai pradėtų lėtėti, ir pajamos būtų nelabai tvarios ir prognozuojamos. Matyt, NT mokestis tą klausimą padės spręsti“, – sakė asociacijos vadovas.

Finansų ministerija siūlo savivaldybėms neriboti skolinimosi finansuojant Europos Sąjungos ir kitų tarptautinių organizacijų remiamus projektus ir joms prisidedant savo lėšomis.

Pasak finansų ministrės Gintarės Skaistės, šiuo metu savivaldybės negali papildomai skolintis, išskyrus atvejus, kai yra vadinamieji „blogi metai“ ir įstatymas jiems leidžia ribotos apimties skolinimąsi.

Finansų ministerijos skaičiavimais, planuojamas savivaldybių lėšų poreikis tokiems projektams 2021-2027 metais yra 377 mln. eurų.

Anot jo, pardavinėti dar nepradėtų projektuose suplanuotų butų nekilnojamojo turto (NT) pardavėjai nesiryžta, kadangi nėra tikri dėl galutinės jų kainos.

„Tendencija yra tokia, kad iš brėžinių nusipirkti bus vis sunkiau. Pirmiausia dėl to, kad pasiūlos objektų iš brėžinių bus vis mažiau, ji dabar labai sumažėjusi. Tai lemia tai, kad plėtotojai tiesiog nežino, už kiek pastatys galutinį produktą. Ir rizikuoti labai ankstyvoje stadijoje siūlant užsifiksuoti kainą pirkėjui yra rizikinga jiems patiems“, – pirmadienį „Žinių radijui“ sakė M. Statulevičius.

Sutarčių būstui įsigyti pasirašymas, anot LNTPA vadovo, atidedamas iki plėtotojai pasirašys sutartis su pagrindiniais rangovais, o šie turės sudarę tvirtus sandorius su medžiagų tiekėjais.

„Kai bus galima kuo tiksliau prognozuoti galutinio produkto kainą, tada ir bus pardavimai. Kai kurie apskritai kalba, kad pradės pardavinėti tik pabaigę 50-60 proc. projekto ir būdami tikri, ką ir už kiek galės parduoti“, – teigė jis, kartu pridūręs, jog Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje būstų pasiūla šiemet smuks.

„Tai neturėtų stebinti ir pasiūla, kalbant apie didžiuosius miestus tikrai bus mažesnė ir tuo nereiktų stebėtis“, – patikino M. Statulevičius.

Jis numato, kad rinkoje siūlomų būstų mažės ne tik dėl rusiškų, baltarusiškų ir ukrainietiškų žaliavų trūkumo, nors jas, anot M. Statulevičiaus, verslas gana sėkmingai pakeitė kitų valstybių produkcija, bet ir dėl „daugybę metų nesutvarkomų „vidaus kiemo“ klausimų“.

„Biurokratija, įvairūs teisiniai aspektai, kurie bent šių metų pradžioje daug kam kėlė galvos skausmą“, – kalbėjo M. Statulevičius, pateikęs nuo kovo 1 d. įsigaliojusias Žemės įstatymo pataisas kaip pavyzdį. Dėl jų, anot NT verslo atstovo, NT plėtra sostinėje stojo pusantro mėnesio.

„Vilniuje nuo kovo 1 d., iki balandžio vidurio nebuvo galima išduoti statybos leidimų, nes buvo priimtas Žemės įstatymas, nustatęs naują mokėjimo už plėtrą valstybinėje žemėje tvarką. Bet teisės aktai, kurie reglamentuoja kaip tą daryti, mokėti, kas apskaičiuoja ir pan., nebuvo Vyriausybės priimti. Ir tik balandžio viduryje buvo priimti, o savivaldybės pusantro mėnesio buvo vakuume“, – sakė M. Statulevičius. Šiomis įstatymo pataisomis numatyta, kad valstybinėje žemėje NT plėtrą vykdantys subjektai turėtų į šalies biudžetą sumokėti iki 75 proc. vidutinės valstybinės žemės sklypo ar jo dalies rinkos vertės.

Anot jo, pagrindinė priemonė atvėsinti NT rinką bei suteikti jai daugiau aiškumo būtų būtent pasiūlos didinimas.

„Verslas pasirengęs tą daryti. Ar pasirengusi valdžia tą skatinti, kol kas lieka gana atviru klausimu“, – sako M. Statulevičius.

Rezervavusiems pernai būstų kainos nekils

Vis tik M. Statulevičius patikino, kad pernai rezervuotų bei parduotų dar nepastatytų būstų sutarčių NT plėtotojai kol kas keisti neketina, todėl jie nebrangs.

„Reikia pasidžiaugti mūsų plėtotojų, rinkos branda, kad sąlygos nėra keičiamos tiems, kurie praėjusiais metais rezervavosi ir įsigijo butus. Turbūt pagunda nemaža būtų tą daryti“, – pažymėjo LNTPA prezidentas.

Jis patikino, kad tarp didžiųjų šalies NT plėtotojų tokios praktikos – keisti sutartyse užfiksuotą kainą – nėra, tačiau negalėjo garantuoti, kad to nebus imtasi ateityje. M. Statulevičiaus teigimu, tai įprasta komercinio NT rinkoje, vykdant valstybinius užsakymus, tačiau ne gyvenamojo būsto rinkoje.

„Galbūt yra išimčių, bet tarp didžiųjų plėtotojų tokios praktikos nėra. Kad jos nebus ateityje, kad nebus sutartyse įrašoma galimybė indeksuoti pirkimo kainas, to užtikrinti negaliu. (...) „Verslas-klientui“ segmente to iki šiol nebuvo. Ta kaina, kuri užfiksuojama, ji ir buvo realizuojama“, – aiškino M. Statulevičius.

