Paaiškėjo po sandorio
Kauno teismuose nagrinėjamas ginčas dėl žemės sklypo atskleidė, kad magistralinio dujotiekio apsaugos zona yra apstatyta gyvenamaisiais namais ir niekam dėl to neskauda galvos.
Kai Saulius Januškevičius jau buvo, regis, per žingsnį nuo svajonės įgyvendinimo pradžios, ji sudužo į šipulius. Bendrovės „Amber Grid“ atsisakymas išduoti gyvenamojo namo projektavimo sąlygas S. Januškevičių nuvedė ne tik iki teismo, bet ir atskleidė skirtingus požiūrius į įstatymų traktavimą. Tai biurokratams suteikia galimybę nematyti, kai matyti nenaudinga.
Apie viską – nuo pradžių. S. Januškevičius su šeima jau bene 30 metų gyvena už Atlanto, tačiau visada puoselėjo planus grįžti į tėvynę. Taip sutapo, kad, ilgesnį laiką viešint Lietuvoje, kilo mintis pasidairyti sklypo namui statyti. Mintis netruko tapti realybe ir 2016 m. už 26 tūkst. eurų S. Januškevičius nusipirko sklypą Karčiupio kaime, Kaišiadorių rajone.
Prieš sudarydamas pirkimo–pardavimo sutartį, emigrantas kreipėsi į architektą ir parodė jam elektroniniu paštu pardavėjo perduotą detaliojo plano brėžinį. Architektas atkreipė dėmesį, kad tiek Nekilnojamojo turto registro išraše, tiek detaliajame plane pažymėtas žemės sklypas neturi specialiųjų apribojimų, išskyrus želdinių ir elektros linijų apsaugos zonas.
Taip pat nurodė, kad statybą reikės derinti su bendrove „Amber Grid“ (buvusia AB „Lietuvos dujos“ – red. past.), kadangi šalia eina magistralinis dujotiekis. Kitų žemės sklypo trūkumų nei pardavėjai, nei specialistai, su kuriais konsultavosi, nenurodė.
S. Januškevičius ir sklypo pardavėjas sudarė pirkimo–padavimo sandorį.
Debesys ėmė niauktis, kai emigrantas kreipėsi į bendrovę „Amber Grid“. Jos atstovai atsisakė išduoti projektavimo sąlygas argumentuodami, kad esamo magistralinio dujotiekio I vietovės klasės vienete, į kurį patenka S. Januškevičiaus sklypas, jau yra pasiektas maksimalus leistinas žmonėms būti skirtų pastatų skaičius, todėl galimybės statyti ieškovų sklype gyvenamąjį namą nėra.
Nuslėpė aplinkybę?
S. Januškevičius atsidūrė absurdiškoje situacijoje – įsigijo žemę namui, o statyti negali ir niekada negalės. Kitaip tariant, nusipirko daiktą, kuriuo negali naudotis. Labiausiai stebino tai, kad aplinkybė, kuri užkirto kelią svajonei įgyvendinti, niekur nebuvo nurodyta. Apie statybų ribojimus neužsiminė ir sklypo pardavėjas.
Sklypo pirkėjui neliko kitos išeities kaip tik kreiptis į teismą ir prašyti pirkimo–pardavimo sutartį pripažinti negaliojančia nuo sudarymo momento, kompensuoti jam ir žmonai sklypo pirkimo, bylinėjimosi ir kitas išlaidas.
Atrodo visiškai logiška – žinodamas, kad perkamame žemės sklype gyvenamąjį namą statyti negalima, tokio sandorio S.Januškevičius nebūtų sudaręs. Nei Registrų centro išraše, nei detaliajame plane nėra jokių įrašų apie tai, kad nusipirktame sklype nebus galima statyti namo.
Nepaisant seniai patvirtinto detaliojo plano, kuriame parašyta, kad suplanuotoje teritorijoje negali būti daugiau kaip dešimt gyvenamųjų pastatų. Tiesa, ši teritorija yra daug didesnė, nei nurodyta plane. Jos dydis yra po 200 m į abi dujotiekio puses ir 1 600 m išilgai dujotiekio.
Tokioje teritorijoje, vadinamoje I klasės vienetu, užtikrinant saugą, neturi būti daugiau kaip dešimties gyvenamųjų statinių. Iš gauto atsakymo pirkėjas sužinojo, kad pastatų kiekis I klasės vienete yra viršytas ir jokia statyba įsigytame sklype nebus galima.
