Pardavė nesupratusi
Birštone gyvenanti beveik 80-ies Danutė M. 2018 m. birželį pardavė savo butą sesers dukrai. Pirkimo–pardavimo sandorį įregistravo Kauno 18-ojo notarų biuro notaras Donatas Germanavičius. Jau po metų Alytaus apylinkės teismo Prienų rūmus pasiekė ieškinys, kuriuo buvo prašoma šį sandorį pripažinti negaliojančiu ir taikyti restituciją.
Šio ieškinio svariausiu argumentu buvo tai, kad Danutė M., nors ir būdama veiksni, bet dėl gydytojų jai diagnozuotų sveikatos sutrikimų, pasirašydama pirkimo–pardavimo sutartį, negalėjo tinkamai suprasti savo veiksmų, negalėjo įvertinti sandorio esmės ir padarinių.
Įdomu tai, kad dar 1992 m. Danutė M. notaro kontoroje sudarė testamentą, kuriuo savo turimą turtą – butą Birštone – po mirties nusprendė palikti sesers dukrai Daivai Lopatienei. 2018 m. tą patį butą jau pardavė D.Lopatienei. Ši butą, kuris anksčiau ar vėliau būtų atitekęs jai, pirko už 20 tūkst. eurų.
Situacijos tragizmas paaiškėjo jau pirmą mėnesį po buto pardavimo. Tuo metu Danutė buvo prisiglaudusi gyventi pas kitą giminaitę, kuri matė, kad Danutė silpna ir vargu ar sugebės viena gyvendama tvarkytis. Giminaitė atlydėjo Danutę į Birštono savivaldybės Socialinės paramos skyrių, norėdama padėti susitvarkyti dokumentus, kad giminaitė gautų jai priklausančias socialines paslaugas.
Tada ir paaiškėjo, kad Danutė nebeturi buto Birštone. Pagal pirkimo–pardavimo sutartį buvo likę labai nedaug laiko, kada Danutė privalės išsiregistruoti iš jo. Paaiškėjo ir tai, kad Danutė į butą negali patekti, nes pakeista spyna. O kur už butą gauti 20 tūkst. eurų? Danutė aiškino, kad esą jokių pinigų negavusi.
Tiesa, registruojant sandorį Danutė patvirtino gavusi pinigus, tačiau teisme ji negalėjo paaiškinti, kodėl notarui taip nurodė. Danutė pasakojo, kad nesupratusi, už ką pasirašė, nesuprato ir to, kad čia kažkas blogai.
Pagalba: Danutei M. butą padėjo susigrąžinti svetimi žmonės. (Justinos Lasauskaitės nuotr.)
Pasirengė konspektą
Danutės interesams ėmėsi atstovauti daugiau kaip 20 metų Birštono savivaldybės administracijos Socialinės paramos skyriui vadovavęs Antanas Grušelionis. Per darbo savivaldybėje metus jis gerai pažinojo Danutę. Palikęs darbą savivaldybėje, A.Grušelionis nuo 2019 m. verčiasi advokato praktika.
Ieškinyje teismui advokatas pateikė dokumentus, kuriuose nurodoma, kad dar 1982 m. Danutė įrašyta į Prienų rajono pirminės sveikatos priežiūros centro psichiatro įskaitą dėl vidutinio sunkumo protinio atsilikimo. Net dvi teismo paskirtos ekspertizės patvirtino, kad pagal ligos pobūdį Danutė negali suprasti savo veiksmų reikšmės ir jų vykdyti.
Dėl jos sveikatos pasisakė ir giminės. Esą Danutė nuo mažens buvo kitokia. Ji gimė, kai prasidėjo Antrasis pasaulinis karas. Giminėje likusi istorija, kad netoli Danutės šeimos namų sprogo sviedinys. Galimai šis įvykis lėmė Danutės kitoniškumą, nes daugiau giminėje nėra žmonių, turinčių panašių sutrikimų. Tiesa, giminės išskyrė detalę, kad kartais ji nustebina įstatymų žinojimu, o kartais ganėtinai paprastą tekstą supranta tik po savaitės analizavimo.
„Kauno dienos“ žurnalistus Danutė sutiko šypsodamasi. Atsisėdusi prie rašomojo stalo moteris išsitraukė sąsiuvinį, kuriame buvo susirašiusi tai, ką nori papasakoti žurnalistams. Ir nors buvo raginama neskaityti, o tiesiog pasišnekėti, Danutė neatitraukė akių nuo konspekto.
