Vienas seniausiai NT įperkamumo rodiklį vertinantis „Swedbank“ bankas neseniai paskaičiavo, jog įperkamumo rodiklis Vilniaus būsto rinkoje nukrito į 2009 m. lygį, o esminėmis priežastimis įvardijama palūkanų normos bei būsto kainų augimas. Iš vienos pusės, įperkamumas dar nėra toks prastas, koks buvo 2007–2008 m., kuomet buvo susiformavęs „kainų burbulas“, tačiau tokio prasto įperkamumo nebuvo jau 13 metų.

Pavyzdžiui, jei 2007–2008 m. vidutinio dydžio būsto Vilniuje įsigyjimui ir mėnesinei paskolos įmokai namų ūkiui reikėjo skirti net apie 60 proc. savo mėnesio pajamų, tai 2009 m. – jau apie 37 proc., o 2022 m. – tik apie 17,4 proc. Tuo tarpu 2023 m. vėl reikia daugiau – apie 37 proc. mėnesio pajamų.

Vertinant būsto įperkamumą tik per būsto kainų ir atlyginimų sanykį, neatsižvelgiant į bazinę palūkanų normą, įperkamumas siekia 2018 m. lygį.

Sumažinti statybinių medžiagų ir darbų kainų ar „Euribor“ palūkanų įtaką galimybės yra ribotos, nes jas veikia globalūs veiksniai. Tačiau verta kalbėti apie vienos iš savikainos dedamųjų – biurokratijos – įtaką. Ją retai kas įvertina, bet ji taip pat atsispindi būsto kainoje.

Kol biurokratija formuoja taisykles ir tikslina procesus, ji kuria vertę. O kai pavirsta „biurokratija dėl biurokratijos“, komplikuoja procesus ir tarnauja tik pačiai sistemai, ji tampa galvos skausmu ne tik verslui, bet ir paprastiems žmonėms.

Vertinant būsto įperkamumą tik per būsto kainų ir atlyginimų sanykį, neatsižvelgiant į bazinę palūkanų normą, įperkamumas siekia 2018 m. lygį.

 

Biurokratija pasireiškia daugeliu būdų. Per 3–5 praėjusius metus daugiausiai įtakos būsto kainai turėjo techniniai reikalavimai būsto tvarumui ir energinei klasei, kurie gali būti vertinami kaip kuriantys tvaresnę ateitį bei užtikrinantys būsto efektyvumą. Šie reikalavimai Lietuvoje yra ypatingai aukšti, aukštesni nei didelėje dalyje kitų Vakarų šalių. Šios temos kontekste neverta nagrinėti jų reikalingumo, nors kai kurie energinio efektyvumo reikalavimai buvo mažinami, supratus, kad yra pertekliniai.

Pernai įsigaliojęs valstybinės žemės įstatymas valstybinius sklypus galėjo pabranginti 75 proc., o taip pat, tikėtina, paveikė ir privačių sklypų kainą. Sklypų kainos Vilniuje neretai vertinamos milijoninėmis sumomis. Esu skaičiavęs, kad prie vidutinės klasės, 50 kv. m ploto būsto kainos tai gali pridėti 15–25 tūkst. Eur.

Toliau – savivaldybių infrastruktūros mokestis, kuris Vilniuje svyruoja nuo 16 iki 100 Eur kiekvienam statomam kvadratiniam metrui. Jis tikrai galėtų turėti aiškesnius kriterijus ir tikslinį panaudojimą.

Apie tai, kad NT plėtros procese biurokratija išaugo, kalbama jau seniai, tačiau imkime ir paskaičiuokime konkrečiai: kiek už ją sumokame įsigydami naują būstą vienu konkrečiu atveju.

Biurokratija pasireiškia daugeliu būdų. Per 3–5 praėjusius metus daugiausiai įtakos būsto kainai turėjo techniniai reikalavimai būsto tvarumui ir energinei klasei.

Man aiškiausiai „biurokratijos mokestis“ matosi statybų leidimo NT projektui išdavimo etape. Vilniuje per daugiau nei 10 metų, kuriuos dirbu su nekilnojamuoju turtu atsirado tiek naujų reikalavimų ir taisyklių, kad šis žingsnis pailgėjo nuo 6–12 iki 12–36 mėnesių, t. y. du ir daugiau kartų. Tai yra labai daug ir tai didina projekto savikainą bei, galiausiai, būsto kainą.

Pavyzdžiu imkime būsto projektą Žirmūnuose, greta Šiaurės miestelio ar Naujamiestyje, kitame miegamajame rajone netoli centro. Tipinis projektas Vilniuje sudaro apie 100 butų, tai yra apie 5 000 kv. m būstų ploto. Jam reikalingas sklypas minėtoje lokacijoje galėtų kainuoti apie 2,5 mln. eurų.