Pirkėjas įsitikinęs, kad pardavėjas žinojo ir nuslėpė statybų ribojimus. Tai pirkėjas argumentuoja tuo, kad būtent pardavėjas organizavo detaliojo plano rengimą, kuriuo buvo suformuoti aštuoni sklypai vienbučiams namams statyti, kreipėsi į architektą, kuris braižė, skaičiavo, vėliau parengtą detalųjį planą su jame esančiais įrašais derino su įvairiomis institucijomis, taip pat ir su „Amber Grid“, kurių atsakingi darbuotojai laimino parengtą planą parašais, nors apie visus statybų ribojimus turėjo žinoti.
Argumentuoja pokyčiais
Žemės sklypo pardavėjai byloje situaciją aiškina kitaip. Anot jų, 2010 m. detaliajame plane buvo suplanuota du jiems priklausiusius žemės ūkio paskirties sklypus padalyti į aštuonis ir pakeisti jų paskirtį, tinkamą gyvenamajai statybai. Dėl vieno iš šių aštuonių sklypų, pažymėto septintuoju numeriu, ir vyksta ginčas.
Rengiant detalųjį planą buvo nustatyta minėto sklypo pagrindinė žemės naudojimo paskirtis – kita, sklypų naudojimo būdas – gyvenamoji teritorija, naudojimo pobūdis – mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos teritorija. Detaliajame plane taip pat pažymėtas aukšto slėgio magistralinio dujotiekio išsidėstymas, jo apsaugos zona ir I klasės vietovės vieneto teritorijos riba.
Pardavėjai tikina, kad išsiaiškinti visas namo statybos galimybes pirkėjas turėjo iki pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo, nes jie perdavė visus reikiamus dokumentus.
Jie neslėpė, kad sklypas patenka į aukšto slėgio magistralinio dujotiekio I klasės vietovės vieneto teritoriją. Tai buvo aiškiai matyti ir detaliajame plane.
Jie taip pat akcentavo, kad po sutarties sudarymo 2016 m. galimybė statyti ginčo objektu tapusiame sklype gyvenamąjį namą buvo, o ja ieškovai nepasinaudojo ir šią galimybę prarado, kai 2017 m. liepos 1 d. buvo išdėstyta nauja energetikos ministro įsakymo „Dėl magistralinio dujotiekio įrengimo ir plėtros taisyklių patvirtinimo“ redakcija.
Po šio pasikeitimo detalizavus reikalavimus aukšto slėgio magistralinio dujotiekio I klasės vietovės vieneto teritorijoje, buvo pradėta griežčiau vertinti, kurie pastatai turi būti įtraukti į tą dešimtuką.
Ekspertų skaičiavimai
Atmetus šioje istorijoje žmogiškąjį faktorių, kad kažkas galbūt norėjo atsikratyti daiktu, kuriuo negali naudotis pagal paskirtį, ir nuslėpė laukiančias kliūtis, žioplumu apkaltinti pirkėją taip pat nėra kaip.
„Šitaip nematyti problemos ir apsipirkti galėjo bet kas, kas nėra susidūręs su magistralinio dujotiekio saugos klasėmis. Detalusis planas patvirtintas, jis galioja neribotą laiką, Registrų centre prie išrašo nėra jokių apribojimų. Prie kitų sklypų nurodyta magistralinio dujotiekio apsaugos zona, o prie šio sklypo nebuvo jokių apribojimų“, – situaciją komentavo pirkėjui teisme atstovaujanti advokatė Alina Vosyliūtė.
Svarbu ir tai, kad detalusis planas rengtas siekiant suformuoti aštuonis sklypus gyvenamajai statybai. Jo sprendiniuose nurodyta, kad planuojamoje teritorijoje galima statyti ne daugiau dešimt pastatų. Logiška išvada, kad aštuoniuose sklypuose galėjo atsirasti ne mažiau kaip aštuoni gyvenamieji namai. Tokiu atveju nebūtų viršytas leistinas gyvenamųjų pastatų skaičius.
Sklypo pardavėjų aiškinimas, kad 2017 m. buvo sugriežtinta tvarka ir todėl jie niekaip nesusiję su kilusiomis problemomis, anot advokatės, nėra visiškai teisinga pozicija, nes gyvenamųjų pastatų skaičius tame plote jau iki šios griežtesnės tvarkos buvo viršytas.
Šią aplinkybę patvirtino dvi ekspertizės – pastatų žmonėms gyventi skaičius viršijo vienete galimą skaičių jau detaliojo plano rengimo metu. Ekspertų skaičiavimu, dar 2009 m., rengiant specialųjį planą, čia buvo šešiolika gyvenamųjų pastatų. 2010 m., rengiant detalųjį planą, jų buvo tiek pat, o sandorio sudarymo metais, t. y. 2016-iaisiais, jau buvo devyniolika. Ekspertizės atlikimo metu, jau po 2017 m., kai tvarka buvo sugriežtinta, gyvenamųjų pastatų skaičius siekė 25.
