Turime suprasti, kad grėsmės ir neišvengiamo pavojaus kurstymas yra hibridinio karo, kurio sąlygomis gyvename jau ne vieną dešimtį metų, dalis, psichologinės operacijos, kurių poveikį stabdyti reikia edukuojant, aiškinant ir raminant, o ne stiprinant tą pavojaus nuotaiką. Juolab, kad realios žmonių nuotaikos, įvairiais tyrimais ir duomenimis remiantis, nerodo nei baimės, nei pasimetimo.

Bet verta atidėti emocijas į šalį ir pasidairyti į pavyzdžius, kurių pasaulyje yra ne vienas. O jų yra net Europoje: tarkime, Šiaurės Airijos sostinė Belfastas arba paskutinė pasaulyje padalyta sostinė – Kipro Nikosija.

Belfaste gan ramu po Didžiojo penktadienio susitarimo, įvykusio 1998 metais. Tačiau įtampos netrūksta iki šiol, o kartais kyla ir neramumų, susijusių su suverenumo, tapatybės ir politinio susivienijimo klausimais. Tačiau miestas auga, čia vyrauja gan aukšta būsto paklausa ir pasiūla, kainos gan nuosaikiai, bet nuolat didėja.

Nikosijoje situacija – dar aštresnė: šiaurinę miesto ir visos salos dalį kontroliuoja Šiaurės Kipro Turkų Respublika, kurią pripažįsta tik Turkija; pietinę – Graikija. Todėl mieste tvyro nuolatinė įtampa. Bet pietinė miesto dalis yra gyvybinga, čia daug turistų, užsienio investicijų, todėl būsto paklausa ir kainos nuolat auga.

Turime suprasti, kad grėsmės ir neišvengiamo pavojaus kurstymas yra hibridinio karo, kurio sąlygomis gyvename jau ne vieną dešimtį metų, dalis (...)

 

Taip pat Kijevas, kurio situacijos pristatyti nereikia ir kuris nuo 2014 m. Krymo ir dalies rytinių Ukrainos teritorijų okupacijos ne tik jautė tiesioginę grėsmę, bet šalyje realiai vyko karas. Tačiau sostinė iki pat 2022 m. plataus masto Rusijos invazijos buvo sparčiai augantis miestas, nors saugumo situacija nė iš tolo negalėjo lygintis su Lietuva. Prasidėję orientacijos į Vakarus procesai augino ekonomiką, todėl būsto paklausa – kartu su kainomis – taip pat stiebėsi į viršų. Mieste netrūko didelių ir ambicingų NT projektų, o žmonės mielai juos pirko.

Prieš kurį laiką viename verslo renginyje buvo paminėti bene geriausi pavyzdžiai, nors jie ir toli (geografiškai) nuo Lietuvos. Tai – Tel Avivas Izraelyje ir Pietų Korėjos sostinė Seulas. Nors Tel Avivas ir nėra sostinė, bet jau kelis kartus mačiau minint būtent šį miestą, tai ties juo ir apsistokime bei pažiūrėkime iš arčiau.

Tel Avivas: grėsmės verpetuose – vienas brangiausių pasaulio miestų

Nežiūrint to, kad nuo pat Izraelio valstybės įkūrimo, po Antrojo pasaulinio karo ši šalis gyvena nuolatinėje konfrontacijoje su palestiniečiais ir kitomis arabų valstybėmis, Tel Avivas yra tapęs vienu iš geidžiamiausių ir labiausiai prestižinių miestų pasaulyje. Jis pasižymi didele būsto paklausa, kurią lemia jo, kaip technologijų centro, statusas ir bendras Izraelio ekonomikos stiprumas, aukštas gimstamumas ir imigracija. Ši paklausa, o taip pat ir ribota pasiūla lėmė aukštas nekilnojamojo turto kainas, todėl Tel Avivas tapo vienu brangiausių miestų regione ir Europoje. Dinamiška miesto ekonomika ir kultūrinis patrauklumas taip pat pritraukia nemažai užsienio investicijų į nekilnojamąjį turtą. Tai dar labiau paskatino rinką, nepaisant netikrumo regione.

Rinkos skaičiai ten – įspūdingi: remiantis „Citus“ analitikų surinktais duomenimis, 2018 m. naujų būstų įsigijimo sandorių skaičius Tel Avivo regione, kuriame gyvena apie 1,5 mln. gyventojų, per metus sudarė 5 500, o 2021 m. šoko net iki 13 000. Tiesa, 2022 m., kaip ir Lietuvoje, paklausa sumenko – susitraukė apie 40 proc. Akivaizdu, kad čia veikia tie patys globalūs makroekonomikos svertai.

Grafikas nr. 1. Metinis būsto sandorių skaičius Tel Avive 2015–2023 m. („Citus“ duom.).

Nežiūrint sumažėjusio sandorių skaičiaus, kainos Tel Avive buvo stabilios. Ir jos – taip pat įspūdingos. Pačios aukščiausios kainos fiksuotos 2023 m. vasario gale, kai siekė net 17,5 tūkst. eurų už kv. m! Iki to laiko jos nuolat augo, pastaruosius 12 mėn. svyravo panašiame lygyje, o paskutiniais turimais duomenimis, šių metų vasarį sudarė beveik 16 tūkst. Eur/kv. m.

Vidutinis Tel Avivo gyventojų mėnesinis darbo užmokestis sudaro apie 2 880 Eur prieš mokesčius. Vilniečiai, naujausiais „Sodros“ duomenimis – kovo mėnesį uždirbo, vidutiniškai, 2 604 Eur/mėn. prieš mokesčius.

Nuo 2021 m. pradžios būsto kainos Tel Avive išaugo 38 proc. Tarptautinės šveicarų „UBS grupės“ analitikai vertina, kad per du dešimtmečius būsto kainos mieste išaugo trigubai ir šis brangimas buvo didžiausias tarp 25 didžiųjų pasaulio miestų ir, pasak finansinių konsultacijų kompanijos „Deloitte“ tyrimo, 2022 m. Tel Avivas, pagal būsto kvadratinio metro kainą, buvo brangiausias miestas Europoje, aplenkęs Paryžių. Teigiama, kad Tel Avive yra ypač aukšta paklausa, ribota pasiūla, o statybų savikaina čia taip pat auga.

Grafikas nr. 2. Būsto kainos Tel Avive 2021–2024 m. („Citus“ duom.).

Dažnai Tel Avivo skaičiai pateikiami kartu su aplink jį esančio Centrinio regiono (Central district) duomenimis. Šiame regione gyvena dar apie 2,35 mln. žmonių. Tai išpučia skaičius, tačiau įspūdį susidaryti galima. Juolab, kad jis ribojasi su Vakarų krantu – ginčytina teritorija, kurioje vyksta daug neramumų, todėl ji šiame kontekste yra aktuali.

Sausį visame Izraelyje būsto sandorių skaičius toliau sparčiai augo – jis buvo trečdaliu aukštesnis nei gruodžio rezultatas ar praėjusių metų mėnesio vidurkis.

 

2023 m. paskutinį ketvirtį, palyginus su tuo pačiu ketvirčiu prieš metus, būstų sandorių Centriniame regione sumažėjo 36,1 proc. – parduota „tik“ 12 250 vienetų. Spalį sandorių skaičius buvo mažiausias per metus, nes spalio 7 d., po teroristinio išpuolio prasidėjo karas. Gruodį pardavimai atsigavo ir, remiantis Izraelio finansų ministerijos ataskaita, buvo parduota 6 088 būstai – nors ir 15 proc. mažiau nei ankstesniais metais, bet jau 44,5 proc. daugiau nei lapkritį.

Sausį visame Izraelyje būsto sandorių skaičius toliau sparčiai augo – jis buvo trečdaliu aukštesnis nei gruodžio rezultatas ar praėjusių metų mėnesio vidurkis. Šalies Finansų ministerijos vyriausiasis ekonomistas akcentuoja, kad sandorių susitraukimas buvo labai laikinas. Centriniame regione sandorių skaičius sausį buvo 62 proc. aukštesnis nei sausį prieš metus.

Beje, Izraelyje sparčiai daugėja sandorių nebaigtuose projektuose („iš brėžinių“), ypač centriniam šalies bankui ėmus kelti palūkanas.

Seulas: mažiau nei 40 km iki „šalies–kalėjimo“ – Šiaurės Korėjos – sienos

Seulas yra vienas tankiausiai apgyvendintų miestų pasaulyje, pasižymintis aukštu urbanizacijos lygiu. Tai – visos Pietų Korėjos ekonomikos, politikos ir kultūros centras. Tai lėmė didelę būsto paklausą miesto ribose, skatinamą migracijos į miestą, stiprios darbo rinkos ir gyvenimo kokybės. Tačiau Seulas pasižymi ne tik aukštu gyventojų tankiu, bet ir yra geografiškai apribotas kalnų ir Han upės, o tai riboja plėtrą ir lemia išskirtinį spaudimą būsto rinkai.

Seulo mieste gyvena apie 10 mln., o visoje metropolijoje – 26 mln. žmonių. Tačiau metropolijos gyventojų tankis sudaro 2 053 žmones kvadratiniame kilometre, o mieste – 16 tūkst. Tiesa, dėl ypač aukštų būsto kainų pastaruoju metu Seulo populiacija mažėja – žmonės keliasi į gretimus miestus ir regionus, pavyzdžiui, į kitą Gyeonggi provincijos miestą Inčoną (Incheon), kur būsto kainos yra 64 proc. žemesnės.

Dėl ribotos pasiūlos, didelės paklausos ir spekuliacinių investicijų Seule gyvenamojo nekilnojamojo turto kainos buvo didelės ir toliau augo. Pavyzdžiui, „Citus“ analitikų turimais duomenimis, kvadratinis metras būsto Seule šių metų sausį kainavo 7 751,46 Eur. Per dvejus metus jis pabrango 17 proc.; tuos pačius 38 proc., kaip Tel Avive išaugo nuo 2020 m. sausio, o nuo 2016 m. pradžios – net 84 proc.

Grafikas nr. 3. Būsto kainos Seule 2016–2024 m. („Citus“ duom.).

Korėjiečių analitikai pastebi, kad ir gyventojai, ir investuotojai, perkantys būstus nuomai, dairosi tik naujos statybos būsto, nes mano, jog jis toliau brangs. Taip pat teigiama, kad ateityje naujos statybos būsto pasiūla mažės, nes, paprasčiausiai, trūks vietos jam statyti.

Tiesa, statistikos apie Pietų Korėjos būsto rinką rasti ir ją analizuoti – gan sudėtinga. Įdomus pavyzdys: korėjiečiai būsto kainą skaičiuoja ne kvadratiniam metrui, o vienetui, vadinamam „pyeong“, kuris sudaro 3,3 kv. m.

Seule žmonės uždirba panašiai kaip Tel Avive – apie 2 814 Eur/mėn., „ant popieriaus“.

Vidutiniškai per mėnesį Seule 2023 m. buvo parduota daugiau nei po 5 300 būstų arba apie 64 tūkst. būstų per metus. Tai buvo apie 15 proc. daugiau nei ankstesniais metais. Daugiausia būstų Seule parduota 2015 metais – apie 220 tūkst. per metus (arba daugiau nei po 18 tūkst. per mėn.).

Grafikas nr. 4. Metinis būsto sandorių skaičius Seule 2009–2023 m. („Citus“ duom.)

Pietų Korėjoje, kaip ir Lietuvoje, būsto nuosavybė suvokiama kaip labai svarbus socialinio stabilumo ir sėkmės rodiklis, nors būsto įperkamumas šioje šalyje – vienas iš prasčiausių pasaulyje.