Sklypui įsigyti reikia paskolos arba nuosavo kapitalo. Paskolos, dėl Euribor augimo yra pabrangusios, o nuosavo kapitalo kaina šiandien sudaro mažiausiai 15 proc. Kodėl tiek? Nes „įdarbinti“ kapitalą obligacijose ar sutelktinio finansavimo platformose galima už 10–12 proc., tik rizika gerokai mažesnė ir daryti nieko nereikia. Dėl didesnės rizikos, brangiau kainuoja ir nuosavas kapitalas. Bankų finansavimas – ne ką pigesnis.

Taigi, jei vidutiniškai statybų leidimo išdavimas pailgėjo 9 mėnesiais, už sklypą per juos reikia sumokėti 2 500 000 x 15 proc. x 9 mėn. (arba 0,75 metų) = 281 250 Eur visam projektui. Tai vienam butui – 2 812,5 Eur.

Gal tai nėra labai didelė suma, bet buitinė technika už tiek jau gali ir išeiti. Tačiau tai – dar ne viskas. Skaičiuojame toliau.

Pernai įsigaliojęs valstybinės žemės įstatymas valstybinius sklypus galėjo pabranginti 75 proc., o taip pat, tikėtina, paveikė ir privačių sklypų kainą.

 

Prie projekto statybų leidimo išdavimo etape dirba daug žmonių: 2–3 žmonės projekto plėtros įmonėje ir 3–4 architektai bei projektuotojai – vidutiniškai, apie 6 žmones. Sakykime, jų mėnesinis darbo užmokestis yra apie 2 500 Eurų „į rankas“, „ant popieriaus“ – apie 4 205 Eur. Per 9 mėn. suma sudarys 4 205 x 6 žmonės x 9 mėn. = 227 070 Eur. Ir čia dar ne viskas, darbo užmokestis nėra vieninteliai kaštai: reikia skaičiuoti biuro nuomą, darbo priemones, atostogas, mokymus, šventes, aptarnavimo kaštus (administravimą, buhalteriją, vadovus ir pan.). Praktikoje darbo vietos kainą reikia dauginti maždaug iš 1,5. Skaičiuojam: 227 070 Eur x 1,5 = 340 605 Eur.

Svarbų vaidmenį atlieka ir teisininkai: jų paslaugos per mėn. kainuoja vidutiniškai apie 3 000 Eur. Per aptariamą laikotarpį – iki 27 000 Eur.

Viso gausis tokia suma: 340 605 + 27 000 = 367 605 Eur visam projektui arba 3 676,05 Eur vienam butui. Pridedam prie ankstesnės sumos: 2 812,5 + 3 676,05 = 6 488,55 Eur.

Atkreipiu dėmesį, kad šiame „biurokratijos mokesčio“ pavyzdyje skaičiuoju ne visą biurokratijos kainą, o tik papildomus per pastaruosius kelis metus prailgėjusių statybos leidimų išdavimo terminų kaštus. Jei šiuos terminus pavyktų ne tik grąžinti į ankstesnius, bet dar ir sutrumpinti – juk nuolat tobulėja technologijos, turėtų augti vadybos lygis, gerėti procesai – tai įperkamumas galėtų augti dar labiau.

Nuo kitų metų įsigaliosiantis reikalavimas notarinius sandorius su klientais pasirašyti registravus projekte 100 proc. baigtumą (šiuo metu galioja 80 proc. baigtumo reikalavimas), tikėtina, sukurs dar vieną panašų biurokratinį barjerą.

Įprastai, projekto užbaigimas nuo 80 iki 100 proc. taip pat trunka apie pusę metų. Ir, kas svarbiausia, tiek trunka ne fiziniai darbai, o antras biurokratijos raundas – pastatų baigtumo pridavimas, įvairūs derinimai ir t. t. Tuo metu pirkėjai jau galėtų vykdyti savo namų įrengimą, tačiau turės laukti kelis mėnesius, kol tvarkoma dokumentacija. Negana to, vėl atsiranda papildomi kaštai, kurie augina būsto kainą.

Švaistant laiką sudėtingose biurokratinėse pinklėse, didėja savikaina, todėl auga ir galutinė kaina, kurią moka pirkėjas.

 

Šiame etape kintamųjų yra daugiau nei anksčiau aptartame pavyzdyje, statybų leidimo išdavimo metu. Tačiau, net jei vertintume, kad sąnaudos sudarys tiek pat – dar bent 433 tūkst. eurų (per 6 mėn. – 187 500 Eur paskolos palūkanų ar kapitalo kaštų ir 245 070 Eur darbuotojų kaštų.) – tai, santūriai skaičiuojant, sudarys 7,2 proc. nuo 150 000 eurų kainuojančios būsto kainos arba apie 10 814 eurų.

Na, o tokia suma sumažėjus paskolai (nuo 150 000 iki 139 186 Eur), mokant 6,13 proc. bendros paskolos metinę normą, per 30 m. paskolos laikotarpį būtų galima sumokėti net 19 738 eurų mažiau.