Moteris pasakojo, kad iki pirkimo–pardavimo sutarties buvo pašlijusi sveikata: gulėjo net keliose ligoninėse, o iš gydymo įstaigos ją pas save į namus Kaune parsivežė D.Lopatienė. Iš ne itin rišlaus pasakojimo buvo sunkoka suprasti, ar D.Lopatienė paaiškino Danutei, kad vyksta ne tik į kirpyklą, o ir pas notarą įregistruoti buto pirkimo–pardavimo sutarties.
Net ir liudydama teisme Danutė pasisakė, kad nemano, jog butą pardavė, nes negavo už tai pinigų. Bylos medžiagoje pažymima, kad pinigų perdavimo momentas įvyko prieš įregistruojant sandorį. Esą 20 tūkst. eurų grynaisiais D.Lopatienė Danutei perdavė namuose.
Koks Danutės laukė likimas – senelių namai, psichiatrijos ligoninė ar dar kažkas? Advokatas A.Grušelionis pastebi, kad nebuvo oficialaus Danutės giminaitės ar kitų prašymo Birštono savivaldybei dėl protinę negalią turinčios moters globos ar poreikio pasirūpinti kita jos gyvenamąja ar gydymo vieta pagal sveikatos poreikius.
Argumentuoja rūpesčiu
Testamentu paliktą butą nusipirkusi Danutės dukterėčia D.Lopatienė tokį sprendimą aiškina dideliu rūpesčiu. Esą pati Danutė pasipasakojo, kad būdama slaugos ligoninėje ar kitose gydymo įstaigose iš personalo ar pašalinių asmenų yra sulaukusi klausimų apie jos turimą turtą, buvo bandymų įtikinti, kad nekilnojamąjį turtą būtų tikslinga kam nors perrašyti už pagalbą senatvėje.
Anot D.Lopatienės, kai Danutė baimėmis dėl galimos apgaulės ar siekio išvilioti jos turtą pasidalijo su kitais giminaičiais, buvo priimtas sprendimas pirkti butą ir už tai rūpintis Danute, netrukdomai leisti jai gyventi tame pačiame bute.
„Teta Danutė pati norėjo susitvarkyti dokumentus. Dėl pirkimo, tai teta norėjo kažką gauti, kad aš mokėčiau už komunalines paslaugas ir prižiūrėčiau. Tai buvo mūsų tarpusavio susitarimas. Tokį susitarimą ir įvykdėme“, – „Kauno dienai“ tikino D.Lopatienė.
Ji patvirtino žinanti, kad jos teta jau nuo 1982 m. įrašyta į Prienų pirminės sveikatos centro psichiatro įskaitą. Tačiau aiškaus atsakymo į klausimą, ar dėl sveikatos ypatumų teta galėjo adekvačiai vertinti jos buto pirkimo–pardavimo situaciją, nepateikė.
„Danutės sveikatos būklė mums žinoma labai seniai. Kadangi daug metų gyvenome greta ir su ja susigyvenome, supratome tokią, kokia ji buvo. Artimai draugavome, mūsų santykiai buvo labai geri, pasitikėjome vieni kitais, kai reikėdavo padėdavome buityje, susirgus", – aiškino D.Lopatienė.
Danutės dukterėčia leido suprasti, kad ginčas dėl testamentu jai palikto ir parduoto buto kilo dėl kitų giminių įsikišimo. D.Lopatienė tvirtino patyrusi didelę neteisybę, netgi skriaudą.
„Nepaisydama tetos padarytos kiaulystės, aš nuo 2018 m. birželio 7 d., buto pirkimo dienos, iki 2022 m. mokėjau už tetos pragyvenimą – komunalines paslaugas, šildymą, dujas, elektrą, šiukšles“, – pasakoja D.Lopatienė.
Vieta: butas, dėl kurio kilo ginčų, – gražiame, nedideliame Birštono daugiabučių kvartale. (Justinos Lasauskaitės nuotr.)
Visiškai neaiškus ir 20 tūkst. eurų likimas. Danutė aiškino jų negavusi, o D.Lopatienė tikino, kad perdavusi pinigus prieš kelionę pas notarą ir daugiau jų nemačiusi. Kodėl pinigų už butą neįnešė į Danutės sąskaitą banke, apie kurią žinojo, teismui D.Lopatienė taip pat negalėjo paaiškinti.