Gyvenimas teka sava vaga: Tel Avivas ir Seulas panašūs į Vakarų Europos didmiesčius, o Lietuvoje – saugu

Nuo mūsų pačių atsparumo panikos kėlimui priklauso, ar ir toliau išliksime saugūs, ar liksime ramūs, gyvensime savo gyvenimus, kursime gerovę ir saugumą.

 

Jei lyginsime su Vilniumi, visi minėti miestai yra kažkuo panašūs, nors, be abejonės, skirtumai taip pat milžiniški. Tačiau svarbiausias dalykas yra tai, kad juose grėsmės yra akivaizdžios, tačiau gyvenimas teka, o tai stiprina ir ekonomiką, ir visos šalies saugumą: nepamirškime, šalies gynybai skiriamos lėšos nuo sukuriamo BVP.

Taip pat šie miestai – nežiūrint dešimtmečiais tvyrančios egzistencinės grėsmės – yra daug kuo panašūs į kitas, mums puikiai pažįstamas Europos šalių sostines bei didmiesčius, į kurias mielai keliaujame ir kur gyventi turbūt taip pat neatsisakytume. Galima drąsiai būtų paminėti Berlyną, Stokholmą, Londoną, Amsterdamą, Barseloną. Iš savo perspektyvos, šiuose augančiuose miestuose matau labai konkurencingas būsto rinkas, milžinišką paklausą bei aukštas kainas.

ietuva „The Institute for Economics & Peace“ kasmet sudaromame taikos indekse su 73,58 balo užima aukščiausią vietą kaimyninių šalių tarpe. Latvija jame surinko 68,87 balo, Estija – 70,28, o Lenkija – 61,32. Pasaulio bankas mūsų šalies politinį stabilumą 2022 m. vertina kaip aukštą – 79,6 balo iš 100. Tai rodo stiprius institucinius gebėjimus, teisinį veiksmingumą ir žemą korupcijos lygį.

Užsitikrinome ilgalaikę energetinę nepriklausomybę ir ekologinę transformaciją. Esame gerai pasirengę užkirsti kelią kibernetinėms grėsmėms: „The International Telecommunication Union“ skelbiamame pasauliniame kibernetinio saugumo indekse Lietuva užima 4 vietą Europoje. Taip pat nuolat stipriname savo gynybos, kibernetinio saugumo ir „miltech“ pajėgumus. Tai rodo nuolatinis Lietuvos gynybos sektoriaus augimas: per pastaruosius 5 metus darbuotojų skaičius padidėjo 14 proc., o pajamos – 46 proc.

Kad Lietuva yra NATO, ES, EBPO, PPO ir Šengeno susitarimo narė, net minėti nebeverta. Tai rodo Lietuvos įsipareigojimą siekti regioninio stabilumo ir bendradarbiavimo.

Gauname daug informacijos įvairiais kanalais ir ją svarbu atsirinkti. Nei kiek neabejoju, kad ir šiuo metu Lietuvos saugumo situacija tiesioginių karinių veiksmų aspektu yra kaip niekad stabili. Ir ji tik gerėja. Tačiau, pasikartosiu, hibridinio karo veiksmai, psichologinės, destabilizavimo operacijos vyksta ir turime tai suprasti. Nuo mūsų pačių atsparumo panikos kėlimui priklauso, ar ir toliau išliksime saugūs, ar liksime ramūs, gyvensime savo gyvenimus, kursime gerovę ir saugumą.

„Sunkūs laikai ugdo stiprius žmones; stiprūs žmonės kuria gerus laikus; geri laikai ugdo silpnus žmones, o silpni žmonės kuria sunkius laikus“, – tam tikrą civilizacijos raidos ciklą taikliai apibūdino žinomas rašytojas G. Michael Hopf savo 2016 m. išleistoje knygoje „Those Who Remain“.

Tikiu, kad dabar – laikas, kada turime būti stiprūs.

„Vartotojų lūkesčių gerėjimas, pagal oficialiąją statistiką, matomas jau kurį laiką. Jis būsto rinkoje realizavosi šių metų pirmą ketvirtį ir truktelėjo būsto paklausos traukinį pirmyn. Augančią perkamąją galią jau stebi ir prekybininkai, tačiau būsto sektorius yra jautresnis ir ekonominiai pokyčiai – o kartais, kaip šiuo atveju, jų nebuvimas – pasijaučia smarkiau. Akivaizdu, kad būsto pirkėjai labai laukė prognozuoto Europos centrinio banko (ECB) sprendimo mažinti palūkanas balandį, tačiau tai neįvyko, todėl dabar dalis pirkėjų atsitraukė“, – situaciją vertino kūrybiškų NT projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Pasak jo, birželį Frankfurte, Vokietijoje, vėl numatomas ECB Valdančiosios tarybos posėdis, per kurį ekonomistai vėl tikisi būsiant paskelbtą „Euribor“ normos mažinimą.

„Europos centrinis bankas, nors infliacija euro zonoje mažėja sparčiau nei laukta, kol kas nusprendė laikytis nuosaikesnės politikos ir palūkanų normos mažinimą atidėjo dar dviem mėnesiams. Tačiau balandžio 30 d. fiksuotas 6 mėn. trukmės „Euribor“ dydis sudarė 3,795 proc. ir buvo toks, kaip pernai birželį – t. y., faktiškai mažiausias per pastaruosius 10 mėn. Šiais metais prognozuojami trys palūkanų mažinimai, todėl būsto rinkos sulėtėjimas balandį, tikėtina, bus trumpalaikis stabdžio spustelėjimas. Jau gegužę pirkėjai turėtų sugrįžti, siekdami sandoriu užfiksuoti esamas būsto kainas, kurios yra stabilios ir tai būsto ieškantiems žmonėms yra palanku, nes plėtojamuose projektuose, iki notarinio sandorio jie tikrai sulauks „Euribor“ mažėjimo“, – sakė „Citus“ investicijų ir analizės vadovas.

Kaune ir Klaipėdoje balandis buvo labai panašus kaip kovas: laikinojoje sostinėje susitarta dėl 58 naujų būstų pardavimo (kovą – 57), uostamiestyje naujus šeimininkus rado tiek pat būstų – septyni.

Per mėnesį „Citus“ valdomuose sudaryta vienuolika sandorių: Vilniuje sudarytos aštuonios preliminariosios sutartys, Kaune – dvi, Druskininkuose – viena.

Pasiūla visuose trijuose didmiesčiuose liko panaši: Vilniuje palaipsniui augo ir ją sudarė 4 tūkst. 939 butai bei kotedžai (2,3 proc. daugiau nei kovą; 9,3 proc. daugiau nei pernai balandį; 14,3 proc. daugiau nei šių metų pradžioje), Kaune traukėsi ir siekė 816 vnt. (4,6 proc. mažiau nei prieš mėnesį; 14,55 proc. mažiau nei 2023 m. gale; 18,3 proc. mažiau nei prieš 12 mėn.), Klaipėdoje didėjo iki 539 būstų (4,9 proc. daugiau nei kovą; 0,9 proc. mažiau nei praėjusių metų gale; 28,3 proc. daugiau nei prieš metus tuo pačiu laiku).

„Vilniuje jaučiame didelį nerealizuotą būsto poreikį dėl spartaus gyventojų skaičiaus prieaugio, aukštų nuomos kainų, didėjančių kainų antrinėje, nenaujo būsto rinkoje. Todėl matome daugiau naujų projektų, kuriuos į pasiūlą pateikia plėtotojai. Per mėnesį rinka pasipildė dviem naujais projektais ir vienu anksčiau pradėto projekto etapu – viso 288 butais. Kaune jau du mėnesius nematome jokių naujienų, todėl mažėja ir būstų „sandėlis“. Klaipėdoje naujienų taip pat nebuvo gausu – pristatytas vienas 30 butų projektas. Abu pastarieji miestai auga lėčiau nei sostinė, todėl rinkos čia patiria mažesnį spaudimą“, – vardijo Š. Tarutis.

„Citus“ valdomuose projektuose šiuo metu yra 178 būstų asortimentas. Iš jų – 110 butų Vilniuje, kurių dauguma yra naujame projekte „Mūnai by Citus“, o „Miško arduose by Citus“ liko paskutiniai dvylika butų ir vienas demonstracinis butas. Kauno „sandėlį“ sudaro tik „Radio City by Citus“ likutis – vienas loftas ir keturi universalios komercinės patalpos, Druskininkuose, projekte „Nemunas by Citus“ – 66 apartamentai.

Vidutinės butų pasiūlos kainos didmiesčiuose ir toliau lieka labai stabilios: Vilniuje per mėnesį jos, statistiškai koregavosi – 0,15 proc. (iki 3 376 Eur/kv. m), Kaune 2,00 proc. (2 703 Eur/kv. m), Klaipėdoje nefiksuota jokio pokyčio (2 232 Eur/kv. m). Nuo metų pradžios jos, atitinkamai, padidėjo 2,30 proc., 3,92 proc. ir 0,59 proc., o per 12 mėn. – 3,72 proc., 0,93 proc. ir 4,54 proc.

„Vilniuje sandorių skaičius atsigauna ir šiais metais tai yra stabilus augimas. Nežiūrint to, viešojoje erdvėje vis ieškoma „baubų“ ar bandoma šį atsigavimą sumenkinti. Pastaruoju metu padaugėjo diskusijų apie tai, ar įmanoma tiesioginio NATO ir Rusijos konflikto galimybė. Tokios žinutės iš vienos pusės pirkėjams ryžto neprideda, tačiau didesnės įtakos būsto rinkai, tikiu, išvengsime. Turime suprasti, kad grėsmės ir neišvengiamo pavojaus kurstymas yra hibridinio karo, kurio sąlygomis gyvename jau ne vieną dešimtį metų, dalis – psichologinės operacijos, kurių poveikį stabdyti reikia edukuojant, aiškinant ir raminant, o ne stiprinant tą pavojaus nuotaiką“, – pabrėžė kūrybiškų NT projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Pirmiausia, rinkos aktyvumą diktuoja poreikis, kurį nemaža dalimi lemia demografiniai faktoriai. Vilnius ir Kaunas yra augantys miestai, o atvykę gyventojai turi ieškotis būsto. Taip pat keičiasi ir esamų gyventojų aplinkybės, todėl būsto poreikis yra ir jis nemažėja, o auga.

Ne mažiau svarbūs yra ekonominiai veiksniai: auga pragyvenimo lygis ir darbo užmokestis, stiprėja ekonomika. Visgi reikšmingos infliacijos ir „Euribor“ didinimo įtaka juntama iki šiol ir būtent šis dėmuo, pasak eksperto, turėtų būti vertinamas kaip svarbiausias šiuo metu.

Grėsmės ir neišvengiamo pavojaus kurstymas yra hibridinio karo, kurio sąlygomis gyvename jau ne vieną dešimtį metų, dalis – psichologinės operacijos, kurių poveikį stabdyti reikia edukuojant (...)

 

Dar vienas dalykas, darantis labai reikšmingą įtaką, yra vartotojų lūkesčiai. Lietuvos duomenų agentūros skelbiamų tyrimų duomenimis, jie šiais metais yra išties geri. Ir vartotojų pasitikėjimo rodiklis, ir savo šeimos finansinės situacijos, ir valstybės pokyčių vertinimai bei prognozės, iš esmės, yra 2021 m. vasaros lygyje.

Vilniaus 2024 m. I ketv. pirminės rinkos rezultatai

Sostinės pirminė būsto rinka šiais metais demonstruoja pagyvėjimą: šių metų kovas buvo 22 proc. rezultatyvesnis nei vasaris, ir 14 proc. gausesnis nei kovas pernai (270). Per pirmąjį 2024 m. ketvirtį viso buvo sudaryta 816 sandorių – 26 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai ir 16 proc. daugiau nei paskutinį praėjusių metų ketvirtį. Tik 2022 m. pirmą ketvirtį sandorių skaičius buvo didesnis – 1 012. Nuo to laiko paskutinių trijų mėnesių rezultatas yra pats gausiausias.