„Biurokratijos mokesčių“ yra ir daugiau. Esu LNTPA valdybos narys, todėl dažnai tenka bendrauti su įvairių institucijų tarnautojais – nuo specialistų iki merų bei ministrų. Pastebiu, kad jie dažnai neįvertina ir nesupranta, kad kiekviena papildoma procedūra ar reikalavimas kainuoja. Ir kainuoja daug, nes, kaip sakoma, laikas – pinigai. Švaistant laiką sudėtingose biurokratinėse pinklėse, didėja savikaina, todėl auga ir galutinė kaina, kurią moka pirkėjas.

Siūlau įvesti vieną labai paprastą taisyklę: prieš išleidžiant įstatymą ar naują reguliavimą, visada vertinti, kiek tai padidins būsto kainą. Jei tokiu būdu pavyktų biurokratiją sumažinti, o ne nuolat didinti, valstybinėms institucijoms vieningai bei kartu su verslu siekiant gerinti biurokratinio aparato efektyvumą, būtų įmanoma padidinti ir būsto įperkamumą. Ir labai reikšmingai – tikėtina, daugiau nei 10 proc.

Tai pagerintų ne tik Vilniaus ir visos Lietuvos gyventojų sąlygas, bet ir padidintų miesto bei šalies konkurencingumą. Juk būsto įperkamumas – vienas svarbiausių gerovės rodiklių.

Ar norėtumėte gauti 10 814 eurų dydžio nuolaidą savo naujam svajonių būstui?

Per pirmą šio rudens mėnesį Vilniaus naujų būstų sandėlį papildė du nauji projektai, dar vienas projektas pasidabino nauju etapu, tačiau dėl sparčių pardavimų pasiūla smuktelėjo iki 3 711. Tokio žemo rodiklio „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis sako nepamenantis.

„Stebėdami savo projektus ir visą rinką matome, kad būsto poreikis nemažėja, tačiau augančios kainos ir tiesiog akyse „džiūstantis“ asortimentas pirkėjus verčia stabtelėti. O kodėl taip auga kainos? Žinoma, dėl to, kad išsibalansavo pasiūlos ir paklausos santykis. Žvilgterėjęs į paskutinių ketverių metų duomenis matau, kad tokios padėties neturėjome: per šį laikotarpį pats žemiausias rezultatas viršijo 4 000, o paklausa toli gražu nesiekė šiandieninės. Pavasarį buvo etapas, kai buvo graibstomi visi būstai – tai buvo chaosas, tačiau jis varė rinką į priekį. Šiandien yra dar mažiau iš ko rinktis ir tai tampą sunkiu inkaru“, – pastebi ekspertas.

Vilniaus būsto rinkos dinamika 2019–2021 m.

„Citus“ analitikų skaičiavimu, nuo metų pradžios vidutinė kvadratinio metro kaina naujuose būstuose (esančiuose pasiūloje) paaugo 17,5 proc. (paskutinį mėnesį – 1,8 proc.), tačiau atskiruose miesto rajonuose ar būsto segmentuose augimas buvo žymesnis.

„Dabar matome Lietuvos banko iniciatyvas mažinti įtampas Vilniaus būsto rinkoje, nes kainos auga sparčiau nei galėtų, tačiau suplanuoti veiksmai nesprendžia situacijos iš esmės – tik kai kuriuos, net gan smulkius, jos simptomus. O iššūkis yra kompleksinis. Žinoma, institucijos suvaldyti statybų savikainos augimo – statybinių medžiagų ar darbų brangimo – negali, tačiau tikrai yra vietų, kur šie sprendimai būtini. Ir jų reikia jau dabar“, – neabejoja „Citus“ investicijų ir analizės vadovas.

Praėjusią savaitę Lietuvos bankas paskelbė kitais metais didinsiantis pradinio įnašo kartelę nebe pirmą būstą įsigyjantiems pirkėjams ir iš paskolų teikėjų reikalausiantis papildomo rezervo būsto kreditų portfeliui.

Komentuodamas centrinio banko sprendimą, „Citus“ įkūrėjas Mindaugas Vanagas sakė nemanantis, kad šie veiksmai turės labai didelės įtakos rinkos situacijai. Jau dabar, paprastai, paskolas išduodančios įstaigos prašo didesnio nei 15 proc. pradinio įnašo perkant nebe pirmą būstą. Taip pat, didelė tai darančių žmonių dalis moka nuosavomis lėšomis.

M. Vanagas aiškina, kad rinkoje pasiūlos stygiaus didėjimą lemia ilgėjantys statybų leidimų išdavimo terminai, todėl plėtotojai negali pateikti naujų projektų tokiu greičiu, kokiu juos rinka galėtų įsisavinti. Be to, sektoriuje egzistuoja didžiulis darbo jėgos trūkumas, o pastaruoju metu darbuotojus atsivežti iš trečiųjų šalių darosi sunkiau.

