N. MAČIULIS: BŪSTO ĮPERKAMUMAS – PRASČIAUSIAS PER DEŠIMTMETĮ

„Swedbank“ skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas Lietuvoje toliau blogėja, o tai lėmė buvo itin didelis pastarųjų metų kainų šuolis bei rekordiškai didėjusios palūkanų normos.

„Būsto įperkamumas yra nukritęs į tikrai mažą lygmenį ir yra maždaug 2010 metų lygio“, – ketvirtadienį indekso pristatyme  sakė „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus. 

Bankas prognozuoja, kad 2024 metais būsto kainos nedidės, o atlyginimai augs apie 8 procentais.

„Jeigu būsto kainos nedidėja, (…) tai mūsų skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas jau grįžta į tą, sakykim, teigiamą teritoriją ir tampa įperkamas. (...) Prognozėms pasitvirtinus, kitų metų pabaigoje (vidutinė šeima Vilniuje – BNS) jau galėtų įsigyti 59 kv. metrų būstą“, – žurnalistams sakė „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

„Vis tik net ir prie tokių teigiamų tendencijų įperkamumas vis dar išliks dešimtmečio žemumose, todėl sandorių skaičius turėtų išlikti šių metų lygyje“, – pridūrė jis.

Anot V. Šimkaus, pagrindiniai veiksniai, neigiamai veikę indeksą, buvo didelis pastarųjų metų kainų šuolis bei rekordiškai didėjusios Europos Centrinio Banko (ECB) bazinės palūkanų normos.

„Per pandemiją buvo išaugęs didesnio būsto poreikis, o būsto įperkamumas buvo aukštumose, todėl gyventojai rinkosi didesnius butus. Pakilus būsto kainoms ir palūkanoms, sparčiai pasikeitė gyventojų galimybės ir prioritetai“, – teigė V. Šimkus.

Pakilus būsto kainoms ir palūkanoms, sparčiai pasikeitė gyventojų galimybės ir prioritetai.

 

Vilniuje šiuo metu indeksas siekia 86 punkto. Tai reiškia, kad vidutinio namų ūkio pajamos yra maždaug 14 proc. per mažos, norint įsigyti 55 kv. metrų būstą.

V. Šimkus sako, jog vilniečiai dabar gali įsigyti vidutiniškai 47 kv. metrų ploto būstą – 19 kv. metrų mažiau nei prieš metus.

Kaune ir Klaipėdoje indeksas krito daugiau nei Vilniuje, tačiau dėl santykinai neaukštų kainų išlieka aukštas – atitinkamai  129 ir 135 punktus. Čia gyventojai galėjo įpirkti maždaug 70 kv. metrų ploto butą,

Ekonomisto teigimu, nepaisant, jog Vilniuje būsto įperkamumas mažiausias – vilniečiai perka didžiausius butus.

„Įdomu tai, kad vilniečiai, nors būsto įperkamumas yra mažiausias, perka didžiausius butus. Tai, ko gero, yra ir miestų demografinės struktūros tendencijos – Vilniuje ilgiau žmonės gyvena butuose, mažiau kraustosi į užmiestį. Tuo tarpu Kaune ir Klaipėdoje populiaresni individualūs namai, kurie į šitą statistiką nepatenka“, – aiškino V. Šimkus.

Vis dėlto, anot jo, tendencijos nuteikia pozityviai – planuojama mažinti palūkanų normą, toliau auga atlyginimai.

„Gera žinia, kad atlyginimai didžiuosiuose miestuose ir toliau auga labai sparčiai“, – sakė jis.

N. Mačiulis teigė, kad per pastarąjį dešimtmetį būsto kainos šalyje kilo sparčiau nei statybų sąnaudos.

„Statybų sąnaudos, be jokios abejonės, visur padidėjo per pastaruosius kelerius metus. Tai yra ir pabrangusios žaliavos, ir ištekliai, ir sparčiau augę atlyginimai, bet (...) Lietuvoje statybų sąnaudos yra padidėjusios maždaug 25 proc. nuo dešimtmečio pradžios, vertinant ir atlyginimus, ir žaliavas, ir statybines medžiagas, bet kainos pakilo 55 proc., maždaug 20 procentinių punktų kainų augimas pralenkė visų sąnaudų augimą“, – aiškino ekonomistas.

„Tai kaip ir sudaro prielaidas bent jau ilgesnį laiką nusistovėsiančioms kainoms, tai yra nėra kol kas prielaidos didėti kainai net ir sparčiai kylant atlyginimams“, – pridūrė N. Mačiulis.

