Teisės aktai nedraudžia statyti komercinių objektų, kur 49 proc. bendro ploto yra gyvenamosios paskirties, tačiau žmonės, pirkdami tokias patalpas gyvenimui šiek tiek pigiau, nei normalaus būsto rinkos kaina, rizikuoja įsigyti akmenį po kaklu.
Karas ir taika
Prieš pustrečių metų Vilniaus savivaldybė buvo paskelbusi karą nesąžiningiems statytojams, pardavinėjusiems butus namuose, kuriems statybos leidimas buvo išduotas ne kaip gyvenamajai, o kaip komercinei statybai. Dėl 12 įtartinų projektų savivaldybė net kreipėsi į prokuratūrą. Ši narplioti sudėtingas statybų peripetijas atsisakė ir perdavė medžiagą nagrinėti Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai.
Pastaroji išties surado nukrypimų nuo galiojančių teisės aktų. Mat statydamas poilsio, viešbučių ar kitas komercines patalpas, statytojas iš turimo sklypo gali išspausti maksimalią naudą: komercinės paskirties pastate galima įrengti kone 2 kartus daugiau parduodamo ploto nei gyvenamosios paskirties pastate, daug mažesnį skaičių automobilių statymo vietų, nė vienos vaikų žaidimų aikštelės, taip pat žemesni ir pastatui taikomi higienos reikalavimai. Kai patalpos tokiame pastate parduodamos kaip gyvenamosios, nukenčia jų pirkėjų gyvenimo kokybė, be to, jų įsigytas turtas laikomas komerciniu, o komercinėms patalpoms taikomas nekilnojamojo turto mokestis, verslo tarifai už komunalines paslaugas.
Statybų inspekcija kai kuriems statytojams nurodė perdaryti projektus ir užtikrinti gyvenamiesiems būstams privalomą infrastruktūrą – vaikų žaidimų aikšteles, automobilių statymo vietų skaičių ir kt. Bet tai buvo įmanoma ne visur. Dalies nesąžiningų nekilnojamojo turto vystytojų veiksmus vertino teismai – panaikino jiems išduotus statybų leidimus. Buvo ir tokių statytojų, kurie, pardavę butus poilsio patalpose, sugebėjo pakeisti jų paskirtį į gyvenamąją, tačiau statybų prievaizdų prašymu pirmosios instancijos teismai panaikino ir statybos užbaigimo, ir patalpų paskirties keitimo aktus. Šie sprendimai apskųsti apeliacine tvarka.
Teisingumas, regis, gali triumfuoti, bet tada nukentėtų gyventojai, kurie kartais net supratimo neturėjo, kad būstą pirko kaip negyvenamosios paskirties patalpas.
Nežinioje laukia teismų
Vienos Pilaitėje įsikūrusios gyvenamųjų patalpų savininkų bendrijos pirmininkas Arnoldas Čerškus "Vilniaus dienai" sakė, kad maždaug pusė bendrijos narių šiuo metu yra tarsi pakabinti tarp žemės ir dangaus. Mat jie gyvena poilsinio pobūdžio patalpose, kurių paskirtis buvo pakeista į gyvenamąją, tačiau teismas prieš porą metų šiuos aktus panaikino. Mažai trūko, kad ir pats pašnekovas būtų atsidūręs analogiškoje situacijoje.
"Buvau nusipirkęs butą tame komplekse, ir kaip tik tuo metu prasidėjo tie savivaldybės tyrimai. Sunerimęs kreipiausi į vystytoją "Pilaitės kotedžai", ir paaiškėjo, kad mano butas irgi nėra gyvenamasis. Vystytojas pasiūlė variantą – išsirinkti tinkamą būstą iš komplekse dar likusių neparduotų butų, kurie oficialiai yra gyvenamosios paskirties. Taigi perrašėme sutartį, ir dabar esu ramus, kad mano butas atitinka visus oficialius gyvenamojo būsto teisinius reikalavimus", – aiškino situaciją A.Čerškus.
Neturime įrankių užtikrinti, kad visos patalpos būtų naudojamos pagal pirminę funkciją.