Taip pat Vilniuje toliau nuosekliai auga pasiūla: vasario gale ji sudarė 4 789 vnt. naujų butų ir kotedžų, kovo gale – 4 830. Per mėnesį šie aruodai papilnėjo 247 naujais būstais trijuose naujuose projektuose ir viename anksčiau pradėto projekto etape. Per ketvirtį rinkai „patiekti“ 1 031 nauji butai ir kotedžai.

Nuo metų pradžios, kai gruodį pirminės rinkos „sandėlį“ sudarė 4 322 vnt., asortimentas išaugo beveik 11,8 proc. Per metus – 8,22 proc.: praėjusių metų kovą vilniečiai rinkosi iš 4 463 būstų. Tiesa, „Citus“ analitikų vertinimu, apie penktadalis Vilniaus pasiūlos yra nelikvidi – ji pirkėjų nesulaukia jau dvejus metus ar ilgiau.

Kainos keitėsi taip pat nežymiai – jų pokytis toliau svyruoja ties 1 proc. riba. Praėjęs mėnuo fiksavo 3 381 Eur/kv. m vidutinę pasiūloje esančių butų kainą, vasarį „kvadratas“ kainavo 3 394 Eur (0,38 proc. daugiau). Nors nuo metų pradžios pabrangimas siekia 2,45 proc., per 12 mėn. kainos paaugo 0,36 proc.

Pirmasis ketvirtis kompanijai „Citus“ taip pat buvo sėkmingas: per tris mėnesius Vilniuje, Kaune ir Druskininkuose sudaryti 68 sandoriai. Kovą jų buvo 33 – 8,3 proc. mažiau nei kovą prieš metus. Tačiau ketvirtis buvo 11,5 proc. skaitlingesnis nei tas pats pernykštis laikotarpis ir net 62 proc. geresnis nei praėjęs ketvirtis.

Sostinėje per praėjusį mėnesį parduota 23 butai (per ketvirtį – 49), Kaune, visai baigiamame „Radio City by CITUS“ projekto pirmajame etape sudaryti du sandoriai (per ketvirtį – 5), o Druskininkų projekto „Nemunas by CITUS“ apartamentai rado net 8 būsimus šeimininkus (per ketvirtį – 13).

Šiuo metu kompanijos asortimentą sudaro 188 būstai: 118 butų Vilniuje, 3 paskutiniai loftai Kaune ir 67 apartamentai Druskininkuose. Praėjusį mėnesį startavo kompanijos projektas „Mūnai by CITUS“ Žirmūnuose, kiek anksčiau buvo baigti pardavimai Visorių projekte „Visi savi by CITUS“. Taip pat buvo visiškai užbaigtas, net dvejus metus biurokratijos gniaužtuose įstrigęs projektas „Būk čia by CITUS“ Lazdynėliuose.

Kauno 2024 m. I ketv. pirminės rinkos rezultatai

Antrajame pagal dydį Lietuvos mieste pirminė būsto rinka iš žiemos miego bunda kiek vangiau. Kovą čia realizuoti 57 nauji butai ir kotedžai, vasarį jų buvo 69, o sausį – net 111. Per ketvirtį laikinojoje sostinėje sudaryti 237 sandoriai. Ankstesnį laikotarpį jų buvo 233, o prieš metus tuo pačiu laiku – 207. Taigi, nors kovas nebuvo ypač gausus, praėjęs ketvirtis Kauno pirminei būsto rinkai buvo geresnis tiek už ankstesnį, tiek už tą patį praėjusių metų ketvirtį.

Naujos pasiūlos kovą Kaune fiksuota nebuvo. Todėl bendras asortimentas susitraukė nuo 873 vnt. vasarį iki 855 vnt. kovą. Nuo metų pradžios pasiūla sumažėjo 10,5 proc. (gruodžio gale ją sudarė 955 būstai), o per paskutinius metus – net 15,8 proc. (pernai kovą buvo 990). Aukščiausia pasiūla nuo 2022 m. pradžios Kaune buvo pernai rugsėjį. Tuomet miestiečiai galėjo rinktis iš 1 156 naujų butų ir kotedžų.

Kaune būsto kainos taip pat išlieka stabilios ir kinta nedaug – joms didesnę įtaką daro pasikeitimas pasiūloje nei esamos pasiūlos kainų pokyčiai. Paskutinė fiksuota pasiūlos butų vidutinė kaina šiame mieste siekė 2 650 Eur/kv. m. Per mėnesį butai pabrango 2,08 proc., nuo metų pradžios – 1,88 proc., o per visus 12 mėnesių – vos 0,15 proc.

Klaipėdos 2024 m. I ketv. pirminės rinkos rezultatai

„Citus“ analitikai skaičiuoja, kad uostamiestyje praėjęs mėnuo buvo kuklus: čia sudaryti vos 7 sandoriai ir, nors tai buvo 1 sandoriu daugiau nei sausį, tačiau 36 proc. mažiau nei vasarį (11) ir 83 proc. mažiau nei praėjusių metų kovą (40). Ankstesniu „Citus“ ekspertų vertinimu, pernai metų viduryje Klaipėda demonstravo tvirtus žingsnius atsigavimo link, sparčiai pildėsi pasiūla, tačiau tvariu augimu tai kol kas netapo.

Tiesa, ir Klaipėdoje per mėnesį nebuvo nei vieno naujo projekto, todėl bendras „sandėlis“ per mėnesį sumažėjo nuo 527 iki 514. Praėjusių metų gale pasirinkimas buvo iš 544 būstų, bet per metus papilnėjo nuo 305 vnt., o tai yra beveik 69 proc.

Ir Klaipėdoje kainos pokyčiais nenustebino: kovą jos buvo 2 232 Eur/kv. m siūlomuose naujuose butuose (vasarį – 2 234 Eur/kv. m) ir nuo metų pradžios išaugo 0,59, o nuo praėjusių metų kovo – 6,24 proc. Tai, greičiausiai, lėmė sparčiai augusi nauja pasiūla.

Nors ir minimalus, tačiau būsto įperkamumo pokytis buvo visuose trijuose didmiesčiuose.

 

„Citus“ įperkamumo indeksas: rezultatą iškreipė statistinis atlyginimų šuolis gruodį

Nors aukšta infliacija jau praeityje, o pirmąjį šių metų ketvirtį atsargiai buvo laukiama Europos centrinio banko žingsnių „Euribor“ mažinimo link, 6 mėn. trukmės tarpbankinių palūkanų norma labai panašiame lygyje laikosi jau keturis mėnesius. Tai yra vienas ilgesnių stabilaus „Euribor“ laikotarpių, kuris tęsiasi po to, kai pernai rugsėjį staigiai šoktelėjo iki 4,143 proc. aukštumų ir virš 4 proc. atžymos išsilaikė iki gruodžio pradžios.

Per šį laiką „Euribor“ svyruoja aplink 3,9 proc. atžymą, o paskutiniu metu sumažėjo maždaug iki 3,85 proc. Taigi šis rodiklis būsto įperkamumo pokyčiui įtakos beveik neturėjo. O, kaip minėta anksčiau, būsto kainos taip pat išliko labai panašiame lygyje, todėl labiausiai būsto įperkamumą pastaruoju metu veikė darbo užmokesčio pokyčiai.

Paskutiniai duomenys valstybinėse institucijose atsilieka apie du mėnesius, tačiau, preliminariais „Citus“ analitikų vertinimais, išliko labai panašiame lygyje kaip paskutinį praėjusių metų ketvirtį.

„Nors ir minimalus, tačiau būsto įperkamumo pokytis buvo visuose trijuose didmiesčiuose. Kiekvieną gruodį pastebimas darbo užmokesčio šuolis Vilniuje buvo ryškiausias, todėl statistiškai pirmą ketvirtį darbo užmokestis net sumažėjo. Tačiau tai tik statistinis smuktelėjimas, kuris ilgainiui išsilygins. Vertinant kainos pokytį nuo praėjusių metų pabaigos, įperkamumas sostinėje, deja, šiek tiek sumažėjo. Kaune ir Klaipėdoje jis buvo truputį geresnis nei paskutinį 2023 m. ketvirtį ir, tikiuosi, Vilniuje situacija taip pat pakryps į gerąją pusę jau artimiausiu metu“, – sakė „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Š. Tarutis.

„Citus“ įperkamumo indeksas parodo, kiek kvadratinių metrų būsto gali nusipirkti vienas asmuo (CITHAI–I) arba dviejų asmenų namų ūkis (CITHAI–II) pirminėje rinkoje, jei imama 30 metų trukmės būsto paskola, siekianti 85 proc. būsto vertės, ir mėnesio įmoka siekia 40 proc. pirkėjų mėnesinių pajamų („į rankas“). Bankų palūkanų marža vertinama kaip konstanta – 2 proc., nes ji yra gana stabili; taip pat pridedamas 6 mėn. „Euribor“ palūkanų normos dydis, kuris dažniausiai fiksuojamas finansuojant būsto įsigijimą.

CITHAI–I ir CITHAI–II indeksai ir jų pokyčiai fiksuojami kiekvieną ketvirtį.

Kovo pabaigoje CITHAI–I indeksas Vilniuje buvo 29,61 (kv. m), tai yra 1,68 proc. mažesnis nei ankstesnį ketvirtį, 4,40 proc. mažesnis nei tą patį ketvirtį prieš metus ir 34,46 proc. mažesnis nei atskaitos tašku laikomą 2017 m. I ketv.

Kaune ir Klaipėdoje CITHAI–I indeksas šiek tiek pagerėjo: laikinojoje sostinėje kovą jis pasiekė 33,06 kv. m (0,05 proc. geresnis nei 2023K4; 1,34 proc. žemesnis nei 2023K1; 29,89 proc. žemesnis nei 2017K1), o uostamiestyje – 36,30 kv. m (3,20 proc. geresnis nei 2023K4; 6,10 proc. prastesnis nei 2023K1; 48,32 proc. prastesnis nei 2017K1).

CITHAI–II indeksas – arba dviejų žmonių, kartu perkančių būstą su paskola, įperkamas būsto plotas, kvadratiniais metrais – Vilniuje kovą sudarė 56,26 (kv. m), Kaune – 62,82 (kv. m), o Klaipėdoje – 68,97 (kv. m). Pokytis, lyginant su ankstesniais laikotarpiais, buvo labai panašus kaip ir CITHAI–I indekso.

Vilniaus pirminėje rinkoje praėjusį mėnesį sudarytas 251 preliminarusis naujų būstų (butų ir kotedžų) įsigijimo sandoris. Tai yra 2,7 proc. mažiau nei sausį (258), tačiau 10 proc. daugiau nei prieš metus (228) bei šiek tiek gausiau nei sudaro pernai metų mėnesinis sandorių vidurkis (apie 225 sandorius per mėn.).