Būsto nuomos grąžos rodiklis – žemiausias nuo 2011 metų

„Swedbank” skaičiuojamas nuomos grąžos rodiklis šių metų pabaigoje dar sumažėjo ir išlieka žemiausias nuo 2011 metų. Šis rodiklis parodo, kokią dalį būsto kainos sudaro jo metinės nuomos pajamos. Vidutinė nuomos grąža Vilniuje siekia 5 proc., Senamiestyje – 4,2 proc., Kaune – 5,6 proc. Visi šie rodikliai yra maždaug procentiniu punktu mažesni nei ilgalaikis istorinis vidurkis.

N. Mačiulis taip pat pabrėžė, kad šiuo metu paskolos įmokos ir būsto nuomos kainos santykis yra rekordiškai aukštas – nuomos alternatyva pastaraisiais metais tampa vis patrauklesnė.

„Beveik nesiskiria išlaidos žmogaus, jeigu jis būstą perka arba jį nuomojasi. (...) Būsto kainos augo gerokai sparčiau negu nuoma bei reikšmingai kilusios palūkanos, kurios neturėjo įtakos besinuomojantiems būstą“, – sakė N. Mačiulis.

„Derybinė galia išlieka pirkėjų rankose, daugelis renkasi nuomą ir laukia palankesnių rinkos sąlygų“, – pridūrė jis.

Daugelis renkasi nuomą ir laukia palankesnių rinkos sąlygų.

 

Ekonomisto teigimu, dėl šios tendencijos taip pat ryšiai sumažės žmonių, kurie perka būstą su paskola su tikslu jį išnuomoti.

„Investicinis būstas, investicinis pirkinys nėra šiuo metu patrauklus. Labai tikėtina, kad iš šiuo metu, ir ateinančiais metais investicinio būsto pirkėjų, kurie labai ženkliai dominavo pastaruosius kelerius metus bus mažiau“, – sakė N. Mačiulis.

Jis taip pat pridūrė, kad „net ir aukštos palūkanų normos, nusilpusi gyventojų perkamoji galia dėl praėjusių metų infliacijos kol kas neprislopino noro įsigyti būstą (gyvenimui – BNS). Įvyko kitas pokytis, galimybės yra mažesnės, ne atsisako dažniausiai gyventojai naujo būsto įsigijimo, bet renkasi mažesnį būstą. 10 kv. metrų yra sumažėjęs vidutinis perkamas būstas“.

N. Mačiulio teigimu, kai kuriose euro zonos šalyse jau matoma defliacija, o daugelis ekonomikų nebeauga arba patiria nuosmukį.

„Prie tokių aplinkybių netvarus kainų augimas mažai tikėtinas, priešingai, didėja nemokumo ir nedarbo augimo rizika“, – sakė jis.

„Swedbank“ prognozuoja, kad ECB bazinių palūkanų normas pradės mažinti jau 2024 metų balandį, o per visus metus jos sumažės 1,5 procentinio punkto.

„Infliacija euro zonoje mažėja sparčiau nei tikėjosi ECB ir, tikėtina, per artimiausius mėnesius nukris iki 2 proc. kartelės. Tai leis ECB pripažinti pergalę prieš infliaciją ir pradėti mažinti palūkanų normas“, – sakė N. Mačiulis.

Vilniuje prasčiausias indeksas Baltijos šalyse

V. Šimkaus teigimu, pagal būsto įperkamumą Lietuvoje yra prasčiausia situacija Baltijos šalyse. Vis dėlto, indekso kritimo tendencija šalyse panaši.

„Jeigu žiūrėti į Baltijos šalis, matome, kad tendencijos kritimo yra panašios. (...) Deja, Vilniuje jis yra pats prasčiausias iš Baltijos šalių“, – sakė ekonomistas.

Anot jo, geriausiai būstas įperkamas Rygoje, tačiau ten lengvai įperkami tik senos statybos būstai – naujos statybos arba renovuotų butų įperkamumas panašus, kaip Vilniuje ir Taline.

„Ryga iš pirmos pažiūros vis dar yra labai įperkama, panašus būsto įperkamumas, kaip Kaune. Tačiau Rygos būsto rinka yra labai stipriai dominuojama senos statybos sovietinių butų, kurie yra palyginti prastesnės kokybės ir yra gana pigūs. Jeigu žiūrėti į pirminę naujų ir renovuotų butų statistiką Rygoje, tai situacija praktiškai identiška, kaip Vilniuje ar Taline“, – aiškino V. Šimkus.

„Swedbank“ skaičiavimais, Rygoje būsto įperkamumas siekia 144,5 balo, o naujo arba renovuoto – 94,8 balo. Taline būsto įperkamumas įvertintas 90,2 balo.

„Žiūrint į atskirus segmentus, tai Taline bent jau senos statybos butai daugiau grįžo į virš 100 ribos“, – pridūrė V. Šimkus.