Savo kaimynų reikalų jis plačiau nekomentavo, sutiko perduoti jiems "Vilniaus dienos" kontaktinę informaciją, kad kreiptųsi patys. Tačiau J.Bobrovskio gatvės kotedžų pirkėjai atsiverti žiniasklaidai nesiryžo, ir tai suprantama. Žmonės su nerimu laukia teismo verdikto ginče, kur jų interesams atstovauja tik Vilniaus miesto savivaldybė, nes butų pardavėja UAB "Pilaitės kotedžai" bankrutavo dar 2017 m., kai tik pakvipo sankcijomis už nesąžiningai parduotus būstus.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija informavo, kad Vilniaus apygardos administracinio teismo sprendimus bylose dėl J.Bobrovskio g. 11 ir 13 su jais nesutinkanti Vilniaus miesto savivaldybė ir tretieji suinteresuotieji asmenys yra apskundę apeliacine tvarka Lietuvos vyriausiajam administraciniam teismui. Byla kol kas neišnagrinėta.
Atsidūrė aklavietėje
Dar vienas didelio visuomenės ir žiniasklaidos susidomėjimo sulaukęs objektas, kur viešbučio numeriai parduodami kaip gyvenamieji būstai, yra Sausio 13-osios g. 2 šalia viešbučio "Karolina" iškilęs daugiabučių kompleksas.
Statybų inspekcija prieš 3 metus kreipėsi į teismą, kad būtų panaikintas šio objekto statybos leidimas, pažyma apie jo užbaigimą nenukrypstant nuo esminių projekto sprendinių, ir kad statinys būtų nugriautas. Civilinė byla yra Vilniaus apylinkės teisme, tačiau šių metų kovą jos nagrinėjimas buvo sustabdytas iki bus išnagrinėta kita civilinė byla, pasiekusi net Lietuvos Aukščiausiąjį Teismą.
Už tai, kad neatskleidė pirkėjams tiesos, bendrovė "Karolinos turas" ir butus pardavinėjusi agentūra "NT partneriai" buvo nubaustos po 8,5 tūkst. eurų baudomis. Konkurencijos tarybos skirtas sankcijas pelnytomis pripažino ir teismas. Tačiau gyventojams dėl to nei šilta, nei šalta. Jie vis dar tiki statytojo pažadais iki šių metų pabaigos pakeisti įsigytų patalpų paskirtį iš viešbučių į gyvenamąją. Tokia informacija pateikiama ir "Karolinos turo" tinklalapyje, kur siūloma pirkti naujajame komplekse dar likusius laisvus būstus.
Kol vyksta teismų peripetijos, statytojas kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybę, prašydamas leidimo keisti detalųjį sklypo planą, kad jo naudojimo būdas būtų ne komercinis, o daugiabučių gyvenamųjų namų ir bendrabučių teritorijos. Savivaldybė sutiko eiti į kompromisą, atsižvelgdama į viešąjį interesą, mat situacijos įkaitais yra tapę šimtai paprastų vilniečių, įsigijusių butus negyvenamosios paskirties pastate.
K. Kovalėlio / Fotobanko nuotr.
Savivaldybės Miesto plėtros departamento direktorius Mindaugas Pakalnis apgailestavo, kad minėto detaliojo plano keitimas įstrigo, nes sklypas priklauso keliems savininkams, kurie nesutaria, kur turėtų būti įrengta gyventojams reikalinga infrastruktūra.
"Jau trejus metus egzistuoja ši aklavietė ir tai yra tipiškas pavyzdys, kaip negalima elgtis, – "Vilniaus dienai" teigė M.Pakalnis. – Pažvelgus į vidinę pastato struktūrą, akivaizdu, kad tai yra viešbutis arba bendrabutis: yra koridorius, kurio abejose pusėse išdėstyti nedideli apartamentai. Bet reikia pripažinti, kad galimybė komerciniame objekte įrengti 49 proc. gyvenamosios paskirties patalpų rodo ir mūsų teisės aktų daugiaprasmiškumą – jeigu du pastatai sujungti tarpusavyje, galima traktuoti, kad tai yra vienas kompleksas, kurio 49 proc. sudaro būstai."