Stebina ne tik kaina
Vis dėlto klausimas, kam pirkti jau ir taip testamentu paliktą butą, vis dar lieka neaiškus. Juolab akivaizdu, kad sutarties sąlygos Danutės atžvilgiu buvo nepalankios. Jau vien tai, kad po mėnesio nuo pirkimo–pardavimo sutarties įregistravimo Danutė privalėjo išsiregistruoti iš šio buto.
Danutės advokatas A.Grušelionis atkreipė dėmesį ir į buto kainą – 20 tūkst. eurų. Registrų centras nurodo, kad 45 kv. m. butas įvertintas 27 tūkst. eurų, o rinkos kaina, anot advokato, yra tris kartus didesnė. Be to, sutartyje nėra jokių užuominų, kad po buto pardavimo kažkas įsipareigotų rūpintis Danute.
„Galima buvo kartu sudaryti ir rentos iki gyvenimo pabaigos sutartį, tačiau įregistruotas tik pirkimo–pardavimo sandoris", – pastebėjo A.Grušelionis.
Tokia galimybė yra ir nebūtina sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį. Paprastai sudaroma dovanojimo sutartis su išlaikymu iki gyvos galvos, o dar esant testamentui, tai jau būtų sviestas sviestuotas.
Danutės dukterėčia nesiėmė atsakomybės vertinti galimus pasirinkimus dėl buto pardavimo ar dovanojimo. Teismui ji aiškino, kad notaras pasakė, jog reikės ateiti kitą kartą ir sudaryti kitą sutartį.
Advokatas pabrėžė, kad paprastai tokie dalykai daromi vienu metu. Be to, pakeistos buto durų spynos sufleruoja apie kiek kitokias užmačias. Danutė padrikai pasakojo apie įvykius, prieš pasirašant pardavimo sutartį pas notarą, bet prisiminė, kad vyko giminės susirinkimai, kuriuose visi kalbėjo, tarėsi. Užsiminė ir apie galimus grasinimus, spaudimą.
Taigi, po buto pardavimo Danutė apie pusmetį buvo priversta gyventi pas vieną giminaitę, paskui kelis mėnesius – pas draugę Bronę, su kuria anksčiau kartu dirbo – draugė buvo virėja, o Danutė – indų plovėja. „Ji vis rašydavo. Mokėjo rašyti, bet reikėdavo šiek tiek padėti. Danutė atėjo pas mane. Tai negi išvarysi, taip ir gyvenome“, – pasakojo Bronė.
Galima buvo kartu sudaryti ir rentos iki gyvenimo pabaigos sutartį, tačiau įregistruotas tik pirkimo–pardavimo sandoris.
Teisme liudijo ir kitos Danutės draugės. Dalis jų iš Danutės pasakojimų girdėjo, kad butą perėmė Danutės sesers dukra, pasakojimuose Danutė minėjo ir pinigus, kurių esą negavo, pasakojo ir apie tai, kad ant jos rėkė, liepė pasirašyti dokumentus.
Notarui neužkliuvo
Šioje istorijoje yra dar vienas veikėjas, be kurio negali įvykti pirkimo–pardavimo sandoris – šį veiksmą turėjo užtikrinti notaras. Notarui D.Germanavičiui teisme atstovavo draudikas „ERGO Insurance SE“ Lietuvos filialas.
Draudikas dėl sutarties pripažinimo negaliojančia paliko spręsti teismui, tačiau išsakė savo poziciją, kad ginčo sutartį tvirtinęs notaras savo pareigą esą atliko tinkamai ir kvalifikuotai. Pažymima ir tai, kad, nepaisant ieškinyje nurodytų Danutės sveikatos sutrikimų, byloje nėra duomenų, jog ji sutarties sudarymo metu, įsiteisėjusiu teismo sprendimu, būtų pripažinta neveiksnia ar ribotai veiksnia. Draudiko vertinimu, notaras šią aplinkybę tinkamai patikrino prieš ginčo sandorio sudarymą ir tokių aplinkybių nenustatė.