Tai dar ne viskas. Magistralinio dujotiekio apsaugos vienete yra ir sodų bendrijos teritorija, kurioje taip pat yra gyvenamųjų pastatų. Ekspertizė nustatė, kad soduose jų yra 80. Tad iš viso saugos vienete aplink magistralinį dujotiekį, kuriame yra ginčo objektu tapęs sklypas, suskaičiuota 110 gyvenamųjų pastatų, nors leistina norama yra dešimt.
Faktas: anot advokatės A. Vosyliūtės, per kelerius metus trukusį bylinėjimąsi niekas nepaneigė ekspertų pateiktų skaičių, kad galimybės statyti namą įsigytame sklype nebuvo jau sandorio sudarymo metu. Regimanto Zakšensko nuotr.
Pasigedo kontrolės
Teritorijos aplink magistralinius dujotiekius nuo senų laikų turėjo specialų statusą ir atitinkamas apsaugos zonas. Todėl dažniausiai tokiose vietose – graži gamta, o ne gyvenamųjų namų kamšalynė. Dėl tokio išskirtinumo kai kuriose vietose santykinai nedideliu atstumu nuo miestų šios teritorijos traukia nekilnojamojo turto vystytojus.
Hipotetiškai pasvarstykime, kas nutiktų, jei Pasvalio rajone įvykusi magistralinio dujotiekio avarija įvyktų teritorijoje, kurioje 1 600 m ilgio ir 400 m pločio atkarpoje, t. y. vietovės klasės vienete, kurioje negali būti daugiau nei dešimt gyvenamųjų pastatų, tokių būtų 110.
Šis ginčas dėl žemės sklypo tęsiasi beveik trejus metus ir jau apkeliavo ne vieną instanciją. Tačiau per visą šį laiką niekas nepaneigė ekspertų pateiktų skaičių, kad galimybės statyti namo įsigytame sklype nebuvo jau sandorio sudarymo metu. Atrodo, kad tokios galimybės nebuvo ir detaliojo plano rengimo ir tvirtinimo metu, nes, kaip minėta, jau tada pastatų buvo žymiai daugiau nei dešimt.
Į tokią pardavėjų ir valstybės institucijų sukurtą loteriją įtrauktam S. Januškevičiui nepasisekė, bet, kol vyko ginčas, atsirado laimingųjų, kuriems teisė statytis toje teritorije atsirado.
Tad kyla klausimas, kaip aplinkinių sklypų savininkai gavo statybos leidimus? Anot advokatės A. Vosyliūtės, kiekvienu atveju, išduodant statybos projektavimo sąlygas, bendrovė „Amber Grid“ turėjo gauti užstatymo I klasės vienete skaičiavimus, tačiau „Amber Grid“, kuri kontroliuoja užstatymo tankį apsaugos zonose, daugiau nei per dvejus bylinėjimosi metus nepateikė nė vieno apskaičiavimo, o įmonėje neatsirado darbuotojo, kuris galėtų tiksliai tuos vienetus apskaičiuoti.
Dar viena detalė: apskaičiavimus atlieka detalųjį planą ar numatomos statybos projektą rengiantis architektas. Ši situacija buvo svarstyta ir Architektų rūmuose, į kuriuos kreipėsi pirkėjai, kai pamatė, kad, rengdamas specialųjį planą, architektas užbalino dalį pastatų, kurie pateko į I klasės vienetą. Buvo pripažinta, kad taip daryti negalima. Be to, planą rengęs architektas pripažino visų pastatų tame vienete neskaičiavęs, todėl kyla klausimas, kaip parengti dokumentai galėjo būti suderinti su magistralinio dujotiekio valdytoju.
„Kaip derinami vienete teritorijų planavimo dokumentai, kuriais bus sukurtas lūkestis statytis pastatus, jei nei architektas, nei „Amber Grid“ jau tuo metu buvusių pastatų neskaičiavo? – stebėjosi advokatė A. Vosyliūtė. – Nejau „Amber Grid“ niekaip nekontroliuoja aplink jų valdomą magistralinį dujotiekį panuojamų vykdyti statybų ar kontroliuoja selektyviai?“
Išskirtinės: teritorijos aplink magistralinius dujotiekius nuo senų laikų turėjo specialų statusą ir atitinkamas apsaugos zonas. Justinos Lasauskaitės nuotr.
Kam naudingas chaosas?
Susidariusia absurdiška situacija yra ribojama teisė į privačią nuosavybę. Be to, kyla grėsmė magistralinio dujotiekio teritorijoje gyvenamuosius namus pasistačiusiems asmenims ir jų turtui. Kas turėtų atlyginti žalą, jei Pasvalio rajono atvejis pasikartotų taip tankiai prie magistralinio dujotiekio apgyvendintoje teritorijoje?