„Citus“ analitikų komanda, prognozuodama būsto rinkos dinamiką ir analizuodama daugiau nei dešimtmečio rinkos duomenis, nustatė, kad „Euribor“ dydis ir būsto paklausa yra labai tampriai susiję, jų koreliacija yra beveik absoliuti. Taigi, nenuostabu, kad esant gan stabiliam „Euribor“, rinkos aktyvumas išlieka panašiame lygyje. Iš kitos pusės, matome, kad Europos centrinis bankas ryškesnių „Euribor“ pokyčių imdavosi kartą per ketvirtį. Kaip tik artimiausias posėdis numatytas kovo pradžioje, o nuo gruodžio pradžios „Euribor“ buvo stabilus. Prognozuoti ECB sprendimus, žinoma, labai sudėtinga, bet aš, asmeniškai, atsargiai tikiuosi „Euribor“ pamažėjimo 0,2–0,25 procentinio punkto artimiausiems trims mėnesiams. Tai būtų pozityvus ženklas, juolab kad miestuose vartotojų pasitikėjimo rodiklis vasarį dar išaugo – rodiklis pasiekė 4 balų reikšmę. Tokio aukšto pozityvumo nebuvo nuo 2021 m. vasaros, o ir jo augimas panašėja į tendenciją“, – sakė kūrybiškų NT projektų bei vietokūros kompanijos „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Per mėnesį sostinėje ūžtelėjo pasiūlos banga: naujų būtų asortimentas pasipildė 446 butais viename naujame projekte ir dviejuose anksčiau pradėtų projektų etapuose. Kotedžų pasiūla sostinėje šiek tiek sumažėjo, nes naujų projektų nebuvo. Tokio staigaus pasiūlos augimo „Citus“ analitikai teigia nematę jau senokai. Tiesa, bendras būsto sandėlis išaugo ne taip reikšmingai: per mėnesį jis didėjo nuo 4 418 iki 4 789 vnt. ir tai sudarė 8,4 proc. augimą. Prieš metus vilniečiai galėjo rinktis iš 4 329 būstų (augimas – 10,6 proc.).

Vidutinės Vilniaus pasiūloje esančių butų kvadratinio metro kainos per mėnesį pasikeitė nedaug – 1,25 proc.: sausio gale 1 kv. m naujame būste buvo parduodamas už 3 352 Eur, vasario gale – už 3 394 Eur.

 

„Vienas projektas Vilniuje buvo netikėtai didelės apimties – apie 230 butų vienu ypu. Esame įpratę matyti smulkesnius projektus ar etapus. Net ir be šio projekto pasiūlos prieaugis yra gan reikšmingas, tačiau tai vertinu labiau kaip išimtį nei tendenciją. Dėmesį reikėtų atkreipti ir į pasiūlos kokybę. „Citus“ skaičiavimu, sostinėje yra beveik 950 būstų, kuriuos galima laikyti nelikvidžiais: jie šeimininkų neranda dvejus metus ir ilgiau. Ir iš šios statistikos buvo eliminuoti laikinai sustabdyti ir vėliau atnaujinti projektai. Gali būti, kad tokie būstai ir toliau nevilios pirkėjų, taigi reali pasiūla yra mažesnė apie 20 proc.”, – vertino ekspertas.

Vidutinės Vilniaus pasiūloje esančių butų kvadratinio metro kainos per mėnesį pasikeitė nedaug – 1,25 proc.: sausio gale 1 kv. m naujame būste buvo parduodamas už 3 352 Eur, vasario gale – už 3 394 Eur. Per metus kaina taip pat kito nedaug: 2023 m. vasario pabaigoje ji siekė 3 319 Eur/kv. m, t. y. per 12 mėn. kaina padidėjo 2,26 proc.

„Vertinant kaip blynus institucijų kepamus reikalavimų pakeitimus, čia gali būti laikinas stabilumas. Kad ir prieš porą dienų patvirtinta naujoji Statybų techninio reglamento redakcija, kurioje apibrėžiama, kad faktiškai visi aukštesni nei 5 aukštų pastatai privalės turėti priedangos ekstremaliųjų situacijų atveju, projekto kainą gali padidinti bent 3–5 proc. Pridėkime per pastaruosius dvejus metus priimtus naujus reikalavimus, kurių įtaka pasijaus tik šiais, kitais metais, ir galime tikėtis bent 10 proc. būsto kainų augimo vien dėl šių pokyčių“, – neslėpė Š. Tarutis.

Prieš porą dienų patvirtinta naujoji Statybų techninio reglamento redakcija, kurioje apibrėžiama, kad faktiškai visi aukštesni nei 5 aukštų pastatai privalės turėti priedangos ekstremaliųjų situacijų atveju, projekto kainą gali padidinti bent 3–5 proc.

 

Per sausį „Citus“ projektuose sudaryta 13 sandorių – tiek pat kiek prieš metus: 12 sandorių sudaryta Vilniuje, 2 Kaune ir 3 Druskininkuose, projekte „Nemunas by CITUS“. Sausį buvo sudaryta 20 sandorių. Šiuo metu kompanijos asortimentą Vilniuje sudaro 68 butai. Artimiausiu metu sostinėje startuos projekto „Mūnai by CITUS“ pirmasis etapas. Kaune, projekto „Radio City by CITUS“ pirmajame etape liko vos 4 loftai ir 6 komercinės patalpos, o Druskininkuose – 72 apartamentai ir 2 paskutinės komercinės patalpos.

Kaune situacija buvo kontrastingesnė. Laikinojoje sostinėje vasarį fiksuoti 69 pardavimai: rezultatas – vangesnis nei sausį (111), tačiau labai panašiai gausesnis nei prieš metus (63).

Pasiūla pasipildė vienu projektu, rinkai pateikusiu 21 butą. Tačiau bendras asortimentas sumažėjo 2,3 proc. – nuo 896 vnt. sausį iki 873 vnt. vasarį.

Kainos antrajame pagal dydį Lietuvos mieste išliko stabilios, su minimalia korekcija: pasiūloje esančių butų kaina per mėnesį čia pasikeitė nuo 2 610 iki 2 596 Eur/kv. m (-0,5 proc. pokytis). Per 12 mėn. jis taip pat kito minimaliai – prieš metus sudarė 2 615 Eur/kv. m (-0,7 proc. pokytis).

Klaipėdoje vasarį paklausa, lyginant su pirmuoju metų mėnesiu, išaugo – sudaryta 11 naujų būstų įsigijimo sandorių; sausį jų buvo 6. Tačiau pernai vasaris buvo gausesnis – tada sudaryti 33 sandoriai.

Per mėnesį bendras naujų būstų pasirinkimas miestiečiams sumažėjo tais pačiais 11 vnt. – nuo 538 iki 527, nes naujų projektų nebuvo. Tačiau per metus bendras būsto „sandėlis“ išaugo net 62 proc. – pernai tuo pačiu metu jį sudarė 325 būstai.

Kainos Klaipėdoje taip pat išliko stabilios: sausį jos siekė 2 224 Eur/kv. m, vasarį – 0,45 proc. daugiau arba 2 234 Eur/kv. m. Per metus butų pasiūlos kaina padidėjo 8,6 proc. – pernai vasarį fiksuota 2 057 Eur/kv. m vidutinė kaina pirminėje rinkoje.

Paimkime po pavyzdį Vilniuje ir Kaune. Analogiškai paskaičiuoti galima Klaipėdoje ar kitame mieste, nes dalis faktorių galioja visur, o kitas prielaidas įvertinti padės „Citus“ ekspertai.

Pavyzdys nr. 1 – vidutinės klasės butas Vilniuje

Perspektyvioje lokacijoje, pavyzdžiui, sparčiai atsinaujinančiuose Žirmūnuose, greta Šiaurės miestelio 2 kambarių, apie 45 kv. m ploto butas su daline apdaila arba 1,5 kamb., apie 35 kv. m ploto pilnai įrengtas butas su viena parkavimo vieta kainuoja apie 150 000 eurų.

Perkant butą su banko paskola, reikės 15 proc. arba 22,5 tūkst. eurų, o pati paskolos suma sieks 127 500 Eur. Šiuo metu 6 mėn. trukmės „Euribor“ palūkanų norma, labai svarbi vertinant mėnesinę įmoką, sudaro 4,11 proc., banko marža – apie 2 proc.; viso – 6,11 proc. Jei paskola imama 30 metų, mėnesinė įmoka sudarys apie 770 Eur.

Įmokos dydžiui paskaičiuoti naudojame anuiteto formulę, kurioje keičiant dydžius, galima apsiskaičiuoti skirtingus variantus. „Excel“ programoje įmoką galima apskaičiuoti panaudojant funkciją „PMT“:

Čia:

    • M yra mėnesinė įmoka,

    • P yra paskolos suma (127 500 Eur),

  • r yra mėnesinė palūkanų norma (metinė palūkanų norma 2+4,11 proc., padalinta iš 12 mėnesių, gauname 0,50925 proc. arba 0,0050925),

  • n yra bendras mokėjimų skaičius per visą paskolos trukmę (30 metų x 12 mėnesių, t. y. 360 mėn.).

Įstatome duomenis į formulę:

Atlikus šiuos skaičiavimus, mėnesinė įmoka išeina apie 770,93 Eur. Tiesa, mažėjant likusiai paskolos sumai ir „Euribor“, įmoka mažėtų taip pat. Pagal prognozes, po dvejų metų ji sudarytų apie 645 Eur/mėn.

Mėnesinė įmoka gali šiek tiek skirtis, priklausomai nuo banko, kuriame imama paskola, mokesčių, draudimo ir kitų faktorių. Be to, galimos ir kitos paskolos grąžinimo schemos.

„Citus“ ekspertai prognozuoja, kad artimiausius dvejus metus būsto kainos augs nuosaikiai, apie 4 proc. kasmet. Tai reiškia, kad tokio paties buto kaina išaugs iki 162 240 Eur, o 85 proc. kainos dydžio paskolos suma sudarytų 137 904 Eur.

Sudedame skaičius į formulę – mėnesinė įmoka išeina apie 750 Eur. Taigi – vos 25 Eur mažesnė nei šiandien, bet 100 Eur didesnė nei dabar įsigyto būsto paskolos įmoka po dvejų metų.

Per dvejus metus būtų išmokėta ir dalis dabar perkamo būsto paskolos, o jos likutis būtų apie 119 tūkst. Eur – į nuosavą būstą jau būtumėte investavę daugiau nei 8 500 Eur. O, jei per tą laiką dar tektų nuomotis būstą, jo nuoma tam laikotarpiui kainuotų 15,6 tūkst. eurų, mokant po 650 Eur per mėnesį už panašų butą.

Taigi matematika rodo, kad laukiant dvejus metus, tikėtina, paskolos įmoka būtų labai panaši kaip perkant dabar, nes dideli kainų pokyčiai nėra prognozuojami.

 

„Taigi matematika rodo, kad laukiant dvejus metus, tikėtina, paskolos įmoka būtų labai panaši kaip perkant dabar, nes dideli kainų pokyčiai nėra prognozuojami. Tačiau dėl mažėjančio „Euribor“ sumažės ir šiandien perkamo būsto paskolos įmokos, bus išmokėta dalis paskolos, išaugs būsto vertė ir nereikės mokėti už nuomą, kuri sudaro panašią sumą kaip mėnesinė paskolos įmoka“, – sakė „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Jei situacija išliks tokia kaip šiandien

Jei mažėjantis „Euribor“ neišjudins būsto rinkos ir paklausos bei pasiūlos, dinamika išliks tokia kaip šiandien. Vilniuje, remiantis šių metų kainų pokyčiais, būstas brangs apie 1 proc.

Tokiu atveju perkant būstą po 2 metų jo kaina galėtų būti apie 153 tūkst. Eur, paskolos suma – apie 130 tūkst., o mėnesinė įmoka su 3,1 proc. „Euribor“ sudarytų apie 700 Eur.

Net ir kainoms neaugant visiškai, mėnesinė įmoka bus didesnė (apie 690 Eur) nei šiandien įsigyjamo būsto įmoka bus po 2 metų.

Ar išloš sulaukę kainų mažėjimo?