„Net jeigu teismas vertindamas aplinkybes ir jas grindžiančius įrodymus prieitų prie išvados, kad ieškovė ginčijamo sandorio sudarymo metu negalėjo suvokti savo veiksmų prasmės ir jų valdyti dėl tuometinės psichikos sveikatos būsenos, tokiu atveju turėtų vertinti, ar tokį veiksmų nesuvokimą ir nesugebėjimą juos valdyti turėjo pastebėti ir nustatyti specialių medicinos žinių neturintis asmuo, konkrečiai – notaras, atliekantis tik konkrečią valstybės deleguotą funkciją, t. y. tvirtindamas sutartį“, – teismui pareiškė draudikų atstovas.
Notaras D.Germanavičius teismui nurodė, kad jam nekilo jokių abejonių dėl Danutės sugebėjimo suvokti sudaromą sandorį, nes ji atsakė į visus klausimus, patvirtino gavusi pinigus.
Danutei atstovavęs advokatas A.Grušelionis teismo prašė priimti atskirą nutartį dėl notaro netinkamo, aplaidaus elgesio ir Notariato įstatymo nuostatų pažeidimų, tvirtinant sutartį tarp Danutės ir D.Lopatienės. Tačiau teismas patikėjo notaro paaiškinimais.
Pabaiga: advokatas A.Grušelionis neslepia nuostabos, kad Danutei palankus teismo sprendimas tenkino visas puses. (Justinos Lasauskaitės nuotr.)
Įvertinęs byloje esančių teismo ekspertizės aktų išvadas, išklausęs visų byloje apklaustų liudytojų, pačių šalių paaiškinimų, teismas nusprendė, kad teismo ekspertai iš gautų duomenų apie Danutės sveikatos būklę negalėjo padaryti kategoriškos išvados, jog dėl konstatuoto intelekto deficito ji negalėjo suvokti sudarytos sutarties turinio reikšmės ir padarinių.
Teismas tik iš dalies sutiko su ekspertizės akte nurodytomis išvadomis ir konstatavo, kad Danutei nustatytas intelekto deficitas trukdė iki galo suvokti sandorio esmę ir ji sudarydama sutartį tikėjosi kitokių padarinių.
Padaryta išvada, kad Danutės tikslas buvo jos išlaikymas iki gyvos galvos, t. y. būtent taip ji suvokė tikrąją sandorio prasmę, nes jai nuolat buvo akcentuojamas pagrindinis faktas, kad D.Lopatienė ją išlaikys.
Sandoris pripažintas negaliojančiu, taikyta vienašalė restitucija ir butas grąžintas Danutei. Šio Alytaus apylinkės teismo Prienų rūmų teismo sprendimo niekas neskundė, 20 tūkst. eurų taip pat niekas neieškojo.
Komentaras
Aleksandras Matonis,
Lietuvos notarų rūmų atstovas viešiesiems ryšiams
Norime atkreipti dėmesį, kad pretenzijų dėl notaro atlikto darbo tvirtinant sandorį nebuvo pateikta. Priešingai, nutartyje teismas konstatavo, kad sandorį tvirtinęs notaras atliko visus konkrečioje situacijoje įmanomus veiksmus ir jo teismui pateikti parodymai vertintini kaip objektyvūs ir patikimi.
Kadangi Notariato įstatymas nustato griežtus notarinio veiksmo slaptumo reikalavimus, nei notaras Donatas Germanavičius, nei Lietuvos notarų rūmai neturi teisės komentuoti konkretaus notarinio veiksmo ir jo sudarymo aplinkybių. Galime tik paaiškinti esminius principus, kuriuos numato Lietuvos Respublikos įstatymai. Ruošdamasis atlikti notarinį veiksmą, notaras, visų pirma, patikrina, ar jo dalyviai neįtraukti į Neveiksnių arba ribotai veiksnių asmenų registrą. Pagal Civilinį kodeksą į tokių asmenų registrą duomenys įtraukiami tik teismo tvarka. Registro duomenų naudojimas padeda išvengti neteisėtų sandorių sudarymo ir tvirtinimo, siekiant apsaugoti neveiksnių asmenų interesus ir įsitikinti, kad jiems teisingai atstovaujama, be to, registro duomenys naudojami ir nustatant neveiksnių asmenų globėjus ir rūpintojus. Jei minėtame registre nėra duomenų apie sandorio šalių neveiksnumą / ribotą veiksnumą, notaras tęsia pasirengimo sandorio tvirtinimui procedūrą, t. y. įsitikina asmens tapatybe, valia, sugebėjimu suvokti savo veiksmus, jų padarinius. Šiuo tikslu notaras užduoda klausimus, bendrauja su asmeniu, tikrina kitus viešų registrų duomenis. Jei notarui kyla abejonių dėl kurios nors sandorio šalies gebėjimo suprasti savo veiksmų prasmę ir padarinius, toks sandoris netvirtinamas.