„Yra dar vienas būdas, kuris, neabejoju, padėtų spręsti būsto rinkos temperatūros klausimą ir prie kurio tiesiogiai galėtų prisidėti Lietuvos bankas. Gyvenimas Lietuvoje gerėja, žmonės turi vis daugiau santaupų ir investuojantys į antrą būstą žmonės saugo savo pinigus nuo nuvertėjimo. Lietuvos bankas galėtų skatinti paprastiems žmonėms prieinamų investavimo būdų atsiradimą, nes tokių įrankių kūrimas yra labai griežtai reguliuojamas, jam numatyta daugybė biurokratinių kliūčių“, – sako „Citus“ akcininkas.

Jis neabejoja, kad augančio miesto, stiprėjančios ekonomikos, didėjančio darbo užmokesčio ir gerėjančio pragyvenimo sąlygomis sostinėje būtina balansuoti rinką pasiūlos didinimo kryptimi, nes tai gerintų konkurencinę aplinką ir leistų lėtinti kainų augimą.

„Apskritai, man neatrodo teisinga vertinti vien tik kainą. Juk svarbiausias aspektas yra būsto prieinamumas, įperkamumas. Koks tikslas mažinti paklausą, tuo pačiu mažinant būsto prieinamumą? Juk papildomi reikalavimai bankams kaupti rezervą gali auginti palūkanas visiems pirkėjams, o tai gali bloginti įperkamumo rodiklius bei ilgalaikėje perspektyvoje atsiliepti visai būsto rinkai“, – papildo įmonės investicijų ir analizės vadovas Š. Tarutis.

Per paskutinį ketvirtį „Citus“ Vilniuje anonsavo net tris būsimus projektus: Visorių, Tyzenhauzų ir Kareivių gatvėse. Pirmajame, planuojama, pardavimai prasidės jau per artimiausią mėnesį, tačiau kiti pasiūlą pasieks dar, palyginti, negreitai – numatoma, kad tai įvyks kitų metų pirmą pusmetį.

Kituose frontuose – ramiau

Kaune rugsėjį rezervuoti 106 nauji būstai (butai ir kotedžai), o per visus devynis šių metų mėnesius – 915. Tokio paties laikotarpio rezultatas pernai siekė 573 (per visus metus – 806), o 2019-aisiais – 1 019 (12 mėn. rezultatas – 1 375). Taigi, Kauno rinka, vertinant ligšiolinį rezultatą, yra aktyvesnė nei 2020 m., tačiau aukštos 2019 m. spartos dar nepasiekė.

Kauno būsto rinkos dinamika 2019–2021 m.

Kaune rugsėjį fiksuotas vienas naujas projektas, tačiau pasiūla laikinojoje sostinėje tolygiai auga ir mėnesio gale siekė 1 308 naujus būstus. Palyginimui, nuo metų pradžios, kai sandėlį sudarė 1 031 būstas, pasirinkimas kauniečiams šiame mieste išaugo 27 proc., o nuo žemiausio taško gegužę (779 būstai) – net 68 proc.

Per mėnesį vidutinės kvadratinio metro kainos naujuose projektuose Kaune paaugo panašiai kaip ir sostinėje: nuo 1 848 eurai/kv. m iki 1 883 eurai/kv. m, tačiau nuo metų pradžios augimas, statistiškai, didesnis nei Vilniuje: sausio mėn. fiksuota 1 451 euras/kv. m vidutinė kaina, taigi kainos šoktelėjo 30 proc. „Citus“ analitikai komentuoja, kad toks skirtumas, greičiausiai, susiformavo dėl santykinai nedidelėje šiųmetinėje rinkoje atsiradus keliems brangesniems projektams.

Vilniaus ir Kauno metinės būsto rinkos dinamika ir augimas 2017–2021 m. („Citus“ duomenys)

Naujų būstų pasiūlos dinamika Vilniuje ir Kaune, 2021 m. („Citus“ duomenys)

Vidutinių kainų (eurai/kv. m) pokytis Vilniaus ir Kauno pirminėse būsto rinkose, 2021 m. („Citus“ duomenys)

Neabejotinai pasikeitusios aplinkybės darys įtaką ir būsto rinkai, tačiau ekspertų vertinimu, tie pokyčiai turėtų būti labiau pozityvūs. Ilguoju laikotarpiu jie turėtų stimuliuoti būsto rinką, versti jos žaidėjus siūlyti lankstesnius sprendimus projektuose ir klientų aptarnavimo srityje, būsto pardavimo procese bei sustiprinti jau dabar matomas tendencijas.

„Visuotinio vartojimo ir pertekliaus laikotarpiu „namų“ sąvoka buvo praradusi pradinę svarbą: būstas buvo tapęs vieta pernakvoti, o darbo, socializacijos ir gyvenimo erdvės ėmė įsiterpti viena į kitą. „Co-living“ (gyvenimo bendrai) sprendimų patrauklumas mažėti neturėtų, bet atsiras poreikis labiau atskirti namų zonas. Tuo tarpu savas būstas, kaip saugi erdvė, turėtų vėl atgauti reikšmę“, – teigia „Citus“ įkūrėjas ir akcininkas Mindaugas Vanagas.