Net ir toks scenarijus nevertas dvejų metų laukimo. Tarkime, užsitęsus esamai situacijai kitais metais kainos sumažėtų 3 proc., o dar kitais – net 5. Nors tokiai korekcijai prielaidų šiuo metu nėra, 2025 pabaigoje toks pats būstas, koks yra pavyzdyje, galėtų kainuoti 138 225 Eur. Jo paskola sudarytų 117 491,25 Eur, o mėnesinė įmoka – apie 640 Eur. Atrodytų, skirtumas nuo šiandieninės paskolos (apie 770 Eur) – didelis.

Tačiau per tuos dvejus metus, kaip minėta, šiandien perkamo būsto paskola būtų jau sumažėjusi, todėl likusi paskolos mėnesinė įmoka būtų beveik tokia pati (645 Eur), o tie pinigai jau būtų skirti nuosavam būstui, ne nuomai. Juo labiau, kad ilgalaikėje perspektyvoje būstų vertė vis tiek augs, tad ši investicija gerės.

Kaunas: situacija dar „karštesnė“

Kaune būsto kainos šiek tiek žemesnės nei Vilniuje. Už 150 000 eurų laikinojoje sostinėje galima įsigyti apie 54 kv. m ploto butą, o 45 kv. m ploto butą, koks buvo vertinamas pavyzdyje, Vilniuje galima, įsigyti už maždaug 125 000 Eur. Tokios sumos pakaktų kokybiškam, vidutinės klasės butui Aleksote ar dabar populiariuose Šančiuose. Pasirinkimas – gana didelis.

Paskola būstui iš banko sudarytų 106 250 Eur, o mėnesinė įmoka su esamu 4,1 proc. Euribor palūkanų dydžiu – apie 640 Eur.

Tačiau šiame mieste būstas brangsta daug sparčiau. Jei tendencija išliks ir per artimiausius dvejus metus, būstas čia brangs apie 7–8 proc. per metus. Pagal tokį scenarijų, tas pats būstas Kaune 2025 m. pabaigoje galėtų kainuoti 144 450 Eur, skolintis tektų 122 782,50 Eur, o sumažėjus Euribor iki 3,1 proc., kaip šiuo metu prognozuojama, mėnesinė įmoka sudarytų apie 670 Eur.

Tuo tarpu per tuos 24 mėn. dabar pirkto būsto paskolos suma būtų sumažėjusi iki kiek daugiau nei 99 tūkst. eurų ir 7 000 eurų būtų investuoti į savą turtą, o susitraukęs „Euribor“ kasmėnesinę įmoką sumažintų iki maždaug 535 Eur. Nuomojantis panašų būstą per tuos dvejus metus ir mokant po 550 Eur per mėnesį, tektų išleisti dar 13 200 Eur.

„Kiti scenarijai Kaune – iš esmės identiški sostinės scenarijams, tik būsto kainos skiriasi. Visgi panašu, kad labiau banguojanti antro didžiausio miesto rinka nenusiteikusi nuolaidžiauti ir, dėl nedidelės pasiūlos, kainos yra linkusios kilti. Pagal šį principą galima vertinti ir Klaipėdą bei kitus miestus, tačiau reikėtų atsižvelgti į ten galiojančias kainų dinamikos tendencijas“, – pabrėžė Š. Tarutis.

Būsto rinkoms suaktyvėjus paklausa ištirptų labai greitai ir nespėtų pasipildyti, o tai labai apribotų pasirinkimą ir pablogintų įsigijimo sąlygas.

 

Verdiktas: delsti – rizikinga, galimas sutaupymas – tik simbolinis

Ekspertas pastebi, kad svarbiausi šiuo metu yra keli aspektai. Pirmiausia, net jei kainos koreguotųsi į žemesnę pusę, labiau apsimoka sprendimą įsigyti būstą priimti greičiau: per laiką sumažėja būsto paskolos likutis, todėl sumažėja ir įmoka, be to, nereikia galvoti apie būsto nuomą, o lėšas investuoti į nuosavą turtą.

Antra, Š. Taručio įsitikinimu, tiesiog delsiant priimti sprendimą ir neatsižvelgiant į poreikį būstui, didėjant miestų gyventojų skaičiui šis poreikis akumuliuojasi. Būsto rinkoms suaktyvėjus paklausa ištirptų labai greitai ir nespėtų pasipildyti, o tai labai apribotų pasirinkimą ir pablogintų įsigijimo sąlygas. Kelių ar keliolikos eurų per mėnesį skirtumas nėra vertas tokios rizikos.

„Yra ir dar vienas momentas. Šiandien, reikšmingai sumažėjus paklausai didžiuosiuose miestuose iš lėto pildosi sandėlis visiškai užbaigtais būstais. Tokius būstus įsigyti ir notarinius sandorius sudaryti galima iškart, todėl mokėti tektų šiandien galiojančias palūkanas pagal „Euribor“ dydį. Būstą pirkti nuosavomis lėšomis, be bankų finansavimo, gali ne kiekvienas, todėl palūkanų dydis yra svarbus. Šiandien rezervuojant dar statomą būstą, jo kaina būtų užfiksuota preliminariajame sandoryje, o baigus statybas ir atėjus laikui sudaryti galutinį sandorį bei imti paskolą, „Euribor“ jau turėtų būti sumažėjęs“, – patarė Š. Tarutis.

Vilniuje ir Kaune rugsėjo rezultatas apie 5 proc. nukrypo nuo metinio vidurkio, o Klaipėdoje – nuo ankstesnio mėnesio; tiesa, metinį vidurkį pralenkė beveik trečdaliu. Istoriškai, rugsėjis būdavo permainingas – kai kuriais metais fiksuotas didesnis aktyvumas nei vasarą, nors kiek dažniau mokslo metų pradžia būdavo mažiau aktyvi nei visi metai.

„Vilniuje, didžiausioje rinkoje bangavimas – mažesnis ir, nors rugsėjį šiek tiek pritrūko iki metinio vidurkio, rinka nemažėja ir rezultatas nuo sausio laikosi virš 200 mėnesinių sandorių atžymos. Tai yra išties neblogas rezultatas, atsižvelgiant į aplinkybes. Mažesnėse Kauno ir Klaipėdos rinkose kontrastai – didesni, tačiau praėjęs mėnuo abiejuose miestuose buvo geresnis nei metinis vidurkis“, – apibendrino „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Vilniuje mažėja pasiūla, tačiau pardavimai ir kainos – stabilūs

Per rugsėjį sostinėje sudaryti 209 sandoriai dėl naujų būstų (butų ir kotedžų) įsigijimo. Rugpjūtį jų fiksuota kiek daugiau – 239. Per ketvirtį sandorių skaičius sudarė 668 – panašiai, kiek ir per ankstesnį trijų mėnesių laikotarpį (675) ir net 74 proc. daugiau nei per tą patį laikotarpį pernai (385). Nuo metų pradžios Vilniuje susitarta dėl 1 992 butų ir kotedžų; pernai per 9 mėn. – 2 120 (6 proc. daugiau). Beveik identiški yra ir šių bei praėjusių metų mėnesiniai vidurkiai: šiemet kol kas per mėnesį realizuojama 221,3 būsto per mėnesį, pernai per visus metus – 221,9.

Šarūnas Tarutis. „Citus“ archyvo nuotr.

Pasiūla Vilniuje taip pat pildosi lėčiau nei vyksta pardavimai: ji mažėja trečią mėnesį iš eilės ir pirmą kartą šiemet yra mažesnė nei metų pradžioje. Rugsėjo gale joje buvo 4 023 nauji butai ir kotedžai, o metai prasidėjo su 4 063, taigi, per 9 mėn. pasiūla sumažėjo beveik 1 proc. Lyginant su didžiausiu „sandėliu“ antrojo ketvirčio pabaigoje, šis skaičius susitraukė 9 proc.

Per rugsėjį sostinėje sudaryti 209 sandoriai dėl naujų būstų (butų ir kotedžų) įsigijimo. Rugpjūtį jų fiksuota kiek daugiau – 239.

 

Tiesa, per rugsėjį Vilniuje pardavimai pradėti dviejuose naujuose projektuose su 186 butais. Per ketvirtį pasiūlai pateikti 429 būstai keturiuose naujuose projektuose ir penkiuose anksčiau pradėtų projektų etapuose.

„Esant dabartinei paklausai, nesipučia ir sandėlis. Plėtotojai planuoja labiau rezervuotai ir atsargiau, todėl projektus skaido smulkesniais etapais. Tai sumažina riziką sumažinti „sandėlio“ apyvartumą, bet kainuoja papildomai: ilgiau įsisavinamas sklypas, ilgesnis plėtros terminas, todėl išauga kaštai ir savikaina“, – skaičiavo Š. Tarutis.

Pasak jo, dėl šios priežasties nematome ir būsto kainų mažėjimo. Rugsėjį vidutinė pasiūloje esančių butų kaina pasiekė 3 324 Eur/kv. m ir buvo 0,7 proc. didesnė nei rugpjūtį (3 298 Eur/kv. m), 2,4 proc. didesnė nei prieš ketvirtį ir 0,94 proc. didesnė nei metų pradžioje (3 293 Eur/kv. m).

„Kaip Niujorke by CITUS“ projektas. „Citus“ archyvo nuotr.

Rugsėjį Vilniuje „Citus“ valdomuose projektuose parduoti 7 butai, o per 9 mėn. sudaryti 99 sandoriai. Įmonės pasiūloje šiuo metu yra 118 butų projektuose „Miško ardai by CITUS“, „Kaip Niujorke by CITUS“ ir „Visi savi by CITUS“. Šiame projekte pardavimui likusios 6 komercinės patalpos.

„Miško ardai by CITUS“ projektas. „Citus“ archyvo nuotr.

Praėjusį mėnesį „Citus“ pristatė atnaujinamą „boutique“ segmento verslo centro projektą Žvėryne, Sėlių g.; netrukus bus pristatytas projektas Kareivių g. „Mūnai by CITUS“.

Kaune – 8,3 proc. kainų augimas nuo metų pradžios

Kaune praėjusį mėnesį sudaryti 58 sandoriai – vos vienu mažiau nei rugpjūtį (59). Per visą trečiąjį ketvirtį – 156 arba 16 proc. daugiau nei ankstesnį ketvirtį ir 17 proc. mažiau nei prieš metus. Per devynis šių metų mėnesius laikinojoje sostinėje šeimininkus rado jau 494 nauji būstai; tiesa pernai per 3 ketv. tokių buvo 806. Vidutinis pardavimų greitis šiemet sudaro 55 būstus per mėnesį.

Lyginant su rugpjūčiu Kaune paaugo ir pasiūla: rugsėjo gale ji sudarė 1 154, mėnesiu anksčiau – 950. Nuo atžymos metų pradžioje (1 102) „sandėlis“ šiame mieste paaugo 4,7 proc.

Vidutinė pasiūlos butų kaina per mėnesį beveik nepasikeitė: rugsėjį ji fiksuota ties 2 731 Eur/kv. m riba, rugpjūtį – 2 734 Eur/kv. m. Per ketvirtį kainos nuo 2 660 Eur/kv. m birželio pab. ūgtelėjo 2,7 proc., o nuo metų pradžios – kiek žymiau: sausio pradžioje būstas vidutiniškai buvo siūlomas už 2 522 Eur/kv. m, taigi kaina didėjo apie 8,3 proc.

„Radio City by CITUS“ projektas. „Citus“ archyvo nuotr.

„Citus“ valdomame „Radio City by CITUS“ projekte rugsėjį sudaryti 3 sandoriai, per visus šiuos metus – 43. Dar 4 sandoriai dėl apartamentų įsigijimo projekte „Nemunas by CITUS“ praėjusį mėn. sudaryti Druskininkuose, kur per 9 mėnesius sudaryta 30 sandorių. Kaune įmonės valdomuose projektuose pasiūla sudaro 21 turtinis vienetas, Druskininkuose – 85.