„Mes sulėtėjimo nefiksuojame, kainos, kaip tik matome, kad nuosekliai po porą, kelis procentus per ketvirtį augo visus šiuos metus. Matome tai pagal rezervacijų, skelbimų kainas. (...)

Kažkokių ypatingų priežasčių nebuvo kainoms mažėti. Matome, kad pamažu atsiranda statybose darbuotojų trūkumas, darbo kaina auga, medžiagų kaina auga, nuo kitų metų tai bus dar ženkliau matoma, tai spaudimas kainos augimui – jis tik didės. Panašus augimas, kuris buvo iki šiol, apie 5-6 proc. metinis augimas išliks“, – Eltai sakė M. Statulevičius.

Iššūkių yra surasti darbuotojų už tinkamą kainą, nes, kaip žinoma, daug ukrainiečių, baltarusių dirbo statybose, dalis išvykusių nebegrįžo.

Anot jo, kol kas nepastebima situacijų, kai potencialūs būsto pirkėjai dėl šalyje paskelbto karantino atidėtų sprendimą įsigyti būstą.

„Kadangi karantinas prasidėjo tik lapkričio pradžioje, tai pajausti tikrą efektą reikėtų bent jau ketvirtį pastebėti duomenis, bet matėme, kad lapkritį gana aktyvus buvo domėjimasis. Dėl cikliškumo gruodžio pradžioje susidomėjimas ir rezervacijos šiek tiek sumažėja, bet tai būna kasmet. Šiemet, matyt, tai irgi lėmė, bet kad girdėtume, jog nepriimamas ar atidedamas sprendimas... Jei žmonės gali, kaip tik stengiasi užsitvirtinti rezervaciją, nes nežino, kas bus kitais metais. Panašu, kad rinka irgi išliks aktyvi ir pasirinkimas būsto gali sumažėti, nes iš ko rinktis, gali būti mažiau“, – teigė LNTPA prezidentas.

Vis dėlto iššūkių NT vystytojams kelia darbo jėgos mažėjimas. Pasak M. Statulevičiaus, dėl to gali išaugti statybų kaštai.

„Iššūkių yra surasti darbuotojų už tinkamą kainą, nes, kaip žinoma, daug ukrainiečių, baltarusių dirbo statybose, dalis išvykusių nebegrįžo, nauji atvyksta irgi gana lėtu tempu, todėl didesnis spaudimas vietinei darbo jėgai. Ji irgi buvo išvykusi į Vokietiją, Skandinaviją, vieni grįžo, pasiliko, kiti planuoja atgal išvykti.

Visa tai atsiliepia statybos darbų apimtims, kaštams. Palyginti su metų pradžia, kai turėjome didesnį pasirinkimą darbo jėgos, dabar tikrai jos mažėja. Tai irgi šiek tiek kelia nerimo. Kaštų dedamoji bus didesnė, statybos bendrą kainą kels. Tai nebus labai didelė problema, bet reikia šiek tiek laiko stebėti“, – kalbėjo jis.

Registrų centrui prognozuojant, kad metus NT rinka pagal pirkimo-pardavimo sandorių skaičių užbaigs keliais procentais žemiau nei pernai, M. Statulevičius teigė, kad tam daugiausiai įtakos padarė šalyje įvestas karantinas.

„Matome, kad apie šiek tiek daugiau nei 5 tūkst. naujų būstų bent jau Vilniuje bus parduota. Tai mažiau nei praeitais metais, bet tai buvo tikėtina, nes praktiškai turėjome iškritusius du su puse mėnesio pavasario pabaigoje. Ir atšokimas gan stiprus vasaros pabaigoje-rudens pradžioje, kai fiksavome rekordinius rugsėjį, spalį, jis to pilnai nekompensuoja. Bet tai yra natūralu“, – Eltai teigė M. Statulevičius.

Statistikos departamento duomenimis, trečiąjį ketvirtį per metus būsto kainos padidėjo 6,4 proc.

„Jei pažiūrėtume į viešbučių užimtumus Vilniaus mieste, tai iš keturių kambarių tik vienas kambarys užimtas šiuo metu. Viešbučiams tikrai labai didelis spaudimas, ką daryti – ar užsidaryti, ar veikti vegetaciniu režimu, tikintis valstybės pagalbos ar pokyčių epidemiologinėje situacijoje“, – „Žinių radijo“ laidoje „Verslo pozicija“ kalbėjo M. Statulevičius.

„Periferija ir vietiniai gyventojai, vidinis turizmas Lietuvoje tikrai palaikė kurortinių miestų viešbučius, bet didmiesčiai, į kuriuos atvykdavo žmonės darbo tikslais, vykdavo renginiai, konferencijos, kurios dabar yra sumenkusios, tikrai gerokai kerta per užimtumą viešbučių“, – tęsė jis.

Anot M. Statulevičiaus, viešbučiai renkasi įvairias taktikas, kurios padėtų jiems išgyventi.

„Taktikos yra įvairios. Kai kurie viešbučiai, kurie pradėjo planus vystyti, juos sustabdė ar atidėjo statybas bent jau pusmečiui. Šiuo metu būtų labai rizikinga atidaryti naują viešbutį. Pasigirdo atvejų, kai viešbučiai siūlomi ilgalaikei nuomai. Kol kas tuo keliu eina prabangesni viešbučiai, kurie siūlo tam tikrą patirtį gyventi viešbutyje už pakankamai ženklią pinigų sumą. Paklausa, kad ir nedidelė, tokiems sprendimams yra“, – teigė jis.