Tikėtina, kad dalis įmonių, karantino metu išbandžiusių nuotolinį darbą, galimybę jį pasirinkti darbuotojams siūlys ir ateityje.

Karantino metu namuose buvo praleidžiama daug laiko bendraujant virtualiai ne tik darbiniais, bet ir asmeniniais reikalais, tad namai tapo mūsų asmenybės dalimi: jie buvo dažniausiai matomi ekrane už mūsų nugaros, pateko į nuotraukas ar asmenukes. Taigi mūsų namų interjerai tapo gana reikšminga mūsų įvaizdžio dalimi, o augantį dėmesį jiems pagrindžia pasaulyje pastebimai didėjanti namų dekoravimo prekių paklausa.

„Citus“ įkūrėjas ir akcininkas Mindaugas Vanagas. „Citus“ nuotr.

Nuotolinis darbas – dažniau nei anksčiau: kaip namus pritaikyti darbui

„Panašu, kad iš namų dirbsime dažniau. Įvairūs tyrimai ir apklausos darbą iš namų jau seniai vertina kaip vieną iš puikių darbuotojų motyvacijos priemonių: tai suteikia galimybę individualiai pasirinkti patogų darbo grafiką, prisitaikyti prie savo efektyvumo ritmo, susikurti patinkančią darbo aplinką. Tikėtina, kad dalis įmonių, karantino metu išbandžiusių nuotolinį darbą, galimybę jį pasirinkti darbuotojams siūlys ir ateityje: ir motyvacijos didinimui, ir sąnaudų mažinimui, ir saugumo užtikrinimui“, – sako „Citus“ akcininkas.

Tačiau tam, kad namuose būtume efektyvūs, darbo ir poilsio erdves būtina atskirti, o darbinėje zonoje – užtikrinti patogumą bei sąlygas susikaupimui, įsitikinęs M. Vanagas ir „Citus“ interjero dizaineriai. Geriausias variantas, jei įmanoma, yra darbo zonai skirti atskirą patalpą. Jei tokios galimybės nėra arba nėra didelio poreikio, darbo zoną galima įrengti kambario kampe, ant palangės, balkone, terasoje. Kompaktiškų ir erdvę taupančių idėjų darbo vietai yra daugybė: prie sienos tvirtinama užlenkiama lentyna ar stalviršis, plati palangė, „paslėptas“ darbo stalo modulis sieninėje spintoje ar kituose korpusiniuose balduose. Įkvėpimo specialistai siūlo ieškoti baldų salonuose ar internete.

Labai patrauklų darbo vietos variantą galima pasiskolinti iš modernių šiandienos biurų – tai „tylos būdelės“, kurios gali tapti idealiu sprendimu turintiems galimybę ją įsigyti. Joje jau būna stalas, elektros lizdai, apšvietimas, galima iš anksto numatyti erdves daiktų pasidėjimui. Po darbų tokia būdelė, neabejotinai pradžiugintų mažuosius šeimos narius.

Dauguma darbinių funkcijų neįsivaizduojamos be interneto. Jei namuose veikia greitas bevielis ryšys, puiku, tačiau tai įvertinti tapo kritiškai svarbu. Pasaulyje į tvirtas šviesolaidinio ar mobiliojo interneto vartojimo namuose pozicijas aktyviai kėsinasi palydovinis internetas. Pavyzdžiui, įmonės „OneWeb“ ar „SpaceX“ visą planetą padengti palydovinio interneto tinklu ketino dar iki karantino. Pirmoji į Žemės orbitą jau pakelė 40 iš planuotų 648 palydovų, o Elon Musk valdomos įmonės projektas „Starlink“ – dar ambicingesnis: jų vizijoje – 12 000 palydovų dar iki šių metų galo.

Sveikas būstas: atsiranda naujų funkcinių zonų, gamta tampa privalumu, o kiemelis ar balkonas – būtinybe

„Keičiantis suvokimui apie namus, gali išaugti specifinių erdvių namuose poreikis. Dažniau bus ieškoma galimybių būti arčiau gamtos, netoli namų leisti laiką, ilsėtis ir sportuoti. Gal net sporto salės namuose taps tiesiog privalumu – ne tuščia prabanga, o kiemelis ar terasa bute – beveik būtinybe. Tai turėtų suteikti proveržį sveiko būsto koncepcijai, kurios tendencija pasaulyje jau buvo matoma ir anksčiau“, – pastebi „Citus“ įkūrėjas.

Kai kurie specialistai mano, kad prireiks net tokios patalpos, kuri atskirtų namų erdvę nuo lauko ir joje būtų galima palikti batus bei viršutinius drabužius sugrįžus. Sveikatos apsaugos specialistai rekomenduoja viršutinius drabužius, avalynę, kuprines ir pan. laikyti atskirai, o esant galimybei – dezinfekuoti ar sterilizuoti. Ant striukių, kepurių, batų, krepšių gali būti nusėdusių oru keliaujančių viruso dalelių. Rengiantis jos gali pasklisti ore ir persikelti ant kitų paviršių ar net patekti į mūsų organizmą.