Saugikliai – ateityje
Tokiems objektams pati savivaldybė suteikė statybos leidimus. Nejaugi specialistai, kurie vertino projektus, nepastebėjo, kad vystytojai gudrauja?
"Projektai atitiko negyvenamųjų patalpų reikalavimus. Pavyzdžiui, jeigu statomi svečių namai, mes galime tik reikalauti, kad būtų užtikrintos viešbučio funkcijos – būtų įrengta registratūra, maitinimo, skalbimo ir kitos patalpos. O kai jau paskui bando parduoti svečių kambarius kaip butus, neturime įrankių užtikrinti, kad visos patalpos būtų naudojamos pagal savo pirminę funkciją, – tvirtino M.Pakalnis. – Tačiau, kai pradėjome viešinti tokius atvejus, tai suveikė, ir žmonės dabar jau supranta, kad, jeigu perka komercines patalpas, kurios pavadintos apartamentais ar kūrybinėmis dirbtuvėmis, gali įsigyti problemą. Suveikė ir rinkos dėsniai – parduoti tokias patalpas vystytojams sekasi sunkiau, todėl dabar jau nebesulaukiame panašių projektų. Taip pat padaugėjo atvejų, kai prieš pradedant įgyvendinti tokius projektus, keičiamas žemės sklypo naudojimo būdas į gyvenamąją statybą."
Pasak departamento vadovo, savivaldybė pasistengė įvesti dar vieną saugiklį, atgrasantį vystytojus nuo spekuliavimo kvadratiniais metrais.
"Naujajame miesto bendrajame plane, kuris teikiamas tvirtinti, mes įvertinome užstatymo intensyvumą kiekviename kvartale, ir sklypuose, kurie dar tinkami užstatymui arba rekonstrukcijai, užstatymo intensyvumą sumažinome iki tokio lygio, koks yra sklypo aplinkoje. Taigi, jeigu vystytojas statys komercinį pastatą gyvenamajame kvartale, jame galės įrengti mažiau kvadratinių metrų. Tada, manau, laimės tie gyventojai, kurie jau gyvena būsimojo objekto kaimynystėje", – teigė architektas.
Mokesčių gali išvengti
Paklaustas, ko griebtis žmonėms, kurie jau yra įsigiję negyvenamosios paskirties patalpas kaip savo vienintelį būstą, M.Pakalnis patarė kreiptis į savivaldybę dėl leidimo rengti patalpų paskirties pakeitimo projektus. Jie būtų vertinami ir ieškoma galimybių, kaip tai padaryti.
"Ne visi atvejai beviltiški – galbūt žmonės prisitaikė būstą gyventi, bet nepakeitė žemės paskirties ar naudojimo būdo. Galimi įvairūs variantai, – sakė architektas ir akcentavo, kad tokiems naujakuriams yra galimybės išvengti komerciniam turtui taikomų mokesčių. – Yra Finansų ministerijos aiškinimai, kad vertinama pagal faktą, t.y., jeigu patalpose deklaruojama gyvenamoji vieta, jos naudojamos kaip gyvenamasis būstas, nekilnojamojo turto mokesčio mokėti nereikia. Bet jeigu žmogus turi kelis butus savo vardu, tuomet tas, kuris oficialiai registruotas kaip komercinė patalpa, bus apmokestintas. Tiesa, tvarkos irgi keičiasi."
Vilniuje daugiau kaip 29 tūkst. asmenų yra deklaravę gyvenamąją vietą negyvenamosios paskirties patalpose. Miesto taryba svarsto pasiūlymą atleisti juos nuo nekilnojamojo turto mokesčio. Tokia lengvata galiotų tik tiems, kurie vadinamuosius butus įsigijo ar įsigis ir registruos iki šių metų birželio 1 d., ir jeigu tai vienintelė asmens ar šeimos gyvenamoji vieta.