Visuose „Citus“ valdomuose projektuose per praėjusį mėnesį fiksuota 14 pardavimų, per tris ketvirčius – 172.

Neseniai Kaune baigtas „Radio City by CITUS“ projekto pirmasis etapas ir ruošiamasi antrojo etapo priešprojektinių sprendinių viešinimui.

Klaipėda – atsargus būsimo rinkos atsigavimo pranašas?

Klaipėdoje rugsėjį fiksuoti 32 pardavimai, rugpjūtį jų buvo 34. Per tris mėnesius sudaryti 86 sandoriai. Tai yra 56 proc. daugiau nei per ankstesnį laikotarpį (55) ir ketvirčiu daugiau nei per tą patį laikotarpį pernai (69). Bendras šių metų rezultatas uostamiestyje – 225 sandoriai; pernai jų buvo 250. Tiesa, mėnesinis vidurkis (25) šiais metais beveik idealiai sutampa su visų praėjusių metų vidurkiu.

Nors ir lėčiau nei Kaune, tačiau kainos Klaipėdoje taip pat paaugo. Rugsėjį vidutinė pasiūloje esančių butų kaina buvo 2 109 Eur/kv. m, mėnesiu anksčiau – 2 090 Eur/kv. m.

 

Pasiūla trečiajame pagal dydį mieste Lietuvoje auga greičiausiai iš visų trijų didmiesčių: rugsėjį ją sudarė 484 būstai – daugiau nei rugpjūtį (422) ir net 23,8 proc. daugiau nei metų pradžioje (341). Tiesa, lyginant su praėjusio ketvirčio pabaiga, kai „sandėlyje“ buvo didžiausias skaičius – 514 būstų, pasiūla sumažėjo.

Nors ir lėčiau nei Kaune, tačiau kainos Klaipėdoje taip pat paaugo. Rugsėjį vidutinė pasiūloje esančių butų kaina buvo 2 109 Eur/kv. m, mėnesiu anksčiau – 2 090 Eur/kv. m, prieš tris mėnesius – 2 080, o nuo metų pradžios, kai sudarė 1 985 Eur/kv. m, ūgtelėjo 5,3 proc.

„Klaipėdos pirminė būsto rinka – nežymiai, bet šiek tiek gyvybingesnė nei Vilniuje ar Kaune. Vidutinis šių metų mėnesio aktyvumas rodo, kad rezultatas jau yra šiek tiek geresnis nei pernykštis, o iki metų galo gali dar šiek tiek pagerėti. Vilniuje vidutinė paklausa taip pat yra beveik identiška pernykštei, todėl atsigavimas ir čia turėtų ateiti pagerėjus įperkamumui, o Kaune to laukti, tikėtina, reikės šiek tiek ilgiau“, – sakė „Citus“ investicijų ir analizės vadovas.

„Nemunas by CITUS“ projektas. „Citus“ archyvo nuotr.

Kodėl negerėja įperkamumas ir ko laukti artimiausiu metu

Pastaruoju metu garsiausiai kalbama apie prastėjantį būsto įperkamumą. Vilniuje kainos nuo praėjusių metų rugpjūčio paaugo vos 1 proc., darbo užmokestis per metus stiebėsi apie 12 proc.

Pastaruoju metu įperkamumui būsto kainos įtakos beveik neturėjo. Tačiau reikšmingai pasikeitė kita dedamoji – išaugo Euribor.

 

„Pastaruoju metu įperkamumui būsto kainos įtakos beveik neturėjo. Tačiau reikšmingai pasikeitė kita dedamoji – išaugo Euribor. Iš kitos pusės, daugelyje šalių bankai šį augimą bent iš dalies kompensavo mažindami savo maržas, o Lietuvoje, dėl per mažos konkurencijos, tai nevyksta, todėl būsto paskolos mūsų šalyje – vienos brangiausių. Tai paveikė ir būsto įperkamumą, o paties būsto kainų mažinti nėra, iš ko, todėl rinka yra atvėsusi“, – vertino „Citus“ ekspertas.

Visgi, jo įsitikinimu, šiuo metu rinkoje realizuojamas tik minimalus paklausos poreikis: būstus perka tik tie, kuriems Euribor poveikis didesnės įtakos nepadarė (pvz., perkama be paskolos). Tuo tarpu gyventojų skaičius Vilniuje auga, būsto poreikis niekur nedingo, todėl nepatenkintas poreikis akumuliuojasi.

Taip pat, lėtai pildantis pasiūlai ir esant neaukštai paklausai, būsto asortimente mažėja nepabaigto būsto, kurį įsigijus sudaryti notarinius sandorius bus galima po 6–18 mėn., dalis. Todėl užsiveria tam tikras galimybių langas fiksuoti šiandienines būsto kainas ir „pralaukti“ aukščiausią Euribor bei brangiausių paskolų laikotarpį.

„Prognozuojama, kad kitais metais, suvaldžius ir infliaciją, Europos centrinis bankas, siekdamas išvengti recesijos, ims mažinti Euribor palūkanas. Tada būsto paskolos taps labiau prieinamos ir būsto paklausa atsigaus. Tačiau plėtotojai nepuls – o ir nespės – beatodairiškai didinti pasiūlos, tad jos gali pritrūkti ir tai atsilieps būsto kainoms, kurioms spaudimą, be kitų faktorių, sudarys ir augantis darbo užmokestis, didinantis savikainą“, – sakė Š. Tarutis.

Trumpuoju laikotarpiu, pasak eksperto, dėl išorinių būsto rinkos veiksnių, įperkamumas svyruos, tačiau ilguoju laikotarpiu jis linkęs prastėti – ypač, dėl augančios savikainos ir būsto kainų.

Vilniuje per praėjusį mėnesį registruota 239 sandoriai, mėnesiu anksčiau – 220. Tai – daugiau nei mėnesinis sandorių skaičiaus vidurkis šiais ar net praėjusiais metais, kai vidutiniškai buvo parduodama beveik po tiek pat 222–223 būstus (butus ir kotedžus). Pagal „Citus“ ekspertų statistinius modelius, įvertinus ankstesnių mėnesių vidurkius ir sezoniškumo įtaką, sandorių skaičius neturėjo siekti 200.

Šiemet banguojanti ir iš lėto besipildanti pasiūla taip pat smuktelėjo dėl nemažo pardavimų greičio. Liepą pabaigęs su 4 345 butų ir kotedžų pasirinkimu būstų sandėlis sostinėje rugpjūtį pasipildė trimis anksčiau pradėtų projektų etapais – viso 98 būstais. Tačiau bendras asortimentas sumažėjo iki 4 201 ir jo augimas nuo metų pradžios sudaro 3,4 proc.

Stabiliausios Vilniuje – butų kainos: per mėnesį jos, faktiškai, nesikeitė. Liepa užsibaigė ties 3 295 Eur/kv. m vidutinės pasiūlos kainų riba, rugpjūtį fiksuota 3 298 Eur/kv. m.

„Remdamiesi rinkos aktyvumo bei sezoniškumo tendencijomis, atsižvelgdami į dabartinę situaciją net savo vidiniame totalizatoriuje buvome pesimistiškesni dėl sandorių skaičiaus rugpjūtį, kai atostogos – dar pačiame įkarštyje, o reikia ruoštis ir mokslo metams. Teigiamą poveikį rezultatyvumui galėjo turėti ir stabili paskutinio laikotarpio „Euribor“ 6 mėn. trukmės norma, labiausiai pastaruoju metu daranti įtaką būsto paskolų kainai. Birželio pabaigoje pasiekusi 3,9 proc. panašiame lygmenyje ji yra ir iki šiol. Manau, kad tai yra geras ženklas, vertinant, kad nuo pernai metų kovo, kai prasidėjo „Euribor“ augimas, tai yra ilgiausias stabilus šios vidutinės Europos tarpbankinės rinkos palūkanų normos laikotarpis, todėl būsto rinkos atšilimo taip pat galime atsargiai tikėtis“, – prognozavo „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Teigiamą poveikį rezultatyvumui galėjo turėti ir stabili paskutinio laikotarpio „Euribor“ 6 mėn. trukmės norma, labiausiai pastaruoju metu daranti įtaką būsto paskolų kainai.

 

Kaune, kur rinka – seklesnė, pokytis dar ryškesnis. Paskutinį vasaros mėnesį šeimininkus rado 59 nauji būstai ir tai yra 52 proc. augimas (liepą buvo 39). Šis skaičius taip pat yra kiek didesnis nei šių metų vidurkis (apie 55 butus ir kotedžus per mėn.), tačiau kol kas atsilieka nuo 2022 m. rezultato, kuris sudarė beveik 87 sandorius per mėnesį.

Lyginant su ankstesniu mėnesiu, rugpjūtį kauniečiai taip pat patuštino sandėlį: liepą asortimentą sudarė 1 080 būstų, rugpjūtis baigėsi su  – 950. Pasirinkimas 13,8 proc. susitraukė ir nuo metų pradžios ir yra šiek tiek mažesnis nei vidutiniškai per pastaruosius porą metų.

Kainos, augusios praėjusį mėnesį, rugpjūtį dar šiek tiek koregavosi į didesniąją pusę, bet tik simboliškai: liepą pasiūloje buvusių butų vidutinė kvadrato kaina siekė 2 724 Eur, rugpjūtį – 2 723 Eur. Tačiau sulėtėjus ir paklausai, ir pasiūlai, reikėtų vertinti, kad jos išlieka stabilios, o svyravimus sukelia pasiūlos pokyčiai. Tiesa, nuo metų pradžios kainos paaugo kiek ryškiau – 8,4 proc.

Klaipėdoje praėjęs mėnuo taip pat buvo skaitlingesnis: ten sudaryti 34 naujų būstų sandoriai – 1,7 karto daugiau nei liepą (20). Šiemet uostamiestyje pastebimas rinkos suaktyvėjimas, nors mėnesio vidurkis išlieka panašus: ir šiemet, ir pernai kas mėnesį fiksuojama po beveik 25 pardavimus, todėl rugpjūčio rezultatas – antras geriausias šiais metais.

Pasiūla Klaipėdoje rugpjūtį smuktelėjo nuo 505 iki 422 būstų, tačiau nuo metų pradžios išaugo net 23,75 proc. ir didėjantį pasirinkimą pirkėjams galima laikyti vienu iš šio miesto būsto rinkos gyvybingumo požymių.

Kainos, kaip ir kitų miestų rinkose, išliko stabilios ir beveik nesikeitė: liepą pasiūloje esančių butų vidutinė kaina buvo 2 078, rugpjūtį – 2 090 Eur/kv. m. Tačiau trečiame pagal dydį šalies mieste nuo metų pradžios būsto kainos augo kiek sparčiau – 5,29 proc. ir tai taip pat gali būti siejama su gan aktyvia rinka ir didėjančia pasiūla.

„Citus“ valdomuose projektuose derlius taip pat geras: Vilniuje sudaryta 12 sandorių projektuose „Miško ardai by CITUS“, „Kaip Niujorke by CITUS“, „Visi savi by CITUS“ ir „PaJustis by CITUS“, kur parduoti patys paskutiniai būstai. Kaune, projekte „Radio City by CITUS“ sudaryti 4, o Druskininkuose – net 8 sandoriai projekte „Nemunas by CITUS“.