Švaraus oro svarba sveikatai ir būsto autonomiškumas

Kitas svarbus dalykas, galintis ne tik padėti užtikrinti nuolatinį komfortišką mikroklimatą ir temperatūrą, triukšmo izoliaciją daug laiko praleidžiant namuose, bet ir būti pasiruošus didesniems nesklandumams, tokiems, kaip elektros tinklo ar vandens tiekimo sutrikimai, M. Vanago tvirtinimu, yra energiškai efektyvūs ir nepriklausomi pastatai. Lietuvoje energinio efektyvumo kartelė vis kyla, tačiau net ir naujuose namuose verta pagalvoti apie alternatyvius elektros ir šilumos gamybos pajėgumus: saulės elektrinę, geoterminį šilumos siurblį, taip pat galimybę turėti nuosavą geriamojo vandens gręžinį ir pan. Net tokios smulkmenos, kaip šilumą atspindinčios plėvelės langams, įvairūs triukšmo barjerai gali turėti nemažai įtakos komfortui.

„Citus“ nuotr.

Svarbus energiškai efektyvaus ir sveiko būsto atributas – vėdinimo sistema. Mechaninės, vadinamosios rekuperacinės, vėdinimo sistemos užtikrina nuolatinį švaraus ir šviežio oro tiekimą namų erdvėse. Jos taip pat gali šiek tiek reguliuoti patalpų temperatūrą ir palaikyti drėgmės balansą.

Esant viruso sklidimo pavojui namus rekomenduojama vėdinti dar intensyviau nei įprasta ir netaupyti sveikatos sąskaita. Tiesa, tam tikromis sąlygomis viruso dalelės – kaip ir visos kitos, esančios ore – rekuperacinės vėdinimo sistemos gali būti grąžintos atgal į patalpą. Rekuperatorių su rotaciniais šilumokaičiais šalinamo oro sraute esantis užkratas gali nusėsti ant šilumokaičio sienelių, iš kur gali būti grąžintas atgal į patalpą. Tuo tarpu, toks scenarijus nėra galimas, jei naudojama atskirų srautų, ar kitokia sistema, užtikrinanti visišką oro srautų atskyrimą.

Taip pat svarbu, kad vėdinimo sistema būtų individuali arba su atbuliniais vožtuvais ir oras tarp kaimynų nesimaišytų. Dėl šio niuanso dideliuose viešuose pastatuose, pvz., biuruose grėsmė virusui sklisti yra didesnė.

Karantino pradžioje buvo pasigirdę kalbų apie galimą maisto produktų trūkumą. Kad tai negąsdintų, nedidelį darželį visada galima pasidaryti terasoje ar balkone, o jame pasisėti daržovių ar bent prieskoninių žolelių, o nusiteikę rimčiau galėtų svarstyti „Marso sodo“ įrengimą rūsyje – su visa reikiama įranga. Bet kuriuo atveju „sodininkystė mieste“ (angl. Urban farming) yra vis populiarėjanti sritis daugelyje šalių, nes ne tik užtikrina savų daržovių derlių bei grynina orą, bet padeda nusiraminti, susikaupti, rasti vidinę pusiausvyrą.

Būsto rinkos svarstyklėms krypstant į pirkėjų pusę – šiems įgaunant daugiau derybinės galios – būsto pardavėjai turi stengtis, kad įsigijimo procesas būtų kuo patogesnis ir lankstesnis.

Prisitaiko ir plėtotojai bei būsto pardavėjai: procesų virtualizavimas ir nauji elektroniniai sprendimai

Karantino metu didžioji dalis bendravimo persikėlė į virtualią erdvę. Paslaugų ir prekių pardavėjai, sugebėję skaitmeninius būdus sėkmingai įdarbinti, sumažino karantino poveikį savo verslui. Be abejo, tokius pirkinius, kaip naujas būstas ar net automobilis, nuotoliniu būdu išsirinkti ir nusipirkti neapžiūrėjus yra sunku, tačiau virtualios apžiūros bei bendravimas su pardavėju „tinkle“ aktualus ir parduodant ar perkant būstą, nors tiesioginis kontaktas, tikriausiai, išliks svarbus visada.

Lietuvoje, ypač didžiausiuose miestuose, kur būsto rinka yra labai aktyvi, yra pakankamai įprasta būstą pirkti dar jo nepastačius. Todėl žmonės su būsimais namais, paprastai, susipažįsta žiūrėdami vizualizacijas, kitą vaizdinę medžiagą. Tačiau, be abejo, pasižvalgyti po vietą, apžiūrėti kaimynystę, aplinką yra labai svarbu, todėl dažniausiai, ir karantino metu, pirkėjai Vilniuje bei Kaune norėdavo tai padaryti.

„Citus“ nuotr.