Dar vienas „Amber Grid“ akibrokštas pirkėjams ir teismui, kad vienete esančių pastatų skaičių esą galima buvo nustatyti remiantis viešai prieinama informacija regia.lt. Kaip? Pačiam nusistatyti teritoriją, joje esančius statinius skaičiuoti baksnojant pirštu ir bandant spėti – telpu į normas ar ne?
„Net dviem ekspertėms suskaičiavus statinius, buvo ginčijamasi, ar jos teisingai šiuos skaičiavimus atliko. Be to, teismui „Amber Grid“ nurodė, kad nei teikti, nei saugoti informacijos apie pastatų skaičių vienete jie prievolės neturi“, – pastebėjo advokatė.
Suprask, tau reikia – tu ir susiskaičiuok. Kas bus, jei susiskaičiuosi ir, neradęs pastatų viršijimo, nusipirksi sklypą, o kitą dieną kažkam bus išduotas leidimas statytis ir tu jau nebespėsi? „Į tokią pardavėjų ir valstybės institucijų sukurtą loteriją įtrauktam S. Januškevičiui nepasisekė, bet, kol vyko ginčas, atsirado laimingųjų, kuriems teisė statytis toje teritorije atsirado“, – užsiminė advokatė.
Keblioje situacijoje atsidūręs S.Januškevičius neslepia esantis šokiruotas. „Man teko būti teismuose ir Amerikoje, tačiau tokia situacija, kad negalėtum grąžinti daikto, kuris neatitinka pardavėjo nurodytų sąlygų, neįsivaizduojama. Perku sklypą namui statyti ir negaliu jo statyti. Kam tada detalieji planai, kurie yra nieko nerodo? Išeina taip, kad aferistai susikukuoja su valtybine įmone ir pasirašo ten, kur nori?“ – retorinius klausimus bėrė S. Januškevičius.
Kam tada detalieji planai, kurie yra nieko nerodo? Išeina taip, kad aferistai susikukuoja su valtybine įmone ir pasirašo ten, kur nori?
Palankus sprendimas
Anot A. Vosyliūtės, Lietuvos teismų praktikoje yra buvę bylų, kai netoli magistralinio dujotiekio trasų, I klasės vieneto saugos zonoje, norėję pastatus statyti asmenys negavo „Amber Grid“ leidimo dėl viršyto dešimties pastatų skaičiaus. Tačiau net tais atvejais, kai detalusis planas leido statybas, asmenų bylinėjimasis su valstybės valdoma įmone „Amber Grid“ dar nė karto nesibaigė norinčių statytis naudai, nepaisant to, kad detalieji planai būna suderinti su magistralinio dujotiekio valdytoju.
Jei tame vienete esančių pastatų skaičius jau yra maksimalus, suprask, jokių šansų gauti leidimą nėra, ir taškas. Būtent dėl šios priežasties pirkėjas ir siekia pirkimo–pardavimo sutartį pripažinti negaliojančia, nes sandoris neatitinka jo lūkesčių.
Ginčą išnagrinėjęs Kauno apylinkės teismas priėmė S. Januškevičiui palankų sprendimą – sandorį panaikino, pritaikė restituciją, tik priteisė mažiau išlaidų, nei jis prašė.
Vasario 1 d. „Kauno dienaׅ“ nusiuntė klausimus bendrovei „Amber Grid“.
"Pateikti klausimai dėl konkretaus žemės sklypo yra susiję su civiline byla, kuri šiuo metu nagrinėjama teisme, todėl šio atvejo negalime komentuoti, nes nėra įsiteisėjęs teismo sprendimas. Atkreipiame dėmesį, kad po 2017 m. liepos 1 d., kai įsigaliojo pakeistas teisinis reguliavimas, „Amber Grid“ nėra išdavęs pritarimų pastatų atitinkamoje teritorijoje, kuri minima klausimuose, statybai", - teigiama bendrovės atstovų atsakyme.
Dar vienas niuansas – nei Kauno apygardos, nei Generalinė prokuratūra šioje situacijoje neįžvelgė viešojo intereso, nurodydami, kad visi sklypai, kuriems parengti detalieji planai, yra parduoti ir ginčas liečia tik ribotą ratą asmenų. Nepaisant to, kad į rizikos teritoriją patenka per 100 pastatų, kuriuose žmonės būna daugiau kaip dvi valandas. Įdomu, ar po sprogimo Pasvalyje prokuratūros viešojo intereso gynimo skyriaus prokurorai vis dar neįžvelgia viešojo intereso?