„Ekonomikoms tai atnešė naują neapibrėžtumo laikotarpį, infliaciją, palūkanų augimą ir, galiausiai, augimo lėtėjimą. Tokie svyravimai, lokaliu mastu, bene greičiausiai atsiliepia nekilnojamojo turto, o dar smulkiau – būsto rinkai. Kaip per pirmąjį karantiną, taip ir prasidėjus karui, būsto rinka reikšmingai stabtelėjo“, – sakė išskirtinių būsto projektų valdymo bei NT paslaugų įmonės „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Tačiau pastarasis laikotarpis yra savaip unikalus ir įdomus. Kadangi prognozuoti tokiais laikotarpiais yra itin sudėtinga, remdamiesi atskirų ekonominių rodiklių dinamika ir ekonomistų prielaidomis, „Citus“ analitikai įvertino galimus būsto rinkos Vilniuje raidos scenarijus.

Stabdo ne tik globalūs iššūkiai, bet ir vietiniai (ne)sprendimai

Šie scenarijai paremti globalių ekonomikos rodiklių, mažai priklausančių nuo lokalių sprendimų, dinamika. Tačiau Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad būsto įperkamumas susijęs ir su institucijų pastangomis, o į jų trūkumą baksnoja jau ir situaciją analizuojančios Europos institucijos.

„Žvelgiant į oficialiąją statistiką, per pastarąjį dešimtmetį būsto kainų lygis Europos Sąjungoje vidutiniškai kilo apie 6 proc. Lietuvoje šis rodiklis siekia net 33 proc. (Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos (EBPO) duom.). Kodėl mūsų šalyje stebimas toks ryškus būsto brangimas, kuris smukdo jo įperkamumą ir prieinamumą?“, – klausė M. Statulevičius.

Mindaugas Statulevičius. „Citus“ nuotr. 

Spaudimą būsto kainos, pažymi jis, jaučia tiek iš objektyvios, tiek ir iš subjektyvios aplinkos. Dėl geopolitinių įtampų užklupęs neapibrėžtumas ir išbrangusios statybinės medžiagos, į rekordines aukštumas kilusi infliacija ir jos tramdymui pasitelktas palūkanų didinimo mechanizmas. Vis tai – objektyvios priežastys, lėmusios būsto kainų augimą ir smunkantį jo įperkamumą.

„Bet turime ir subjektyviąją šios istorijos pusę: tai – neatsakinga teisėkūra ir institucijų kompetencijos stoka priimant verslo aplinką reglamentuojančius sprendimus. Pastaraisiais metais priimtas šūsnis teisės aktų pakeitimų bei prikurta naujų, kurie tiesiogiai daro įtaką būsto kainų kilimui ir stringančiai pasiūlai. Skaičiuojame, kad iššūkiai statybos sektoriuje ir juos sekę teisinės bazės pokyčiai per maždaug metus būsto kainą padidino nuo 17 iki 23 proc. Ar atsakingosios institucijos, priimdamos nutarimus, įvertino galimą jų poveikį rinkai? Tikrai ne. Kaip rodo ligšiolinė patirtis, įstatymų kūrėjai ir priėmėjai nėra linkę įvertinti savo sprendimų įtakos – nei kaip tai paveiks verslo aplinkos funkcionavimą, nei kaip tai atsilieps visuomenei“, – sakė LNTPA vadovas.

Jis neabejoja, kad kiekvienas valstybės sprendimas nugula galutinėje būsto kainoje, tai reiškia, ant būsto pirkėjo pečių. Verslas palaiko valstybės siekius kelti kokybės kartelės reikalavimus, bet kartu kviečia ieškoti ir balanso bei poveikio suvaldymo sprendimų, nes priešingu atveju būsto įperkamumas taps įsišaknijusia jau ne vien lūkesčius lemiančia, o realia, faktine problema.

„Būstas ir jo įperkamumas turi būti politinis prioritetas, lydimas veiksmingos, ilgalaikės strategijos, kurios gijas tvirtai laikytų atsakingas Vyriausybės įgaliotasis asmuo. Girdime Europos institucijų rekomendacijas netgi steigti Būsto ministeriją. Taigi, galime suvokti šio klausimo svarbą. Taip pat turime judėti link nuomojamojo bei municipalinio būsto fondų plėtros. Lengvinti ir spartinti planavimo bei statybos procesus. Ir, svarbiausia, audituoti priimamų teisės aktų poveikį, numatyti galimas pasekmes prieš juos patvirtinant oficialiai“, – rekomendavo ekspertas.

Būsto rinkos atsparumas ir scenarijų formavimo prielaidos

Iš kitos pusės, „Luminor“ banko vyriausiojo ekonomisto Žygimanto Maurico įsitikinimu, Lietuvos būsto rinka demonstruoja įspūdingą atsparumą nepalankiems ekonominiams sukrėtimams. Rusijos karinė invazija Ukrainoje padidino geopolitinį neapibrėžtumą bei įpylė žibalo į liepsnojantį infliacijos laužą, o jį gesinti suskubęs Europos centrinis bankas vos per vienerius metus pakėlė bazines palūkanų normas nuo -0,5 iki 3,5 proc. – į 22 metus nematytas aukštumas. Tačiau šios grėsmės ne sušaldė, o tik atvėsino po COVID–19 pandemijos iki raudonumo įkaitusią Lietuvos būsto rinką.

Lietuvos būsto rinkai sušalti neleidžia itin aukšti gyventojų lūkesčiai – vartotojų pasitikėjimo rodiklis šiuo metu yra pats aukščiausias visoje Europos Sąjungoje (ES), o ypač gerai lietuviai vertina savo asmeninę finansinę padėtį.

Žygimantas Mauricas.  „Citus“ nuotr.

„Optimistinius gyventojų lūkesčius lemia dviženklis vidutinio darbo užmokesčio augimas, žemas nedarbo lygis bei sparčiai lėtėjanti infliacija, kuri 2023 m. birželio mėn. sumažėjo iki vienaženklio skaičiaus ir tapo mažesnė nei darbo užmokesčio augimas. Būsto rinkos aktyvumą taip pat palaiko gyventojų skaičiaus augimas (Lietuvos gyventojų sk. 2022 m. išaugo 54 tūkst.), kurį lemia jau ketvirtus metus iš eilės teigiamas tarptautinės migracijos balansas. Didėjančios gyventojų pajamos ir palankios demografinės tendencijos didina būsto paklausą, o tai, savo ruožtu, neleidžia koreguotis būsto kainoms“, – kalbėjo Ž. Mauricas.

Jis pastebi, kad šiuo aspektu Lietuva išsiskiria ne tik Baltijos šalių, bet ir visos ES kontekste, nes palūkanų normų ir infliacijos šuolis daugumoje bendrijos šalių lėmė būsto kainų korekcijas – ES būsto kainos krenta jau du ketvirčius iš eilės. Būsto kainų korekcijos pastebimos ir Lietuvoje, tačiau reikšmingesnių pokyčių tikimybė nėra didelė.

„Visų pirma, būsto nuomos rinkoje, kuri yra mažiau priklausoma nuo ateities lūkesčių, tad yra tarsi esamos būsto rinkos situacijos lakmuso popierėlis, aktyvumas yra santykinai didelis, o kainų augimas šiais metais vėl paspartėjo. Pavyzdžiui, Vilniuje būsto nuomos kainos per dvejus metus pakilo 22 proc., likusioje Lietuvos dalyje – 18 proc. (būsto skelbimų portalo „Aruodas.lt“ duom.). Antra, būsto sandorių skaičius antrinėje rinkoje išlieka santykinai aukštas ir nedaug tenusileidžia priešpandeminiams 2019 metams. Trečia, būsto paskolų paklausa Lietuvoje išlieka pakankamai aukšta: per pirmus penkis 2023 m. mėnesius naujai išduotų būsto paskolų suma Lietuvoje buvo 14 proc. mažesnė nei per tą patį laikotarpį pernai. Palyginimui, Latvijoje šis skaičius atitinkamu laikotarpiu sumažėjo 18 proc., Estijoje – 29 proc., o euro zonos šalyse – 41 proc.“, – vardijo ekspertas.

Jis pabrėžia, kad būsto paskolų pasiūla taip pat išlieka didelė: bankai negriežtina būsto paskolų išdavimo sąlygų, o mažėjant bankų taikomoms būsto paskolų maržoms gyventojai aktyviau refinansuojasi savo turimas būsto paskolas, tokiu būdu sušvelnindami paskolų palūkanų augimą dėl kylančių bazinių palūkanų normų.

Pakankamai pozityvios atrodo ir Lietuvos banko bei kitų ekonomistų prognozės, galinčios turėti įtakos žmonių finansinei situacijai – darbo užmokesčio ir darbo rinkos dinamika.

Šarūnas Tarutis.  „Citus“ nuotr.

„Tačiau kol kas didžiausia pirminės būsto rinka Lietuvoje – apsnūdusi. Kodėl taip gali būti? Visų pirma, žmonių sprendimo priėmimo terminą įsigyti brangiausią pirkinį gyvenime ilgina netikrumas dėl ateities, susijęs su geopolitinėmis audromis, ekonomikos bangavimais ir tiesiogiai įtaką pajamoms turinčiais faktoriais – aukšta infliacija ir kylančiomis palūkanų normomis, kurios dar ir būsto įperkamumą prastina“, – vertino „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

O didžiausią grėsmę Lietuvos būsto rinkai, – papildo „Luminor“ vyriausiasis ekonomistas Ž. Mauricas, – keltų gilesnė ir ilgesnė ekonominė recesija, kuri padidintų nedarbo lygį ir sulėtintų darbo užmokesčio augimą. Palūkanų normų dinamika bei demografinės tendencijos taip pat darys reikšmingą poveikį būsto rinkai vidutiniu laikotarpiu. Jei palūkanų normos pradėtų mažėti sparčiau nei tikimasi – tai turėtų įleisti gaivaus oro gūsį į būsto rinką; jei jos išliks didesnės ilgesnį laikotarpį – spartesnio būsto rinkos atsigavimo tektų palūkėti. Ilgesniu laikotarpiu būsto rinkai vis didesnį poveikį darys demografinės tendencijos, o tiksliau – nuo migracijos tendencijų, nes COVID–19 pandemijos metu ženkliai sumažėjęs gimstamumas dar labiau padidino Lietuvos priklausomybę nuo imigracijos. Jei gyventojų skaičius Lietuvoje – ar bent didžiuosiuose jos miestuose – augs, aktyvumas išliks aukštas, jei ne – priešingai. Būtent šis veiksnys daugiausia lemia vangią būsto rinką Rygoje.

Taigi, atmetus ekonominių ir demografinių faktorių įtaką, nuomos ir antrinės būsto rinkų konkurenciją, lieka infliacija ir palūkanų norma. Infliacija jau ima išsikvėpti ir auga nebe taip smarkiai. Paskutiniai duomenys rodo, kad infliacija euro zonoje pasiekė 5,5 proc. rodiklį. Lietuvoje ji tuo metu buvo kiek didesnė – 8,2 proc. ir augo lėčiau nei darbo užmokestis, vadinasi, žmonių perkamoji galia grįžta. Nukrito ir stabilizavosi energetinių išteklių kainos, turinčios bene didžiausią įtaką bendram infliacijos lygiui, šaltasis sezonas taip pat praėjo. O ir jis buvo gan švelnus, todėl infliacijos įtaka susitraukė.