Karantino metu daugelis plėtotojų siūlė visas galimybes su projektais susipažinti virtualiai, klientams leido pasirinkti jiems pageidaujamą formatą, susipažinti su projekto informacija ir vaizdine medžiaga. Iš kitos pusės, Lietuva nėra tokia didelė, kad iš vieno jos krašto į kitą – kaip Amerikoje – reikėtų skristi lėktuvu, kur didėja rizika užsikrėsti, o ir apribojimai po gan neilgo laiko buvo sumažinti. Todėl atvykti į vietą ir apsižvalgyti, pvz., tame pačiame mieste yra daug paprasčiau.

„Panašiai ir su sutarčių sudarymu: būstą rezervuoti ir rezervacinę sutartį galima sudaryti be tiesioginio kontakto. Yra tam sudarytos visos reikalingos sąlygos – elektroninių pasirašymo būdų yra ne vienas. Per karantiną dažniausiai naudota elektroninė rezervacinių ar preliminarių būsto įsigijimo sutarčių pasirašymo formą bus aktyviai naudojama ir ateityje. Kitas etapas – elektroninės notarinės sutartys – kol kas yra labai tolima ateitis. Taip pat keičiasi ir pačios sutartys. Būsto rinkos svarstyklėms krypstant į pirkėjų pusę – šiems įgaunant daugiau derybinės galios – būsto pardavėjai turi stengtis, kad įsigijimo procesas būtų kuo patogesnis ir lankstesnis. Būsimiems gyventojams atsiranda galimybės rinktis mažesnes įmokas ar jų skaidymą“, – pasakoja „Citus“ įkūrėjas M. Vanagas.

Netilpo savo sklype

Šv.Gertrūdos ir M.Valančiaus gatvės sankryžoje visai neseniai iškilo nauji apartamentai. Nekilnojamojo turto bendrovei "Citus" buvo leista pastatus užstatyti iki valstybinės žemės ribos, tačiau miesto atstovai nustėro pamatę, kad į valstybinę žemę projekto vystytojai iškišo balkonus ir taip uždengė visą šaligatvį.

Įprastai namas nuo sklypo ribos ar kito pastato gali būtų nutolęs kelis metrus. Kaip atskaitos taškas imama ta vieta, kuri yra labiausiai išsikišusi. Tai būna stogas, balkonai ar terasos. Senamiestyje sklypų plotas labai ribotas, todėl naujų apartamentų statytojams leista pastatus statyti ties valstybinės žemės riba.

Tačiau Kauno miesto savivaldybės atstovai pasipiktino, kai pamatė, kad naujieji Šv.Gertrūdos g. 51A apartamentai užima gerokai daugiau vietos, nei yra jiems priklausantis sklypas. Į valstybinę žemę, visai ant praeivių galvų, vystytojai iškišo masyvius, betoninius balkonus. Pasak miesto atstovų, taip savavališkai užimti valstybinės žemės nevalia.

Masyvūs balkonai pakabinti tiesiai virš šaligatvio.

Reikalaus nugriauti

"Kaune investuoja ir veiklą vykdo daug sąžiningų verslininkų, kurie gerbia įstatymus ir viską daro taip, kaip yra nustatyta. Deja, taip elgiasi ne visi. Yra tokių, kurie stengiasi įkišti koją ten, kur jiems nepriklauso ar reikalauja su įstatymais prasilenkiančių išimčių. Aš ir savivaldybėje dirbanti komanda griežtai laikomės principo niekam nedaryti jokių nuolaidų, kurios prieštarautų galiojantiems įstatymams. Tokia principinė pozicija yra supykdžiusi ne vieną, kuris anksčiau buvo įpratęs miesto vadovų duris atsidarinėti kojomis", – griežtos pozicijos laikėsi Kauno meras Visvaldas Matijošaitis.

Savivaldybės atstovai nusiteikę apginti viešąjį interesą ir sieks, kad į valstybinę žemę išsikišę balkonai būtų nugriauti.

"Visi – tiek žmonės, tiek verslai – turi laikytis įstatymų. Mūsų įsitikinimu, šie balkonai įrengti neteisėtai. Sieksime, kad šito namo statytojas su projektu tilptų savo žemės sklype, ir kad projektas atitiktų visus galiojančius įstatymus", – teigė Kauno miesto savivaldybės administracijos direktorius Vilius Šiliauskas.

Į valstybinę žemę, visai ant praeivių galvų, projekto vystytojai iškišo masyvius, betoninius balkonus.

Vadina "normalia praktika"

Senamiesčio apartamentų projektą vystančios bendrovės "Citus" vadovai laikėsi pozicijos, kad įstatymų esą nepažeidė.