Lietuvos notarų rūmų viena pagrindinių funkcijų – rūpintis notarų profesinės kvalifikacijos kėlimu. Reguliariai rengiami kvalifikacijos kėlimo seminarai, kuriuose notarams ir kandidatams į notarus privaloma dalyvauti. Nesyk tokie seminarai buvo skirti ir kliento veiksnumo nustatymo, asmens valios išraiškos klausimams.
Kitas svarbus notarų profesinės kvalifikacijos užtikrinimo aspektas – reguliariai atliekama notarų atestacija, kuri rengiama praėjus metams po notaro darbo pradžios, vėliau – kas penkerius metus. Atestacijos metu tikrinamos notaro profesinės žinios, jo dokumentų ir archyvų tvarkymas, kitos su darbu susijusios sritys. Neigiami atestacijos rezultatai gali lemti net ir sprendimą nutraukti notaro veiklą dėl jo neatitikimo profesiniams reikalavimams. Gavus skundų ir esant pagrindui, Notarų rūmai gali inicijuoti neeilinę notaro atestaciją.
Notaro profesijos reputacija, etikos pažeidimų nagrinėjimu rūpinasi Notarų profesinės etikos komisija ir Notarų garbės teismas.
Notarai savo veiklą vykdo griežtai laikydamiesi įstatymų nustatytų reikalavimų, o jų profesinė kompetencija yra nuolatos tikrinama, keliama mokymų metu.
Galimi piktnaudžiavimai meta šešėlį notarams
„Kauno diena“ rašė, kad prieš Kauno apylinkės teismą stojo dvi notarės, kaltinamos netinkamai atlikusios savo pareigas, ir tuo pasinaudojęs, apgaule savo močiutės didelės vertės turtą užvaldęs vienos Kauno įmonės vadovas.
Genutė Poškaitienė kaltinama patvirtinusi savo parašu ir antspaudu neveiksnios verslininko močiutės generalinį įgaliojimą šiam anūkui disponuoti jos piniginėmis lėšomis ir nekilnojamuoju turtu. G.Poškaitienė kaltinama taip pasielgusi dėl neatsargumo, nes nepatikrino, ar senolė supranta, ką daro. Nors, bylą teismui rengusių teisėsaugininkų duomenimis, ji buvo atvežta į šios notarės biurą 2016-ųjų kovo pavakarę anūko, turėjusio išankstinį tikslą užvaldyti močiutės turtą, rūpesčiu. Senolė išvakarėse buvo išrašyta iš slaugos ir palaikomojo gydymo ligoninės. Joje ji atsidūrė po kelių savaičių gydymo specialiosios paskirties ligoninėje. Į ją senolę nuvežęs, o vėliau ir į slaugos ligoninę pervežęs anūkas, žinodamas ir tai, kad dėl sveikatos būklės močiutei nustatyta nuolatinė slauga pagal specialiuosius poreikius, visa tai nutylėjo.
Kartu su G.Poškaitiene prieš teismą stojo ir buvusi jos kolegė Ramutė Valantiejienė. Ji taip pat kaltinama, kad, būdama atsakinga, jog sandoriai nebūtų sudaromi neteisėtai, pažeidė ne vieną Lietuvos notariato įstatymo straipsnį, kai 2015-ųjų rugsėjį, t. y. prieš porą dienų iki minėtos senolės atsidūrimo specialiosios paskirties ligoninėje, kurioje ji gydyta kelias savaites, patvirtino jos įgaliojimą sūnui rašyti jos vardu pareiškimus, sutikimus, pateikti prašymus, už ją pasirašyti ir pan., nors tuo metu joks atstovavimas jai nebuvo reikalingas. R.Valantiejienė kaltinama patvirtinusi šį įgaliojimą pagal iš anksto su senolės sūnumi suderintą turinį, taip pat neįsitikinusi, ar jo motina yra veiksni.