Kad nebūtų toliau piktnaudžiaujama vystant negyvenamosios paskirties statybos projektus, už po birželio 1 d. įsigytas tokias patalpas gyventojai turės mokėti nekilnojamojo turto mokestį, priklausomai nuo turto paskirties (0,7 proc. – viešbučių, poilsio, maitinimo, kultūros, sporto, mokslo paskirties patalpos ir statiniai, 1 proc. – administracinės, paslaugų, prekybos, pramonės, sandėliavimo, gydymo paskirties patalpos ir statiniai).
Tik vienas privalumas
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) duomenimis, šiuo metu Vilniuje apie 600 iš 5 tūkst. parduodamų būstų yra negyvenamosios paskirties – 200 iš jų jau pastatyti, o 400 dar statomi, bet jau siūlomi pirkėjams. Daugiausia tokių objektų Markučiuose, Baltupiuose ir Naujamiestyje.
Nekilnojamojo turto bendrovės "Inreal" Tarpininkavimo departamento vadovo Juliaus Belanoškos teigimu, jokio sukčiavimo čia nėra.
"Svarbiausias momentas – realios informacijos pateikimas klientams, – tvirtino jis. – Kai parduodi negyvenamosios paskirties patalpas, deklaruodamas, kad tai yra gyvenamieji būstai, yra apgavystė. Bet jeigu statytojas atvirai deklaruoja, kad parduoda ne gyvenamosios paskirties patalpas, ir išaiškina, kokios rizikos iš to gali kilti pirkėjui, tada jokios apgavystės nėra. Žmonės turi teisę rinktis, ir tokias patalpas perka turėdami visą informaciją."
Jeigu statytojas atvirai deklaruoja, kad parduoda ne gyvenamosios paskirties patalpas, ir išaiškina, kokios rizikos iš to gali kilti pirkėjui, tada jokios apgavystės nėra.
LNTPA tinklalapyje pateikiama J.Belanoškos parengta apžvalga apie gyvenamosios ir negyvenamosios paskirties patalpų pliusus ir minusus, jeigu jos įsigyjamos kaip būstai.
Vienas iš trūkumų – didesnė pradinė įmoka, jei perkama skolintomis lėšomis. Mat bankai perkant negyvenamos paskirties turtą paprastai finansuoja ne 85 (kaip perkant butą ar namą), o tik 70 proc. jo vertės. Kai kurie taiko ir trumpesnį (iki 10 metų) paskolos terminą. Tiesa, jeigu bankas yra konkretaus nekilnojamojo turto projekto finansuotojas, jis gali taikyti paskolos gavėjui tokias pat sąlygas, kaip ir gyvenamojo būsto pirkėjams.
Turintiems automobilį didžiausia problema – jo statymo vieta. Pagal statybos techninius reglamentus, prie negyvenamosios paskirties pastatų automobilių stovėjimo vietų įrengiama kelis kartus mažiau, nei prie gyvenamųjų. Iki praėjusių metų pradžios gyventojai, neturintys vietos automobiliui prie savo būsto, turėjo galimybę įsigyti leidimą statyti automobilį nurodytose gatvių zonose, kainavusį nuo 7,20 iki 43 eurų per metus. Šiuo metu tokios galimybės nėra, taigi, vietos savo automobiliui statyti naujakurys turės ieškoti kažkur kitur.
J.Belanoškos įsitikinimu, lyginant gyvenamosios paskirties būstą su negyvenamosios, pastarosios naudai yra tik kaina, kuri yra gerokai mažesnė. Perkant apie 50 kv. m patalpas, galima sutaupyti apie 15 tūkst. eurų – maždaug tiek, kiek kainuoja būsto apdaila.
"Daugiau privalumų, įgyjant negyvenamosios paskirties patalpas, aš nematau. Bet pasirinkimo teisę visada turi pirkėjas, apsvarstydamas, kad mažesnė kaina reiškia didesnę riziką. Viena iš jų ateityje gali tapti ir įsigyto nekilnojamojo turto likvidumas, kuris priklausys nuo to, kaip keisis teisinė bazė ir kaip rinkoje bus vertinamos negyvenamosios paskirties patalpos po 5 ar 10 metų", – teigė nekilnojamojo turto bendrovės atstovas.