"Toje senamiesčio vietoje, kur stovi pastatas, yra būdingas perimetrinis užstatymas – jis yra įprastas visam Senamiesčiui, ir ne tik Kaune – dauguma balkonų išsikiša virš gatvių ar šaligatvių. Projektas įgyvendintas pagal statybos leidimą, patvirtintą Kauno miesto savivaldybės. Be to, Statybų techninis reglamentas numato galimybę, kad balkonų projekcijos (ne patys balkonai) patektų į gretimą sklypą, jei išlaikomi išsikišimo atstumo ir aukščio reikalavimai, taip pat, jei gretimas sklypas yra gatvė, aikštė, skveras ar kita viešoji erdvė. Visus šiuos reikalavimus projektas atitinka. Kitoje pusėje, pastatas ne tik nesiekia sklypo ribos, bet ir pati Šv.Gertrūdos gatvė patenka į projekto sklypo teritoriją", – tikino "Citus" vadovas Mindaugas Vanagas.

M.Vanagas tikino, kad esą įstatymų nepažeidžia.

"Kauno dienos" kalbinti nepriklausomi ekspertai pastebėjo, kad verslininkas gudrauja.

"Jeigu pastatas būtų atkuriamas, tada būtų galima kalbėti apie perimetrinį užstatymą ir apie išsikišusius balkonus. Šiam konkrečiam atvejui tai negalioja, nes pastatytas visai naujas pastatas", – teigė jie.

Priekaištų neišgirdo?

Dienraščio žiniomis, savivaldybės pretenzijos dėl į valstybinę žemę iškištų balkonų, "Citus" buvo išsakytos per susitikimą, kai verslininkai užsuko prašyti nuolaidų kitam savo projektui, vystomam prie Prisikėlimo bažnyčios.

Tačiau M.Vanagas tikino, kad problemą esą jie girdėjo tik iš nuogirdų, o oficialios miesto pretenzijos "Citus" nėra gavęs.

"Bendraujame ir bendradarbiaujame su Kauno miesto savivaldybe dėl šio ir kitų projektų. Vyksta nuolatinis dialogas, tad visas kylančias situacijas sprendžiame, oficialios pozicijos nesame gavę. Iš savo pusės esame situaciją išsianalizavę su architektais bei teisininkais, todėl neabejojame, kad rasime visoms pusėms tinkamą sprendimą", – teigė M.Vanagas.

"Citus" vadovas patikslino, kad projektui priklauso beveik 11 arų žemės sklypas. Virš M.Valančiaus gatvės balkonų nėra. Virš Šv.Gertrūdos gatvės esantys balkonai yra ne mažesniame, nei teisės aktuose numatytame 2,5 m aukštyje. "Vertinant jų projekciją ant žemės, bendras plotas yra apie 0,15 aro (apie 1 proc.)", – apie balkonų užimamą plotą komentavo projekto vystytojai.

"Citus" atstovai nurodė, kad Šv.Gertrūdos g. 51A pastate visi butai jau parduoti, tačiau nėra aišku, kaip reaguos pirkėjai, jei savivaldybė pasieks savo ir įpareigos projekto vystytojus nugriauti virš valstybinės žemės kabančius balkonus.

Problemų nemato

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) specialistai teigė, kad centrinėje miesto dalyje esą leidžiama į valstybinę žemę iškišti balkonus.

VTPSI patikslino, kad pernai sausio 5 d., adresu Šv.Gertrūdos g. 51A, Kauno miesto savivaldybės administracija išdavė statybą leidžiantį dokumentą naujo ypatingojo daugiabučio gyvenamojo namo su administracinės paskirties patalpomis statybai.

"Peržiūrėjus projekto sprendinius matyti, kad į valstybinę žemę patenka dalis daugiabučio gyvenamojo namo balkonų, t.y. sklypas yra netaisyklingos formos, o pastato siena nesutampa ir nėra lygiagreti sklypo ribai. Statybos techninio reglamente nustatyta, kad rašytiniai besiribojančių žemės sklypų (teritorijų) savininkų ar valdytojų sutikimai (susitarimai) neprivalomi statybos darbams atliekamiems teritorijose, kur istoriškai susiklostęs perimetrinis užstatymas, kai į kelių (gatvių), aikščių, skverų ir kitų viešųjų erdvių teritoriją patenka tik pastatų balkonų projekcijos, jeigu planuojama statyba atitinka reikalavimus", – komentavo VTPSI Vidurio Lietuvos statybos valstybinės priežiūros departamento Pirmojo statybos priežiūros skyriaus vedėjas Edmundas Danilevičius.

Valdininkas, kaip ir verslininkai, mini perimetrinį užstatymą, kuris, kaip jau minėta, taikomas atkuriamiems pastatams. Tokiais minėtų apartamentų vadinti negalima. Nepriklausomi ekspertai atkreipė dėmesį, kadangi perimetrinio užstatymo nuostatos čia negalioja, projekto vystytojai turėjo gauti Nacionalinės žemės tarnybos sutikimą, kadangi balkonai išsikiša į valstybinę žemę.

"Minėti balkonai atitinka reglamente nustatytus reikalavimus, o toje teritorijoje yra istoriškai susiklostęs perimetrinis užstatymas. Todėl šių balkonų išsikišimas į valstybinę žemę nėra pažeidimas", – toliau tikino E.Danilevičius, kurio atsakymai sutapo su verslininkų argumentais.