„Galima drąsiai teigti, kad šiuo metu iš esmės svarbiausias būsto rinkai rodiklis yra 6 mėn. trukmės Euribor palūkanų norma – tokia dažniausiai fiksuojama būsto paskolų sutartyse. Ji, atsižvelgiant į poreikį būsto įsigijimui imti banko paskolą, turi ir didelės įtakos būsto įperkamumui, kuris pastaruoju metu sumažėjo, ir vartotojų sprendimo priėmimo laikui, nes Euribor augimo lūkestis didina neapibrėžtumą. „Citus“ analitikai nagrinėjo ilgalaikę – daugiau nei dešimties metų laikotarpio – metinių Euribor ir pirminės būsto rinkos sandorių kiekio vidurkių koreliaciją ir patvirtino, kad ji – artima vienetui, t. y. beveik absoliuti. Tai reiškia, kad mažėjant Euribor turėtų suaktyvėti pirminė būsto rinka“, – sako Š. Tarutis. Scenarijuose mėnesiniam sandorių skaičiui analitikai naudojo trumpalaikę koreliaciją, kuri, dėl didesnio svyravimo trumpuoju laikotarpiu, yra apie 0,6.

„Citus“ analitikai, atsižvelgdami į Europos centrinio banko, Lietuvos ir kitų didžiųjų euro zonos ekonomikų centrinių bankų bei tarptautinių finansinių institucijų prognozes, sudarė tris pirminės būsto rinkos scenarijus sostinei. Jie remiasi pagrindine Euribor palūkanų normos projekcija, galimą paklaidą koreguojant labiau optimistine ir labiau pesimistine kryptimis.

Scenarijus #1. Realistinis scenarijus

Šiuo metu prognozuojama, kad Euribor norma aukščiausią ribą pasieks pačioje šių metų pabaigoje. Vėliau ji turėtų nuosekliai mažėti. Spėjama, kad pagrindinė palūkanų norma pasieks 4,1–4,2 proc. ir bus aukštesnė nei manyta iki šiol. Tačiau kitais metais ji sumažės apie 1 proc. punktu, iki 3,0–3,3 proc. Tokių žemų rodiklių, kurie buvo nuo 2015 m. iki 2022 m. gegužės mėn., kai Euribor kirto nulio atžymą ir visąlaik laikėsi neigiamoje skalės pusėje, bent šį dešimtmetį jokios prognozės nerodo.

Dabartinės prognozės rodo, kad palūkanų norma dar paaugs iki metų galo, o tada nuosekliai mažės ir svyruos nežymiai.

Tai reiškia, kad šiais metais pasiūla Vilniaus pirminėje būsto rinkoje turėtų toliau po truputį augti ir jos smarkiau nemažins sulėtėjusi paklausa. Aktyvumas išaugti gali kitų metų pradžioje, kai ims gerėti būsto kreditavimo sąlygos ir įperkamumas. Iki to laiko, prognozuojama, augs ir darbo užmokestis, todėl suaktyvėjus rinkai gali atsirasti daugiau erdvės būsto kainų augimui, nes paklausa pirminėje sostinės rinkoje įsibėgėjus metams turėtų svyruoti tarp 350 ir 450 naujų būstų per mėnesį, o metinis vidurkis – pasiekti 368 būstų ir 75 proc. viršyti prognozuojamą šių metų vidurkį (210).

    • Kaip skaičiavome? Pagrindu šiam scenarijui „Citus“ analitikai laikė pasaulinių finansinių konsultacijų įmonių „Chatham’s Financials“ ir „The Economy Forecast Agency (EFA)” naujausias Euribor 6 mėn. trukmės prognozes, kurias apjungė ir adaptavo pagal kitus rodiklius. Vertinome, kad paklausos dinamikos ir Euribor pokyčių trumpalaikės koreliacijos rodiklis – 0,6. Dar „Citus“ ekspertai atsižvelgė į paskutinių 6 metų sezoniškumo tendencijas ir šį poveikį įtraukė prognozuodami sandorių skaičių.

Grafikas nr. 1. Vilniaus pirminės būsto rinkos dinamikos realistinis scenarijus („Citus“ duom.)

Scenarijus #2. Pesimistinis scenarijus

Dar prieš tris mėnesius buvo prognozuojama, kad Euribor pikas bus mažesnis ir „nutiks“ anksčiau. Tai buvo planuojama šių metų lapkričio–gruodžio mėnesiais, o maksimali 6 mėn. trukmės palūkanų dydžio reikšmė buvo projektuojama 3,71 proc.

Tačiau jau dabar ji yra didesnė – birželį ji vėl kilo ir sudarė apie 3,9 proc. Todėl ir prognozėse pikas nusikėlė dviem mėnesiais į priekį, o jo reikšmė – padidėjo.

Tai rodo, kad scenarijų dar gali būti įvairių, todėl „Citus“ rinkos analitikai suformavo pesimistinį variantą ir pirminei Vilniaus būsto rinkai. Pagal šį scenarijų Euribor palūkanų norma bus didesnė nei prognozuojama šiuo metu ir mažės ne taip greitai. Todėl ir paklausa augs lėčiau, o mėnesinis sandorių vidurkis (298) per visus metus kiek daugiau nei 40 proc. viršys šių metų prognozuojamą vidurkį.

    • Kaip skaičiavome? „Citus“ ekspertai pakoregavo pirmajam scenarijui naudotą Euribor palūkanų normos 6 mėn. trukmės prognozę, darydami prielaidą, kad Europos centrinis bankas, siekdamas suvaldyti infliaciją, jas šiais metais kels sparčiau, o kitais metais dar laikysis konservatyvesnės taktikos ir mažins iš lėto, maždaug dvigubai lėčiau nei pirmojo scenarijaus atveju, stengdamasis, kad infliacija vėl neimtų augti. Kaip ir ankstesniame scenarijuje, prognozuojant galimą paklausos dinamiką, buvo vertinamas ir sezoniškumo poveikis rinkos aktyvumui.

Grafikas nr. 2. Vilniaus pirminės būsto rinkos dinamikos pesimistinis scenarijus („Citus“ duom.)

Scenarijus #3. Optimistinis scenarijus

Visgi, yra ir gerų ženklų, kurie rodo, kad ECB gali ryžtis Euribor normą mažinti anksčiau ir sparčiau. Paskutiniai Euro zonos duomenys rodo, kad bendra vidutinė infliacija pasiekė 5,5 proc. ribą. Kadangi bendrijos ekonomikos variklis ėmė lėtėti, o globalių iššūkių grėsmė ir mastas nėra sumažėję, galima laukti ir pozityvesnių scenarijaus eigos variantų.

Prisimenant 2020 m. ir pandemijos pradžios laikotarpį, kai dauguma vyriausybių ėmė taikyti gan agresyvias fiskalinio skatinimo politikas, dar mažinti pagrindines palūkanų normas ir į ekonomikas įlieti didžiulius pinigų srautus. Šiuo metu didesne grėsme laikoma infliacija ir pinigų nuvertėjimas, todėl tokių ekstraordinarių priemonių tikėtis neverta, – įsitikinęs „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Š. Tarutis.

Tačiau, jo manymu, suvaldžius infliaciją ir pasitinkant ateities ekonominius iššūkius, kurie reikalaus gero ekonomikų pasirengimo, apatinio ciklo fazės ECB užtęsti nenorės ir palūkanas ims mažinti sparčiau, taip siekdamas santūriai skatinti vartojimą.

Remiantis optimistiniu scenarijumi, Vilniaus pirminė būsto rinka atsigaus dar šių metų gale, o kitais metais artės link 500 sandorių per mėnesį. Vidutiniškai, pagal tokį scenarijų, kitąmet prognozuojama apie 415 naujų būstų pardavimų – bene dvigubai daugiau nei šių metų prognozė.

Labai panašus mėnesinis vidurkis, pasak analitikų, stebėtas 2020–aisiais. Reikia atkreipti dėmesį, kad tais metais būsto rinka patyrė staigų „rankinį stabdymą“, o paskui paklausa ėmė augti labai staiga, taip sudarydama didelį spaudimą kainų augimui. Tačiau tąkart labai nusekusi buvo ir pasiūla, tad ekspertai viliasi, kad rinkoje toks disbalansas nebesusidarys.

    • Kaip skaičiavome? Ir šis „Citus“ ekspertų parengtas scenarijus remiasi „Chatham’s Financials“ bei „The Economy Forecast Agency (EFA)” prognozėmis, tačiau jo prielaidos – pozityvesnės, todėl paskaičiuotas greitesnis Euribor mažėjimas ir ryškesnis bei spartesnis didžiausios būsto rinkos Lietuvoje atsigavimas. Taip pat vertintas rinkos sezoniškumas ir, pagal statistiką, pagal tai skaičiuota kasmėnesinė rinkos dinamika.

Grafikas nr. 3. Vilniaus pirminės būsto rinkos dinamikos optimistinis scenarijus („Citus“ duom.)

Ko laukti ir ko tikėtis būsto ieškantiems žmonėms?

Matant, kad net ir didžiausią kompetenciją bei patirtį rinkos tyrimuose ir prognozėse turintys analitikos centrai, turi koreguoti savo sudarytus ateities ekonominės raidos scenarijus, prognozuoti reikia atsargiai. Tačiau egzistuoja tam tikros fundamentalios prielaidos, leidžiančios modeliuoti bent preliminarias galimas kryptis.

„Neatsitiktinai, savo analizę vadiname scenarijais, o ne prognozėmis. Prognozė, tam tikra prasme, labiau įpareigoja, o mes suprantame, kad tokiu būdu darome įtaką pasirinkimams ir sprendimams. Todėl, nors ir neabejojame, kad, bent jau remiantis šiandien turimais duomenimis ir darytinomis įžvalgomis, rinka atsigaus ir paklausa ims augti, jog tai yra labiau laiko nei paties fakto klausimas, suprantame, kad situacija gali pasikeisti net ir rytoj, – sako Š. Tarutis. – Prieš trejus metus, su pandeminės rinkos scenarijais pataikėme ganėtinai tiksliai ir net buvome per santūrūs paklausos atžvilgiu, tačiau tuometinis augimas sukėlė ir nemažai iššūkių rinkai, nors daug ko ir išmokė“.

Eksperto teigimu, šiandien rinka yra stabili, o paklausa – auganti. Pardavėjai taip pat stengiasi rinkai pasiūlyti patrauklius pasiūlymus, nes pasiūla auga, todėl konkurencija didėja. Tad pirkėjai šiandien turi labai geras sąlygas rinktis būstą, ypač, jei svarstomas dar statomas projektas, kuriame notarinis sandoris bus sudaromas po 1–2 metų, kada Euribor palūkanos turėtų būti mažesnės nei šiandien, darbo užmokestis, prognozuojama, išaugęs, taigi, ir mėnesinė finansinė našta – lengvesnė.

Bankai taip pat ieško sprendimų, kaip pagerinti būsto kreditavimo sąlygas ir padaryti jį labiau prieinamą. Todėl verta ieškoti žemesnių bankų maržų ir naujoms paskoloms, ir turimų refinansavimui.

Kiekvienas eigos variantas turės skirtingos įtakos ir pasiūlai. Šiuo metu plėtotojai rinką papildo mažesnėmis ir smulkesnėmis būsto „injekcijomis“. Jei įsigyvendins pesimistinis ar net realistinis scenarijai, žymesnių situacijos pasikeitimų, tikėtina, nepamatysime, – mano „Citus“ investicijų ir analizės vadovas. Optimistinio scenarijaus atveju, rinkos aruodas turėtų pildytis šiek tiek sparčiau.

Praėjusiais metais fiksuotas maždaug 17 proc. vidutinės pasiūloje esančių naujų būstų kainų augimas. Šiais metais kaina, vertinant kasmėnesinį pokytį, per pusę metų augo apie 3 proc. Vadovaujantis realistiniu scenarijumi, kitąmet galima tikėtis 4–6 proc. augimo; jei įsigyvendins pesimistinis scenarijus, kainos išliks stabilios, nors 2–4 proc. augimas, greičiausiai bus; jei viskas pakryptų optimistine linkme, metinis kainų augimas 2024 m. gali viršyti 10 proc. ribą.